TRIBUNA: La profesionalización de los postores que conlleva la Ley Orgánica 1/2025 en las subastas judiciales

1. Introducción

La evolución del sistema de subastas judiciales en España ha estado determinada por un esfuerzo constante por armonizar dos principios en apariencia contradictorios: la exigencia de eficacia en la ejecución de resoluciones judiciales y la salvaguarda de los derechos de las personas afectadas por tales procedimientos. En este sentido, la aprobación de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, supone un punto de inflexión en este equilibrio, al incorporar modificaciones que parecen encaminar el sistema hacia un modelo de creciente especialización, en el que la participación de ciudadanos no profesionales se torna cada vez más compleja. Esta tendencia, lejos de fortalecer la accesibilidad y el carácter competitivo de las subastas, genera un marco en el que solo aquellos con conocimientos jurídicos y financieros avanzados pueden sortear las nuevas barreras impuestas.

El nuevo modelo normativo impone exigencias que alteran sustancialmente la estructura y dinámica de las subastas, entre ellas un incremento significativo del depósito necesario para participar, la obligatoriedad de acreditar la representación con carácter previo a la puja y la instauración de un mecanismo de pujas secretas. Estas disposiciones, unidas a la reducción de plazos procesales y a las limitaciones impuestas al ejecutante para adjudicarse el bien subastado, configuran un escenario en el que la intervención de postores ocasionales se vuelve poco menos que inviable 1. Precisamente, ello me lleva a inferir que el legislador ha concebido un régimen en el que la seguridad jurídica y la eficiencia en la ejecución parecen haber prevalecido sobre la posibilidad de una participación amplia y equitativa.

2. La restricción del acceso a las subastas judiciales por una profesionalización difícil de justificar

El argumento esgrimido en el preámbulo de la Ley Orgánica 1/2025 apunta a la necesidad de dotar al sistema de subastas judiciales de una mayor fiabilidad, reduciendo los riesgos de especulación y garantizando la materialización efectiva de las adjudicaciones. Sin embargo, asumo que este razonamiento puede resultar insuficiente para justificar el notable endurecimiento de las condiciones de acceso, que de facto excluyen a un número significativo de potenciales postores que no cuenten con una formación técnica o con los recursos suficientes para asumir las nuevas exigencias 2.

Hasta ahora, las subastas judiciales han sido concebidas como un mecanismo en el que cualquier ciudadano podía participar con reglas claras y procedimientos configurados para que haya libre concurrencia en la adquisición de bienes por venta forzosa, aunque las modificaciones, que afectan tanto a bienes muebles como a bienes inmuebles 3, plantean nuevas cuestiones que se irán confirmando en la práctica, siendo destacable lo referente al depósito para pujar. Por un lado, la literalidad resultante de la modificación del artículo 647.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil consagra, para bienes muebles, esta regla:

"Estar en posesión de la correspondiente acreditación, para lo que será necesario haber consignado el 10 por ciento, del valor de los bienes o un mínimo de mil euros si el importe que resultara de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior. El letrado o letrada de la Administración de Justicia está facultado para elevar o reducir el porcentaje del depósito, considerando las circunstancias de la subasta. La consignación se realizará por medios electrónicos a través del Portal de Subastas, que utilizará los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pondrá a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras."

Por otro lado, la nueva redacción del artículo 669.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil expone, para bienes inmuebles, lo siguiente:

"Para tomar parte en la subasta los postores deberán, previamente, consignar en la forma establecida en el apartado 1 del artículo 647 una cantidad equivalente al 20 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultara de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior.

El letrado o letrada de la Administración de Justicia está facultado para elevar o reducir el porcentaje del depósito, considerando las circunstancias de la subasta."

La exigencia de un depósito del 20% del valor del bien subastado para bienes inmuebles, estableciendo además un mínimo absoluto de mil euros, configura una barrera económica que, en términos prácticos, impide la participación de aquellos que tradicionalmente han visto en este mecanismo una vía para la adquisición de bienes a precios accesibles. Si bien el propósito declarado de esta medida es evitar la presencia de postores que no cuenten con la solvencia necesaria para cumplir con su oferta, no puede ignorarse que su consecuencia directa es la progresiva reducción del número de participantes, lo que a su vez tiende a beneficiar a quienes ya operaban en este mercado con mayores recursos y experiencia.

