TS: el pago por los arrendatarios del IBI y la tasa de basuras no exige la determinación anual del importe en el contrato

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado la sentencia n.º 1637/2025, de 17 de noviembre, ECLI:ES:TS:2025:5076, por la que confirma la validez de la cláusula contractual que obligaba a la parte arrendataria al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basuras. La resolución, que desestima el recurso de casación, establece como doctrina que dichos tributos, cuando están individualizados para la vivienda arrendada, no requieren que se determine su importe anual en el contrato para ser exigibles.

El caso se originó tras la demanda de desahucio interpuesta por la mercantil Aljibe Patrimonial S.L., propietaria de la vivienda, contra los arrendatarios, por impago de las cantidades correspondientes al IBI y a las tasas de basura del año 2022. La cláusula del contrato de arrendamiento, firmado en noviembre de 2020, estipulaba que estos gastos serían asumidos por la parte arrendataria. Efectivamente, esta parte abonó el importe correspondiente a esos dos conceptos en el año 2021, si bien dejó de pagar en el año siguiente alegando la nulidad de aquella cláusula por cuanto no se especificaba en el contrato el importe de dichos tributos. Invocaban al efecto el apartado 1 del artículo 20 de la LAU.

En primera instancia la demanda fue desestimada, al considerar que la cláusula era nula por no cumplir con los requisitos del citado precepto, de este modo la parte arrendataria no tiene que abonar dichas cantidades, independientemente de haber asumido su pago con anterioridad y sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponderle por los pagos indebidas.

La parte arrendadora recurre en apelación. Estimado el recurso, la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca declara resuelto el contrato de arrendamiento y procedente el desahucio por falta de pago, además de condenar a los arrendatarios al abono de las cantidades impagadas. Llega a esta conclusión al entender que el IBI y las tasas de basuras son susceptibles de individualización y, por tanto, no se incluyen en el supuesto del apartado 1 del artículo 20 de la LAU. ¿Esto qué significaba? Pues que «cuando recaen de manera individualizada sobre la vivienda objeto del contrato, como es el caso, no precisan determinación posterior y quedan sometidos a las reglas de la autonomía negocial y por tanto a la libertad de pacto».

A su vez, esta sentencia es recurrida en casación solicitándose del Alto Tribunal que se siente como doctrina jurisprudencial la siguiente: «(...) el IBI y la tasa de basuras no son susceptibles de individualización, de modo que para que sea válido el pacto que pretende repercutir los tributos al arrendatario, debe constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato».

¿Qué ha resuelto el Tribunal Supremo? Partiendo de la existencia de jurisprudencia contradictoria en las audiencias donde concurren dos posturas acerca de la necesidad de fijar el importe del IBI y la tasa de basuras en los contratos de arrendamiento como requisito de validez y exigibilidad del pago por la parte arrendadora, el TS ha ratificado la postura sostenida por la AP de Palma de Mallorca. Así señala:

«(...) los gastos susceptibles de individualización son, además de los que se pueden medir mediante aparatos contadores, los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada. Por el contrario, los gastos no susceptibles de individualización, que ni están individualizados en función del gasto o consumo hecho ni están asignados de modo preciso a la vivienda, pueden repercutirse, mediando pacto, con arreglo a otros factores, como la cuota de propiedad o la superficie de la vivienda arrendada».

Añadiendo sobre la referencia a los tributos que hace el apartado 1 del artículo 20 de la LAU:

«(...) debe entenderse referida únicamente a los tributos «no susceptibles de individualización» que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal. 

Por el contrario, cuando se trata de «tributos» que están individualizados para cada una de las viviendas, no nos encontramos ante el supuesto al que se refiere el primer párrafo del art. 20.1 LAU . En consecuencia, no son de aplicación las exigencias que se establecen en el párrafo cuarto de este mismo art. 20.1 y no es preciso «determinar el importe anual» a la fecha del contrato (...)».

En definitiva, la STS n.º 1637/2025, de 17 de noviembre, ECLI:ES:TS:2025:5076, confirma la no aplicación del referido precepto —art. 20.1 de la LAU— al IBI y a la tasa de basuras cuando están individualizados para la vivienda arrendada, resolviendo, en el caso concreto:

«(...) en el contrato se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando las cantidades correspondientes a tales conceptos. Tal pacto es válido y, puesto que, de acuerdo con los hechos acreditados por la sentencia recurrida a la vista de los recibos aportados por la actora, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato».

Con esta resolución, el Tribunal Supremo establece un criterio jurisprudencial que refuerza la libertad de pacto en los contratos de arrendamiento y delimita el alcance del apartado 1 del artículo 20 de la LAU en relación con los tributos individualizados.