Resolución No Vinculante de Dirección General de Tributos, 1434-01 de 10 de Julio de 2001

Normativa

Ley 29/1987

Cuestión

Si tal derecho a la celebración futura de una compraventa de vivienda tiene la consideración de vivienda habitual a los efectos de reducción tributaria.

Descripción

Una persona fallece transmitiendo a sus heredros el derecho a la adquisición de una vivienda derivado del contrato celebrado entre el fallecido y un constructor.

Contestación

La Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE 19-12-1987) señala en el artículo 20 que la base liquidable se obtiene aplicando sobre la base imponible las reducciones previstas en la Ley.
El artículo 20.2.c) señala que las adquisiciones mortis causa de la vivienda habitual de la persona fallecida gozan de una reducción del 95 por 100, con el límite de 20.400.000 pesetas para cada sujeto pasivo y con el requisito de permanencia de diez años, siempre que los causahabienes sean cónyuge, ascendientes o descendientes del fallecido o bien pariente colateral mayor de sesenta y cinco años que hubiese convivido con el causante durante los dos años anteriores al fallecimiento.
El concepto de vivienda habitual se recoge en el artículo 55.1.3º de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas : "se entenderá por vivienda habitual aquélla en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda,…"
Asimismo, el Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero, que recoge el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, señala en el artículo 51 que "para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras".
El Código civil exige para la adquisición del dominio no sólo título o causa jurídica de la adquisición, sino también modo o tradición, pudiendo ser ésta última física o espiritualizada. Por ello, el artículo 609 señala que la propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición y el artículo 1462 que cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
Por todo ello, puede afirmarse que cuando persona transmite mortis causa a sus herederos su posición jurídica en un contrato de compraventa de vivienda en construcción, no está transmitiendo la propiedad de tal inmueble, sino el derecho a subrogarse en su posición jurídica, exigiendo en el futuro la entrega del inmueble que está siendo objeto de construcción, junto a la correlativa obligación de satisfacer el importe del precio pendiente.
En el supuesto planteado, los causahabientes deberán integrar en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones el valor real del derecho adquirido, cuya cuantificación debe alcanzar, al menos, el importe de todos los pagos realizados al constructor-promotor hasta la fecha del fallecimiento.
No resulta posible reducir en la base imponible cantidad alguna en concepto de adquisición de vivienda habitual, al no existir jurídicamente vivienda habitual y ni siquiera vivienda, sino simple derecho a que tal vivienda se entregue en el futuro.
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.