Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 014120 de 22 de Noviembre de 2017

Resumen

IRPF e ITPAJD. Adquisición de vivienda habitual y posterior alquiler de parte de sus habitaciones.

Cuestión

En enero de 2017, el consultante adquirió una vivienda de 80 metros cuadrados y cuatro habitaciones, abonando la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al tipo del 2,5 por 100, ya que indicó que la misma iba a ser destinada constituir su residencia habitual. Actualmente, se plantea alquilar alguna de las habitaciones del inmueble, manteniendo su residencia en él.

Desea conocer:

1) Si el inmueble mantendrá la consideración de vivienda habitual, de cara a la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual, aun cuando alquile parte de sus habitaciones. Además, plantea si podrá practicar la citada deducción a partir del momento en el que deje de alquilar habitaciones, y pase a residir en la vivienda solo él.

2) El tipo de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aplicable a la adquisición de la vivienda, teniendo en cuenta que pretende alquilar parte de sus habitaciones.

Descripción

1) En lo que respecta a la cuestión planteada en el escrito de consulta, es de aplicación, en primer lugar, la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (NFIRPF), cuyo artículo 87 establece que: "1. Los contribuyentes podrán aplicar una deducción del 18 por 100 de las cantidades invertidas en la adquisición de vivienda habitual durante el período impositivo, incluidos los gastos originados por dicha adquisición que hayan corrido a su cargo. Asimismo, podrán aplicar una deducción del 18 por 100 de los intereses satisfechos en el período impositivo por la utilización de capitales ajenos para la adquisición de dicha vivienda habitual, incluidos los gastos originados por la financiación ajena que hayan corrido a su cargo. 2. La deducción máxima anual, por la suma de los conceptos a que se refiere el apartado 1 anterior, será de 1.530 euros. 3. La suma de los importes deducidos por cada contribuyente por los conceptos a que se refiere el apartado 1 anterior, a lo largo de los sucesivos períodos impositivos, no podrá superar la cifra de 36.000 euros minorada, en su caso, en el resultado de aplicar el 18 por 100 al importe de la ganancia patrimonial exenta por reinversión en los términos previstos en el artículo 49 de esta Norma Foral. 4. En los supuestos en que el contribuyente tenga una edad inferior a 30 años o sea titular de familia numerosa, se aplicarán las siguientes especialidades: a) Los porcentajes establecidos en el apartado 1 anterior serán del 23 por 100, excepto en los casos a que se refiere la letra b) del apartado 5 de este artículo. b) La deducción máxima anual establecida en el apartado 2 anterior será de 1.955 euros, excepto en los casos a que se refiere la letra b) del apartado 5 de este artículo. En el supuesto que se opte por la tributación conjunta y existan varias personas con derecho a aplicar esta deducción, unas con edad inferior y otras con edad superior a 30 años, se aplicarán los porcentajes y el límite previstos en este apartado. (...) 8. A los efectos de este Impuesto, se entenderá por vivienda habitual, aquélla en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad del contribuyente, o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar la deducción de la cuota íntegra de este impuesto, separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención de primer empleo o de otro empleo, circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda en el citado plazo, u otras circunstancias análogas. No formarán parte del concepto de vivienda habitual los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, los garajes y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, excepto en los casos en que los mismos formen con la vivienda una finca registral única. En los supuestos en los que los miembros de la unidad familiar sean titulares de más de un bien inmueble urbano, se entenderá que sólo uno de ellos tiene la consideración de vivienda habitual. A tal efecto, tendrá esta consideración aquélla en la que la unidad familiar tenga su principal centro de intereses vitales, relaciones personales, sociales y económicas. 9. (...)".

