Calificación de la acción comunitaria para restituir elementos comunes

La calificación de la acción ejercitada por la comunidad en supuestos de restitución de elementos comunes

La determinación de si la acción promovida por una comunidad de propietarios para obtener la reposición de un elemento común a su estado anterior y la restitución de su titularidad comunitaria tiene naturaleza personal o real resulta decisiva, singularmente, a efectos de prescripción. El problema se inserta en la intersección entre el régimen de la propiedad horizontal y las categorías generales del Código Civil sobre acciones reales y personales.

El marco normativo de referencia viene constituido, de un lado, por los arts. 396, 1963 y 1964 del Código Civil; y, de otro, por los arts. 3, 5 y 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. El hecho detonante del presente análisis lo constituye la STS n.º 534/2026, de 9 de abril, ECLI:ES:TS:2026:1551, que reitera y proyecta la doctrina jurisprudencial sobre la naturaleza real de estas acciones cuando lo pretendido excede de la mera reacción obligacional y se encamina a la recuperación o restitución del derecho sobre un elemento común.

La cuestión no es meramente clasificatoria. De la calificación dependen el plazo aplicable, la viabilidad de la excepción de prescripción, el alcance de la tutela judicial y, en términos procesales, la necesidad de que el órgano de instancia entre a resolver el resto de cuestiones de fondo una vez descartada la prescripción.

Marco normativo aplicable

Elementos comunes y régimen de propiedad horizontal

El artículo 396 del Código Civil identifica los elementos comunes por naturaleza o destino dentro del régimen de propiedad horizontal. En conexión con dicho precepto, los artículos 3 y 5 de la LPH delimitan, respectivamente, el contenido del derecho singular y exclusivo sobre el elemento privativo junto con la copropiedad sobre los elementos comunes, y la función del título constitutivo en la determinación de la configuración jurídica del inmueble, cuotas, locales, pisos y disposiciones sobre uso o destino.

En este contexto, la alteración, ocupación o apropiación de un elemento común por quien ostenta la titularidad de un elemento privativo no genera automáticamente una cuestión puramente obligacional. Cuando la pretensión se dirige a reintegrar a la comunidad o al conjunto de comuneros la plenitud jurídica y material sobre el elemento común, entra en juego una tutela de carácter real.

Acciones reales y personales en el Código Civil

La distinción se proyecta, a efectos temporales, sobre los artículos 1963 y 1964 del CC, en la redacción aplicable ratione temporis al litigio. La jurisprudencia examinada por el Tribunal Supremo ha venido diferenciando:

• Las acciones personales, vinculadas a una obligación de dar, hacer o no hacer nacida de una relación obligacional frente a persona determinada; y
• Las acciones reales, dirigidas a tutelar un poder jurídico inmediato sobre una cosa o a obtener el reconocimiento, recuperación o restitución de un derecho real conculcado.

En los litigios de propiedad horizontal, la calificación no puede hacerse de forma nominalista atendiendo solo al petitum formal de retirada de obra o reposición física, sino a la sustancia de la pretensión y al interés jurídico efectivamente ejercitado.

La doctrina jurisprudencial consolidada sobre la restitución de elementos comunes

La línea jurisprudencial precedente

La Sala Primera había abordado esta problemática en resoluciones anteriores que la STS n.º 534/2026 sistematiza expresamente.

• STS n.º 1043/2002, de 11 de noviembre, ECLI:ES:TS:2002:7454

La sentencia consideró real la acción dirigida a obtener el reintegro a la comunidad del espacio ocupado de naturaleza común, rechazando la aplicación del plazo de quince años entonces previsto para las acciones personales.

• STS n.º 3/2012, de 6 de febrero, ECLI:ES:TS:2012:157

La Sala distinguió entre, de un lado, las acciones reivindicatorias tendentes a recuperar espacios comunes apropiados por un copropietario, de naturaleza real, y, de otro, la concreta pretensión allí examinada, que se recondujo al ámbito personal por dirigirse únicamente a la retirada de una construcción realizada en terraza de uso privativo sobre elemento común sin consentimiento unánime.

