¿Tengo que imputarme rentas inmobiliarias en IRPF por una plaza de garaje adquirida con posterioridad a la vivienda habitual?

La imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF es una figura que, por sus particularidades, puede generar dudas a los contribuyentes; aunque, en general, suele estar clara la idea de que no procede con respecto a la vivienda habitual. La cuestión es determinar qué se considera por vivienda habitual a esos efectos: ¿incluye las plazas de garaje, incluso aunque se compren por separado?

En este artículo nos referiremos a esta cuestión, centrándonos en especial en el tremendamente frecuente supuesto en el que la vivienda se compra en un determinado momento y la plaza de garaje se adquiere tiempo después, debido a la ausencia inicial de plazas disponibles. Y es que, no en vano, la Dirección General de Tributos se ha pronunciado al respecto en su consulta vinculante (V2252-25), de 25 de noviembre de 2025.

La imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF: ¿cuándo procede?

La imputación de rentas inmobiliarias es una figura que, según ha señalado Tributos, «tiene como finalidad someter a gravamen una capacidad económica puesta de manifiesto por la titularidad de un inmueble o de un derecho real sobre el mismo, pero excluyendo la vivienda habitual» [consulta vinculante (V0350-19), de 19 de febrero de 2019]. Se regula en el artículo 85 de la LIRPF, cuyo primer apartado establece lo siguiente:

«1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 por ciento.

Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna».

Por lo tanto, habrá que imputar rentas inmobiliarias en el IRPF por los rendimientos presuntos de determinados inmuebles, siempre que se cumplan los siguientes requisitos básicos:

• Que se trate de bienes inmuebles urbanos o de bienes inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
• Que dichos inmuebles no estén afectos a actividades económicas.
• Que no generen rendimientos del capital (por ejemplo, por arrendamiento).
• Que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente.
• Que no se trate de suelo no edificado, de inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

En definitiva, la imputación de rentas inmobiliarias «no tiene en cuenta la utilización efectiva del inmueble sino su disponibilidad a favor de su titular, sin que la Ley atienda a circunstancias que puedan afectar a dicha utilización, tales como la enfermedad, el trabajo u otras que determinen la no posibilidad de utilización de los inmuebles, al limitar la Ley los casos en los que no procede la imputación de rentas inmobiliarias únicamente a los siguientes casos tasados: afectación del inmueble a una actividad económica, que el inmueble genere rendimientos de capital, que se encuentre en construcción y que no sea susceptible de uso por razones urbanísticas» [consulta vinculante de la DGT (V2243-25), de 25 de noviembre de 2025].

Cuando proceda la imputación, las rentas se imputarán a los titulares de los bienes inmuebles de acuerdo con el apartado 3 del artículo 11 de la LIRPF. Si existen derechos reales de disfrute, la renta computable a estos efectos en el titular del derecho será la que correspondería al propietario.

Por otra parte, en los supuestos de derechos de aprovechamiento por turno de inmuebles, la imputación se efectuará al titular del derecho real, prorrateando el valor catastral en función de la duración anual del período de aprovechamiento. Si a la fecha de devengo del impuesto estos inmuebles carecieran de valor catastral, o este no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento. No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año.

La vivienda habitual excluida de imputación inmobiliaria y su concepto

Según indica Tributos en la consulta vinculante mencionada al inicio, para delimitar qué se entiende por vivienda habitual a estos efectos, debe acudirse al artículo 55.2.c) del RIRPF, en su redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2012, a cuyo tenor:

«2. (…) no se considerará adquisición de vivienda:

(…)

c) La adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran independientemente de ésta. Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje adquiridas con éstas, con el máximo de dos».

Es decir, según dicho precepto, no se está ante un supuesto de adquisición de vivienda cuando se adquieran independientemente de esta los siguientes elementos:

• Plazas de garaje.
• Jardines.
• Parques.
• Piscinas.
• Instalaciones deportivas.
• Y, en general, anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha.

Requisitos para que las plazas de garaje se asimilen a la vivienda habitual

Para que las plazas de garaje puedan asimilarse a la vivienda a estos efectos, la DGT exige que se cumplan varios requisitos (todos ellos):

• Que las plazas de garaje se encuentren en el mismo edificio o complejo inmobiliario de la vivienda.
• Que la adquisición de la vivienda y de las plazas de garaje se hubiera producido en el mismo acto, aunque podía ser en documento distinto.
• Que las entregas se hagan todas en el mismo momento.
• Que la plaza de garaje no tenga uso distinto al privativo del propio adquirente, en caso alguno.

Conclusión

A la vista de lo expuesto, en el concreto supuesto que se planteaba, en el que varios años después de la adquisición de la vivienda habitual se procede a la compra de una plaza de garaje, no puede aplicarse la excepción y el contribuyente debe imputar rentas inmobiliarias por ella. 

Se trata de la misma conclusión que se alcanzaba también en la previa consulta vinculante de la DGT (V0557-22), de 18 de marzo de 2022, referida a un supuesto idéntico. Sin embargo, la respuesta sería diferente si la plaza de garaje estuviera arrendada. Entonces, no habría que imputarse rentas inmobiliarias por ella, tal y como puso de manifiesto Tributos en su consulta vinculante (V0350-19), de 19 de febrero de 2019, donde indicó expresamente a los interesados que debían «imputar la renta inmobiliaria de las plazas de garaje no arrendadas, y en el supuesto de arrendamiento intermitente proporcionalmente al número de días que corresponda de cada período impositivo (esto es, por el número de días en los que no ha estado arrendada), de acuerdo con lo previsto en el artículo 85 de la LIRPF, no contemplando este precepto la deducción de gasto alguno».