Reformas en la subasta judicial según Ley 1/2025, de 2 de enero

Novedades en el procedimiento de subasta tras la Ley de Eficiencia de la Justicia

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, modifica diversos aspectos de las subastas judiciales, con entrada en vigor a partir del 3 de abril de 2025.

Novedades en el procedimiento de subasta de bienes muebles

• Participación del ejecutante

El ejecutante debe participar como un licitador más, sin poder mejorar el precio una vez finalizada la subasta. Si no paga la diferencia entre su crédito y el precio ofrecido, se descontará de su crédito una cantidad equivalente al depósito de otros postores. Así, los requisitos para pujar, contemplados en el art. 647 de la LEC serán los siguientes:

«1. Para tomar parte en la subasta los licitadores deberán cumplir los siguientes requisitos:

1.º Identificarse de forma suficiente, indicando si actúan en nombre propio o de terceros, total o parcialmente. Si actúan en representación de varios, informarán sobre el porcentaje de adjudicación que corresponda a cada uno.

Una vez concluida la subasta, quien resultara ser el mejor postor deberá acreditar su representación ante la Oficina judicial que haya intervenido como autoridad gestora de la subasta, salvo que ya constara previamente. Si no lo hiciera en el plazo de tres días y no se ratificara en ella el propio representado, el letrado o letrada de la Administración de Justicia acordará la pérdida de su depósito que se aplicará a los fines de la ejecución, y solicitará al Portal de Subastas que comunique la identidad del siguiente postor con reserva de postura. También ordenará la devolución de los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura.

La falta de acreditación de la representación no interrumpirá los plazos establecidos para el pago del resto del precio o de traslado al deudor para mejora de postura.

2.º Declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la subasta.

3.º Estar en posesión de la correspondiente acreditación, para lo que será necesario haber consignado el 10 por ciento, del valor de los bienes o un mínimo de mil euros si el importe que resultara de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior. El letrado o letrada de la Administración de Justicia está facultado para elevar o reducir el porcentaje del depósito, considerando las circunstancias de la subasta. La consignación se realizará por medios electrónicos a través del Portal de Subastas, que utilizará los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pondrá a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras.

2. El ejecutante podrá tomar parte en la subasta, aunque no existan otros licitadores, sin necesidad de consignar cantidad alguna. Necesariamente habrá de hacerlo, en las condiciones previstas en los artículos 650 y 670, cuando pretenda adjudicarse los bienes. Finalizada la subasta, no podrá mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor. Si no hubiera habido pujas, tampoco podrá solicitar la adjudicación de los bienes.

3. El ejecutante y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de manifestación expresa. Si no se hubiera efectuado con anterioridad, la cesión se verificará en el plazo de cinco días que deberá conferir el letrado o letrada de la Administración de Justicia cuando queden los autos pendientes de dictar el decreto de adjudicación y tras haberse pagado, en su caso, el precio de remate. A tal efecto, se presentará escrito firmado por cedente y cesionario al que se adjuntarán los documentos que permitan acreditar la identidad, facultades y representación de los firmantes, si no constaran ya en el expediente.

Si la cesión ha sido mediante precio, se acreditará documentalmente el pago de la cantidad total por la que el cesionario hubiera obtenido la cesión.

El precio de la cesión de remate podrá ser inferior al del remate o adjudicación sin perjuicio de que la minoración de deuda para el ejecutado deberá corresponderse con el importe total del remate o adjudicación.

Si hubiera sobreprecio también se aplicará a los fines de la ejecución, y así se hará constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación. Si, a consecuencia de ese sobreprecio, existiera sobrante respecto al crédito total reclamado, se requerirá al ejecutante para que proceda a su ingreso en la cuenta del juzgado en el plazo de diez días.

Si no efectuara el pago en el plazo de diez días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en esa subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta».

• Convocatoria de la subasta

La convocatoria de la subasta de los bienes muebles se regula en el art. 644 de la LEC. Se desarrolla el contenido del decreto que acuerda la convocatoria de la subasta:

«En este decreto se informará al ejecutado de que el plazo para pagar el resto del precio ofrecido y el traslado previsto por los artículos 650 y 670 para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta, comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación personal. También se le informará de que, en el plazo de diez días desde la notificación del decreto, puede comunicar al tribunal su deseo de facilitar el mejor desarrollo de la subasta, pudiendo consentir la inspección del bien por los interesados. A tal efecto deberá facilitar, dentro de ese plazo, sus datos de contacto, así como fotografías y cuanta información disponga respecto al estado actual del bien y su situación posesoria. Si así lo hiciera, y se tratara de la subasta de un inmueble, podrá beneficiarse de una reducción de la deuda que puede alcanzar hasta un 2 por ciento del importe por el que se adjudicara, conforme prevé el artículo 669.3.

También se hará constar que el portal de subastas del "Boletín Oficial del Estado" permite a los usuarios registrados suscribirse a alertas por correo electrónico para conocer el momento de inicio de la subasta.

La notificación de este decreto al ejecutado no personado deberá practicarse en la forma prevista en el artículo 155».

• Contenido del anuncio y de la publicidad de la subasta

La novedad en este sentido radica en que a partir de la entrada en vigor de la reforma habrá que informar de que el plazo para pagar el resto del precio ofrecido y el traslado previsto en los artículos 650 y 670 de la LEC para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta, comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación personal, de acuerdo con el art. 646 de la LEC relativo al contenido del anuncio y de la publicidad de la subasta.

• Requisitos para pujar

En cuanto a la identificación, los licitadores deberán identificarse, como así se contemplaba antes de la reforma, si bien a partir de la entrada en vigor de la misma, además, tendrán que indicar tal y como se establece en el art. 647 de la LEC:

• Si actúan en nombre propio o de terceros, total o parcialmente. 
• Si actúan en representación de varios, y en este caso, informarán sobre el porcentaje de adjudicación que corresponda a cada uno.

