Caso práctico: Base imponible de la igualación del rango de nueva hipoteca en el ITPYAJD

PLANTEAMIENTO

Se constituye una hipoteca sobre un bien inmueble sobre el que ya existen hipotecas anteriores, a cuyo rango se desea igualar el de la nueva hipoteca.

Se plantea la cuestión de saber si la base imponible de la igualación del rango de la nueva hipoteca al de las anteriores está constituida por el total importe de las responsabilidades de las hipotecas anteriores ya igualadas en rango o sólo por el importe de la responsabilidad de la hipoteca que mejora de rango igualándose a aquéllas.

RESPUESTA

De conformidad con el Art. 30 ,TRLITPYAJD, la base imponible de la igualación del rango de una hipoteca que se constituye al de las hipotecas anteriores ya constituidas sobre un bien inmueble, será el importe total de las responsabilidades de las hipotecas anteriores ya igualadas en rango,  y no el importe de la responsabilidad de la hipoteca que mejora de rango igualándose a aquéllas.

ANÁLISIS

El Art. 30 ,TRLITPYAJD dispone en su apartado 1 lo siguiente:

“1. En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses.

En la posposición y mejora de rango de las hipotecas o de cualquier otro derecho de garantía, la base imponible estará constituida por la total responsabilidad asignada al derecho que empeore de rango. En la igualación de rango, la base imponible se determinará por el total importe de la responsabilidad correspondiente al derecho de garantía establecido en primer lugar.”

De acuerdo con dicho precepto, la base imponible de la igualación del rango de una hipoteca que se constituye al de las hipotecas anteriores ya constituidas sobre un bien inmueble, será el importe total de las responsabilidades de las hipotecas anteriores ya igualadas en rango,  y no el importe de la responsabilidad de la hipoteca que mejora de rango igualándose a aquéllas.

Esto es así porque la igualación del rango hipotecario de la hipoteca que ahora se constituye, supone una convención independiente de la de su constitución y que, además, reúne todos los requisitos del 31.2 ,TRLITPYAJD para ser sometida al gravamen gradual de actos jurídicos documentados:

- Ser primera copia de escritura.

- Tener por objeto una cosa valuable

- Contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad

- No estar sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias.

Por ello, ambas convenciones (constitución de hipoteca e igualación de su rango al de las anteriores) deben tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados. En la primera convención, la base imponible sí estará constituida por el importe total de la obligación o capital garantizado por la nueva hipoteca (incluyendo intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos), pues tal es el valor del contenido de la convención que se formaliza en escritura pública.

Pero en la segunda convención, que también se formaliza en escritura pública, la base imponible será el importe total de las responsabilidades de las anteriores hipotecas igualadas en rango, ya que ese es el valor en que se mejora el rango de la nueva hipoteca al igualarse a aquellas.

BASE JURÍDICA

- Consultas DGT V0249-04 (DGT V0249-04, de 03/11/2004); V3463-13 (DGT V3463-13, de 27/11/2013), V2316-12 (DGT V2316-12, de 05/12/2012), V1497-12 (DGT V1497-12, de 10/07/2012)

- Artículos 30 y 31 del REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.