Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0062-26 de 15 de enero de 2026

Cuestión

Si resulta aplicable la exención del artículo 21.3 de la LIS relativa a las rentas positivas obtenidas en la transmisión de participaciones en una entidad, a la parte del precio contingente aun cuando entre la fecha de la transacción y la del cobro del precio contingente ha transcurrido más de un año y, por lo tanto, el precio contingente se registra contablemente y se integra en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades del período posterior; en tanto que en el período en que tiene lugar la transmisión de las participaciones, se cumplían con todos los requisitos que exige el artículo 21 de la LIS para poder aplicar la exención.

Normativa

LIS Ley 27/2014 art. 5; 10-3; 11-1; 21

Descripción

La entidad consultante se dedica a la inversión, promoción y gestión de inversiones inmobiliarias en el ámbito nacional. Su actividad se encuadra en el Epígrafe

833. Promoción Inmobiliaria de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas

aprobadas por Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre.

Es titular de una parte significativa del capital social de varias sociedades vehículo

(en adelante, SPVs) las cuales se encargan principalmente de la promoción de proyectos

inmobiliarios. Concretamente, en el negocio inmobiliario de la consultante suelen

distinguirse cuatro fases: i) Identificación de oportunidades de negocio; ii) Búsqueda

de potenciales inversores; iii) Promoción y construcción del proyecto; y iv) Explotación

del activo inmobiliario.

En el inicio de la fase de la promoción se da entrada a inversores en las SPVs, mediante

la transmisión de una parte, generalmente mayoritaria, de las participaciones de las

sociedades vehículo, con el objetivo de financiar la promoción y construcción del

inmueble.

La fase de promoción cubre, entre otras, las siguientes actividades: Acceso al suelo,

análisis de la viabilidad del proyecto, redacción de los contratos, tramitación y

obtención de las autorizaciones y licencia de superficie comercial, viabilidad medioambiental,

etc.

En el ejercicio 2019, la entidad consultante residente en territorio español, transmite

el 70% de las participaciones en una de las SPVs cuya actividad es la promoción de

un centro comercial de mediana superficie en la provincia de Lérida a una entidad

no vinculada (entidad B) también residente en territorio español.

El precio de la transacción se dividió en dos tramos:

I. Parte fija: La cual se devengó en el período de la transmisión.

II. Parte contingente: La cual estaba condicionada al cumplimiento por parte de la

SPV de dos requisitos antes del 31 de diciembre de 2022, postponiéndose posteriormente

dicho plazo por acuerdo de las partes hasta finales del ejercicio 2025 (como se detalla

más adelante):

a) Por un lado, había que garantizar la obtención de la licencia comercial y la licencia

de obras de cara a la aprobación del proyecto de ejecución, y,

b) Por otro, garantizar que el alquiler previo de los locales que van a ser objeto

de construcción en el emplazamiento del centro comercial alcance un mínimo del 50%

de las potenciales rentas estimadas en el plan de negocio, y que dichas rentas se

garanticen a través de la suscripción de contratos de arrendamiento de larga duración.

En el ejercicio de devengo de la parte fija del precio de venta de las participaciones,

la entidad consultante integró dicha cantidad en la base imponible de su Impuesto

sobre Sociedades, ya que a la fecha de la transmisión se cumplían los requisitos para

la aplicación de la exención del artículo 21.3 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre,

del Impuesto sobre Sociedades: (i) Ostentar una participación de, al menos, un 5%

en el capital social de la entidad transmitida; (ii) Mantener de forma ininterrumpida

dicha participación durante al menos un año antes de la fecha de transmisión (o de

manera posterior a la fecha de transmisión hasta alcanzar dicho año) y, (iii) no tener

la naturaleza de patrimonial. Por lo tanto, el 95% de la ganancia correspondiente

al precio fijo se consideró exenta de tributación en la declaración del IS del ejercicio

de 2019.

Desde su constitución, las SPVs han ordenado por cuenta propia medios de producción

y recursos humanos para la realización de funciones propias de la actividad de promoción

inmobiliaria; aunque cuenta para ello con el personal empleado por otras entidades

del mismo grupo mercantil al que pertenecen las SPVs.

