Proceso judicial de desahucio por impago de rentas o cantidades debidas

Competencia para conocer del proceso judicial de desahucio por impago de rentas o cantidades debidas

De acuerdo con lo previsto en los artículos 45 y 52.7º de la LEC, así como el artículo 85 LOPJ, serán competentes para el conocimiento los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde radique la finca.

El artículo 54.1 de la LEC determina que estará prohibida la sumisión expresa o tácita de las partes a la competencia de otro tribunal, al señalar «Las reglas legales atributivas de la competencia territorial sólo se aplicarán en defecto de sumisión expresa o tácita de las partes a los tribunales de una determinada circunscripción. Se exceptúan las reglas establecidas en los números 1.° y 4.° a 15.° del apartado 1 y en el apartado 2 del artículo 52 y las demás a las que esta u otra Ley atribuya expresamente carácter imperativo. Tampoco será válida la sumisión expresa o tácita en los asuntos que deban decidirse por el juicio verbal».

Inicio del procedimiento

1. Requerimiento de pago

El requerimiento previo a la presentación de la demanda por parte del arrendador no es condición indispensable para interponer la demanda de desahucio, pero sirve para impedir la enervación de la acción de desahucio.

La LEC prevé un mecanismo procesal que faculta al arrendatario para impedir el desahucio de la vivienda una vez ya presentada la demanda: la enervación. Esto implica que el arrendatario puede pagar de manera voluntaria la totalidad de las cantidades debidas en el plazo de diez días hábiles desde el requerimiento judicial de pago.

En palabras de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14.ª, a través de sentencia n.º 585/2006, de 28 de septiembre, ECLI:ES:APM:2006:7415, la enervación es un supuesto especial de purga de la mora, reservado exclusivamente a los procesos de desahucio por falta de pago de la renta, y ello es así por la naturaleza tan peculiar de este proceso.

Sin embargo, el art. 22.4 de la LEC en su párrafo segundo señala que la enervación de la acción de desahucio no es posible «(...)  cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».

El Tribunal Supremo en la sentencia n.º 493/2022, de 22 de junio, ECLI:ES:TS:2022:2462 aborda la presente cuestión y establece cuáles deben ser los requisitos básicos de la comunicación previa del arrendador de reclamación de cantidades debidas para impedir la posterior enervación, en la que señala:

«A los requisitos legales del requerimiento de pago del art. 22 de la LEC hicimos expresa referencia en la sentencia 194/2021, de 12 de abril, como expresión de una consolidada jurisprudencia, y así señalamos:

"En la sentencia 508/2015, de 22 de septiembre, nos hemos pronunciado sobre la interpretación del art. 22.4 LEC y sobre los requisitos del requerimiento de pago a los efectos de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, con reproducción de la doctrina de la sentencia 302/2014, de 28 de mayo, en los términos siguientes:

"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago"».

De este modo, será suficiente una comunicación fehaciente al arrendatario, es decir, mediante un burofax con acuse de recibo y certificado de contenido, un telegrama con acuse de recibo, un requerimiento notarial, etc.

A TENER EN CUENTA. Téngase especial cuidado con las cartas certificadas, toda vez que, la jurisprudencia no las dota de la fehaciencia necesaria.

En lo que respecta al plazo previo que debe mediar entre este requerimiento fehaciente y la interposición de la demanda, para imposibilitar la enervación por la parte demandante, el artículo 22.4 LEC establece un plazo de treinta días naturales.

2. La demanda

Después de la reforma de la LEC operada con la Ley 42/2015, de 5 de octubre, se establece en el artículo 437 LEC que el juicio verbal iniciará mediante demanda con el contenido y forma propios del juicio ordinario. No obstante, en los juicios verbales en que no se actúe con abogado y procurador el demandante podrá formular una demanda sucinta.

