Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0656-10 de 08 de Abril de 2010

Normativa

Ley 35/2006, Arts. 8, 22, 27, 88 y 89; Ley 37/1992, Arts. 4, 5, 20 y 84

Cuestión

1. A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: si la renta derivada del alquiler ha de ser atribuida a cada uno de los copropietarios en proporción a la respectiva participación en la comunidad, y si dicha renta estaría sometida a retención.
2. A efectos del Impuesto sobre el valor Añadido: si la comunidad de propietarios es sujeto pasivo o lo serían cada uno de los copropietarios.

Descripción

La Comunidad de Propietarios del edificio en el que la consultante es propietaria de una vivienda en la que reside, ha decidido alquilar un local situado en la planta baja del inmueble.

Contestación

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS
Al comportar las comunidades de propietarios reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal, a efectos de este Impuesto, la existencia de una comunidad de bienes en cuanto a la obtención de rentas por la entidad, para analizar el tratamiento tributario de la renta derivada del arrendamiento del local se hace preciso acudir en primer lugar al artículo 8.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), donde se determina que las rentas correspondientes a las sociedades civiles, tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes, respectivamente, de acuerdo con lo establecido en la sección 2.ª del título X de esta Ley.
Por su parte, la mencionada sección 2ª en sus artículos 88 y 89 establece lo siguiente:
- Artículo 88.
"Las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas atribuidas a los socios, herederos, comuneros o partícipes tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos".
- Artículo 89.
"1. Para el cálculo de las rentas a atribuir a cada uno de los socios, herederos, comuneros o partícipes, se aplicarán las siguientes reglas:
1. ª Las rentas se determinarán con arreglo a las normas de este Impuesto, y no serán aplicables las reducciones previstas en los artículos 23.2, 23.3, 26.2 y 32 de esta Ley, con las siguientes especialidades:
(?).
3. Las rentas se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes según las normas o pactos aplicables en cada caso y, si éstos no constaran a la Administración tributaria en forma fehaciente, se atribuirán por partes iguales.
(?)".
Conforme con lo expuesto, la renta derivada del arrendamiento del local se atribuirá a cada uno de los propietarios en función de su coeficiente de participación en la comunidad, en cuanto este es el módulo para determinar la participación de cada propietario en las cargas y beneficios de la misma, de acuerdo con el artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Al determinarse las rentas de la comunidad de propietarios con arreglo a las normas del IRPF, la calificación tributaria de estas rentas es la de rendimientos del capital inmobiliario, en cuanto se corresponde con el concepto que de los mismos establece el artículo 22.1 de la Ley del Impuesto: "Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza", salvo que el arrendamiento reuniera los requisitos que el artículo 27.2 de la misma ley exige para calificarlo como actividad económica: que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad y que para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Si no se cumplen los requisitos del artículo 27.2, el rendimiento neto del capital inmobiliario atribuido por la entidad a cada propietario se consignará por éstos en el apartado "Régimen de atribución de rentas", "Atribución de rendimientos del capital inmobiliario" del modelo de Declaración del Impuesto.
En desarrollo del artículo 99 de la Ley del Impuesto, el artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), determina cuales son las rentas sometidas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas en su apartado 2, independientemente de su calificación:
"Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento".
El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos es matizado en la letra g) del apartado siguiente del mismo artículo, con los siguientes supuestos en los que no existe obligación de practicar retención o ingreso a cuenta:
"1.º Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2.º Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3.º Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda".
Ahora bien, la práctica de retención exige la existencia de un sujeto obligado a retener, lo que nos conduce al artículo 76.1 del mismo Reglamento:
"Con carácter general estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
(...)".
Conforme con esta regulación normativa, si el arrendatario fuese un sujeto obligado a retener, de acuerdo a lo establecido en el artículo 76.1 del Reglamento del Impuesto, estaría obligado a practicar retención sobre los rendimientos que satisfaga a la comunidad de propietarios por el arrendamiento del local, salvo que resultara aplicable alguno de los supuestos de exoneración incluidos en el artículo 75.3.g).
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO
El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), dispone que estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.
El artículo 5, apartado uno, letra c) de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido preceptúa lo siguiente:
"Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales:
(?)
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes."
En principio y con carácter general, las comunidades de propietarios regidas por la Ley de Propiedad Horizontal (comunidades de vecinos) no reúnen los requisitos establecidos en la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido para atribuirles la condición de empresarios o profesionales a efectos de dicho Impuesto, pues su operativa consiste, generalmente, en el reparto de gastos entre los distintos comuneros que integran la misma.
No obstante, en el caso, como sucede en el supuesto objeto de consulta, en el que una comunidad de vecinos proceda a la cesión mediante arrendamiento de un local de su propiedad, la citada comunidad tiene la consideración de empresario o profesional respecto de dicha actividad de arrendamiento, estando la misma sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, salvo que dicho local (que el texto de la consulta denomina como "habitáculo"), se destinara para uso exclusivo como vivienda, y reuniera las condiciones para dicho uso, en cuyo caso dicho arrendamiento estaría sujeto y exento del Impuesto, según lo señalado en el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992.
El artículo 84, apartado tres, de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido establece que tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyen una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto.
En consecuencia, la comunidad de vecinos que arrienda un local de su propiedad que no se destine a vivienda, como parece ser el caso, tiene la consideración de sujeto pasivo a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido por la realización de dicha actividad, debiendo registrarse como tal ante la Administración Tributaria, realizar la presentación de las declaraciones-liquidaciones que corresponda, expedir las correspondientes facturas y, en suma, cumplir con el resto de obligaciones que la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido regula para dichos sujetos pasivos en el artículo 164 de su ley reguladora.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.