 

El concepto de vivienda habitual se encuentra desarrollado en el artículo 67 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado mediante Decreto Foral de la Diputación Foral de Bizkaia 47/2014, de 8 de abril (RIRPF), según el que: "1. Con carácter general, se considera vivienda habitual aquella edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad del contribuyente, o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar la deducción de la cuota íntegra de este impuesto, celebración del matrimonio, separación matrimonial, extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención de primer empleo o de otro empleo, circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda en el citado plazo, u otras circunstancias análogas justificadas. No formarán parte del concepto de vivienda habitual, los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, los garajes y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, excepto en los casos en que los mismos formen con la vivienda una finca registral única. En los supuestos en los que los miembros de la unidad familiar sean titulares de más de un bien inmueble urbano se entenderá que sólo uno de ellos tiene la consideración de vivienda habitual. A tal efecto, tendrá esta consideración aquella en la que la unidad familiar tenga su principal centro de intereses vitales, relaciones personales, sociales y económicas. 2. Para que una vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias: a) Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo. b) Cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo de doce meses antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en el cargo o empleo. En el caso de habilitación de locales como vivienda, el plazo de doce meses referido en el primer párrafo de este apartado empezará a computar a partir de la fecha del otorgamiento de la licencia de primera utilización u ocupación. (...)".

 

De acuerdo con todo lo anterior, los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas pueden practicar deducción por las cantidades que destinen en cada período impositivo a la adquisición de su vivienda habitual. La aplicación de esta deducción exige, fundamentalmente, la concurrencia de dos requisitos: 1) la adquisición de la plena propiedad sobre la totalidad o una parte de la vivienda; y 2) que la misma constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.

 

Consecuentemente, quien adquiere la plena propiedad sobre la totalidad o parte del inmueble de que se trate puede practicar esta deducción por inversión en vivienda habitual, siempre y cuando, lógicamente, cumpla los restantes requisitos exigidos para ello en la normativa reguladora del Impuesto.

 

A estos efectos, ha de aclararse que la deducción por inversión en vivienda únicamente resulta aplicable en tanto en cuanto el inmueble de que se trate constituya la vivienda habitual del contribuyente (de modo que resida en él), o vaya a constituir su vivienda habitual, en los términos y con las condiciones establecidas en el artículo 87 NFIRPF y en el artículo 67 del RIRPF.

 

Con carácter general (dejando al margen distintos supuestos que no vienen al caso), esta deducción se aplica, a partir del momento en el que el contribuyente adquiere la plena propiedad sobre la totalidad, o parte, de la vivienda. En los supuestos de compra financiada mediante préstamo, la deducción se puede practicar a medida que se va devolviendo el principal del mismo, en cuyo caso, también resultan deducibles los intereses y los gastos financieros asociados a dicho préstamo.

 

Tal y como expresamente se indica en el artículo 87.8 de la NFIRPF y en el artículo 67.1 del RIRPF, a estos efectos, se entiende por vivienda habitual aquélla en la que el contribuyente habite durante un plazo continuado de, al menos, tres años, salvo que se den determinadas circunstancias que necesariamente le exijan cambiar de residencia. Como norma general (a salvo de los supuestos en que los que el contribuyente disfruta de una vivienda habitual por razón de cargo o empleo), cuando resultan aplicables las excepciones señaladas, la deducción por adquisición de vivienda habitual se practica hasta el momento en el que se producen las circunstancias que necesariamente exigen el cambio de vivienda.

 

Adicionalmente, el artículo 67.2 del RIRPF especifica que, para poder consolidar el derecho a las deducciones practicadas con anterioridad al momento en el que se ocupe efectivamente la vivienda, es necesario que la misma sea habitada de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses contados a partir de la fecha de su adquisición, o de terminación de las obras, salvo que se produzca alguna circunstancia sobrevenida que, necesariamente impida dicha ocupación (además, a partir de ese momento, debe residirse en ella durante un período continuado de, al menos, tres años).

 

En el supuesto planteado, el consultante ha adquirido una vivienda que desea destinar, en parte, al alquiler (de determinadas habitaciones), y, en parte, a constituir su residencia habitual. Por lo que, en estas condiciones, únicamente podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre los importes correspondientes a la parte del inmueble que utilice de forma privativa, así como a las zonas comunes. De modo que no podrá practicar deducción sobre las cuantías imputables a las zonas de uso reservado a los arrendatarios que compartirán la vivienda con él.

 

Con lo que el compareciente podrá practicar deducción sobre las cantidades que abone a lo largo del ejercicio para adquirir el inmueble por el que pregunta, si bien solo en la parte proporcional imputable a los espacios o habitaciones que no queden reservados a los arrendatarios.

