Arrendamiento para uso distinto de vivienda en la Ley de arrendamientos urbanos

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 03/05/2019

A parte de los arrendamientos de vivienda, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos urbanos, regula también el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a usos distintos del de vivienda (arrendamiento para uso distinto del de vivienda). Estos últimos son aquellos que, recayendo sobre una edificación habitable, no tienen como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de alojamiento del arrendatario.

 

 

El Art. 3 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos dispone que "se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario". Continua diciendo que "tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren".

A diferencia de lo que ocurre con el arrendamiento de vivienda, y como señala la propia Exposición de motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el caso de arrendamiento para uso distinto de vivienda "la ley deja a la libre autonomía de la voluntad de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil. Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad".

Como nota característica de este tipo de arrendamiento, el Art. 34 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos señala el derecho del arrendatario a una indemnización en aquellos casos en que este haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público y el arrendador haya decidido extinguir el contrato por transcurso del término convencional del arrendamiento. Para que dicha indemnización tenga lugar es necesario que se cumpla una premisa, que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

La cuantía de dicha indemnización se determinara de la forma siguiente:

  • Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
  • Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

Finalmente, se debe señalar que la regulación del arrendamiento para uso distinto de vivienda se encuentra en los Art. 29-35 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos aunque también debe tenerse en cuenta lo siguiente:

  • Tanto los arrendamientos de vivienda como los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la ley y a lo establecido en los apartados 4, 5 y 6  del  Art. 4 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
  • Sin perjuicio de lo anterior, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (apdo. 3 del Art. 4 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre).

 

 

 

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Arrendamiento para uso distinto de vivienda
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Fincas Urbanas
Arrendador
Voluntad de las partes
Habitabilidad
Autonomía de la voluntad
Traspaso
Adquisición preferente
Mortis causa
Derechos del arrendatario
Extinción del arrendamiento
Plazo de contrato
Cuantía de la indemnización
Pertenece al Grupo

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