Por esto, en la materia que nos ocupa, debemos atender al objeto del proceso para determinar qué tipo de demanda será necesario que se presente. Para el caso de demandas de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas, o de desahucio por expiración de plazo, o de reclamación de dichas cantidades al arrendatario, se deberá formular demanda ordinaria, ya que se tramitan por juicio verbal por razón de la materia conforme al artículo 250.1.1.º de la LEC, siendo preceptiva en estos casos la postulación procesal con independencia de cuál sea la cuantía del proceso.

La determinación de la cuantía aparece prevista en el artículo 251.9º de la LEC cuando establece que:

«9.ª En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato».

La cuantía del proceso de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas será el importe de una anualidad de renta, pero entendido de manera dinámica dicho importe, incluyendo las actualizaciones que procedan en su caso conforme al contrato.

En el caso de que se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo contractual, la acción de reclamación de rentas o de otras cantidades debidas, la cuantía de la demanda, de acuerdo con lo previsto en el artículo 252.2.º de la LEC, tercer párrafo, de la LEC, vendrá determinada por la acción de cuantía más alta, o el importe de la anualidad de rentas, o la cuantía que se reclama en concepto de rentas y otras cantidades debidas:

«Sin perjuicio de lo anterior, si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor».

Para los casos de desahucio por falta de pago, el arrendador puede solicitar únicamente el desahucio del inmueble, o bien acumular la acción de reclamación de rentas u otras cantidades debidas.

Si se solicita además del desahucio del inmueble la reclamación de las rentas u otras cantidades debidas, deberemos estar a lo dispuesto en el artículo 399.5 de la LEC que establece que estas dos peticiones se tendrán que expresar con la debida separación en el suplico de la demanda.

De acuerdo con el artículo 439.3 de la LEC:

«No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio».

Se trata por lo tanto de un requisito de procedibilidad de la demanda de desahucio el hecho de indicar si el arrendatario permite o no la enervación del desahucio.

Este mismo artículo en los apartados 6 y 7 señala:

«6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

7. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior».

A TENER EN CUENTA. Los apartados 6 y 7 del art. 439 de la LEC se introducen por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023.

En cuanto a la condonación de deudas, el artículo 437.3 de la LEC dispone:

«Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda».

Así, es posible que la parte actora prevea dentro de la demanda la posibilidad de condonar una parte o toda la deuda para el caso de que el demandado desaloje la finca dentro de un plazo concreto, que será fijado por el arrendador y no podrá ser inferior a quince días.

En el requerimiento previo al pago se le expondrá a la parte actora la posibilidad del mencionado artículo 437.3 de la LEC de condonación de rentas, y la aceptación equivaldrá a un allanamiento a los efectos del artículo 21 de la LEC, tal y como dispone el artículo 440.3 de la LEC:

«[...] Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21».

Al amparo de lo previsto en los artículos 549.3 de la LEC en la redacción dada por la Ley por el derecho a la vivienda, en relación con el 437.3 «in fine» de la LEC ,se puede solicitar en la demanda la ejecución directa de la sentencia condenatoria al desahucio o del decreto que ponga fin al referido desahucio, a fin de que se proceda al lanzamiento el día y hora señalados, sin necesidad de expresa petición mediante la interposición de demanda de ejecución posterior.

«Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549».

En la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado, el juzgado fijará el día y la hora en la que se producirá el lanzamiento, que se verificará en el plazo de los treinta días desde la fecha señalada para la vista, y en caso de que la sentencia fuera condenatoria, se procederá al lanzamiento sin más trámites, así lo establece el art. 440.4 de la LEC:

«(...) Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior».

Esta previsión únicamente operará en los casos en los que se solicite además del pago de las rentas u otras cantidades debidas, el desahucio de la vivienda arrendada, sin que pueda establecerse de manera unilateral en procesos en los que se reclame únicamente rentas o cantidades asimiladas.

A TENER EN CUENTA. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, añade un apartado 5 en el art. 440 de la LEC (con entrada en vigor el 26/05/2023) con el siguiente tenor literal:

«5. En todos los casos de desahucio y en todos los decretos o resoluciones judiciales que tengan como objeto el señalamiento del lanzamiento, independientemente de que éste se haya intentado llevar a cabo con anterioridad, se deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo».