 

En cambio, el compareciente podrá aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre la totalidad de los importes correspondientes a la adquisición del inmueble por el que pregunta, a partir del momento en el que el mismo se encuentre a su íntegra disposición (al dejar de alquilar algunas de sus habitaciones), siempre y cuando esta situación se prolongue durante, al menos, los tres años de residencia continuada que exige el artículo 87.8 de la NFIRPF para que una vivienda adquiera la condición de habitual en este ámbito (salvo existencia de causa justificada que necesariamente exija el cambio).

 

En cualquier caso, el contribuyente deberá justificar suficientemente los extremos anteriormente indicados por cualquier medio de prueba admitido en derecho, según lo dispuesto en el artículo 103 de la Norma Foral 2/2005, de 10 de marzo, General Tributaria del Territorios Histórico de Bizkaia, ante los órganos de gestión o inspección de la Administración tributaria, a requerimiento de los mismos, a quienes corresponderá valorar las pruebas que, en su caso, aporte, siendo éste y no otro anterior, el momento en el que han de presentarse las evidencias que se estimen oportunas.

 

De otro lado, en lo que se refiere a los ingresos que obtendrá el consultante por el arrendamiento de parte de la vivienda a terceros, el artículo 30 de la NFIRPF recoge que: "1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario los procedentes de la cesión de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre los mismos, y comprenderán todos los que se deriven del arrendamiento, subarrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. (...)".

 

Mientras que el artículo 32 de la repetida NFIRPF prevé que: "1. En el supuesto de rendimientos del capital inmobiliario procedentes de viviendas, se aplicará una bonificación del 20 por 100 sobre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble. Asimismo, será deducible, exclusivamente, el importe de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación. La suma de la bonificación y del gasto deducible no podrá dar lugar, para cada inmueble, a rendimiento neto negativo. Se entenderán incluidos en este apartado, exclusivamente, los rendimientos derivados de los considerados como arrendamiento de vivienda en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. (...)".

 

De conformidad con todo lo anterior, las rentas procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que no se cumplan los requisitos fijados en el artículo 24 apartado 3 de la NFIRPF para que reciban la calificación de rendimientos de actividades económicas, lo cual exigiría que el consultante emplease una persona con contrato laboral, a jornada completa, con dedicación exclusiva a la gestión del arrendamiento (cosa que no parece ocurrir), y no se presten servicios propios de la industria hostelera.

 

El apartado 6.2 de la Instrucción 1/2017, de 5 de abril, de la Dirección General de Hacienda, por la que se establecen determinados criterios para la aplicación de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y sus disposiciones de desarrollo, relativo al arrendamiento de vivienda y al artículo 32.1 de la NFIRPF prevé que: "Únicamente se consideran rendimientos del capital inmobiliario procedentes de viviendas los derivados de los contratos definidos en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se indica que: "1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador". Consecuentemente, se entiende que el arrendamiento de vivienda incluye los anejos accesorios a la misma, siempre y cuando se cedan conjuntamente con ella y el arrendamiento de todos los elementos se formalice en un solo contrato con un régimen jurídico único. En particular, quedan excluidos del concepto de arrendamiento de vivienda los rendimientos derivados de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda a que se refiere el artículo 3 de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos, en virtud del cual: "1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o de cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que lo celebren". Los contratos de arrendamiento de viviendas en los que el arrendatario no sea quien satisface su necesidad permanente de vivienda, en el sentido de lo indicado en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no se encuentran entre los regulados en el artículo 32.1 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre. Por eso, dejando a un lado las fincas acogidas al "Programa de Vivienda Vacía", o las alquiladas a sociedades que se beneficien en el Impuesto de Sociedades del régimen especial de entidades con actividad cualificada de arrendamiento de inmuebles, no cabe incluir en el referido artículo 32.1 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, los supuestos de arrendamiento de viviendas a sociedades o personas jurídicas, aun cuando dichas viviendas se destinen al alojamiento de particulares. Los rendimientos derivados del arrendamientos de habitaciones pueden incluirse dentro del apartado 1 del artículo 32 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, siempre y cuando se cumplan los requisitos recogidos en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, arriba mencionado. En particular, siempre que el destino principal de dichas habitaciones sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y, además, el arrendador no preste servicios propios de las actividades de hospedaje u hostelería".

