Procedimiento de desahucio por expiración del plazo fijado contractualmente

El desahucio por expiración del plazo 

El desahucio por expiración del plazo es un proceso en el que el arrendador pretende la recuperación del inmueble a la finalización del plazo contractual fijado por las partes o legalmente establecido.

Nos encontramos ante otro de los procesos de carácter declarativo a seguir dentro de la materia de arrendamientos, tramitado de igual modo por los cauces del juicio verbal ya que el apartado 1.1.º del artículo 250 de la LEC, dispone que: 

"Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca". 

Así pues, el desahucio por expiración del plazo contractual consiste en un proceso judicial habilitado para que el arrendador ejercite su derecho de recuperación del inmueble con ocasión del vencimiento del contrato. 

Regulación del contrato de arrendamiento

En lo que se refiere al proceso de desahucio por expiración del plazo, es necesario tener en consideración el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos, regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En este sentido, es importante tener en cuenta que el régimen jurídico aplicable, difiere entre aquellos arrendamientos dedicados a satisfacer las necesidades de vivienda permanente del arrendatario y aquellos arrendamientos que se llevan a cabo para un uso distinto del antedicho. 

Arrendamiento de vivienda (artículo 2 de la LAU):

"Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador". 

Los arrendamientos de vivienda son pues, aquellos que son dedicados a satisfacer las necesidades de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o hijos dependientes. 

Arrendamiento para para uso distinto de vivienda (artículo 3 de la LAU):

"Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren". 

Esta categoría engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos. 

Con respecto a estos últimos, y sin perjuicio de la aplicación de los títulos I (ámbito de la ley) y IV (fianza y formalización del arrendamiento) de la LAU, que tienen carácter imperativo, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en el título III (normas relativas a los arrendamientos para uso distinto de vivienda) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. 

A continuación, pasamos a introducir unas pequeñas pinceladas que nos permitan acercarnos a la regulación del contrato de arrendamiento, centrándonos de forma concreta en la legislación aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda, a salvo de la diferenciación expresamente recogida en lo que a la forma del contrato y a la duración de este se refiere, en la que haremos explícita mención de la normativa aplicable en ambos supuestos, esto es, contratos de arrendamientos de uso distinto de vivienda inclusive. 

Forma del contrato 

En lo que respecta a la forma del contrato de arrendamiento, tal y como establece el artículo 37 de la LAU –aplicable también a los casos de arrendamientos para uso distinto de vivienda–, "las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento", haciendo constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca, cual es la duración pactada, la renta inicial del contrato y aquellas cláusulas que ambas partes hubiesen acordado libremente.

Además, de acuerdo con el artículo 36.1 de la LAU, a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta si el arrendamiento es de vivienda, y a dos mensualidades si es de uso distinto de vivienda:

"1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda".

Duración del contrato

1. Contratos de arrendamiento de vivienda 

La normativa que afecta a la duración de los arrendamientos de vivienda es imperativa, ya que como indica el propio artículo 6 de LAU al inicio de su título II:

"Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

Las partes tienen libertad de pacto en lo que a la duración del arrendamiento se refiere, si bien, es importante tener en cuenta las disposiciones relativas tanto al plazo mínimo como a la prórroga del contrato.Para ello deberemos estar a lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU.

En este sentido, y toda vez que la normativa de arrendamientos urbanos se ha ido modificando con el paso del tiempo, es importante tener en consideración que, en los contratos de arrendamiento de vivienda, habrá de distinguirse entre los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 1 de enero de 1995 al 5 de junio de 2013, los celebrados a partir del 6 de junio de 2013 hasta 5 de marzo de 2019 y los celebrados a partir de 6 de marzo de 2019. Haremos especial mención también a los contratos celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, ambas fechas inclusive:

a) Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019

Pese a la corta vigencia de esta normativa, es importante hacer mención a los contratos celebrados entre el día 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019. El 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler. Sin embargo, al no haberse convalidado en el plazo de los 30 días por el Congreso de los Diputados, en virtud de lo dispuesto en el art. 86.2 de la Constitución y del artículo 151 del Reglamento del Congreso de los Diputados, las modificaciones introducidas por este únicamente estuvieron en vigor hasta el 23 de enero de 2019; sin perjuicio de que los contratos suscritos en dicho breve lapso temporal continuarán rigiéndose conforme a dicha regulación legal en aras de garantizar la seguridad jurídica. El art. 9 de LAU en la redacción dada por este Real Decreto-ley rezaba así:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si esta fuera inferior a 5 años, o inferior a 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, o de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos 3 meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 5 años, o de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Tratándose de finca no inscrita, también durarán 5 años, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del CC. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del CC, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados".

Por su parte, y en lo que se refiere a la prórroga de los contratos celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, el artículo 10 de la LAU refiere como sigue: 

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más". 

b) Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019

En virtud de la modificación realizada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en los contratos de arrendamiento de vivienda que hubieren sido celebrados a partir del 6 de junio de 2013 y hasta el 5 de marzo de 2019, habremos de estar conforme sigue (artículo 9 de la LAU):

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

En lo que se refiere a las prórrogas, el artículo 10 de la LAU establecía una prórroga anual tácita a la finalización del plazo de los tres años del contrato, salvo que cualquiera de las partes notificara a la otra con una antelación mínima de treinta días su la voluntad de no prorrogar el contrato por más tiempo. Así pues, para el caso de que no se notifique por cualquiera de las partes la voluntad de no prorrogar el arrendamiento, este se prorrogará por un año más: 

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

c) Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013

La redacción de los artículos 9 y 10 de la LAU antes de la entrada en vigor de la tan criticada Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, establecían un prórroga legal mínima de cinco años de duración en beneficio del arrendatario de vivienda, y una prórroga legal tácita de carácter anual de hasta tres años más, que las partes podían impedir notificando el arrendador en su caso con una antelación mínima de un mes a la fecha de finalización de los cinco años iniciales, o a la finalización de la duración pactada si este plazo fuera superior, o el arrendatario con idéntica antelación bien en dicho momento o con un mes de antelación a la finalización de cada prórroga anual hasta alcanzar los 3 años.

Es decir, se establecía una duración mínima de cinco años, y en el caso de que el cualquiera de las partes no comunicara con un mes de antelación a la terminación de mismo, su intención de no renovarlo se prorrogaría anualmente, hasta un máximo de tres años obligatorios para el arrendador y facultativos para el arrendatario que podía ponerle fin al contrato a cada anualidad de prórroga:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato".

d) Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de 6 de marzo de 2019

En la misma línea que el derogado RDL 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el RDL 7/2019, de 1 de marzo, también denominado de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, amplía hasta cinco años, y siete años si el arrendador es persona jurídica, el plazo de duración mínima obligatoria del contrato de arrendamiento de vivienda, previsto en el artículo 9 de la LAU:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Asimismo, se amplía el plazo de la prórroga legal tácita hasta los 3 años en idéntico sentido que lo hacía la regulación legal anterior a la Ley 4/2013, esto es, mediante prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años facultativas para el arrendatario, debiendo notificar con un preaviso mínimo de 1 mes para que no opere la siguiente prórroga anual.

Como novedad, se prevé una ampliación del plazo mínimo de preaviso para notificar la voluntad de que no opere esta prórroga legal tácita del artículo 10 de la LAU, de tal forma que se extinga el contrato a la finalización del plazo de duración pactado o al de la prórroga legal obligatoria si el pactado fuere inferior, siendo de 4 meses para el arrendador, y de 2 meses si la notificación la efectúa el arrendatario.

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato".

