Caso práctico: ¿Puede el arrendatario demandar a la comunidad de propietarios por el mantenimiento de los elementos comunes?

PLANTEAMIENTO 

La empresa «X» desarrolla su actividad en un local arrendado en el que comienzan a aparecer humedades que generan daños en una de las habitaciones del local, concretamente en la sala destinada al archivo.

A petición de «X» se procede al peritaje de los daños ocasionados con motivo de la humedad, tras lo cual, la empresa remite un burofax a la comunidad de propietarios reclamando una indemnización por los daños y la impermeabilización de la terraza, al ser este el elemento causa y origen de la humedad.

Ante la falta de contestación por parte de la comunidad, la empresa «X», como inquilina, ejercita la acción prevista en el art. 1902 del Código Civil, en reclamación de los daños causados por la comunidad de propietarios como consecuencia del defectuoso cumplimiento de la obligación contenida en el artículo 10 de la LPH, respecto al mantenimiento de los elementos comunes, en concreto, la cubierta del edificio. 

La comunidad de propietarios se opone a la demanda alegando la falta de legitimación activa de empresa «X» y la prescripción de la acción.  ¿Serán acogidas por el juez dichas excepciones? 

RESPUESTA

Respecto de la cuestión de si la empresa, como arrendataria, tiene legitimación activa, la STS n.º 45/2017, de 25 de enero, ECLI:ES:TS:2017:165, confirma la respuesta dada en la instancia, al considerar que el inquilino está legitimado para el ejercicio de la acción contemplada en el art. 10.1 de la LPH.

A distinta conclusión llega en cuanto a la prescripción, señalando, al contrario que la sentencia de referencia, que la acción no está prescrita por aplicársele el plazo de prescripción de quince años: 

«Argumenta la parte recurrente que la sentencia recurrida aplica el plazo de un año previsto para el artículo 1902 del Código Civil, atribuyendo a la acción ejercitada naturaleza de responsabilidad aquiliana cuando la acción ejercitada, la contemplada en el artículo 10 de la LPH , no tiene tal condición, siendo su naturaleza de responsabilidad comunitaria y derivada del régimen legal de la propiedad horizontal y en la medida que se trata de una acción personal y no se establece un plazo específico para ella el mismo vendrá determinado por el artículo 1964 del Código Civil , esto es, de quince años, plazo que en ningún caso ha transcurrido».