TRIBUNA: La propiedad horizontal y el consentimiento tácito: reflexiones a propósito de la STS 1006/2025, de 25 de junio

Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Sección 1.ª), núm. 1.006/2025, de 25 de junio (Rec. 3516/2020)

Adriana Mateos Ruiz

Abogada

Col. 37.434 ICAB

SUMARIO:

I. Introducción. — II. Antecedentes fácticos y procesales. — III. El consentimiento tácito en el régimen de propiedad horizontal: doctrina jurisprudencial aplicada. — IV. La naturaleza real de la acción de restitución de elementos comunes y el plazo de prescripción. — V. La inadmisión del recurso extraordinario por infracción procesal: una cuestión de técnica casacional. — VI. Valoración crítica y aportación personal. — VII. Conclusiones. — Bibliografía.

RESUMEN:

La STS 1006/2025, de 25 de junio, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, aborda dos de las cuestiones más recurrentes y complejas del Derecho de propiedad horizontal: la eficacia del silencio como consentimiento tácito para la realización de obras en elementos comunes, y la naturaleza real —y no personal— de la acción de restitución ejercitada por una comunidad de propietarios frente al copropietario que ha usurpado un patio comunitario. La sentencia confirma la doctrina consolidada del Alto Tribunal sobre el valor del silencio como declaración de voluntad y su insuficiencia cuando no concurren actos concluyentes e inequívocos, estimando el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios y confirmando la sentencia de primera instancia. El presente comentario analiza los aspectos doctrinales y jurisprudenciales más relevantes, ofreciendo asimismo una valoración crítica de los fundamentos de la resolución.

PALABRAS CLAVE:

propiedad horizontal; elementos comunes; consentimiento tácito; silencio; acción reivindicatoria; acción real; prescripción ; Ley de Propiedad Horizontal; patio comunitario; recurso de casación.

El régimen de propiedad horizontal constituye uno de los ámbitos del Derecho civil patrimonial más prolífico en litigiosidad. La tensión entre el derecho de cada propietario sobre su elemento privativo y el deber de respeto hacia los elementos comunes, compartidos con el resto de la comunidad, genera conflictos que los tribunales deben resolver con frecuencia apelando a principios generales del Derecho, a la interpretación de la voluntad de las partes y, en no pocas ocasiones, al delicado instituto del consentimiento tácito.

La sentencia objeto de análisis —la STS núm. 1006/2025, de 25 de junio, dictada por la Sección Primera de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, siendo ponente el Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg— ofrece una excelente ocasión para reflexionar sobre dos de estas cuestiones capitales: de un lado, cuándo puede entenderse que la comunidad de propietarios ha consentido tácitamente la realización de obras en elementos comunes por parte de uno de sus miembros; y de otro, qué naturaleza —real o personal— tiene la acción de restitución de espacios comunes ocupados ilegítimamente, con las consecuencias que ello acarrea en materia de prescripción.

El supuesto enjuiciado presenta una morfología frecuente en la práctica: la propietaria de un local comercial en planta baja incorpora a su establecimiento un patio comunitario, cubriéndolo con un tejadillo sin autorización de la comunidad, que a lo largo de varios años adopta acuerdos reclamando la reposición del elemento común sin llegar a notificarlos formalmente a la demandada. Esta aparente pasividad o ineficacia notificadora de la comunidad constituye el núcleo del debate, que el Tribunal Supremo resuelve con una doctrina que, aunque no es novedosa, resulta de singular importancia práctica y merece un análisis detenido.

1. Los hechos del caso

La Comunidad de Propietarios de un inmueble sito en Madrid interpuso demanda de juicio ordinario contra la propietaria del local comercial situado en el bajo izquierda del edificio, ejercitando una acción dirigida a obtener la restitución de un patio comunitario que había sido incorporado al local mediante la construcción de un tejadillo. Según relata la sentencia, en torno al año 2004, con ocasión de unas obras de rehabilitación del edificio, la demandada techó el patio a la altura de su local, sin consentimiento ni autorización de la comunidad, ampliando así la superficie del establecimiento a costa de un elemento de titularidad común.