En paralelo, la instauración de un sistema de pujas secretas introduce un nivel de opacidad que modifica radicalmente la dinámica competitiva de las subastas. La regla 6ª del artículo 648 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone ahora lo siguiente:

"Las pujas se enviarán telemáticamente a través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal de Subastas, que devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. El postor deberá también indicar consiente o no la reserva a que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 652 y si puja en nombre propio o en nombre de un tercero. Un mismo postor podrá efectuar nuevas posturas por importe superior o inferior a la que ya hubiera realizado, en cuyo caso sólo será tenida en cuenta la última efectuada antes del cierre de la subasta. En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo. Durante el período de celebración de la subasta, el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, ya que tendrán carácter secreto. Al finalizar la subasta, el portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o que la subasta ha concluido sin postores."

Por su parte, la nueva redacción del artículo 649.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina lo siguiente:

"La subasta admitirá posturas que tendrán carácter secreto, durante el plazo improrrogable de veinte días naturales desde su apertura. La subasta no podrá finalizar en sábados, domingos ni en los días de fiesta nacional. Tampoco podrá finalizar en los días que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos inclusive, ni en el mes de agosto. En el caso de que el letrado de la Administración de Justicia tenga conocimiento de la declaración de concurso del deudor, suspenderá mediante decreto la ejecución y procederá a dejar sin efecto la subasta, aunque ésta ya se hubiera iniciado. Tal circunstancia se comunicará inmediatamente al Portal de Subastas."

La nueva redacción del precepto me sugiere que el legislador ha optado por privilegiar la estabilidad del procedimiento en detrimento de la transparencia, al impedir que los postores puedan ajustar su estrategia sobre la marcha con base en las ofertas realizadas por sus competidores. Esta incertidumbre añadida, lejos de fomentar una mayor concurrencia, puede desincentivar la participación de aquellos que no cuentan con la capacidad de realizar análisis financieros y de mercado con la precisión que exigen las nuevas reglas 4.

3. Agilización del procedimiento ejecutivo a costa de la transparencia

Uno de los aspectos más notorios de la reforma es la reducción de los plazos de ejecución, lo que en principio podría interpretarse como un esfuerzo por dotar al sistema de mayor celeridad. La obligación de abonar el resto del precio ofertado en un plazo de veinte días, en lugar de los cuarenta anteriormente previstos, impone una exigencia que solo aquellos con una disponibilidad inmediata de liquidez pueden cumplir. Se genera así una clara distorsión en el acceso, en la medida en que los ciudadanos sin acceso a financiación inmediata ven prácticamente imposibilitada su participación efectiva en el proceso.

A lo anterior se suma el hecho de que el cómputo de los plazos se inicia automáticamente desde el cierre de la subasta, sin posibilidad de suspensión o prórroga en función de circunstancias excepcionales. Este automatismo, si bien facilita una tramitación más rápida, puede generar situaciones de indefensión para quienes, por razones ajenas a su voluntad, no puedan cumplir con las exigencias dentro del término previsto. Considero que se ha optado por una fórmula que privilegia la eficiencia en la ejecución, pero que al mismo tiempo desatiende las dificultades que pueden experimentar los ciudadanos que no poseen un conocimiento especializado del procedimiento.

Otro elemento que genera inquietud es la eliminación de la notificación personal al ejecutado sobre el resultado de la subasta. En su lugar, se establece que esta información estará disponible exclusivamente a través del Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado. Asumo que el propósito de esta medida es reducir costes y agilizar los trámites procesales, pero me resulta inevitable cuestionar si esta solución no conlleva el riesgo de que ciudadanos sin acceso o familiaridad con estas plataformas puedan verse privados de información esencial sobre su propia situación jurídica.

4. Un sistema que premia la especialización y castiga la inexperiencia

Más allá de las restricciones económicas y procedimentales, la reforma introduce exigencias que penalizan la falta de experiencia de los postores. La obligación de manifestar de manera inmediata la representación en caso de actuar en nombre de un tercero y la posibilidad de perder el depósito en caso de no acreditar correctamente dicha representación constituyen ejemplos de cómo el sistema ha adoptado un sesgo en favor de quienes cuentan con un conocimiento profundo de la normativa. Entiendo que el legislador busca dotar de mayor seguridad al proceso, pero el resultado práctico es que la subasta se convierte en un terreno prácticamente inaccesible para los no profesionales.