A TENER EN CUENTA. Si el contrato destinado al arrendamiento de vivienda habitual o cualesquiera de sus prórrogas finalizase durante el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2020 y el 9 de agosto de 2021, hay que tener en cuenta que en aplicación del Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (y sus sucesivas prórrogas y modificaciones, la última de ellas contenida en el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2), el arrendatario podrá solicitar que el contrato se prorrogue de manera extraordinaria hasta un periodo máximo de seis meses, con las mismas condiciones establecidas para el contrato en vigor. Cabe advertir que quedan fuera de esta posibilidad los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda. 

2. Contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda 

Por su parte, y a diferencia de lo que ocurre en los arrendamientos de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no prevé prórrogas legales en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que habrá que estar al plazo de duración pactado en el contrato, debiendo este ser cierto (artículo 1543 del Código Civil).

CUESTIÓN

¿Qué ocurre si en el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda no se estipula su duración?

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1581 del Código Civil, si no se fija el plazo, el arrendamiento se entenderá hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual, por meses cuando el alquiler señalado sea mensual, o por días cuando sea diario. En este sentido resulta de interés traer a colación la STS n.º 530/2018, de 26 de septiembre, ECLI:ES:TS:2018:3328 que reza: "De lo dispuesto por el artículo 1581 CC, al que se remite a estos efectos el 1566, se desprende la duración a que ha de referirse la «reconducción», pues este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta («se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario»)".

Asimismo, y de nuevo, a diferencia de lo que sucede con los contratos de arrendamiento de vivienda, el arrendamiento de uso distinto de vivienda finaliza, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1565 del Código Civil, sin necesidad de requerimiento previo, cumplido el plazo para el que ha sido fijado. Ahora bien, si al finalizar el contrato, el arrendatario permanece disfrutando durante al menos 15 días con aquiescencia del arrendador, se entiende que el contrato se ha renovado tácitamente por el plazo de un año más, un mes más o un día más, según proceda (art. 1566 del Código Civil). 

En todo caso, cabe advertir que de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 1569 del Código Civil, el arrendador podrá desahuciar al arrendatario si al expirar el plazo fijado para el arrendamiento, el arrendatario no abandona la finca voluntariamente sin necesidad siquiera de requerirle previamente para ello.

Desistimiento del contrato 

El derecho de desistimiento de contrato de arrendamiento de vivienda se encuentra regulado en el artículo 11 de la LAU, señalándose a través de este precepto la facultad de que el arrendatario desista del contrato antes del vencimiento del plazo de duración pactado:

• Una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde la formalización del contrato. 

• El arrendatario deberá comunicárselo al arrendado con una antelación mínima de treinta días. 

• Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad máxima equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Por su parte, el artículo 12 de la LAU regula el desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario, estableciendo la posibilidad de subrogación del cónyuge o el conviviente en caso de desistimiento del arrendatario. 

1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Extinción del contrato por resolución del derecho del arrendador

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 13 de la LAU, precepto regulador de la resolución por derecho del arrendador:

"Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años”.

Enajenación de la vivienda

En lo que se refiere a la enajenación de la vivienda arrendada el artículo 14 de la LAU dispone que:

"El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica".

Por su parte, y en lo que se refiere a los supuestos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, estos encuentran su regulación en el artículo 15 de la LAU, precepto que refiere conforme sigue:

"En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda".

CUESTIONES

1.- Conforme a lo dispuesto en el artículo antedicho, ¿podemos entender que la falta de cumplimiento de notificación al arrendador por parte del excónyuge beneficiario de la atribución del derecho de uso puede dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento? 

No. Así lo ha declarado nuestro alto tribunal a través de su STS n.º 587/2015, de 26 de octubre, ECLI:ES:TS:2015:4584 , en la que la Sala pone de manifiesto que los únicos efectos de dicho incumplimiento legal son que no se produce la subrogación en la posición arrendataria del cónyuge beneficiario del derecho de uso de la vivienda arrendada, de tal forma que se produce una disociación entre el usuario de la vivienda y el firmante del contrato. Así pues, de acuerdo con la Sala, las relaciones entre arrendador y arrendatario se mantienen del mismo modo que antes de producirse la crisis matrimonial, excepto el ya mencionado derecho de uso de la vivienda; y en consecuencia, está legitimado pasivamente el titular del contrato así como, por otro lado, está facultado el poseedor material del objeto del contrato para abonar directamente las rentas, para evitar que el incumplimiento de dicha obligación arrendaticia genere el indeseable efecto de la resolución del contrato, y por consiguiente, la extinción de su derecho de uso sobre la vivienda.

