La imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF

⇒ La imputación de rentas inmobiliarias se regula en el Art. 85 LIRPF ⇐

La renta inmobiliaria es la ligada a la titularidad  de un inmueble una renta que no es real sino presunta, y con la que se trata de gravar  la mayor capacidad  económica que la titularidad de propiedades inmobiliarias adicionales a la vivienda habitual pone de manifiesto.

También genera rentas inmobiliarias imputadas,  la titularidad de un derecho real de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles urbanos.

En ambos casos, debe tratarse de inmuebles que no generen rendimientos del capital ni estén afectos a actividades económicas.

La concesión de un derecho de uso de plazas de aparcamiento para residentes no genera imputación de rentas inmobiliarias pues no constituye dicha concesión un derecho real.

 [ REQUISITOS ]

La imputación de rentas inmobiliarias está condicionada a que los inmuebles de los que dichas rentas presuntas derivan cumplan los siguientes REQUISITOS:

• Que se trate de inmuebles urbanos definidos como tales en el Art. 7 ,Ley del Catastro Inmobiliario no afectos a actividades económicas.
  
  
• Que se trate de inmuebles rústicos  con construcciones  que no resulten  indispensables para el desarrollo  de explotaciones  agrícolas, ganaderas o forestales no afectos a actividades económicas.
  
  
• Que no generen rendimientos del capital. Los rendimientos del capital pueden derivar del arrendamiento de bienes inmuebles, negocios o minas o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles.
  
  
• Que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente. A estos efectos, se entienden que forman parte de la vivienda habitual del contribuyente las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con el inmueble hasta un máximo de dos.
  
  
• Que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

 [ INMUEBLES EXCLUIDOS ]

Son inmuebles EXCLUIDOS de imputación:

• Los afectos a las actividades económicas.
  
  
• Los generadores de rendimientos  del capital inmobiliario (arrendados).
  
  
• La vivienda habitual.
  
  
• El suelo no edificado.
  
  
• Los inmuebles rústicos, salvo  aquellos  con construcciones  que no resulten  indispensables para el desarrollo  de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.

 [ IMPORTE ]

Tendrán la consideración de RENTA IMPUTABLE:

• El 2% del valor catastral del inmueble, con carácter general.
  
  
• En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1%.
  
  
• Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1% y se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
  
  
• Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.

IMPORTANTE: La Dirección General de Tributos señala que la base de cálculo de la renta a imputar por la edificación será el valor catastral tanto de la construcción como de la parte proporcional del suelo que corresponda a la misma. 
Ejemplo: Base de cálculo para una pequeña construcción destinada a guardar aperos en una parcela de 3342m² en terreno urbano. →  Resolución Vinculante de DGT, V1574-16, 13-04-2016 

 [ INDIVIDULIZACIÓN DE RENTAS ]

Estas rentas se imputarán a los titulares de los bienes inmuebles de acuerdo con el apdo. 3 del art. 11 de la LIRPF:

→ Los rendimientos del capital se atribuirán a los contribuyentes que sean titulares de los elementos patrimoniales, bienes o derechos, de que provengan dichos rendimientos según las normas sobre titularidad jurídica aplicables en cada caso y en función de las pruebas aportadas por aquéllos o de las descubiertas por la Administración.

→ En su caso, serán de aplicación las normas sobre titularidad jurídica de los bienes y derechos contenidas en las disposiciones reguladoras del régimen económico del matrimonio, así como en los preceptos de la legislación civil aplicables en cada caso a las relaciones patrimoniales entre los miembros de la familia.

→ La titularidad de los bienes y derechos que conforme a las disposiciones o pactos reguladores del correspondiente régimen económico matrimonial, sean comunes a ambos cónyuges, se atribuirá por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra cuota de participación.

→ Cuando no resulte debidamente acreditada la titularidad de los bienes o derechos, la Administración tributaria tendrá derecho a considerar como titular a quien figure como tal en un registro fiscal u otros de carácter público.

POR LO TANTO, cuando la titularidad de un bien inmueble corresponda a varias personas, la imputación de la renta que se derive del mismo se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad. → cada uno de los cotitulares deberá declarar como renta imputable la cantidad que resulte de aplicar a la renta total imputada al inmueble o derecho, el porcentaje que represente su participación en la titularidad del mismo.

Tratándose de inmuebles adquiridos o trasmitidos en el ejercicio 2017 o que hayan estado arrendados, subarrendados o afectos a una actividad económica durante parte del año, así como en los demás supuestos en que el inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante una parte del ejercicio, la renta imputable por este concepto será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período

En caso de MATRIMONIO, la renta imputable a los bienes y derechos que, de acuerdo con las disposiciones reguladoras del régimen económico del matrimonio, sean comunes a ambos cónyuges, corresponderá por mitad a cada uno de ellos (salvo que se justifique otra cuota distinta de participación). → Por el contrario, la renta imputable a bienes o derechos que, de acuerdo con las mismas normas, sean de titularidad privativa de uno cualquiera de los cónyuges, corresponderá íntegramente a su titular

 [ SUPUESTO ESPECIAL: DERECHOS REALES DE APROVECHAMIENTO POR TURNO SOBRE BIENES INMUEBLES ]

El derecho de aprovechamiento por turno que puede constituirse como derecho real limitado o como contrato de arrendamiento por temporada, dará lugar a imputación de rentas inmobiliarias únicamente en los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles.

En estos casos la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real. A tal efecto, se aplicará el porcentaje del 2% o el 1,1% según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del IBI en función de la duración anual (días, semanas o meses) del período de aprovechamiento.

Si a la fecha de devengo del IRPF los inmuebles carecieran de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento.

No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de estos derechos cuando su duración no exceda de 2 semanas por año.

Los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión, generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos (o, en su caso, arrendado).