Para esta ejecución inmediata es requisito indispensable que se solicite de forma expresa en el escrito de demanda, y en caso de que no se solicitase, se deberá presentar demanda ejecutiva una vez dictada sentencia condenatoria de desahucio o decreto que ponga final al referido desahucio, en los términos del artículo 549 de la LEC.

CUESTIÓN

¿Se pueden reclamar rentas futuras?

Sí, conforme al art. 220.2 de la LEC la sentencia condenatoria obligará a satisfacer a la parte demandada las rentas debidas que se devenguen después de la presentación de la demanda, tomándose como referencia para la cuantificación de la misma, el importe de la última mensualidad de la renta, en este sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 380/2014, de 23 de julio, ECLI:ES:APB:2014:8083:

«(...) en cualquier caso el artículo 220 LEC señala que en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago...y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Por tanto, se admiten las condenas de futuro, con base en el principio de economía procesal y la evitación de juicios reiterados sobre una obligación predeterminada ( SSTS de 29 de diciembre de 2004 , 28 de mayo de 2001 y 24 de junio de 2000 ). En el presente caso la parte actora solicitó expresamente en su demanda la condena del demandado al pago de las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la demanda y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, petición reiterada en el acto del juicio, por lo que la inclusión en la sentencia de la condena a satisfacer las rentas devengadas con posterioridad a la demanda y hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca fue correcta y ajustada al citado precepto».

3. Admisión de la demanda

La admisión de la demanda se efectuará a través de decreto del LAJ. El contenido del referido decreto, así como la citación de la parte demandada, será la genérica como en el resto de procesos que se tramiten por el cauce del juicio verbal, pero habrá que atender a los requisitos especiales para las demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio recogidos en el artículo 440.3 y 4 de la LEC.

Cabe señalar que, mediante este proceso únicamente podrán reclamarse las cantidades debidas en cuanto al contrato de arrendamiento, pero sin entrar en otras cuestiones que deban de ser tramitadas por un proceso de carácter plenario, es decir, no pueden exponerse cuestiones complejas dentro de este proceso especial y sumario.

En este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 215/2021, de 30 de abril, ECLI:ES:APIB:2021:966, señala que considera inadecuado el juicio de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo, argumentando que, a lo largo del proceso salió a la luz una cuestión compleja, es decir, una cuestión que revela la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es únicamente el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas.

4. Requerimiento al demandado

El requerimiento judicial de pago a la parte demandada es una de las especialidades básicas del proceso de desahucio. En los casos en los que se ejercite la acción de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el LAJ, tras la admisión de la demanda y antes de la vista efectuará requerimiento a la parte demandada conforme a los previsto en el artículo 161 de la LEC, tal y como establece el artículo 440.3 de la LEC.

Se requiere por tanto al demandado para que en el plazo de 10 días:

1. Desaloje el inmueble.

2. Pague a la parte actora.

3. Enerve, si procede, la acción de desahucio mediante el pago del importe total de las cantidades reclamadas en la demanda, poniendo las mismas a disposición del tribunal o de un notario.

4. Comparezca ante el tribunal y formule oposición de manera sucinta, restringiéndose las causas de oposición a que:

a) No debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

b) O bien, las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

5. Citación para la vista

En el mencionado requerimiento se expresará día y hora para la celebración de la vista en caso de que se formule oposición por la parte demandada. Por lo tanto, constituye este requerimiento la propia citación y esta deberá contener los requisitos exigidos para las citaciones de los juicios verbales, previstas en el artículo 440.1 de la LEC.

Se informará a la parte demandada, además, de que en el caso de solicitar asistencia jurídica gratuita deberá hacerlo dentro de los tres días siguientes a este requerimiento.

De acuerdo con el artículo 440.4 de la LEC:

«(...) se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora exactas para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en el día y la hora fijadas, sin necesidad de notificación posterior».

