Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2614-19 de 24 de Septiembre de 2019

Normativa

TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31-2

Cuestión

Si está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados la escritura pública por la que se deja sin efecto otra anterior de segregación y declaración de obra nueva otorgada en 2006, cancelándose las inscripciones registrales derivadas de la misma y pasando la finca matriz inicial a responder de la totalidad del préstamo hipotecario. Y, de estar sujeta, cuál sería la base imponible, el sujeto pasivo y el tipo aplicable.

Descripción

La entidad consultante, que se dedica a la promoción inmobiliaria, es propietaria desde 2017 de una parcela de terreno edificable y urbanizable. En 2006 otorgó escritura de segregación y declaración de obra nueva en construcción, en cuya virtud resultaron 42 fincas nuevas e independientes, una de ellas el resto de finca matriz. Sobre cada una de las nuevas parcelas se declaró la obra nueva en construcción de una vivienda unifamiliar adosada. Todo ello al amparo de una licencia municipal de parcelación urbanística y construcción concedida en ese mismo año. Sin embargo, las obras no llegaron a iniciarse por lo que la licencia quedo sin efecto por renuncia de la entidad titular en 2008.

Ese mismo año, la consultante otorgó escritura de dación en pago y cancelación de hipoteca en cuya virtud las 42 fincas fueron adquiridas por una entidad financiera, CCR, quien, posteriormente, en 2013 transmitió la parcela número 42 del proyecto a otra empresa, CGI. En 2017, ambas entidades, CCR y CGI, transmitieron a la consultante las 42 fincas resultantes de las operaciones reseñadas, concediéndole además la entidad financiera un préstamo garantizado con hipoteca sobre las citadas 42 fincas. En 2018 se declaró definitivamente caducada la licencia de obras autorizada a favor de CCR para la construcción de las 42 viviendas unifamiliares adosadas.

En este momento la entidad consultante tiene la intención de formalizar una escritura pública para dejar sin efecto ni valor alguno la precitada escritura de segregación y declaración de obra nueva en construcción otorgada en 2006, de tal forma que se restablezca el estado originario registral de la finca matriz, trasladándose y concretándose la responsabilidad hipotecaria derivada del préstamo hipotecario formalizado en 2017, de tal forma que dicha finca única responda de la totalidad del préstamo hipotecario, con el consentimiento del acreedor hipotecario.

Contestación

El Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados –en adelante, ITP y AJD–, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) establece en su artículo 4 que “A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa.”.

De conformidad con el citado precepto podemos distinguir dos acuerdos o convenciones en la operación planteada, cada una de los cuales quedará sujeta al impuesto separadamente:

Cancelación de la segregación efectuada en cuya virtud resultaron 42 fincas nuevas.

Cancelación de la obra nueva en construcción declarada en cada una de las parcelas.

1.- Cancelación de segregación.

En este punto resulta de aplicación lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 31 del Texto Refundido:

“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos».

En el supuesto que se examina se cumplen todos los requisitos exigidos por el citado precepto:

La cancelación de la segregación de una finca registral, de igual forma que la propia segregación, debe constar necesariamente en escritura pública para permitir su acceso al Registro de la Propiedad.

Dicha escritura tiene contenido valuable, determinado por el valor de la finca cuya segregación se cancela, o lo que viene a ser lo mismo, el valor de la finca previamente segregada que ahora se reagrupa.

Se trata de una operación inscribible en el Registro de la Propiedad, siendo precisamente esa la finalidad de la escritura que se pretende otorgar, a efectos de rectificar en el registro la situación física de la finca.

La operación planteada solo implica, como se acaba de señalar, la modificación física de la finca en el registro de la propiedad, sin implicar, en modo alguno, transmisión de la titularidad del bien, por lo que la operación en sí no constituye hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas o de operaciones societarias.

2.- Cancelación de la declaración de obra nueva.

Esta segunda cuestión ya ha sido examinada con anterioridad por este centro directivo. Así, en la consulta V0976-17, en relación a empresa promotora que, debido a un cambio en el proyecto inicial y en la licencia, pretendía otorgar una modificación de la obra nueva y la división horizontal que implicaba la disminución del número de viviendas a promover, se señalaba lo siguiente:

“En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, deben tenerse en cuenta los siguientes preceptos del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993), en adelante ITP y AJD.

Artículo 31.

“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos».

Por su parte, el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio de 1995) –RITPAJD–, determina en su artículo 70.1 la base imponible correspondiente a la escritura pública de declaración de obra nueva en los siguientes términos:

«Artículo 70. Normas especiales.

1. La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare.

[…]».

De acuerdo con los preceptos transcritos, se pueden distinguir dos supuestos:

- Primero. Si en virtud de la modificación del proyecto inicial, que supone la disminución del número de viviendas a promover, se tratase tan solo de cancelar parte de la declaración de obra nueva inscrita y, en su caso, de la división horizontal que figura en el registro, pero manteniéndose inscrita la parte no cancelada que fuera a ser objeto de promoción, la referida escritura de modificación no tendría contenido valuable, ya que, en dicha escritura, no hay obra nueva cuyo valor real pueda ser tenido en cuenta a efectos de lo dispuesto en el artículo 70.2 del Reglamento. En consecuencia, tal escritura no debería tributar por la cuota variable del documento notarial, al no cumplirse uno de los requisitos del artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP y AJD.

En este sentido se ha manifestado esta Dirección General en consulta vinculante V1395-14, de 23 de mayo de 2014 con relación a una declaración de obra nueva que no se había materializado ni se podía materializar, por lo que, una vez otorgada la compra, el adquirente debía necesariamente proceder a otorgar escritura de cancelación de obra nueva y división horizontal.

- Segundo. Sin embargo, si se trata del otorgamiento de una declaración de obra nueva distinta de la anterior, a la que sustituye, se estará produciendo un nuevo hecho imponible por la referida cuota variable, al concurrir los cuatro requisitos exigidos por el apartado 2 del artículo 31 del ITP y AJD”

…”.

En conclusión, esta dirección general mantiene la doctrina establecida, tanto en la consulta anteriormente transcrita, como en la citada V1395-14, de 23 de mayo de 2014, en el sentido de que la escritura de cancelación de la declaración de obra nueva y división horizontal carece de contenido valuable, por lo que no estará sujeta a la cuota variable del documento notarial, de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, por no cumplir uno de los requisitos del artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

CONCLUSIÓN

1. La escritura de cancelación de una segregación previa está sujeta a la cuota variable del documento notarial por cumplir todos los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP y AJD.

2. La escritura de cancelación de la declaración de obra nueva y división horizontal carece de contenido valuable, por lo que no tributará por la cuota variable del documento notarial, de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, por no cumplir uno de los requisitos del artículo 31.2 del texto refundido del citado Impuesto.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.