La cuestión del patio había sido objeto de debate en sucesivas juntas de propietarios celebradas entre los años 2009 y 2017, en las que la comunidad acordó reiteradamente requerir a la demandada para que procediera al desmantelamiento del cerramiento. Sin embargo, la propia sentencia de la Audiencia Provincial reconoció que no constaba que dichos acuerdos le hubieran sido debidamente notificados, dado que la demandada no residía en el inmueble ni asistió a ninguna de las juntas.

La demandada, por su parte, sostuvo que el patio había estado bajo la posesión exclusiva de su difunto esposo —anterior propietario del local— desde el año 1972, que la comunidad había conocido y tolerado esta situación durante décadas, y que existía un acta de la junta general de 1987 en la que se acordaba dirigir un escrito al Ayuntamiento para comprobar el cumplimiento de la normativa sobre salida de humos, lo que, a su juicio, acreditaba que la comunidad conocía y permitía el uso del patio. Opuso, asimismo, la prescripción de la acción.

2. El iter procesal

El Juzgado de Primera Instancia núm. 52 de Madrid estimó íntegramente la demanda mediante sentencia de 10 de septiembre de 2019, declarando la propiedad del patio a favor de la comunidad y condenando a la demandada a restituirlo y reponer las instalaciones a su estado original, con imposición de costas.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid revocó esta resolución mediante sentencia de 18 de marzo de 2020. El tribunal de apelación consideró que no procedía la acción reivindicatoria, pues el patio no era un elemento de uso común sino de uso privativo, y que la alteración de elementos comunes exigía un consentimiento unánime que debía entenderse existente de forma tácita dada la pasividad de la comunidad. Desestimó, por tanto, la demanda.

Frente a esta resolución, la comunidad de propietarios interpuso recurso extraordinario por infracción procesal —fundado en la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por errónea valoración de la prueba— y recurso de casación, alegando la vulneración de los artículos 392 y 396 del Código Civil y el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante , LPH), con apoyo en las SSTS núm. 419/2007, de 30 de marzo, y 446/2010, de 5 de julio, como luego veremos.

La sentencia del Tribunal Supremo aborda tres grandes cuestiones jurídicas, que conviene deslindar con precisión:

En primer lugar, la admisibilidad del recurso extraordinario por infracción procesal, que fue desestimado por incumplimiento de los requisitos formales del artículo 469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( en adelante , LEC), al no identificarse el concreto supuesto legal en que se fundaba ni el precepto procesal infringido.

En segundo lugar, y en el ámbito del recurso de casación, la cuestión sustantiva principal: si la Audiencia Provincial infringió los preceptos civiles citados al apreciar la existencia de un consentimiento tácito de la comunidad a las obras ejecutadas por la demandada en el patio comunitario, y al reconocer implícitamente un uso privativo de este elemento común sin título habilitante.

En tercer lugar, con ocasión de la asunción de la instancia —derivada de la estimación del recurso de casación—, el Alto Tribunal abordó la excepción de prescripción opuesta por la demandada, concluyendo que la acción ejercitada es de naturaleza real y está sujeta al plazo de treinta años previsto en el artículo 1963 del Código Civil.

1. El marco normativo: la exigencia de unanimidad

La Ley de Propiedad Horizontal establece con claridad que la realización de obras en elementos comunes del edificio requiere el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios. El artículo 7.1 LPH prohíbe al propietario de cada piso o local realizar alteración alguna en el «resto del inmueble», categoría en la que se encuadran los elementos comunes del edificio. Por su parte, el artículo 396 del Código Civil define los elementos comunes como aquellos que sirven a todos los propietarios, entre los que, a título de ejemplo, menciona los patios interiores.

La jurisprudencia ha reiterado de manera constante que la ejecución de obras en elementos comunes sin autorización de la comunidad constituye una infracción del régimen de propiedad horizontal que da lugar a la acción de cesación y a la obligación de reposición a costa del infractor. Así lo han declarado, entre otras muchas, las SSTS 419/2013, de 25 de junio; 17 de febrero de 2010 (RC 1958/2005); y 15 de diciembre de 2008 (RC 245/2003).

