Cesión y subarriendo de vivienda arrendada

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 02/09/2019

El artículo 8 de la LAU establece que no cabe la cesión de la vivienda sin consentimiento expreso del arrendador. Y el subarriendo, en todo caso parcial, igualmente requiere el consentimiento expreso, previo y por escrito del arrendador.

La cesión de la vivienda arrendada supone una novación subjetiva en la figura del arrendatario, mientras que en el subarriendo no hay subrogación en la posición del arrendatario, sino que nace un nuevo contrato de arrendamiento, pero celebrado entre arrendatario y un tercero que se denomina subarrendatario.

Cesión del contrato de vivienda

La LAU 1964 distinguía entre cesión onerosa y gratuita, lo que no hace la LAU 1994, que en su artículo 8 ya solo hace referencia a la cesión en general. Por tanto, no debemos distinguir entre una y otra.

La cesión es una subrogación inter vivos del arrendatario, al subrogarse el cesionario en la posición del cedente frente al arrendador y asumiendo, por tanto, los derechos y obligaciones de aquel, quedando el cedente liberado, salvo que se haya pactado expresamente que continúa respondiendo solidariamente.

Y requiere el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.

El cesionario se subroga en todas las obligaciones y derechos del arrendatario cedente, por lo que continúan siendo vigentes todas las previsiones del contrato: el plazo de duración será por el tiempo restante establecido y la renta pactada, entre otras cosas.

La cesión no consentida es causa legal de resolución del contrato de arrendamiento por parte del arrendador en virtud de lo dispuesto en el art. 27.2.c) de la LAU. Y el plazo de prescripción de la acción, ante la ausencia de regulación específica y teniendo en cuenta la supletoriedad del Código Civil, será la de cinco años que establece su artículo 1964.

Sentencia TS, Sala 1ª de lo Civil, de 5 de febrero de 2013, Rec. 2167/2009:

La doctrina jurisprudencial no considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real.

Subarriendo de vivienda

La LAU 1994 solo admite el subarriendo parcial de la vivienda arrendada, ya que un subarriendo total es incompatible con el destino de vivienda permanente del arrendamiento de vivienda del art. 2 de la LAU.

Conforme a lo estipulado en el art. 8 de la LAU, el subarrendamiento parcial se regula por lo establecido en el Título II de la LAU cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a vivienda permanente; en otro caso, se regirá por lo pactado entre las partes.

Y el precio del subarriendo no podrá ser superior al que corresponda al arrendamiento principal en proporción a los metros de superficie subarrendados, para evitar un enriquecimiento injusto a costa del arrendador y en perjuicio también del subarrendatario. .

Como hemos indicado, el consentimiento del arrendador debe ser por escrito y previo, lo cual otorga trascendencia a la forma en que debe realizarse.

Como no podía ser de otra forma, el contrato de subarriendo se extinguirá automáticamente cuando lo haga el contrato de arrendamiento del que trae causa y con independencia de cuál sea la causa de su extinción.

Y, al igual que la cesión, el subarriendo no consentido es causa legal (art. 27.2.c) de la LAU) para que el arrendador resuelva el contrato de arrendamiento. Lo mismo en cuanto a la prescripción de la acción, que será el de las acciones personales que en la actualidad es de cinco años.

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