• STS n.º 540/2016, de 14 de septiembre, ECLI:ES:TS:2016:4048

Como sentencia de pleno, fijó la doctrina de unificación en el sentido de que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración tienen carácter real y, en consecuencia, les resulta aplicable el plazo del artículo 1963 del CC.

• STS n.º 491/2018, de 14 de septiembre, ECLI:ES:TS:2018:3102

Se cita por contraste: no versa sobre restitución de elemento común, sino sobre reclamación indemnizatoria frente a la comunidad por daños derivados de falta de conservación o mantenimiento de elementos comunes, supuesto reconducido al régimen de las acciones personales.

La STS n.º 364/2022: acción real cuando se reclama la entrega de un espacio gravado por el título constitutivo

La STS n.º 364/2022, de 4 de mayo, ECLI:ES:TS:2022:1708, resolvió un litigio en el que una comunidad ejercitó una acción de cumplimiento de un acuerdo comunitario incorporado al título constitutivo y a los estatutos, relativo a la desafectación como elemento común de la urbanización una porción de terreno, que pasaba a convertirse en anejo y parte inseparable de otra parcela en la que encuentra ubicado el módulo común, disponiéndose que dicho anejo se destinaría, única y exclusivamente, a sala de conferencias, fitness y recepción sin que pudiera destinarse a otros fines. La Sala concluyó que la pretensión no nacía de una relación contractual ni de una mera obligación personal, sino de una modificación del régimen jurídico de la mancomunidad, con reflejo registral y eficacia frente a sucesivos adquirentes.

La relevancia de esta resolución para la cuestión aquí tratada es doble. En primer lugar, porque insiste en que no toda condena de hacer en propiedad horizontal integra necesariamente una acción personal; en segundo lugar, porque atiende al contenido material del derecho ejercitado: la ocupación o entrega de un espacio determinado gravado por el título constitutivo, lo que justifica su calificación como acción real.

Establece a este respecto el Alto Tribunal «(…) no nos encontramos ante una acción de naturaleza personal, sino real, en tanto en cuanto lo que se pretende es la entrega, en el edificio construido como módulo común, de un espacio para su utilización como recepción de las viviendas (…), como consta en el título constitutivo y estatutos unánimemente modificados, que grava, por su inscripción registral, a los sucesivos adquirentes de la parcela (…), en donde está ubicada la precitada construcción».

La STS n.º 534/2026: reiteración y precisión de la doctrina

La STS n.º 534/2026, de 9 de abril, ECLI:ES:TS:2026:1551, conoce de una demanda en la que se solicitaba: la declaración de ilicitud de una construcción realizada en una terraza común del edificio, su retirada, la devolución de la terraza a su estado original y la restitución del derecho de propiedad a favor de los comuneros demandantes.

La Audiencia Provincial había calificado la acción como personal al entender que no se pretendía recuperar la posesión usurpada de un elemento común, sino solo obtener la declaración de ilicitud de la obra y la reposición física. El Tribunal Supremo casa la sentencia precisamente por reputar errónea esa reducción del objeto litigioso.

La Sala afirma que la acción ejercitada «pretende no solo la declaración de ilicitud de la construcción realizada por la parte demandada en la terraza común del edificio y la reposición de la misma a su estado original, sino también la restitución del derecho de propiedad que correspondería a todos los comuneros», de modo que «debe calificarse como acción real sujeta al plazo de prescripción de 30 años (art. 1963 CC) ».

El valor técnico de esta sentencia reside en que rechaza una visión fragmentaria del petitum. Si la demanda incorpora una pretensión restitutoria del derecho de propiedad sobre el elemento común, la acción no queda degradada a personal por el solo hecho de que también se interese la retirada de la obra o la reposición material.

Criterios de calificación de la acción: cuándo estamos ante una acción real

Las acciones en las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y en consecuencia el plazo de prescripción aplicable es el de 30 años establecido en el artículo 1963 del CC.

Debemos remitirnos, tal como hace el Tribunal Supremo a la tradicional distinción del jurisconsulto de Gayo el cual establecía:

• Acción personal: cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato, es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante.
• Acción real: cuando se dirige respecto de un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena.

