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Régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas en el Impuesto sobre Sociedades

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Fiscal
  • Fecha última revisión: 13/02/2020

El Capítulo III del Título VII, regula las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. El Art. 48 ,Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, comienza regulando el ámbito de aplicación disponiendo que podrán acogerse a este régimen las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento de 3 años.

 

Se entenderá por "arrendamiento de vivienda" el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas. Además, se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda. La aplicación de este régimen fiscal está supeditado al cumplimiento de unos requisitos:

- que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea como mínimo de 8 viviendas.

- que permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento como mínimo 3 años.

El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido. Junto con la cuota del período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, deberá ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.

- que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan.

- que, en el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, al menos el 55% de las rentas del período impositivo, (excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados), una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento de 3 años, o alternativamente, que al menos el 55% del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el apartado 1 del Art. 49 ,Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

El régimen fiscal se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a la comunicación de la opción por dicho régimen a la Administración tributaria, y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.

Cuando a la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los regímenes especiales contemplados en la normativa del impuesto, a excepción del de consolidación fiscal,transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero, no podrá optar por el régimen de arrendamiento de vivienda.

Bonificaciones

En cuanto a las bonificaciones por la tributación en este régimen fiscal, el Art. 49 ,Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades establece que tendrá una bonificación del 85% la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos del Art. 48 ,Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades. Esta bonificación será incompatible, en relación con las rentas bonificadas, con la reserva de capitalización prevista en el artículo 25 de la Ley. La renta que se bonifica derivada del arrendamiento estará integrada para cada vivienda por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos fiscalmente deducibles directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.

En el caso de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos con cargo a las rentas a las que haya resultado de aplicación la bonificación, la exención prevista en el artículo 21 de la Ley se aplicará sobre 50% de su importe. No serán objeto de eliminación dichos dividendos o participaciones en beneficios cuando la entidad tribute en el régimen de consolidación fiscal. A estos efectos, se considerará que el primer beneficio distribuido procede de rentas no bonificadas.

En el caso de rentas derivadas de la transmisión de participaciones en el capital de entidades que hayan aplicado este régimen fiscal, se aplicarán las reglas generales de este Impuesto. No obstante, en caso de que proceda la aplicación del artículo 21 de esta Ley, la parte de la renta que se corresponda con reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados, tendrá derecho a la exención prevista en el mismo sobre el 50% de dichas reservas. No serán objeto de eliminación dichas rentas cuando la transmisión corresponda a una operación interna dentro de un grupo fiscal.

 

Consultar:

Resolución Vinculante de la DGT, V5105-16 de 25 de noviembre de 2016 a efectos de analizar las actividades complementarias para determinar la posible exclusión del régimen.

Resolución Vinculante de la DGT, V2218-10 de 6 de octubre de 2010, que estudia la compatibilidad del régimen de arrendamiento de viviendas con los incentivos de empresa de reducida dimensión. 

Resolución Vinculante de la DGT, V2629-16, de 13 de junio de 2016, sobre la aplicación del régimen especial.

 

 

 

 

 

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Arrendamiento de vivienda
Arrendamientos urbanos
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