Proceso judicial de desahucio por impago de rentas o cantidades debidas

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 26/05/2021

El desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas es otro de los procesos contemplados en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que los arrendadores afectados puedan solicitar la recuperación de la vivienda y el abono de las cuotas pendientes.

Competencia

De acuerdo con lo previsto en los artículos 45 y 52 LEC, así como el artículo 85 LOPJ, serán competentes para el conocimiento los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde radique la finca.

El artículo 54.1 LEC determina que estará prohibida la sumisión expresa o tácita de las partes a la competencia de otro tribunal, al tratarse de procesos que se sustancian por los cauces del juicio verbal.

Inicio del procedimiento

1. Requerimiento de pago

El requerimiento previo a la presentación de la demanda por parte del arrendador no es condición indispensable para interponer la demanda de desahucio, pero sirve para impedir la enervación de la acción de desahucio.

La LEC prevé un mecanismo procesal que faculta al arrendatario para impedir el desahucio de la vivienda una vez ya presentada la demanda: la enervación. Esto implica que el arrendatario puede pagar de manera voluntaria la totalidad de las cantidades debidas en el plazo de diez días hábiles desde el requerimiento judicial de pago.

En palabras de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14.ª, a través de sentencia n.º 585/2006, de 28 de septiembre, ECLI:ES:APM:2006:7415, la enervación es un supuesto especial de purga de la mora, reservado exclusivamente a los procesos de desahucio por falta de pago de la renta, y ello es así por la naturaleza tan peculiar de este proceso.

Sin embargo, la enervación de la acción de desahucio no es posible si se ha requerido previamente a la presentación de la demanda de forma fehaciente, el pago de las cantidades debidas al arrendatario y con una antelación mínima de treinta días naturales, o si ya se ha enervado la acción de desahucio con anterioridad.

El Tribunal Supremo en sentencia n.º 302/2014, de 28 de mayo, ECLI:ES:TS:2014:2136 , aborda la presente cuestión en un caso en el que se informa a la arrendataria mediante burofax del importe debido del IBI y de la anualidad a la que correspondía, aportando fotocopias de los recibos y advirtiendo en letra negrita de que se presentaría demanda en el caso de que no fueran atendidos los correspondientes al año 2009. Establece la sentencia cuáles deben ser los requisitos básicos de la comunicación previa del arrendador de reclamación de cantidades debidas para impedir la posterior enervación.

"En su fundamento segundo recoge las diferentes interpretaciones que las audiencias han dado al artículo 22.4 LEC y el carácter de la comunicación:

La interpretación de este precepto ha provocado dos interpretaciones diversas por las Audiencia Provinciales:

a) Una que exige la comunicación expresa al arrendador de que se da por resuelto el contrato de arrendamiento, en el caso de no abonarse la cantidad reclamada debidamente especificada.

b) Otra que entiende que basta con el requerimiento de pago, sin advertir de consecuencias resolutorias; tampoco exigiendo el anuncio de que no podrá enervar la acción de desahucio si no paga en el plazo preceptivo".

Señala la referida sentencia en su fundamento tercero que "la comunicación fue clara y su recepción evidente, advirtiendo de presentación de denuncia (entiéndase demanda) por incumplimiento en caso de impago". Y continúa señalando los requisitos que debe tener este requerimiento del artículo 22.4 LEC:

“1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

1. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

2.Ha de referirse a rentas impagadas.

3. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

4. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada".

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Por lo tanto, el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

Por esto concluye la sentencia exponiendo:

"En el presente caso, la arrendadora va más allá y anuncia una denuncia (demanda) por incumplimiento. Esta información que se traslada a la arrendataria es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.

Por lo expuesto procede desestimar ambos recursos dado que la arrendataria pagó el IBI fuera de plazo, pese a habérsele requerido de pago".

De este modo, será suficiente una comunicación fehaciente al arrendatario, es decir, mediante un burofax con acuse de recibo y certificado de contenido, un telegrama con acuse de recibo, un requerimiento notarial, etc.

A TENER EN CUENTA. Téngase especial cuidado con las cartas certificadas, toda vez que la jurisprudencia no las dota de la fehaciencia necesaria.