2. El valor jurídico del silencio como declaración de voluntad

La cuestión medular del litigio era determinar si la pasividad de la comunidad de propietarios a lo largo de varios años podía interpretarse como un consentimiento tácito a las obras realizadas por la demandada. El Tribunal Supremo aborda esta cuestión con gran rigor dogmático, partiendo de la doctrina sobre el valor del silencio como declaración de voluntad.

La sentencia recoge la doctrina sentada en la STS 471/2021, de 29 de junio —reproducida en la STS 1686/2023, de 4 de diciembre—, según la cual:

Esta formulación doctrinal hunde sus raíces en una dilatada tradición jurisprudencial que se remonta a sentencias de mediados del siglo XX, y que ha sido objeto de sistematización en los últimos años. El fundamento teórico radica en los principios de buena fe (art. 7 CC) y de protección de la confianza legítima: si un sujeto genera en otro la razonable creencia de que consiente una determinada situación, no puede después volverse en su contra, so pena de incurrir en una conducta contraria a la buena fe.

3. El requisito de «elocuencia»: actos concluyentes inequívocos

Ahora bien, el Tribunal Supremo subraya que el silencio no opera automáticamente como declaración de voluntad, sino que requiere una cualificación adicional: debe ser «elocuente», esto es, constitutivo de una expresión inequívoca de conformidad que provoque en el destinatario la lógica creencia de que se consentía. No basta, por tanto, con el simple conocimiento de la situación ni con la inactividad, pues como ha reiterado el Alto Tribunal, «no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad» (STS 540/2016, de 14 de septiembre).

La aplicación de este criterio al caso concreto llevó al Tribunal a concluir que no concurrían actos concluyentes de inequívoca significación jurídica que permitieran inferir que la comunidad había autorizado tácitamente las obras ejecutadas por la demandada. Y ello por varias razones:

En primer lugar, las protestas de los copropietarios fueron constantes y quedaron reflejadas en las actas de las reuniones comunitarias celebradas entre 2009 y 2017. Aunque el tribunal provincial consideró probado que estos acuerdos no fueron notificados a la demandada, el Alto Tribunal los utilizó —con pleno respeto a ese hecho probado— como elemento de convicción acerca de la ausencia de consentimiento tácito.

En segundo lugar, el tejadillo instalado, lejos de constituir una obra meramente posesoria o de uso, representaba una auténtica usurpación dominical del patio: la demandada había incorporado el elemento común a su local de forma definitiva e irreversible, formando con él una unidad estructural sin solución de continuidad. Esta conducta no puede equipararse al simple ejercicio de actos posesorios, sino que conforma actos de naturaleza dominical (cerramiento, aprovechamiento y exclusión de los demás comuneros) que, llevados al extremo, podrían incluso dar inicio al cómputo del plazo de usucapión.

Desde mi perspectiva, la doctrina aplicada es correcta pero la comunidad de propietarios actuó, en términos de gestión, de forma muy deficiente durante más de una década. El resultado final es justo, pero no deja de resultar llamativo que una comunidad que acordó repetidamente requerir a la demandada nunca se asegurase de que ella se diera por notificada.

4. Sobre la posibilidad de desafectación tácita de elementos comunes

La sentencia de la Audiencia Provincial había venido a reconocer, implícitamente, la posibilidad de que se hubiera producido una desafectación tácita del patio, atribuyéndole un carácter de uso privativo. El Tribunal Supremo rechaza de plano esta construcción, en coherencia con su doctrina anterior —en particular, la STS 419/2007, de 30 de marzo—, que admite la desafectación de elementos comunes no esenciales, pero exige que ésta se produzca conforme a los procedimientos legalmente previstos: bien mediante su inclusión en el título constitutivo, bien mediante acuerdo posterior adoptado por unanimidad de la junta de propietarios.

