Tributos señala cómo aplicar la exención en IRPF para mayores de 65 que donen la nuda propiedad de la vivienda con reserva del usufructo

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1459-25), de 5 de agosto de 2025, indica cómo aplicar la exención en IRPF para mayores de 65 que donen la nuda propiedad de la vivienda con reserva del usufructo.

El Centro directivo señala que la donación de la nuda propiedad de la vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial en la donante al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, conforme a lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre,  del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (en adelante, LIRPF) . Esta variación se cuantificará conforme a los artículos 34 y siguientes de la LIRPF , por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, valores que se encuentran definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente:

• En las adquisiciones onerosas, el valor de adquisición será el importe real por el cual la adquisición se efectuase, más el conste de las inversiones y mejoras en caso de ser efectuados y los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Se excluirán los intereses que hubiesen sido satisfechos por el adquirente. No obstante, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se efectúe, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubiesen sido satisfechos por el transmitente.
• Si la adquisición o transmisión fuese efectuada a título lucrativo, se aplicarán las reglas del artículo 35, tomando por importe real de los valores respectivos los que resulten de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.

En caso de generarse una pérdida patrimonial, esta no se computaría en virtud de lo dispuesto en el artículo 33.5.c) de la LIRPF, en el que se establecen al respecto, entre otras, las transmisiones lucrativas por actos inter vivos o a liberalidades.

En el supuesto en que se trate de la vivienda habitual de la donante, podría resultar de aplicación la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF , en virtud del cual estarán exentas las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto por la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia conforme a la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de promoción de autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, con independencia de si se transmite el pleno dominio o la nuda propiedad. Por lo que se refiere al concepto de vivienda habitual, ha de estarse a lo dispuesto en el artículo 41 bis.1 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero (en adelante, RIRPF) , y en el que se indica que, con carácter general, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos tres años.

La DGT concluye indicando que, de tratarse de la vivienda habitual de la donante por cumplir los requisitos reglamentarios para tener tal consideración — particularmente, la consideración de vivienda habitual de la consultante sobre la citada vivienda en la fecha en que la transmita o en cualquier día de los dos años anteriores—, y puesto que es mayor de 65 años, la ganancia patrimonial que se pudiera derivar de la donación de la nuda propiedad de dicha vivienda estaría exenta del impuesto.