La jurisprudencia no desconoce que en el ámbito de la propiedad horizontal existen también acciones personales. Así ocurre cuando lo reclamado se anuda a una obligación estrictamente obligacional o indemnizatoria, sin pretensión de recuperación, restitución o reconocimiento de un derecho real sobre elemento común.

El problema aparece en los supuestos mixtos, donde se pide simultáneamente una conducta de hacer —retirar una obra, cesar un uso, habilitar un espacio— y la restauración del estatus jurídico-material del elemento común. 

Implicaciones prácticas de la doctrina jurisprudencial

La principal consecuencia es la aplicación del plazo de prescripción de treinta años del art. 1963 del CC, en la redacción aplicable al caso enjuiciado por la Sala. Ello desplaza la tesis de la prescripción corta o general de las acciones personales del art. 1964 del CC cuando la acción se construye correctamente como restitutoria del derecho sobre un elemento común.

Desde la perspectiva procesal, la demanda debe perfilar con precisión el objeto de tutela solicitado. Resulta determinante que el suplico y la fundamentación no se limiten a denunciar la ilicitud de la obra o alteración, sino que conecten esa alteración con la lesión del derecho de copropiedad y con la necesidad de reintegrar o restituir el elemento común a la esfera jurídica comunitaria.

La parte actora soporta la carga de acreditar, al menos, los extremos siguientes:

• la naturaleza común del elemento afectado, por título, por ley o por destino;
• la alteración, ocupación, apropiación o uso excluyente incompatible con el régimen comunitario;
• la conexión entre la pretensión de retirada o reposición y la restauración del derecho de copropiedad;
• en su caso, la inexistencia de desafectación válida o de acuerdo unánime cuando este sea exigible.

Por su parte, la parte demandada podrá oponer, según el caso, consentimiento, uso privativo amparado en título, desafectación, actos propios, abuso de derecho o prescripción; pero la eficacia de esta última excepción dependerá críticamente de la correcta calificación de la acción.

Puntos controvertidos y límites de la doctrina

No toda acción relativa a elementos comunes es real

La doctrina jurisprudencial no autoriza una calificación automática como real de cualquier litigio intracomunitario. Seguirán siendo personales las acciones basadas en vínculos obligacionales específicos, reclamaciones económicas, indemnizaciones o exigencias de cumplimiento que no comporten recuperación ni restitución del derecho de copropiedad sobre un concreto elemento común.

La relevancia del petitum completo

La STS n.º 534/2026, de 9 de abril, ECLI:ES:TS:2026:1551, corrige expresamente el error de segmentar la demanda atendiendo solo a una parte del suplico. Por ello, la identificación técnica de la acción exige una lectura conjunta de hechos, fundamentos y pedimentos. Si la restitución del derecho de propiedad comunitaria forma parte del objeto procesal, la calificación como acción real resulta coherente con la doctrina vigente.

Conclusión

La jurisprudencia civil del Tribunal Supremo ha consolidado un criterio en materia de propiedad horizontal: las acciones por las que la comunidad o los comuneros pretenden la restitución de un elemento común a su estado anterior y la recuperación de la titularidad o facultades dominicales sobre él tienen naturaleza real, quedando sometidas al plazo del art. 1963 del CC en la redacción aplicable.

La STS n.º 534/2026, de 9 de abril, ECLI:ES:TS:2026:1551, no inaugura ex novo la doctrina, pero sí la reafirma con claridad frente a interpretaciones reduccionistas que reconducen indebidamente estas pretensiones al ámbito de las acciones personales. En conexión con la STS n.º 364/2022, de 4 de mayo, ECLI:ES:TS:2022:1708, el Alto Tribunal insiste en que el criterio decisivo es la sustancia jurídico-real de la tutela pedida, no la forma aislada de la condena interesada.

De este modo, en los conflictos sobre ocupación, alteración o apropiación de elementos comunes, la correcta construcción de la demanda y la precisa delimitación del interés tutelado resultan determinantes tanto para la prescripción como para el éxito de la pretensión.