Caso práctico: Tercero que adquiere una vivienda no inscrita como vivienda familiar, ¿será mantenido en su adquisición?

PLANTEAMIENTO

Si un tercero adquiere una vivienda privativa o en condominio ordinario, y no consta como vivienda familiar en el registro de la propiedad o no ha sido inscrita, ¿será mantenido siempre en su adquisición?

RESPUESTA

El tercero adquirente de buena fe que no tuvo conocimiento ni medios posibles para informarse respecto a que el inmueble que adquiría era la vivienda familiar, por ser privativa del vendedor o adquirirla a non domino, si cumple los requisitos del artículo 1473 del Código Civil, será amparado en su adquisición.

«Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe».

Al titular registral que no sea tercero hipotecario de buena fe (o siéndolo, si antes de perfeccionar su adquisición conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer que la finca o el derecho estaba poseído de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente), no le es de aplicación la protección establecida en el artículo 1320 del Código Civil, ni la del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia n.º 393/2010, de 8 de julio, ECLI:ES:APBI:2010:1417.

Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular, se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial.

Esta última previsión se constituye como una garantía para el cónyuge no titular de la vivienda, y evita que su derecho de uso se vea perjudicado por la pretensión de disposición que decida ejecutar el titular. Para evitar que el cónyuge titular de la vivienda pueda disponer de la misma atendiendo a su única voluntad, se exigirá el consentimiento de ambos cónyuges, tanto del titular como del no titular o, en su caso, se requerirá autorización judicial. A este respecto, cabe recordar que el cónyuge no titular dispondrá de la acción de anulabilidad del artículo 1322 del Código Civil con relación a los negocios jurídicos sobre el inmueble que realice el otro.

Sin embargo, el párrafo último del artículo 1.320 del Código Civil establece una limitación a esta protección, pues, si el titular disponente oculta voluntaria o erróneamente el carácter de vivienda familiar a un tercero de buena fe, este no resultará perjudicado en su adquisición.

Todo ello resulta evidente cuando la vivienda está registrada y no consta como familiar. Así lo establece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 

La declaración de vivienda familiar tiene acceso al Registro de la Propiedad cuando así se establece en el título adquisitivo. También puede tener acceso la atribución del derecho de uso (muy difícil por la gran cantidad de requisitos exigidos en una sentencia judicial):

1. No puede inscribirse un derecho de uso indeterminado.

2. La inscripción debe respetar los principios hipotecarios, especialmente el de tracto sucesivo.

3. No procede la inscripción cuando la sentencia de divorcio le atribuye dicho uso a la esposa si es ella la que figura como titular registral con carácter privativo.

4. No es inscribible el derecho de uso en cuanto a la parte que no pertenece al otro cónyuge.

5. No es inscribible el derecho de uso si el usufructo de la finca está inscrito a nombre de tercero.

6. No es necesario señalar la duración del derecho de uso.

7. No es necesario expresar las circunstancias personales de los hijos.

Sin embargo, si se consigue que acceda al Registro de la Propiedad, es oponible a terceros, pero siempre respetando el principio de prioridad registral.

Es decir, si el derecho al uso de la vivienda está inscrito antes de la hipoteca ejecutada, entonces será inmune a la ejecución hipotecaria y a la purga de cargas posteriores inherente a esta; pero si, por el contrario, la vivienda se halla previamente gravada con la hipoteca ejecutada, el adjudicatario de la vivienda en la subasta originada por esa ejecución gozará de un estatus preferente frente al derecho de uso.