En lo que respecta al plazo previo que debe mediar entre este requerimiento fehaciente y la interposición de la demanda, para imposibilitar la enervación por la parte demandante, el artículo 22.4 LEC establece un plazo de treinta días naturales.

2. La demanda

Después de la reforma de la LEC operada con la Ley 42/2015, de 5 de octubre, se establece en el artículo 437 LEC que se iniciará el procedimiento mediante una demanda ordinaria en el caso de que sea preceptiva la postulación procesal, y mediante una demanda sucinta en el caso de que no sea necesaria.

Por esto, en la materia que nos ocupa, debemos atender al objeto del proceso para determinar qué tipo de demanda será necesario que se presente. Para el caso de demandas de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas, o de desahucio por expiración de plazo, o de reclamación de dichas cantidades al arrendatario, se deberá formular demanda ordinaria, ya que se tramitan por juicio verbal por razón de la materia conforme al artículo 250.1.1.º LEC, siendo preceptiva en estos casos la postulación procesal con independencia de cuál sea la cuantía del proceso.

La determinación de la cuantía aparece prevista en el artículo 251.9º LEC cuando establece que:

“9.ª En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato".

La cuantía del proceso de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas será el importe de una anualidad de renta, pero entendido de manera dinámica dicho importe, incluyendo las actualizaciones que procedan en su caso conforme al contrato.

En el caso de que se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo contractual, la acción de reclamación de rentas o de otras cantidades debidas, la cuantía de la demanda, de acuerdo con lo previsto en el artículo 252.2.º LEC, tercer párrafo, de la LEC, vendrá determinada por la acción de cuantía más alta, o el importe de la anualidad de rentas, o la cuantía que se reclama en concepto de rentas y otras cantidades debidas:

“Sin perjuicio de lo anterior, si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor".

Para los casos de desahucio por falta de pago, el arrendador puede solicitar únicamente el desahucio del inmueble, o bien acumular la acción de reclamación de rentas u otras cantidades debidas.

Si se solicita además del desahucio del inmueble la reclamación de las rentas u otras cantidades debidas, deberemos estar a lo dispuesto en el artículo 399.5 LEC que establece que estas dos peticiones se tendrán que expresar con la debida separación en el suplico de la demanda.

De acuerdo con el artículo 439.3 LEC:

"No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio”.

Se trata por lo tanto de un requisito de procedibilidad de la demanda de desahucio el hecho de indicar si el arrendatario permite o no la enervación del desahucio.

En cuanto a la condonación de deudas, el artículo 437.3 LEC dispone:

"Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda”.

Así, es posible que la parte actora prevea dentro de la demanda la posibilidad de condonar una parte o toda la deuda para el caso de que el demandado desaloje la finca dentro de un plazo concreto, que será fijado por el arrendador y no podrá ser inferior a quince días.

En el requerimiento previo al pago se le expondrá a la parte actora la posibilidad del mencionado artículo 437.3 LEC de condonación de rentas, y la aceptación equivaldrá a un allanamiento a los efectos del artículo 21 LEC, tal y como dispone el artículo 440.3 LEC:

“ [...] Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21”.

Al amparo de lo previsto en los artículos 549.3 de la LEC en la redacción dada por la Ley 4/2013 de flexibilización del alquiler, en relación con el 437.3 “in fine” de la LEC en la redacción dada por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, se puede solicitar en la demanda la ejecución directa de la sentencia condenatoria al desahucio o del decreto que ponga fin al referido desahucio, a fin de que se proceda al lanzamiento el día y hora señalados, sin necesidad de expresa petición mediante la interposición de demanda de ejecución posterior.

“Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549”.

En la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado, el juzgado fijará el día y la hora en la que se producirá el lanzamiento, que se verificará en el plazo de los treinta días desde la fecha señalada para la vista, y en caso de que la sentencia fuera condenatoria, se procederá al lanzamiento sin más trámites:

"Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior”.

Esta previsión únicamente operará en los casos en los que se solicite además del pago de las rentas u otras cantidades debidas, el desahucio de la vivienda arrendada, sin que pueda establecerse de manera unilateral en procesos en los que se reclame únicamente rentas o cantidades asimiladas.