La eliminación de la posibilidad de ofrecer modalidades de pago aplazado, que tradicionalmente permitían mayor flexibilidad a quienes no disponían de liquidez inmediata, confirma la tendencia hacia un sistema que favorece exclusivamente a los operadores con capacidad económica suficiente para asumir los costes de forma instantánea. El preámbulo de la Ley Orgánica 1/2025 justifica la modificación del siguiente modo:

"La reforma suprime la posibilidad de realizar la propuesta de pago aplazado por no adaptarse al sistema de subastas electrónicas, basado en pujas incondicionadas y por importes concretos, a lo que se añade la complejidad de su tramitación y el hecho, de que, en la práctica, esas propuestas en nada han beneficiado a las propias partes de la ejecución, pudiendo servir de cobertura a conductas fraudulentas y entorpecedoras de la propia subasta."

Por tanto, se ha pasado de un modelo en el que existían ciertos márgenes de maniobra para facilitar la participación de distintos perfiles de postores a uno en el que solo quienes cumplen estrictamente con los requisitos pueden operar con seguridad.

5. Unas notas sobre el impacto en la subasta de viviendas habituales entre la protección real y solución insuficiente

Uno de los aspectos más sensibles de la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 radica en las modificaciones relativas a la subasta de la vivienda habitual del deudor, un punto que, sin duda, busca conciliar la efectividad del procedimiento con la necesidad de salvaguardar derechos patrimoniales esenciales. La norma establece un umbral mínimo de adjudicación del 70% del valor de subasta, salvo que el importe cubra íntegramente la deuda, en cuyo caso se reduce al 60%. Esta previsión responde a una intención clara de evitar adjudicaciones a precios ínfimos que pudieran traducirse en una pérdida patrimonial desproporcionada para los deudores ejecutados, un problema que, en el pasado, ha sido objeto de críticas por parte de distintos sectores, incluidos los órganos judiciales y las asociaciones de consumidores. Sin embargo, aunque la medida parece adecuada en términos de protección, no puede soslayarse que su aplicación práctica puede derivar en dificultades adicionales, ya que si no aparecen postores dispuestos a alcanzar estos umbrales, la subasta puede concluir sin adjudicación efectiva, prolongando la incertidumbre para todas las partes involucradas.

Además, la reducción del porcentaje mínimo de mejora del precio por parte del deudor, fijándolo en el 60% en lugar del 70% previo, pretende ofrecer una mayor oportunidad de recuperación del bien a través de la intervención de un tercero. Esta medida, aunque teóricamente favorece la posibilidad de que el deudor pueda recomprar su vivienda mediante un tercero que mejore la oferta del mejor postor, no puede analizarse sin tomar en cuenta el nuevo panorama restrictivo de las subastas. En un contexto en el que la participación de ciudadanos particulares se ha visto limitada por exigencias financieras y técnicas más rigurosas, la posibilidad de encontrar postores dispuestos a ejercer esta opción puede verse seriamente afectada, generando, en la práctica, un efecto contrario al pretendido. De esta forma, aunque la reforma busca salvaguardar los derechos de los deudores en situaciones de especial vulnerabilidad, su aplicación en la práctica puede derivar en la persistencia de escenarios de indefensión, con bienes que permanecen sin adjudicar y ejecuciones que se dilatan sin una solución efectiva para ninguna de las partes involucradas.

6. Conclusiones en torno a un sistema más seguro pero menos accesible

La reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 responde a la necesidad de fortalecer la seguridad y la eficiencia de las subastas judiciales, en un intento de minimizar riesgos de fraude y optimizar el proceso de adjudicación de bienes. No obstante, el endurecimiento de los requisitos financieros, la reducción de plazos y la incorporación de mecanismos como la puja secreta han dado lugar a un sistema en el que la participación de ciudadanos no especializados en las subastas judiciales se torna cada vez más difícil. Me sugiere que la reforma, al tiempo que pretende mejorar la transparencia y la celeridad en las adjudicaciones, ha terminado generando un marco restrictivo que favorece, casi exclusivamente, a grandes operadores y postores con experiencia, dejando al margen a quienes, sin ser profesionales del sector, anteriormente podían intervenir en estos procesos con mayores garantías de éxito.

