Duración y prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 17/09/2021

La norma establece el principio de libertad de pacto por las partes en cuanto a la duración del arrendamiento, si bien desde el 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019), limita esa libertad en beneficio del arrendatario a un plazo mínimo de 5 años (7 si el arrendador fuera persona jurídica).

Duración y prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda

1. Plazo mínimo (artículo 9 de la LAU)

REGLA GENERAL: la duración del arrendamiento se pactará libremente por las partes.

SUPUESTOS: si esta fuera inferior a cinco años o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

EXCEPCIONES: en caso de que, habiendo transcurrido los seis primeros meses, el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

No obstante, se estimarán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos de lo explicado con anterioridad.

A este respecto, la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia n.º 391/2019, de 19 de julio, ECLI:ES:APM:2019:7037, expone que «a falta de pacto sobre el plazo del contrato ha de partirse de la reiterada afirmación jurisprudencial de que el contrato de arrendamiento y, en consecuencia, el vínculo de tal naturaleza, es incompatible con la intemporalidad, como claramente se deduce del art. 1.543 del CC, en cuanto desnaturalizaría la esencia y naturaleza del tal vínculo jurídico, lo que claramente conduce a la ineficacia de aquellas cláusulas contractuales que confiere la facultad de prórroga a instancia del arrendatario, o sea, por su propia y exclusiva voluntad, sin limitación alguna, pues ello supone una manifestación temporal de duración indefinida, inoperante en el arrendamiento».

CUESTIÓN

¿Cuándo comenzará a contarse el plazo de duración del contrato?

El párrafo segundo del apartado primero del artículo 9 de la LAUestablece que el plazo comenzará a contarse:

  • Desde la fecha del contrato.
  • Desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior; asimismo corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta de disposición.

No obstante, el apartado tercero del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanosestablece que:

«Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables».

En resumen:

  • Esta FACULTAD de denegación de la prórroga legal por causa de necesidad deberá reflejarse de forma EXPRESA en el contrato de arrendamiento.
  • PREAVISO: el arrendador tendrá que comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se necesite la vivienda y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
  • NO OCUPACIÓN: si transcurren tres meses desde la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre una de las siguientes opciones:
    • Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.
    • Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
      • EXCEPCIÓN: que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Así, de acuerdo con la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 75/2019, de 7 de febrero, ECLI:ES:APB:2019:914, «se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz. La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del arrendador. Por tanto, el citado requerimiento no puede entenderse como un mero trámite burocrático, sino un auténtico requisito de procedibilidad con finalidad informadora y garantista para el arrendatario sobre la situación del contrato, con un contenido mínimo inderogable y con unos plazos imperativos».

Como ejemplo de lo anterior, un caso en el que por motivos personales la arrendadora necesita la vivienda objeto de arrendamiento para que sea su vivienda habitual, puesto que, «"por el reciente fallecimiento de mi madre que ya conoces, me veo en la necesidad de poner a la venta la vivienda en la que actualmente resido, para lo cual, con carácter previo, debo realizar unas obras de mejora en la misma, tales como levantar suelo de planta baja, modernizar baños, pintar, estabilizar tejado y recuperar el césped que los perros han dejado muy dañado, lo que me impide permanecer en ella, de forma inmediata", añadiendo lo siguiente: "Que es por ello, por lo que necesitando la vivienda de mi propiedad que tenéis arrendada, para destinarla a mi residencia habitual, de conformidad con lo establecido en el art. 9.3 de la LAU, os requiero para que en un plazo de dos meses procedáis a abandonar la misma" (folio 55). En la referida comunicación está expresada claramente 'que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí", debido a que va a proceder a vender el inmueble donde reside y previamente a realizar una serie de obras que le impiden ocupar la misma, como acredita mediante la aportación de presupuesto de obra (folio 53); siendo esa razón suficiente y válida que justifica la necesidad de ocupar la vivienda objeto de arrendamiento, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 9.3 LAU». SAP de Madrid n.º 531/2018, de 21 de noviembre, ECLI:ES:APM:2018:16836.