Para esta ejecución inmediata es requisito indispensable que se solicite de forma expresa en el escrito de demanda, y en caso de que no se solicitase, se deberá presentar demanda ejecutiva una vez dictada sentencia condenatoria de desahucio o decreto que ponga final al referido desahucio, en los términos del artículo 549 LEC.

CUESTIÓN

¿Se pueden reclamar rentas futuras?

Sí, la sentencia condenatoria obligará a satisfacer a la parte demandada las rentas debidas que se devenguen después de la presentación de la demanda, tomándose como referencia para la cuantificación de la misma, el importe de la última mensualidad de la renta, en este sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13.ª, n.º 380/2014, de 23 de julio, ECLI:ES:APB:2014:8083 :

"[...] se admiten las condenas de futuro, con base en el principio de economía procesal y la evitación de juicios reiterados sobre una obligación predeterminada (SSTS de 29 de diciembre de 2004, 28 de mayo de 2001 y 24 de junio de 2000). En el presente caso la parte actora solicitó expresamente en su demanda la condena del demandado al pago de las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la demanda y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, petición reiterada en el acto del juicio, por lo que la inclusión en la sentencia de la condena a satisfacer las rentas devengadas con posterioridad a la demanda y hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca fue correcta y ajustada al citado precepto”.

Asimismo, el artículo 220.2 LEC se refiere exclusivamente a rentas y no de otras cantidades, por lo que no se podrán reclamar otras cantidades futuras debidas al arrendatario distintas de las rentas, salvo que se trate de otras prestaciones periódicas o intereses que también vienen autorizados por el art. 220.1 LEC, como por ejemplo, gastos generales del inmueble. En este sentido se pronuncian la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11.ª, n.º 395/2016, de 23 de diciembre, ECLI:ES:APV:2016:4006 y la SAP Barcelona, Sección 4.ª, n.º 270/2020, de 19 de noviembre, ECLI:ES:APB:2020:10226A.

3. Admisión de la demanda

La admisión de la demanda se efectuará a través de decreto del LAJ. El contenido del referido decreto, así como la citación de la parte demandada, será la genérica como en el resto de procesos que se tramiten por el cauce del juicio verbal, pero habrá que atender a los requisitos especiales para las demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio recogidos en el artículo 440.3 y 4 LEC.

Cabe señalar que, mediante este proceso únicamente podrán reclamarse las cantidades debidas en cuanto al contrato de arrendamiento pero sin entrar en otras cuestiones que deban de ser tramitadas por un proceso de carácter plenario, es decir, no pueden exponerse cuestiones complejas dentro de este proceso especial y sumario.

En este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3.ª, n.º 325/2016, de 13 de octubre, ECLI:ES:APIB:2016:1692, señala que considera inadecuado el juicio de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo, argumentando que, a lo largo del proceso salió a la luz una cuestión compleja, es decir, una cuestión que revela la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es únicamente el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas.

4. Requerimiento al demandado

El requerimiento judicial de pago a la parte demandada es una de las especialidades básicas del proceso de desahucio, y lo que lo configura como especial monitorio. En los casos en los que se ejercite la acción de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el LAJ, tras la admisión de la demanda y antes de la vista efectuará requerimiento a la parte demandada conforme a los previsto en el artículo 161 LEC, tal y como establece el artículo 440.3 LEC.

Se requiere por tanto al demandado para que en el plazo de 10 días:

1. Desaloje el inmueble.

2. Pague a la parte actora.

3. Enerve, si procede, la acción de desahucio mediante el pago del importe total de las cantidades reclamadas en la demanda, poniendo las mismas a disposición del tribunal o de un notario.

4. Comparezca ante el Tribunal y formule oposición de manera sucinta, restringiéndose las causas de oposición a que:

a) No debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

b) O bien, las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

5. Citación para la vista

En el mencionado requerimiento se expresará día y hora para la celebración de la vista en caso de que se formule oposición por la parte demandada. Por lo tanto, constituye este requerimiento la propia citación y esta deberá contener los requisitos exigidos para las citaciones de los juicios verbales, previstas en el artículo 440.1 LEC.

