Caso práctico: ¿Cuál es la base imponible de la igualación del rango de nueva hipoteca en el ITPYAJD?

PLANTEAMIENTO

Se constituye una hipoteca sobre un bien inmueble sobre el que ya existen hipotecas anteriores, a cuyo rango se desea igualar el de la nueva hipoteca.

Entonces, ¿la base imponible de la igualación del rango de la nueva hipoteca al de las anteriores está constituida por el total importe de las responsabilidades de las hipotecas anteriores ya igualadas en rango, o sólo por el importe de la responsabilidad de la hipoteca que mejora de rango igualándose a aquéllas?

RESPUESTA

Responde a esta cuestión la Resolución Vinculante de DGT, V0249-04 de 03 de Noviembre de 2004, concluyendo que, de conformidad con el art. 30.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, «la base imponible de la igualación del rango de una hipoteca que se constituye al de las hipotecas anteriores ya constituidas sobre un bien inmueble será el importe total de las responsabilidades de las hipotecas anteriores ya igualadas en rango y no el importe de la responsabilidad de la hipoteca que mejora de rango igualándose a aquéllas».

Razona la DGT que esto es así porque la igualación del rango hipotecario de la hipoteca que ahora se constituye, supone una convención independiente de la de su constitución y que, además, reúne todos los requisitos del art. 31.2 del TRLITPYAJD para ser sometida al gravamen gradual de actos jurídicos documentados:

• Ser primera copia de escritura.
• Tener por objeto una cosa valuable
• Contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad
• No estar sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias.

Por ello, ambas convenciones (constitución de hipoteca e igualación de su rango al de las anteriores) deben tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados. En la primera convención, la base imponible sí estará constituida por el importe total de la obligación o capital garantizado por la nueva hipoteca (incluyendo intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos), pues tal es el valor del contenido de la convención que se formaliza en escritura pública.

Pero en la segunda convención, que también se formaliza en escritura pública, la base imponible será el importe total de las responsabilidades de las anteriores hipotecas igualadas en rango, ya que ese es el valor en que se mejora el rango de la nueva hipoteca al igualarse a aquellas.

En el mismo sentido se ha pronunciado posteriormente la DGT, en la Resolución Vinculante de DGT, V1497-12 de 10 de Julio de 2012; la Resolución Vinculante de DGT, V2316-12 de 05 de Diciembre de 2012 y la Resolución Vinculante de DGT, V3463-13 de 27 de Noviembre de 2013.