Esta exigencia no es meramente formal: la unanimidad requerida para modificar la naturaleza de un elemento común es garantía de que todos los copropietarios han prestado su consentimiento libre e informado a una alteración que afecta a su derecho real de copropiedad. La desafectación tácita —esto es, la deducida de la mera tolerancia o del silencio prolongado— supondría admitir que un comunero puede, por la vía de los hechos y con el silencio de los demás, apropiarse de un elemento que pertenece a todos, lo que resulta incompatible con la naturaleza del régimen de propiedad horizontal.

1. La calificación de la acción: ¿real o personal?

Con ocasión de la asunción de la instancia, el Tribunal Supremo debió pronunciarse sobre la excepción de prescripción opuesta por la demandada, que había sostenido que la acción ejercitada era de naturaleza personal y habría prescrito por el transcurso del plazo previsto en el artículo 1964 del Código Civil.

El Alto Tribunal rechaza categóricamente esta calificación, reiterando su consolidada doctrina sobre la naturaleza real de las acciones dirigidas al reintegro de espacios comunes. En la sentencia 1043/2002, de 11 de noviembre, ya se declaró que la acción «dirigida a obtener el reintegro del espacio ocupado a la titularidad de la Comunidad de Propietarios, como elemento común, es una acción de carácter real, a la que son aplicables los arts. 1959 y 1963 del Código Civil». Esta doctrina fue reiterada en las SSTS 3/2012, de 6 de febrero; 540/2016, de 14 de septiembre; y, más recientemente, en la STS 107/2024, de 30 de enero.

El razonamiento es, en esencia, el siguiente: lo que la comunidad de propietarios reclama es la recuperación del dominio —o, más precisamente, de la posesión y del uso exclusivo comunitario— sobre un concreto espacio que, teniendo naturaleza de elemento común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario. Se trata, por tanto, de una acción reivindicatoria en sentido amplio, que persigue el reconocimiento del derecho real de copropiedad y la condena a la restitución del bien usurpado.

2. El plazo de prescripción aplicable: treinta años

Siendo real la naturaleza de la acción, el plazo de prescripción aplicable es el de treinta años previsto en el artículo 1963 del Código Civil para las acciones reales sobre bienes inmuebles. En el caso enjuiciado, las obras se habían ejecutado a principios del siglo XXI —la más temprana referencia documental apunta al año 2002— y la demanda se interpuso en 2017, muy lejos del agotamiento del plazo treintañal.

El Tribunal añade un matiz importante en materia de carga de la prueba: corresponde a quien alega la prescripción demostrar que el plazo ha transcurrido íntegramente, de conformidad con el artículo 217 LEC. La demandada no logró acreditar que las obras se hubieran ejecutado antes de 1987, único dato que habría podido poner en cuestión el cómputo del plazo.

3. Una cuestión pendiente de aclaración: la reforma del artículo 1964 CC por la Ley 42/2015

Cabe apuntar aquí una reflexión que, si bien no afecta al fallo de la sentencia comentada, resulta de interés para la comprensión del estado actual del Derecho positivo. La demandada invocó la prescripción al amparo del artículo 1964 CC, citando el antiguo plazo de quince años para las acciones personales. Sin embargo, dicho precepto fue modificado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que redujo ese plazo a cinco años con efectos desde el 7 de octubre de 2015.

La Disposición Transitoria Única de dicha ley estableció un régimen inter temporal: para las acciones nacidas antes de su entrada en vigor, el nuevo plazo de cinco años se computaría desde el 7 de octubre de 2015. En el caso enjuiciado, incluso bajo el régimen de las acciones personales —que el Tribunal rechaza—, la demanda interpuesta en 2017 habría sido temporánea, pues el plazo quinquenal no habría concluido hasta octubre de 2020.

En definitiva, la mención al plazo de quince años en la sentencia no refleja la aplicación del Derecho vigente, sino la reproducción del argumento de la parte demandada, que el Tribunal descarta en todo caso por razón de la naturaleza real de la acción. La cuestión carece, pues, de incidencia práctica en el resultado, pero conviene señalarla para evitar una lectura equívoca del texto de la resolución.