Asumo que esta evolución normativa nos obliga a preguntarnos si el sacrificio de la accesibilidad en favor de una supuesta seguridad procesal está realmente justificado. La consolidación de un modelo de subastas orientado a la profesionalización de los postores reduce significativamente la pluralidad del sistema y restringe la competencia, lo que, paradójicamente, podría repercutir en una disminución de los precios finales de adjudicación al poder resultar notoria la baja participación, perjudicando así a los ejecutantes que pretenden obtener la mejor recuperación posible de sus créditos y, principalmente, a los ejecutados que esperan poder obtener un buen sobrante. Considero que la pretensión de garantizar un sistema más seguro no debe llevar aparejada la exclusión de amplios sectores de la sociedad de un mecanismo que, hasta ahora, había mantenido un equilibrio razonable entre eficacia y accesibilidad.

En resumidas cuentas, aunque la reforma supone un avance en términos de control y estructuración del proceso de ejecución, no puede obviarse el riesgo de que la nueva configuración termine consolidando un mercado dominado por pocos actores, en detrimento de la justicia material y del acceso equitativo a un procedimiento que, por su propia naturaleza, no debería convertirse en un coto cerrado para unos pocos privilegiados.

Bibliografía

Achón Bruñén, M. J., «Modificación de las subastas judiciales por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero: Deficiencias de la nueva regulación y problemas que va a suscitar», Diario La Ley, 27/01/2025, https://diariolaley.laleynext.es/dll/2025/01/30/modificacion-de-las-subastas-judiciales-por-la-ley-organica-1-2025-de-2-de-enero-deficiencias-de-la-nueva-regulacion-y-problemas-que-va-a-suscitar (consultado el día 5 de febrero de 2025).

Cordón Moreno, F. J., «Reformas introducidas en el desarrollo de la subasta por la Ley Orgánica 1/2025: innovaciones de los preceptos que regulan el desarrollo de la subasta de bienes muebles y las especialidades que afectan a la de inmuebles», GA_P, https://ga-p.com/publicaciones/reformas-introducidas-en-el-desarrollo-de-la-subasta-por-la-ley-organica-1-2025-innovaciones-de-los-preceptos-que-regulan-el-desarrollo-de-la-subasta-de-bienes-muebles-y-las-especialidades-que-afecta/ (consultado el día 5 de febrero de 2025).

Rodríguez, C., «¿Golpe a las subastas públicas? Pujas secretas y depósitos más altos que ahuyentan a particulares», El Confidencial, 01/02/2025, https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/residencial/2025-02-01/subastas-publicas-inmuebles-pujas-secretas-depositos-altos-particulares_4054836/ (consultado el día 5 de febrero de 2025).

1. Son interesantes las apreciaciones contempladas en Rodríguez, C., «¿Golpe a las subastas públicas? Pujas secretas y depósitos más altos que ahuyentan a particulares», El Confidencial, 01/02/2025, https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/residencial/2025-02-01/subastas-publicas-inmuebles-pujas-secretas-depositos-altos-particulares_4054836/ (consultado el día 5 de febrero de 2025).

2. En este sentido, resulta de gran utilidad el razonamiento planteado en Achón Bruñén, M. J., «Modificación de las subastas judiciales por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero: Deficiencias de la nueva regulación y problemas que va a suscitar», Diario La Ley, 27/01/2025, https://diariolaley.laleynext.es/dll/2025/01/30/modificacion-de-las-subastas-judiciales-por-la-ley-organica-1-2025-de-2-de-enero-deficiencias-de-la-nueva-regulacion-y-problemas-que-va-a-suscitar (consultado el día 5 de febrero de 2025).

3. En cualquier caso, la reforma parece haberse hecho pensando más, lógicamente, en las subastas de bienes inmuebles. Véase Cordón Moreno, F. J., «Reformas introducidas en el desarrollo de la subasta por la Ley Orgánica 1/2025: innovaciones de los preceptos que regulan el desarrollo de la subasta de bienes muebles y las especialidades que afectan a la de inmuebles», GA_P, https://ga-p.com/publicaciones/reformas-introducidas-en-el-desarrollo-de-la-subasta-por-la-ley-organica-1-2025-innovaciones-de-los-preceptos-que-regulan-el-desarrollo-de-la-subasta-de-bienes-muebles-y-las-especialidades-que-afecta/ (consultado el día 5 de febrero de 2025), pág. 1.

4. Véase Rodríguez, C., «¿Golpe a las subastas públicas? Pujas secretas y depósitos más altos que ahuyentan a particulares», ob. cit..