Caso práctico: Usucapión y tercero hipotecario

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Orden: civil

Fecha última revisión: 01/12/2023

Origen: Iberley

Resumen:

Protección brindada por la Ley hipotecaria al tercero adquirente de buena fe que inscribe una finca que el propietario original vendió, antes que él, a otro comprador.

PLANTEAMIENTO

«A» inscribe una finca y seis meses más tarde procede a vendérsela a «B». Este, una vez adquirida la finca, guardó la escritura en su casa y se fue una larga temporada al extranjero, ocasión que aprovechó «A» para vender de nuevo la finca a «C», que inscribió su titularidad en el Registro de la Propiedad.

«B» retorna después de siete años y presenta una demanda reivindicatoria contra «C».

1.- ¿Ha usucapido «C» la finca?

2.-¿Tiene «C» la cualidad de tercero hipotecario?

RESPUESTA

1.-No, ya que no ha transcurrido, sin entrar siquiera a valorar la concurrencia de buena y justo título, el tiempo necesario para que se produzcan la usucapión ordinaria o extraordinaria.

2.- Sí. Conforme al art. 34 de la Ley Hipotecaria:

«El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente».

Además, el art. 35 de la LH dice, refiriéndose a la usucapión: «A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa».

La protección otorgada al tercer adquirente que reúne esos requisitos es lo que se conoce como fe pública registral y su consecuencia jurídica es el mantenimiento del tercero en su adquisición, haciendo inatacable su título adquisitivo frente a cualquier acción ejercitada por el verus dominus extrarregistral. De modo que quien adquiere confiando en la veracidad y exactitud del Registro de la Propiedad es protegido en su adquisición.