V. LA INADMISIÓN DEL RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL: UNA CUESTIÓN DE TÉCNICA CASACIONAL

La sentencia desestima el recurso extraordinario por infracción procesal por razones puramente formales: la parte recurrente no identificó en su encabezamiento el concreto supuesto del artículo 469.1 LEC en que se fundaba, ni el precepto de Derecho procesal que consideraba infringido. El Tribunal recuerda, con apoyo en doctrina constitucional consolidada, que los presupuestos procesales de viabilidad del recurso pueden ser examinados —e incluso apreciados de oficio— en sentencia, con independencia de que la admisión inicial haya sido acordada.

Esta desestimación, aunque pudiera parecer excesivamente formalista, responde a una lógica depuradora del sistema de recursos extraordinarios. El recurso por infracción procesal no puede convertirse en una tercera instancia encubierta, y la exigencia de identificar con precisión el motivo casacional es una garantía de que el recurso se dirige realmente a denunciar una infracción formal, y no a obtener una nueva valoración de la prueba.

Interesa destacar, en todo caso, que la desestimación del recurso por infracción procesal no afectó al resultado final del litigio, puesto que la estimación del recurso de casación, con asunción de la instancia, permitió al Tribunal Supremo confirmar el fallo de primera instancia.

1. La sentencia como expresión de una tendencia consolidada

La STS 1006/2025 no introduce novedades doctrinales de calado, sino que confirma y refuerza una línea jurisprudencial bien asentada. Ahora bien, que una sentencia no sea novedosa no significa que sea irrelevante. La STS 1006/2025 no viene a alterar el mapa doctrinal, sino a confirmar con rotundidad que determinadas reglas —la insuficiencia del silencio como consentimiento, la exigencia de unanimidad para la desafectación— no admiten atajos. Su valor reside en eso: en que recuerda a quienes operan en el día a día de las comunidades de propietarios que la tolerancia tiene límites jurídicos muy precisos, y que ignorarlos tiene consecuencias. Dicho esto, el análisis de la sentencia permite apuntar algunas reflexiones críticas que van más allá del fallo.

Desde una perspectiva crítica, no obstante, cabe formular algunas reflexiones:

a) El problema de la notificación de acuerdos comunitarios y sus consecuencias

El dato más llamativo del supuesto enjuiciado es la tensión entre dos hechos: de un lado, la Comunidad de Propietarios adoptó acuerdos reiterados de requerimiento a la demandada entre 2009 y 2017; de otro, la sentencia de la Audiencia Provincial —cuyo hecho probado el Tribunal Supremo respeta— declaró que dichos acuerdos no fueron notificados a la demandada.

Esta circunstancia plantea un interrogante que la sentencia, con acierto desde el punto de vista técnico-procesal, no necesita resolver directamente: ¿qué habría ocurrido si la demandada hubiera podido acreditar un conocimiento efectivo de los requerimientos y una inactividad posterior de la Comunidad? En ese hipotético escenario, la carga argumentativa del Alto Tribunal en cuanto a la ausencia de consentimiento tácito habría sido sustancialmente más gravosa.

A mi juicio, la sentencia pone de manifiesto la importancia capital que tiene, en el funcionamiento práctico de las comunidades de propietarios, la correcta notificación de los acuerdos adoptados en junta. El artículo 19.3 LPH impone que las actas se remitan a los propietarios ausentes, y la falta de cumplimiento de este deber no solo priva a los acuerdos de eficacia frente a aquéllos, sino que puede generar situaciones de pasividad involuntaria que, en determinados contextos, podrían ser interpretadas como consentimiento. La sentencia comentada resuelve el caso en favor de la Comunidad —y con razón—, pero la imprecisión en la gestión documental de los acuerdos comunitarios debería servir de advertencia para administradores y juntas de propietarios.

b)  La distinción entre actos posesorios y actos dominicales: una línea de difícil trazado

Uno de los aspectos más sugerentes de la sentencia es la distinción que el Tribunal Supremo traza entre el «simple ejercicio de actos posesorios» y los «actos dominicales de cerramiento, aprovechamiento y exclusión». Esta distinción es dogmáticamente correcta —anuda a ella consecuencias jurídicas de primera magnitud, como la posibilidad de inicio del plazo de usucapión— pero presenta dificultades de aplicación práctica, pues la línea entre el uso intensivo de un elemento común y la apropiación dominical del mismo es, en ocasiones, extremadamente tenue.