En relación con la actividad probatoria, se advertirá en este requerimiento a los litigantes de que han de concurrir con los medios de prueba de que intenten valerse, con la prevención de que si no asistieren y se propusiere y admitiere su declaración, podrán considerarse admitidos los hechos del interrogatorio conforme a lo dispuesto en el art. 304 de la LEC

Establece también el artículo 440.1 de la LEC que:

«(...) La citación indicará también a las partes que, en el plazo de los cinco días siguientes a la recepción de la citación, deben indicar las personas que, por no poderlas presentar ellas mismas, han de ser citadas por el Letrado de la Administración de Justicia a la vista para que declaren en calidad de parte, testigos o peritos. A tal fin, facilitarán todos los datos y circunstancias precisos para llevar a cabo la citación. En el mismo plazo de cinco días podrán las partes pedir respuestas escritas a cargo de personas jurídicas o entidades públicas, por los trámites establecidos en el artículo 381».

A TENER EN CUENTA. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, añade un apartado 5 en el art. 440 de la LEC (entrada en vigor el 26/05/2023) con el siguiente tenor literal:

«5. En todos los casos de desahucio y en todos los decretos o resoluciones judiciales que tengan como objeto el señalamiento del lanzamiento, independientemente de que éste se haya intentado llevar a cabo con anterioridad, se deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo».

Una vez se dicta este requerimiento, se procederá a la notificación de la resolución de la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 155 de la LEC, común a todos los procesos arrendaticios.

CUESTIÓN

En ausencia de la persona destinataria de la notificación, ¿la misma se podrá efectuar a terceras personas?

Sí, de acuerdo con el artículo 161.3 de la LEC podrá efectuarse la entrega en sobre cerrado a cualquier empleado o persona con la que conviva, mayor de catorce años, que se encuentre en ese lugar, o al conserje de la finca, si lo tuviere, advirtiendo al receptor que está obligado a entregar la copia de la resolución o la cédula al destinatario de esta, o darle aviso, si sabe su paradero, advirtiendo en todo caso al receptor de su responsabilidad en relación a la protección de los datos del destinatario. En este sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia n.º 366/2021, de 15 de octubre, ECLI:ES:APM:2021:12707, que señala que para la comunicación realizada a un tercero pueda producir efectos deben cumplirse todos los requisitos esenciales de tal comunicación.

Para los casos en los que la comunicación no sea posible, la misma se hará a través de edictos en el tablón de anuncios de la oficina judicial, de acuerdo con el artículo 164 de la LEC.

La sentencia del Tribunal Constitucional n.º 39/2018, de 25 de abril, ECLI:ES:TC:2018:39 considera que se ha producido una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 CE) que se denuncia en la demanda de amparo, al no haber agotado el órgano judicial que conocía del procedimiento de desahucio los medios de averiguación del domicilio real de la demandada antes de proceder a la comunicación por edictos, cuando, en este caso además, constaba identificado el domicilio de la recurrente en los documentos aportados con la demanda. 

A la vista de la anterior sentencia, cabe concluir que la comunicación a través de edictos debe ser la forma de comunicación última, el juzgado debe agotar todos los medios necesarios que estén a su alcance para intentar que sea efectiva la notificación personal al demandado, debiendo en todo caso ser subsidiaria la comunicación edictal recogida en el artículo 164 de la LEC.

Por otro lado, nos encontramos con casos de ocultación fraudulenta del domicilio del demandado, que consiste, en palabras de nuestro alto tribunal, en una actuación maliciosa que comporte aprovechamiento deliberado de determinada situación, llevada a cabo por el litigante vencedor, mediante actos procesales voluntarios que ocasionan una grave irregularidad procesal y originan indefensión (sentencia del Tribunal Supremo n.º 427/2014, de 22 de julio, ECLI:ES:TS:2014:3178) en las rentas debidas, la sentencia que ponga fin al procedimiento, sí que tendrán efectos de cosa juzgada.