Asimismo, una vez concluida la subasta, quien resultara ser el mejor postor deberá acreditar su representación ante la Oficina judicial que haya intervenido como autoridad gestora de la subasta, salvo que ya constara previamente. Si no lo hiciera en el plazo de tres días y no se ratificará en ella el propio representado, el letrado o letrada de la Administración de Justicia acordará la pérdida de su depósito que se aplicará a los fines de la ejecución, y solicitará al Portal de Subastas que comunique la identidad del siguiente postor con reserva de postura. También ordenará la devolución de los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura.

La falta de acreditación de la representación no interrumpirá los plazos establecidos para el pago del resto del precio o de traslado al deudor para mejora de postura.

Otra novedad, es que para estar en posesión de la correspondiente acreditación, antes era necesario haber consignado un 5% que pasará a un 10% del valor de los bienes o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultara de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior. El letrado o letrada de la Administración de Justicia está facultado para elevar o reducir el porcentaje del depósito, considerando las circunstancias de la subasta.

Por otra parte, antes el ejecutante solo podía tomar parte en la subasta cuando existían otros licitadores, ahora el mismo podrá tomar parte de la subasta, aunque no existan otros licitadores y sin necesidad de consignar cantidad alguna.

Necesariamente habrá de hacerlo, en las condiciones previstas en los artículos 650 y 670 de la LEC, cuando pretenda adjudicarse los bienes. Finalizada la subasta, no podrá mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor. Si no hubiera habido pujas, tampoco podrá solicitar la adjudicación de los bienes.

Por último, el apdo. 3 del art. 647 de la LEC cambia sustancialmente y quedará redactado como sigue:

«3. El ejecutante y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de manifestación expresa. Si no se hubiera efectuado con anterioridad, la cesión se verificará en el plazo de cinco días que deberá conferir el letrado o letrada de la Administración de Justicia cuando queden los autos pendientes de dictar el decreto de adjudicación y tras haberse pagado, en su caso, el precio de remate. A tal efecto, se presentará escrito firmado por cedente y cesionario al que se adjuntarán los documentos que permitan acreditar la identidad, facultades y representación de los firmantes, si no constaran ya en el expediente.

Si la cesión ha sido mediante precio, se acreditará documentalmente el pago de la cantidad total por la que el cesionario hubiera obtenido la cesión.

El precio de la cesión de remate podrá ser inferior al del remate o adjudicación sin perjuicio de que la minoración de deuda para el ejecutado deberá corresponderse con el importe total del remate o adjudicación.

Si hubiera sobreprecio también se aplicará a los fines de la ejecución, y así se hará constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación. Si, a consecuencia de ese sobreprecio, existiera sobrante respecto al crédito total reclamado, se requerirá al ejecutante para que proceda a su ingreso en la cuenta del juzgado en el plazo de diez días.

Si no efectuara el pago en el plazo de diez días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en esa subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta».

• Agilidad de los trámites

Con la reforma del art. 650 de la LEC, los pagos para el pago del precio y la mejora de postura comienzan automáticamente desde el cierre de la subasta, gracias a la publicación del precio ofrecido por el mejor postor en el portal de subastas del BOE.

• Subasta sin postores

A partir del 3 de abril del 2025 cuando en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, el LAJ procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado, antes de dicha fecha, el acreedor podía pedir la adjudicación de los bienes por el 30% del valor de tasación.

Novedades en el procedimiento de subasta de bienes inmuebles

Asimismo, en este ámbito se ha efectuado una reducción de porcentaje mínimo de mejora exigido a la persona demandada, hasta ahora establecido en el 70% del valor subasta, que queda fijado tras la reforma en un 60%. Este porcentaje se considera más adecuado a las circunstancias actuales, así lo establece la exposición de motivos de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero.

Por otro lado, se añade que si el precio ofrecido en la subasta, aun siendo inferior a ese porcentaje, cubre la cantidad reclamada por todos los conceptos, la mejora podría ser por un solo céntimo. Esto obligará a los postores a elevar el importe de sus pujas, ofreciendo cantidades más ajustadas al valor real de los bienes.

También debe tenerse en cuenta que, al ser publicado el precio final, aumenta la posibilidad de que el deudor pueda valerse de otras personas que se ofrezcan a mejorar el precio de la subasta. 

Además, esta reforma también establece la forma y requisitos con que la mejora ha de ser llevada a efecto, hasta hoy no contemplados. 

También se eleva al 20% del valor de la subasta (antes 5%), con un mínimo de 1.000 euros, para penalizar el incumplimiento del pago, establecido en el art. 669 de la LEC.

Además, con el propósito para agilizar la adjudicación en las subastas de inmuebles, se acorta a 20 días el plazo para pagar el resto del precio ofrecido. El anterior plazo de 40 días ralentizaba en exceso el trámite y la devolución de depósitos a los postores que reservaron postura. A los mismos efectos, se suprime la necesidad de practicar la liquidación del crédito del ejecutante cuando el precio que ha ofrecido no sea superior al principal reclamado.

Vivienda habitual del deudor

Con la nueva regulación, no se va a adjudicar por debajo del 70% de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, en cuyo caos no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menor del 60% de su valor.

Devolución de depósitos

Se agiliza la devolución de depósitos a los postores que han reservado su postura, limitando la reserva al siguiente postor en caso de impago.

Por lo tanto, las referidas modificaciones buscan hacer de la subasta el elemento central del procedimiento de ejecución, garantizando la máxima seguridad y confidencialidad a través del Portal de Subastas del BOE, y protegiendo los derechos de todas las partes interesadas.