 

De modo que los rendimientos derivados de los arrendamientos de habitaciones pueden quedar incluidos dentro del apartado 1 del artículo 32 de la NFIRPF, siempre que el destino principal de dichas habitaciones sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y, además, el arrendador no preste servicios propios de las actividades de hospedaje u hostelería.

 

Estos rendimientos del capital inmobiliario se atribuyen a los titulares de los elementos patrimoniales, bienes o derechos, de donde procedan. Para ello, se emplean las normas sobre titularidad jurídica de derecho privado aplicables en cada caso, tal y como se indica en el artículo 12.4 de la NFIRPF. De modo que, en el supuesto planteado, el consultante deberá imputarse los rendimientos del capital inmobiliario derivados del arrendamiento a terceros de las habitaciones de la vivienda que tiene la intención de alquilar.

 

Para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario derivado de los arrendamientos de vivienda, cabe deducir los siguientes importes: 1) una bonificación del 20 por 100 de los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble; y 2) el importe de los intereses y demás gastos de financiación derivados de los capitales ajenos invertidos en la adquisición (rehabilitación o mejora) de los bienes de los que provengan los rendimientos. La suma de la bonificación y de los gastos deducibles no puede dar lugar a un rendimiento neto negativo.

 

Por tanto, los gastos derivados del pago de los intereses del préstamo hipotecario solicitado para financiar la compra de la vivienda (no la devolución del principal) serán deducibles de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario, mientras la vivienda se encuentre cedida en arrendamiento, en la parte que corresponda a la superficie arrendada (sobre la que no podrá aplicarse la deducción por inversión en vivienda habitual), en las condiciones y con los límites previstos en el artículo 32.1 de la NFIRPF.

 

Si las habitaciones arrendadas no estuvieran destinadas a satisfacer la necesidad de permanente de vivienda de los arrendatarios, sino a otra finalidad (como el arrendamiento de temporada, o turístico), estaremos ante un arrendamiento de inmueble distinto de vivienda, y deberá atenderse a lo establecido en el artículo 32.2 de la NFIRPF, según el que: "2. En los rendimientos del capital inmobiliario no incluidos en el apartado anterior, el rendimiento íntegro se minorará en el importe de los gastos deducibles que se detallan a continuación: a) Los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, incluido el importe de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación. b) El importe del deterioro sufrido por el uso o por el transcurso del tiempo en los bienes de los que procedan los rendimientos, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. (...) La suma de los gastos deducibles no podrá dar lugar, para cada inmueble, a un rendimiento neto negativo".

 

 

2) En lo que hace referencia a la última cuestión suscitada en el escrito de consulta, es de aplicación la Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (NFITPAJD), cuyo artículo 9 indica que: "1. Son transmisiones patrimoniales sujetas: a) Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integran el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. (...)".

 

Por otro lado, en lo que respecta al tipo de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto, el artículo 13 de la NFITPAJD preceptúa que: "La cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable los siguientes tipos, sin perjuicio de lo establecido en el artículo siguiente: a) El 7 por 100 si se trata de la transmisión de bienes inmuebles, así como de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía. b) No obstante lo dispuesto en la letra anterior, la transmisión de viviendas en general, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos, situados en el mismo edificio, que se transmitan conjuntamente, tributará al 4 por 100. A estos efectos no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda. (...) c) No obstante lo dispuesto en las dos letras anteriores, la transmisión de viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos, situados en el mismo edificio, que se transmitan conjuntamente, tributará al 2,5 por 100 cuando el adquirente sea titular de familia numerosa o en los supuestos siguientes: -La transmisión de viviendas cuya superficie construida no sea superior a 120 metros cuadrados, con independencia del número de adquirentes. -La transmisión de viviendas unifamiliares cuya superficie construida no sea superior a 120 metros cuadrados y la superficie de la parcela, incluida la ocupada por la edificación, no supere los 300 metros cuadrados, con independencia del número de adquirentes. Se considerará vivienda unifamiliar aquélla que tiene entrada independiente, bien aislada, pareada, adosada o en hilera. Se entenderá por superficie construida la establecida en el apartado 3 de la Norma 5 de las Normas Técnicas para la valoración a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana aprobadas por Decreto Foral 163/2013, de 3 de diciembre. A los efectos previstos en esta letra, no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda. Para la aplicación del tipo del 2,5 por 100 será preciso reunir los siguientes requisitos: 1. Que la parte adquirente no hubiera aplicado dicho tipo con anterioridad en la adquisición de la misma u otra vivienda, independientemente del porcentaje de titularidad adquirido. 2. Que la vivienda se destine a residencia habitual del adquirente en los términos a que se refiere la Norma Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y sus normas de desarrollo. La documentación justificativa del cumplimiento de este requisito se deberá presentar en el plazo máximo de doce meses a contar desde la adquisición de la vivienda. Para su acreditación podrán utilizarse los medios de prueba admitidos en Derecho. En cualquier caso, si dentro del período de prescripción resultare que la vivienda adquirida no hubiera sido destinada a vivienda habitual el tipo se incrementará al 4 por 100. (...)".

