Duración y prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 28/08/2019

La norma establece el principio de libertad de pacto por las partes en cuanto a la duración del arrendamiento, si bien desde el 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019), limita esa libertad en beneficio del arrendatario a un plazo mínimo de 5 años (7 si el arrendador fuera persona jurídica).

 

Duración del contrato (Artículo 9 de la LAU)

Será el libremente pactado por las partes.

Si fuera inferior a 5 años o inferior a 7 años (si el arrendador es persona jurídica), llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años o de 7 años (si el arrendador es persona jurídica), salvo que el arrendatario le manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Con anterioridad al 06/03/2019, exceptuando el plazo de vigencia del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda era de 3 años, sin hacer diferencia entre arrendador persona física o jurídica.

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En la regulación establecida por el fallido RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre, no estaba previsto que se tuviera que hacer constar de forma expresa en el contrato de arrendamiento de vivienda la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendad antes del tiempo establecido.

Tan solo se preveía la comunicación de dicha necesidad del arrendador al arrendatario con una antelación de 2 meses.

Tampoco en la regulación del año 2013 se establecía, pero sí en la redacción inicial de la LAU en 1995.

Retomando la versión vigente en la actualidad, para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

En la redacción dada por el Real Decreto 21/2018, de 14 de diciembre (en vigor desde 19/12/2018 hasta 23/01/2019), se hacía mención del caso de la finca no inscrita, estableciéndose lo siguiente:

“4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados”.

También se preveía esto mismo (con la diferencia del plazo de 3 años) en la redacción del artículo 9 de la LAU en 2013.

Prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 años o 7 años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, el arrendador con al menos 4 meses de antelación y el arrendatario con al menos 2 meses de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifiesta al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de las anualidades, su voluntad de no renovarlo.

En las versiones anteriores se preveía la inscripción del contrato de arrendamiento, señalando que, una vez inscrito el contrato, el derecho de prórroga, así como la prórroga de tres años, se imponían en relación a terceros adquirientes que reuniesen las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

 

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Arrendador
Arrendatario
Persona jurídica
Contrato de arrendamiento de vivienda
Duración del arrendamiento
Plazo de contrato
Persona física
Prórroga del arrendamiento
Consanguinidad
Sentencia firme
Vencimiento del contrato
Libertad de pactos
Divorcio
Nulidad matrimonial
Desalojo
Plazo del arrendamiento
Fuerza mayor
Finca arrendada
Extinción del contrato
Finca no inscrita
Condiciones del contrato
Daños y perjuicios
Arrendamiento de vivienda
Buena fe
Contrato de arrendamiento
Contrato inscrito
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