La jurisprudencia ha ido construyendo criterios para trazar esta frontera, pero sería conveniente que el legislador abordara una clarificación normativa en este punto. La Ley de Propiedad Horizontal, en su redacción actual, no distingue expresamente entre el uso intensivo de un elemento común —que puede ser legítimo si no excluye a los demás comuneros— y su apropiación fáctica, que constituye una usurpación. Una reforma legislativa que estableciera con mayor precisión los requisitos y consecuencias del uso exclusivo de facto contribuiría a reducir la litigiosidad en este ámbito.

c)  Sobre la necesidad de una acción ágil para la recuperación de elementos comunes

Un último aspecto que merece atención es el dilatado recorrido procesal de este litigio: la demanda se interpuso en 2017, la sentencia de primera instancia es de 2019, la de apelación de 2020 y la del Tribunal Supremo de 2025. Ocho años de litigación para resolver una cuestión que, dogmáticamente, no presentaba especial dificultad. Durante todo este tiempo, la demandada ha disfrutado del patio comunitario y el resto de los copropietarios han sido privados de su uso.

Esta realidad pone de relieve la insuficiencia del actual sistema procesal para dar una respuesta rápida y eficaz a las usurpaciones de elementos comunes. Sería conveniente reflexionar sobre la posibilidad de introducir mecanismos de tutela cautelar específicos o procedimientos de restitución sumarios en el ámbito de la propiedad horizontal, sin perjuicio de que el fondo del asunto se ventile en el proceso ordinario.

Del análisis de la STS 1006/2025 pueden extraerse las siguientes conclusiones:

Primera. El consentimiento tácito a la realización de obras en elementos comunes del edificio no puede inferirse del mero silencio o de la simple inactividad de la comunidad de propietarios. Para que el silencio tenga eficacia jurídica como declaración de voluntad, debe ser «elocuente» —esto es, inequívoco e inductor de la confianza legítima del destinatario—, lo que exige la concurrencia de actos concluyentes de positivo valor demostrativo que vayan más allá de la mera tolerancia o del desconocimiento.

Segunda. La desafectación de elementos comunes, incluso de los no esenciales o por destino —como los patios interiores—, solo puede producirse mediante su inclusión en el título constitutivo o a través de un acuerdo unánime adoptado por la junta de propietarios. No existe desafectación tácita en nuestro ordenamiento jurídico.

Tercera. La acción ejercitada por una comunidad de propietarios para obtener el reintegro de un espacio común ocupado por un copropietario es de naturaleza real, con el plazo de prescripción de treinta años previsto en el artículo 1963 del Código Civil, y no personal. La carga de acreditar el transcurso del plazo recae sobre quien opone la prescripción.

Cuarta. La mención al plazo de quince años del artículo 1964 CC que aparece en la sentencia al reproducir el argumento de la demandada no refleja el Derecho vigente: desde la Ley 42/2015, el plazo de prescripción de las acciones personales es de cinco años, con el régimen transitorio previsto en su Disposición Transitoria Única.

Quinta. La inadmisión del recurso por infracción procesal responde a la correcta aplicación de los requisitos formales del artículo 469.1 LEC y pone de manifiesto la necesidad de extremar el rigor técnico en la formulación de los recursos extraordinarios.

Sexta. Desde una perspectiva de lege ferenda, el caso invita a reflexionar sobre la conveniencia de reforzar las obligaciones de notificación de acuerdos comunitarios, de precisar los límites entre el uso intensivo y la apropiación de elementos comunes, y de dotar al sistema procesal de instrumentos más ágiles para la tutela de los derechos de las comunidades de propietarios frente a las usurpaciones de elementos comunes.

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