Tributos señala cómo calcular la ganancia en IRPF por venta de inmueble sobre el que existía un derecho de usufructo

La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante (V1341-25), de 16 de julio de 2025, se ha pronunciado sobre el cálculo del valor de adquisición de una vivienda con un derecho de usufructo a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF en el momento de su venta.

En el caso analizado por el órgano directivo, la consultante, sus dos hermanos y su madre, reciben por herencia de su padre una vivienda, percibiendo la madre, esposa del causante, el usufructo vitalicio sobre la totalidad del bien y cada hijo una tercera parte de la nuda propiedad. Posteriormente este inmueble se vende y el consultante se cuestiona el valor que debe darle a la adquisición para determinar si ha sufrido una ganancia o una pérdida patrimonial.

Señala la DGT que en este caso se imputará a la beneficiaria del usufructo la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del usufructo y a la consultante y sus hermanos la derivada de la transmisión de la nuda propiedad.

El cálculo de la ganancia o pérdida debe realizarse individualmente por cada contribuyente en función de la fecha de adquisición y los valores de adquisición y transmisión que en cada caso procedan. La fecha de adquisición será la de su adquisición por herencia, según las normas del Código Civil, que se produce con la aceptación de la herencia, si bien los efectos se retrotraen al momento de la muerte del causante.

El valor de adquisición del porcentaje de nuda propiedad del inmueble transmitido, estará constituido por la suma de:

• El valor que, por aplicación de las normas del ISD, le corresponda a dicho bien de acuerdo con el porcentaje heredado, sin que pueda exceder del valor de mercado.
• La parte de la cuota satisfecha por la consultante por el ISD que proporcionalmente corresponda a dicho bien, y de acuerdo con el porcentaje heredado por ésta, más los gastos y otros tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses que hubieran sido satisfechos por el adquiriente.

Por su parte, el valor de transmisión será el importe real por el que se haya efectuado la transmisión, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, debiendo deducir los gastos y tributos inherentes que hubieran sido satisfechos por la transmitente. 

Finalmente, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.