Con relación al devengo de la parte contingente, la fecha límite de 31/12/2022 para

el cumplimiento de las condiciones, se ha visto postpuesta en varias ocasiones como

consecuencia de retrasos e inconvenientes (entre ellos la pandemia provocada por el

COVID-19), y siendo actualmente la fecha límite el 31 de diciembre de 2025, momento

en el que se devengará la parte contingente del precio si cumplen los requisitos indicados

anteriormente.

Contestacion

El artículo 10.3 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS) , dispone que:

?3. En el método de estimación directa, la base imponible se calculará, corrigiendo,

mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta Ley, el resultado contable

determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás

leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo

de las citadas normas?.

Adicionalmente, el artículo 11 de la LIS establece que:

?1. Los ingresos y gastos derivados de las transacciones o hechos económicos se imputarán

al período impositivo en que se produzca su devengo, con arreglo a la normativa contable,

con independencia de la fecha de su pago o de su cobro, respetando la debida correlación

entre unos y otros.

(?)?.

Los efectos fiscales de las rentas que se han generado como consecuencia de la mencionada

cantidad adicional, están asociados a un análisis del criterio de devengo de los ingresos

derivados de la transmisión planteada.

Por tanto, la parte de la renta derivada de la transmisión de las participaciones

en la sociedad filial, que se corresponda con la parte fija del precio pactado, formará

parte de la base imponible del Impuesto sobre Sociedades en el período impositivo

en que se produzca su devengo, con independencia de su fecha de cobro.

Respecto a la parte de la renta que se corresponda con el componente variable del

precio, cuya cuantía depende de un hecho futuro incierto, debe analizarse si, en el

momento de realizarse la transmisión, es posible determinar, con la mejor estimación

posible, el precio contingente, en cuyo caso, esa parte de la renta se considerará

devengada en el momento de efectuarse la operación de venta. Sin embargo, si en el

momento de la transmisión no fuera posible determinar, con la mejor estimación posible,

el precio contingente, la cantidad contingente generará una renta imputable al período

impositivo en el que se produzcan tales hechos futuros inciertos y no al período en

el que se produjo la transmisión.

Lo anterior es criterio de este Centro Directivo manifestado en contestación a consulta

vinculante V2200-23, de 25 de julio.

En el caso que nos ocupa, de los hechos recogidos en el escrito de consulta, parece

inferirse que la cantidad variable que percibirá la consultante con posterioridad

a la transmisión dependía de unos hechos futuros inciertos cuya mejor estimación no

era posible realizar en el momento de la transmisión, por lo que la renta que se corresponde

con la parte del precio contingente se integrará en la base imponible del período

impositivo en que se hubiesen producido tales hechos futuros.

No obstante, se trata de cuestiones de hecho que el sujeto pasivo deberá acreditar

por cualquier medio de prueba admitido en Derecho en los términos establecidos en

los artículos 105 y 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria

y cuya valoración corresponderá, en su caso, a los órganos competentes en materia

de comprobación de la Administración Tributaria.

En tal caso, les resultará de aplicación las disposiciones contenidas en el artículo

21 de la LIS, que dispone lo siguiente:

?1. Estarán exentos los dividendos o participaciones en beneficios de entidades, cuando

se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el porcentaje de participación, directa o indirecta, en el capital o en los

fondos propios de la entidad sea, al menos, del 5 por ciento.

La participación correspondiente se deberá poseer de manera ininterrumpida durante

al año anterior al día en que sea exigible el beneficio que se distribuya o, en su

defecto, se deberá mantener posteriormente durante el tiempo necesario para completar

dicho plazo. Para el cómputo del plazo se tendrá también en cuenta el período en que

la participación haya sido poseída ininterrumpidamente por otras entidades que reúnan

las circunstancias a que se refiere el artículo 42 del Código de Comercio para formar

parte del mismo grupo de sociedades, con independencia de la residencia y de la obligación

de formular cuentas anuales consolidadas.

En el supuesto de que la entidad participada obtenga dividendos, participaciones en

beneficios o rentas derivadas de la transmisión de valores representativos del capital

o de los fondos propios de entidades en más del 70 por ciento de sus ingresos, la

aplicación de esta exención respecto de dichas rentas requerirá que el contribuyente

tenga una participación indirecta en esas entidades que cumpla los requisitos señalados

en esta letra. El referido porcentaje de ingresos se calculará sobre el resultado

consolidado del ejercicio, en el caso de que la entidad directamente participada sea

dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código

de Comercio, y formule cuentas anuales consolidadas. No obstante, la participación

indirecta en filiales de segundo o ulterior nivel deberá respetar el porcentaje mínimo

del 5 por ciento, salvo que dichas filiales reúnan las circunstancias a que se refiere

el artículo 42 del Código de Comercio para formar parte del mismo grupo de sociedades

con la entidad directamente participada y formulen estados contables consolidados.