2. Prórroga tácita del contrato (artículo 10 de la LAU)

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas una vez transcurridos como mínimo 5/7 años de duración de aquel, si el arrendador fuese persona física o jurídica respectivamente, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, excepto que, el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato.

A mayor abundamiento, en relación con la responsabilidad del fiador solidario con respecto a las obligaciones derivadas del arrendamiento, «"la STS de 14 de abril de 2004 analiza un supuesto en el que el recurrente, que resultó condenado, se constituía junto con otros en fiador solidario de todas las obligaciones asumidas por la arrendataria en un contrato de arrendamiento y en sus posibles prórrogas, y la garantía personal se extendía por voluntad de las partes a todo el tiempo en que la arrendataria siguiera en posesión de la industria. En dicha sentencia se dispone que 'Es cierto que la tácita reconducción genera una nueva relación de arrendamiento, como ha declarado reiteradamente la jurisprudencia (Sentencias de 30 de diciembre de 1.981, 14 de junio de 1.984, 20 de septiembre de 1.989, 15 de octubre de 1.996, ...), con la consecuencia de que, como resultado de ese efecto novatorio extintivo, los terceros garantes queden liberados ( artículo 1.567 del Código Civil )', pero se añade que la ratio de la decisión 'se identifica con el entendimiento de que la voluntad de las partes del contrato de fianza, incorporado al de arrendamiento, fue la de garantizar el pago de la prestación debida por la arrendataria hasta el cese de su posesión'. La cláusula octava del contrato prevé de forma expresa que la fianza solidaria se extiende a cualquier ampliación de plazo que se haga del contrato, señalando que puede ser bien por acuerdo de las partes o bien por tácita reconducción, sin que sea preciso notificársela, y se precisa que se extiende en definitiva a todo el tiempo en que el arrendatario ocupe la vivienda sin haberla desalojado. No existe duda de que se previó la posibilidad de la tácita reconducción pese a los términos de la cláusula primera y se pactó expresamente que en dicho supuesto se mantendría la obligación de afianzamiento"». SAP de Pontevedra n.º 333/2019, de 21 de junio, ECLI:ES:APPO:2019:1538.

RESOLUCIONES RELEVANTES

Negativa del arrendatario a recibir la notificación de «no prórroga» del arrendamiento

Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo n.º 309/2018, de 25 de octubre, ECLI:ES:APTO:2018:995

«Llegados a este punto conviene poner de manifiesto que ha quedado acreditada la voluntad inequívoca de no prorrogar por parte del arrendador y que la notificación intentada surte efectos de notificación pues para que esta resulte efectiva se exige una colaboración de la persona a quien va dirigida y su falta de colaboración no puede equivaler a "no notificación" como amparo legal a la no concurrencia de causa de extinción. El hecho de que la notificación no haya podido llegar de modo efectivo a su destinatario no es óbice para que se tenga por cumplido el requisito legal, puesto que consta en los burofax citados que la comunicación no pudo ser entregada en dos ocasiones por encontrarse ausente del domicilio dejando aviso, sin pasar a recogerlo y con ello ha de entenderse cumplida la obligación citada habiendo actuado el actor/apelado con la diligencia exigible siendo el demandado apelante el que ha de disponer lo necesario para el éxito o eficacia de la notificación que debe practicársele y quien debe asumir las consecuencias de que tal notificación intentada en el domicilio no haya podido practicarse por causa a ellos imputables. Si esto es así, y claramente el arrendador/actor acredita haber notificado su voluntad de no prorrogar el arriendo, encontrándose en situación de prórroga, es clara la procedencia de estimar la acción confirmando en este punto las alegaciones contenidas en la sentencia de instancia».

A TENER EN CUENTA. Le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido el contrato prorrogado, en tanto que se trata de una novación no extintiva.

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