Resolución No Vinculante de Dirección General de Tributos, 1733-97 de 29 de Julio de 1997

Normativa

Ley 18/1991 DT octava-2

Normativa

Ley 18/1991 DT octava-2

Cuestión

Determinación de la fecha y del valor de adquisición a efectos de una futura venta del inmueble.

Descripción

El consultante adquirió un inmueble el 7 de septiembre de 1990 en documento privado, pagando por ello 5.000.000 de pesetas.
El 25 de octubre de 1995 se otorgó la escritura pública de compraventa, figurando como precio la cantidad de 4.500.000 pesetas (cantidad nuevamente pagada, según el consultante).

Contestación

El artículo 609 del Código Civil establece que: "La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición".
Al regular la compraventa, el artículo 1.462 del mismo Código dice: "Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resaltare o se dedujere claramente lo contrario".
A este respecto, cabe recordar que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
De acuerdo con lo anterior, y conforme con los datos aportados, la adquisición del inmueble procede considerarla efectuada en el momento de formalizarse la escritura pública, salvo que con anterioridad a ese momento se haya producido ya la tradición de la cosa vendida: por haberse realizado la entrega de llaves, por haberse puesto en poder y posesión del comprador...; y tal circunstancia se pueda acreditar por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, correspondiendo a los órganos de la Administración Tributaria su comprobación y valoración.
Por su parte, los apartados uno y dos del artículo 46 de la ley del IRPF establecen, respecto al valor de adquisición, lo siguiente:
"Uno. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado o, en su caso, el valor a que se refiere el artículo siguiente.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, que hubieren sido satisfechos por el adquirente.
Este valor se minorará, cuando proceda, en el importe de las amortizaciones reglamentariamente practicadas, computándose en todo caso la amortización mínima.
Dos. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre el importe o valor a que se refiere la letra a) del apartado anterior, atendiendo al año de adquisición.
b) Sobre las inversiones o mejoras, atendiendo al año en que se hubieran realizado.
c) Sobre los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se produjeron.
d) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan."
Por tanto, será el importe real satisfecho por la adquisición del inmueble el que haya que tener en cuenta a efectos de la determinación del incremento o disminución de patrimonio a que dé lugar la transmisión de aquél. Siendo también aplicable respecto a la acreditación de aquel importe lo antes referido sobre medios y valoración de prueba admitidos en Derecho. A ello se refiere el artículo 115 de la Ley General Tributaria al disponer que: "En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil...".
Lo que comunico a vd. para su conocimiento.