 

De modo que, con carácter general, las transmisiones de viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y los anexos, que se entreguen conjuntamente con ellas, tributan al tipo del 4 por 100 en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 

Para que resulte de aplicación el tipo reducido del 2,5 por 100 a estas transmisiones (de viviendas, con sus plazas de garaje, hasta un máximo de dos, y demás anejos), deben cumplirse los siguientes requisitos:

 

1) Que la vivienda no tenga una superficie construida superior a 120 metros cuadrados. En caso de viviendas unifamiliares, la superficie construida no ha de ser superior a 120 metros cuadrados y la superficie de la parcela (incluida la parte ocupada por la edificación) no puede exceder de 300 metros cuadrados. Todo ello, con independencia de número de adquirentes. Este requisito, relativo a la superficie del inmueble (y de la parcela, en los supuestos de viviendas unifamiliares), no resulta exigible a los titulares de familia numerosa.

 

2) Que el adquirente no haya aplicado este tipo reducido del 2,5 por 100 con anterioridad (en la adquisición de la misma o de otra vivienda), independientemente del porcentaje de titularidad que adquiera.

 

3) Que el adquirente destine la vivienda en cuestión a su residencia habitual, en los términos establecidos en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (actualmente, en los términos previstos en el artículo 87.8 de la NFIRPF). La documentación justificativa del cumplimiento de este requisito debe ser presentada en el plazo máximo de doce meses contados desde la adquisición de la vivienda. Para su acreditación, puede utilizarse cualquier medio de prueba admitido en Derecho. Si, dentro del período de prescripción, resulta que el inmueble adquirido no se destina a vivienda habitual, el tipo se incrementa al 4 por 100.

 

4) Que se transmita la plena propiedad del inmueble. En particular, el tipo del 4 por 100 regulado en la letra b) del artículo 13 de la NFITPAJD resulta aplicable a la transmisión de la plena propiedad y a la constitución y cesión de derechos reales, excepto los de garantía, que recaigan sobre las viviendas en general. Sin embargo, el tipo reducido del 2,5 por 100, de la letra c) del mismo artículo 13 de la NFITPAJD, únicamente resulta aplicable a la transmisión de la plena propiedad sobre la totalidad o parte del inmueble de que se trate (pero no si lo transmitido es otro derecho distinto del de propiedad).

 

Según los datos aportados, la transmisión objeto de consulta (de la plena propiedad de una vivienda de menos de 120 metros cuadrados) tributó al tipo del 2,5 por 100, en la medida en que el contribuyente cumplía los siguientes requisitos: 1) no haber aplicado este tipo reducido del 2,5 por 100 con anterioridad; y 2) destinar la vivienda en cuestión a su residencia habitual, en los términos previstos en el artículo 87.8 de la NFIRPF.

 

Si, posteriormente, el inmueble objeto de consulta, no llega a adquirir la condición de vivienda habitual del compareciente, en los términos analizados más arriba, no se cumplirán estos requisitos, y la transmisión por la que se pregunta quedará sujeta al tipo del 4 por 100.

 

De modo que, si el consultante pasa a arrendar alguna de las habitaciones de la vivienda que adquirió en enero de 2017, no podrá aplicar el tipo reducido del 2,5 por 100 a la totalidad de la compra, en la medida en que parte del inmueble no cumplirá los requisitos exigidos para constituir su vivienda habitual, en los términos ya analizados en el apartado anterior de esta respuesta. Con lo que la adquisición de dicha parte de la vivienda (la que quede reservada al uso exclusivo de los arrendatarios) estará sujeta al tipo del 4 por 100.