El requisito exigido en el párrafo anterior no resultará de aplicación cuando el contribuyente

acredite que los dividendos o participaciones en beneficios percibidos se han integrado

en la base imponible de la entidad directa o indirectamente participada como dividendos,

participaciones en beneficios o rentas derivadas de la transmisión de valores representativos

del capital o de los fondos propios de entidades sin tener derecho a la aplicación

de un régimen de exención o de deducción por doble imposición.

b) Adicionalmente, en el caso de participaciones en el capital o en los fondos propios

de entidades no residentes en territorio español, que la entidad participada haya

estado sujeta y no exenta por un impuesto extranjero de naturaleza idéntica o análoga

a este Impuesto a un tipo nominal de, al menos, el 10 por ciento en el ejercicio en

que se hayan obtenido los beneficios que se reparten o en los que se participa, con

independencia de la aplicación de algún tipo de exención, bonificación, reducción

o deducción sobre aquellos.

A estos efectos, se tendrán en cuenta aquellos tributos extranjeros que hayan tenido

por finalidad la imposición de la renta obtenida por la entidad participada, con independencia

de que el objeto del tributo lo constituya la renta, los ingresos o cualquier otro

elemento indiciario de aquella.

Se considerará cumplido este requisito, cuando la entidad participada sea residente

en un país con el que España tenga suscrito un convenio para evitar la doble imposición

internacional, que le sea de aplicación y que contenga cláusula de intercambio de

información.

En ningún caso se entenderá cumplido este requisito cuando la entidad participada

sea residente en un país o territorio calificado como paraíso fiscal, excepto que

resida en un Estado miembro de la Unión Europea y el contribuyente acredite que su

constitución y operativa responde a motivos económicos válidos y que realiza actividades

económicas.

(?)

3. Estará exenta la renta positiva obtenida en la transmisión de la participación

en una entidad, cuando se cumplan los requisitos establecidos en el apartado 1 de

este artículo. El mismo régimen se aplicará a la renta obtenida en los supuestos de

liquidación de la entidad, separación del socio, fusión, escisión total o parcial,

reducción de capital, aportación no dineraria o cesión global de activo y pasivo.

El requisito previsto en la letra a) del apartado 1 de este artículo deberá cumplirse

el día en que se produzca la transmisión. El requisito previsto en la letra b) del

apartado 1 deberá ser cumplido en todos y cada uno de los ejercicios de tenencia de

la participación.

(?)

5. No se aplicará la exención prevista en el apartado 3 de este artículo:

a) A aquella parte de las rentas derivadas de la transmisión de la participación,

directa o indirecta, en una entidad que tenga la consideración de entidad patrimonial,

en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 5 de esta Ley, que no se

corresponda con un incremento neto de beneficios no distribuidos generados por la

entidad participada durante el tiempo de tenencia de la participación.

10.El importe de los dividendos o participaciones en beneficios de entidades y el

importe de la renta positiva obtenida en la transmisión de la participación en una

entidad y en el resto de supuestos a que se refiere el apartado 3 anterior, a los

que resulte de aplicación la exención prevista en este artículo, se reducirá, a efectos

de la aplicación de dicha exención, en un 5 por ciento en concepto de gastos de gestión

referidos a dichas participaciones.

(?)?.

En relación con el requisito previsto en la letra a) del apartado 1 del artículo 21

de la LIS, relativo al porcentaje de participación, la entidad consultante ostenta

un porcentaje superior al 5% en la SPV que transmite (concretamente, transmite un

70%), de manera ininterrumpida durante el año anterior a la transmisión. Por lo tanto,

se entiende cumplido este requisito.

Por otra parte, el requisito previsto en la letra b) del apartado 1 del artículo 21

de la LIS se entiende cumplido, puesto que del escrito de consulta se desprende que

todas las SPVs son españolas.