2.- El conocimiento del arrendador por otras vías distintas a la comunicación prevista en el apartado segundo del artículo 15 de la LAU del conflicto matrimonial entre arrendatario y ex cónyuge, ¿puede ser entendido como un consentimiento tácito a la subrogación del excónyuge que tiene atribuido el derecho de uso en la posición del que era arrendatario? 

A los efectos de dar respuesta a la cuestión planteada, entendemos que resulta de aplicación de forma analógica la respuesta dada por la STS n.º 475/2018, de 20 de julio, ECLI:ES:TS:2018:2755 , en un caso que el viudo que pretende subrogarse en la vivienda arrendada no efectuó la preceptiva notificación a la arrendadora informando sobre el fallecimiento de la arrendataria y de su voluntad de subrogarse en el contrato de arrendamiento, que le exige el art. 16.3 de la ;LAU, pero la sentencia considera que no es exigible dicha formalidad en este caso en la medida que la arrendadora tuvo conocimiento del hecho del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad del cónyuge viudo de subrogarse en la posición arrendataria de dicho contrato, pues consta probado que las partes habían mantenido contactos y negociaciones frustradas sobre la duración del contrato y las condiciones de subrogación.

La sentencia considera que a pesar de no haberse cumplido con el requisito legal de la notificación escrita de la subrogación en el plazo de los tres meses de caducidad desde la fecha del fallecimiento sí que se ha producido la subrogación válidamente a favor del viudo de la arrendataria, ya que la arrendadora tuvo pleno conocimiento del hecho del fallecimiento y de la voluntad de subrogarse de beneficiario del derecho de subrogación por otras vías: "Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 ;CC). Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello. No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe". 

Subrogación en el contrato de arrendamiento

El artículo 16 de la LAU, regula la subrogación mortis causa, manteniéndola hasta que termina el plazo contractual, a favor de alguna de las siguientes personas con vinculación directa con el arrendatario: 

1. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

2. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

3. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

4. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

5. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

6. Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65% siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

CUESTIÓN 

¿Qué ocurrirá si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de las personas a las que hace referencia el precitado artículo 16 de la LAU? ¿Y si existiesen varias?

Tal y como indica el propio apartado segundo del artículo 16 de la LAU, si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido. Si, por el contrario, existiesen varias de las personas a las que refiere el artículo, de no existir acuerdo unánime entre ellas con respecto a quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven (apartado segundo del artículo 16 de la LAU).

El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

No obstante, tal y como hemos visto arriba, la STS n.º 475/2018, de 20 de julio, ECLI:ES:TS:2018:2755  declara que debe hacerse una interpretación flexible del requisito legal de notificación del artículo 16.3 de la LAU en función de las circunstancias concurrentes del caso concreto. En particular, el Pleno considera que cuando el arrendador ha tenido conocimiento por otras vías del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogarse del familiar beneficiario, el incumplimiento de dicha obligación legal de notificación escrita no puede conllevar el efecto indeseable de la pérdida del derecho a subrogarse en el contrato, y la extinción del contrato, ya que ello es contrario al principio de buena fe.

En un ejercicio de exhaustividad la sentencia puntualiza que no cabe plantearse en estos casos si ha habido consentimiento tácito o no por parte del arrendador que ha tenido conocimiento de los hechos que dan derecho a la subrogación a pesar de no haber sido notificada en forma y plazo por el beneficiario de este derecho, ya que el consentimiento del arrendador no es un requisito legal para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo único que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta.