Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1163-07 de 05 de Junio de 2007

Normativa

TRLIS RDLeg 4/2004 art. 61

Cuestión

Si los terrenos no han tenido la consideración de afectos al no haber ejecutado la consultante las obras de urbanización, sino únicamente haberse limitado a satisfacer las cuotas repercutidas por el ayuntamiento

Descripción

La consultante tiene por objeto social toda clase de operaciones inmobiliarias: compraventa, arrendamiento, promoción y construcción. Más del 50 por ciento del activo no se encuentra afecto a actividades económicas y tributa en el régimen de las sociedades patrimoniales.
Poseía cuatro terrenos urbanos adquiridos en 1997 mediante documento privado, adquisición que posteriormente fue elevada a pública en diciembre de 2000.
Dichos terrenos forman parte de un polígono sobre el que existía un proyecto de normalización de fincas aprobado en noviembre de 1998. Finalmente, en julio de 2000, se aprobó el proyecto de urbanización de la zona en la que se encuentran los terrenos. Mediante el sistema de actuación de cooperación se han ejecutado las obras de urbanización, habiendo sufragado la consultante la parte correspondiente a su porcentaje mediante las liquidaciones giradas por el ayuntamiento correspondiente.
La sociedad ha enajenado los cuatro terrenos en febrero de 2006.

Contestación

El texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula en el capítulo VI de su título VII, artículos 61 a 63, según redacción vigente en los períodos impositivos iniciados antes de 1 de enero de 2007, el régimen especial de las sociedades patrimoniales.

Esta contestación no analiza el cumplimiento de los requisitos para considerar si la consultante puede o no tributar en este régimen especial, por lo que se parte de la manifestación de la consultante de que tributa como sociedad patrimonial, presumiendo que concurren en ella las circunstancias del artículo 61 del TRLIS.

Siendo éste el punto de partida, la cuestión que debe analizarse es la de si los terrenos, transmitidos en febrero de 2006, estaban afectos a una posible actividad de promoción inmobiliaria, desarrollada como consecuencia del proyecto de urbanización aprobado. Hay que tener en cuenta que la promoción inmobiliaria constituye, en todo caso, una actividad económica, al existir una ordenación por cuenta propia de medios productivos. En relación con esta actividad no han de cumplirse los requisitos del apartado 2 del artículo 25 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (TRLIRPF), aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, según redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2006, que se refiere a las actividades de arrendamiento y compraventa de inmuebles, actividades distintas de la promoción inmobiliaria.

El texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril (declarada expresamente vigente por la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo), establece en su artículo 119 que los sistemas de actuación para la ejecución del planeamiento urbanístico son tres: compensación, cooperación y expropiación.

En relación al sistema de cooperación, el artículo 131.1 del mismo texto refundido establece que en él "los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la Administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a los mismos". Y el artículo 132.1 señala que "las cargas de la urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción al valor de las fincas que les sean adjudicadas en la reparcelación".

Como ocurre en el caso consultado, el ayuntamiento habrá impulsado la urbanización de los terrenos limitándose, de esta forma, a realizar en favor de los propietarios dichas tareas de urbanización, con la recepción por su parte de los terrenos de cesión obligatoria. De este modo, mediante la aportación de los recursos económicos necesarios a través de las liquidaciones giradas por el ayuntamiento, a cambio de los terrenos originarios los propietarios recibirán la parte correspondiente de las parcelas ya urbanizadas.

Esta circunstancia no significa necesariamente que los propietarios, aunque financien mediante sus aportaciones o derramas las obras de urbanización, desarrollen una actividad económica de promoción inmobiliaria. Lógicamente, si con anterioridad ya las desarrollaba o bien las lleva a cabo con posterioridad parece evidente que sí lleva a cabo una actividad de promoción inmobiliaria.

Por tanto habrá que analizar, en cada caso concreto, las circunstancias de cada uno de los propietarios de los terrenos ejecutados en el sistema de cooperación para determinar si desarrollan o no una actividad promotora. A falta de hechos en la consulta planteada que puedan permitir la emisión de un juicio definitivo por parte de este Centro Directivo, sin ánimo de exhaustividad pueden señalarse como indicios de realización de una actividad económica, entre otros, la participación activa en la gestión de la unidad de actuación, la posible vinculación con las sociedades que ejecuten la urbanización del terreno o con la sociedad a la que, en su caso, se transmitiese la parcelas o parcelas ya urbanizadas para su posterior promoción, dado que ello sería un indicio de la existencia de actividad económica considerando conjuntamente las sociedades vinculadas, en donde la consultante sería un mero instrumento para desarrollar tal actividad cuya intervención tiene como finalidad buscar una ventaja fiscal al margen de otro efecto económico relevante.

Por tanto, de darse alguna de estas circunstancias, la sociedad habría desarrollado una actividad económica en relación con los cuatro terrenos enajenados y, por tanto, habrían tenido la consideración de afectos a la misma, en concreto, existencias, tributando el importe obtenido en dicha venta en la parte general de la base imponible al tipo del 40 por ciento.

En caso contrario, los cuatro terrenos enajenados tendrían la consideración de elementos no afectos, tributando en la parte especial, al tipo del 15 por ciento cuando hubieran permanecido en el patrimonio de la entidad más de un año desde su adquisición, o en la parte general, al tipo del 40 por ciento, en caso contrario. Si se hubieran efectuado mejoras en dichos terrenos en el año anterior a dicha transmisión, la parte de la ganancia o pérdida patrimonial que corresponda a dicha mejora, tributará, en todo caso, en la parte general de la base imponible. A tal efecto, el valor de transmisión se distribuirá entre el valor de adquisición originario y las sucesivas mejoras en función de sus respectivos valores de mercado. En este sentido, debe tenerse en cuenta que las derramas o costes de urbanización satisfechos tendrían la consideración de mejoras.

Por último, cabe indicar que, con efectos para los períodos impositivos que se inicien a partir de 1 de enero de 2007, queda derogado el capítulo VI del título VII del TRLIS, dedicado al régimen especial de las sociedades patrimoniales, según establece la disposición derogatoria segunda de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.