En este sentido, la entidad consultante podrá aplicar la exención del artículo 21

de la LIS respecto de las rentas obtenidas como consecuencia del pago contingente

derivado de la transmisión de la participación en la SPV, por la parte en relación

a la cual se cumplan los mencionados requisitos anteriormente explicados.

No obstante lo anterior, en el supuesto de que la SPV tenga la consideración de entidad

patrimonial, la parte de las rentas derivadas de la transmisión que no se correspondan

con un incremento de beneficios no distribuidos generados por la entidad participada

durante el tiempo de tenencia de la participación, no tendrán derecho a la exención.

Los conceptos de actividad económica y entidad patrimonial vienen definidos, a los

efectos del Impuesto sobre Sociedades, en el artículo 5 de la LIS, en los siguientes

términos:

?1. Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios

de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir

en la producción o distribución de bienes o servicios.

En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica,

únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con

contrato laboral y a jornada completa.

En el supuesto de entidades que formen parte del mismo grupo de sociedades según los

criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia

de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, el concepto

de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las que formen parte

del mismo.

2. A los efectos de lo previsto en esta Ley, se entenderá por entidad patrimonial

y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la más de la mitad

de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado

anterior, a una actividad económica.

El valor del activo, de los valores y de los elementos patrimoniales no afectos a

una actividad económica será el que se deduzca de la media de los balances trimestrales

del ejercicio de la entidad o, en caso de que sea dominante de un grupo según los

criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia

de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, de los

balances consolidados. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos

de crédito procedentes de la transmisión de elementos patrimoniales afectos a actividades

económicas o valores a los que se refiere el párrafo siguiente, que se haya realizado

en el período impositivo o en los dos períodos impositivos anteriores.

A estos efectos, no se computarán como valores:

a) Los poseídos para dar cumplimiento a obligaciones legales y reglamentarias.

b) Los que incorporen derechos de crédito nacidos de relaciones contractuales establecidas

como consecuencia del desarrollo de actividades económicas.

c) Los poseídos por sociedades de valores como consecuencia del ejercicio de la actividad

constitutiva de su objeto.

d) Los que otorguen, al menos, el 5 por ciento del capital de una entidad y se posean

durante un plazo mínimo de un año, con la finalidad de dirigir y gestionar la participación,

siempre que se disponga de la correspondiente organización de medios materiales y

personales, y la entidad participada no esté comprendida en este apartado. Esta condición

se determinará teniendo en cuenta a todas las sociedades que formen parte de un grupo

de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio,

con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales

consolidadas?.

Se entenderá por entidad patrimonial aquella en la que más de la mitad de su activo

esté constituido por valores o no esté afecto a una actividad económica, atendiendo

a la media de los balances trimestrales del ejercicio de la entidad. En el caso descrito

en el escrito de consulta, se señala todas las SPVs han ordenado por cuenta propia

medios de producción y recursos humanos para la realización de funciones propias de

la actividad de promoción inmobiliaria, contando para ello con el personal empleado

por otras entidades del mismo grupo mercantil al que pertenecen las SPVs. Por lo tanto,

todas ellas cumplirían los requisitos para realizar una actividad económica en el

sentido del apartado 1 del artículo 5 de la LIS, no siendo consideradas entidades

patrimoniales en los términos previstos en el apartado 2 del mencionado artículo,

transcrito supra.

Por tanto, de conformidad con lo expuesto, dado que parecen cumplirse todos y cada

uno de los requisitos previamente analizados, la renta positiva obtenida por la entidad

consultante como consecuencia del pago contingente podría beneficiarse de la exención

regulada en el artículo 21 de la LIS. Esto último ya ha sido sostenido por este Centro

Directivo en contestación a consulta vinculante V3370-16.

Por último, cabe señalar que, a efetos de aplicar la exención prevista en el artículo

21.3 de la LIS, el importe del ingreso fiscal que deba computarse en la base imponible

de la entidad consultante se reducirá en un 5%, en concepto de gastos de gestión referidos

a la participación de la que proceden las rentas positivas, tal y como establece el

artículo 21.10 de la LIS, previamente transcrito.

En todo caso, el cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos previstos en el

artículo 21 de la LIS es una cuestión de hecho que deberá ser acreditada por cualquier

medio de prueba admisible en Derecho, ante los órganos competentes en materia de comprobación

de la Administración tributaria.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.