Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0977-25 de 09 de junio de 2025

Cuestión

En caso de venta del inmueble, ¿los gastos de la reforma se pueden considerar mayor precio de adquisición a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana?

Normativa

>TRLRHL RD Leg. 2/2004. Artículos 104 y 107.

Descripción

El consultante ha comprado una vivienda por 180.000 euros y ha comenzado a reformarla

por importe de 80.000 euros

Contestacion

En primer lugar, cabe señalar que solo son objeto de contestación aquellas cuestiones

planteadas de naturaleza tributaria competencia de este Centro Directivo, no procediendo

pronunciarse sobre otras cuestiones que exceden del ámbito tributario.

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

se encuentra regulado en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora

de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004,

de 5 de marzo.

El artículo 104 del TRLRHL establece que:

?1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos

y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos

por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real

de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

2. No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos

que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

En consecuencia con ello, está sujeto el incremento de valor que experimenten los

terrenos que deban tener la consideración de urbanos, a efectos de dicho Impuesto

sobre Bienes Inmuebles, con independencia de que estén o no contemplados como tales

en el Catastro o en el padrón de aquél. A los efectos de este impuesto, estará asimismo

sujeto a éste el incremento de valor que experimenten los terrenos integrados en los

bienes inmuebles clasificados como de características especiales a efectos del Impuesto

sobre Bienes Inmuebles.

3. (?)

4. (?)

5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto

de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre

los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.

Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá

declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión

y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades

a que se refiere el artículo 106.

Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o

de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores,

sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas

operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado,

en su caso, por la Administración tributaria.

Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción,

se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción

que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno

respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de

transmisión como, en su caso, al de adquisición.

Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las

reglas de los párrafos anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores

a comparar señalados anteriormente, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y

Donaciones.

En la posterior transmisión de los inmuebles a los que se refiere este apartado, para

el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto

el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior

a su adquisición. Lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en los supuestos

de aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles que resulten no sujetas en virtud

de lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo o en la disposición adicional segunda

de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.?.

Por su parte, la base imponible del Impuesto se encuentra regulada en el artículo

107 del TRLRHL:

1. La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor

de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo

largo de un periodo máximo de veinte años, y se determinará, sin perjuicio de lo dispuesto

en el apartado 5 de este artículo, multiplicando el valor del terreno en el momento

del devengo calculado conforme a lo establecido en sus apartados 2 y 3, por el coeficiente

que corresponda al periodo de generación conforme a lo previsto en su apartado 4.

2. El valor del terreno en el momento del devengo resultará de lo establecido en las

siguientes reglas:

a) En las transmisiones de terrenos, el valor de estos en el momento del devengo será

el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

No obstante, cuando dicho valor sea consecuencia de una ponencia de valores que no

refleje modificaciones de planeamiento aprobadas con posterioridad a la aprobación

de la citada ponencia, se podrá liquidar provisionalmente este impuesto con arreglo

a aquel. En estos casos, en la liquidación definitiva se aplicará el valor de los

terrenos una vez se haya obtenido conforme a los procedimientos de valoración colectiva

que se instruyan, referido a la fecha del devengo. Cuando esta fecha no coincida con

la de efectividad de los nuevos valores catastrales, estos se corregirán aplicando

los coeficientes de actualización que correspondan, establecidos al efecto en las

leyes de presupuestos generales del Estado.

Cuando el terreno, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble

de características especiales, en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado

valor catastral en dicho momento, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando

el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del

devengo.

Los ayuntamientos podrán establecer en la ordenanza fiscal un coeficiente reductor

sobre el valor señalado en los párrafos anteriores que pondere su grado de actualización,

con el máximo del 15 por ciento.

(?)

5. Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en

el artículo 104.5, se constate que el importe del incremento de valor es inferior

al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados

anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento

de valor.?.

Por tanto, de acuerdo con lo dispuesto anteriormente, para determinar la existencia

o inexistencia de incremento de valor del terreno a efectos del IIVTNU, la comparación

ha de hacerse entre los valores de transmisión y de adquisición, sin tener en cuenta

otras circunstancias, gastos o inversiones producidos durante ambas fechas. En consecuencia,

en el caso objeto de consulta, los importes de las reformas en la construcción no

se tendrán en cuenta para la determinación del valor de adquisición del terreno.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.