Se informará a la parte demandada, además, de que en el caso de solicitar asistencia jurídica gratuita deberá hacerlo dentro de los tres días siguientes a este requerimiento.

De acuerdo con el artículo 440.4 LEC:

"(...) se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora exactas para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en el día y la hora fijadas, sin necesidad de notificación posterior”.

En relación con la actividad probatoria, se advertirá en este requerimiento a los litigantes de que:

"(...) han de concurrir con los medios de prueba de que intenten valerse, con la prevención de que si no asistieren y se propusiere y admitiere su declaración, podrán considerarse admitidos los hechos del interrogatorio conforme a lo dispuesto en el art. 304 de la LEC”.

Establece también el artículo 440 LEC que:

"(...) la citación indicará también a las partes que, en el plazo de los cinco días siguientes a la recepción de la citación, deben indicar las personas que, por no poderlas presentar ellas mismas, han de ser citadas por el secretario judicial a la vista para que declaren en calidad de parte, testigos o peritos. A tal fin, facilitarán todos los datos y circunstancias precisos para llevar a cabo la citación. En el mismo plazo de cinco días podrán las partes pedir respuestas escritas a cargo de personas jurídicas o entidades públicas, por los trámites establecidos en el artículo 381”.

Una vez se dicta este requerimiento se procederá a la notificación de la resolución de la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 155 LEC, común a todos los procesos arrendaticios.

CUESTIÓN

En ausencia de la persona destinataria de la notificación, ¿la misma se podrá efectuar a terceras personas?

Sí, de acuerdo con el artículo 161.3 LEC podrá efectuarse la entrega en sobre cerrado a cualquier empleado o persona con la que conviva, mayor de catorce años, que se encuentre en ese lugar, o al conserje de la finca, si lo tuviere, advirtiendo al receptor que está obligado a entregar la copia de la resolución o la cédula al destinatario de ésta, o darle aviso, si sabe su paradero, advirtiendo en todo caso al recetor de su responsabilidad en relación a la protección de los datos del destinatario. En este sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2.ª, en sentencia n.º 137/2004, de 31 de marzo, ECLI:ES:APBU:2004:423, que señala que para la comunicación pueda realizada a un tercero pueda producir efectos deben cumplirse todos los requisitos esenciales de tal comunicación.

Para los casos en los que la comunicación no sea posible la misma se hará a través de edictos en el tablón de anuncios de la oficina judicial, de acuerdo con el artículo 164 LEC.

La sentencia del Tribunal Constitucional n.º 39/2018, de 25 de abril, ECLI:ES:TC:2018:38  considera que se ha producido una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 CE) que se denuncia en la demanda de amparo, al no haber agotado el órgano judicial que conocía del procedimiento de desahucio los medios de averiguación del domicilio real de la demandada antes de proceder a la comunicación por edictos, cuando, en este caso además, constaba identificado el domicilio de la recurrente en los documentos aportados con la demanda. 

A la vista de la anterior sentencia, cabe concluir que la comunicación a través de edictos debe ser la forma de comunicación última, el juzgado debe agotar todos los medios necesarios que estén a su alcance para intentar que sea efectiva la notificación personal al demandado, debiendo en todo caso ser subsidiaria la comunicación edictal recogida en el artículo 164 LEC.

Por otro lado, nos encontramos con casos de ocultación fraudulenta del domicilio del demandado, que consiste, en palabras de nuestro alto tribunal, en una actuación maliciosa que comporte aprovechamiento deliberado de determinada situación, llevada a cabo por el litigante vencedor, mediante actos procesales voluntarios que ocasionan una grave irregularidad procesal y originan indefensión (sentencia del Tribunal Supremo n.º 427/2014, de 22 de julio, ECLI:ES:TS:2014:3178 ) en las rentas debidas, la sentencia que ponga fin al procedimiento, sí que tendrán efectos de cosa juzgada.

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Arrendatario
Arrendador
Desahucio
Desahucio por falta de pago
Acción de desahucio
Impago de rentas
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Enervación de desahucio
Requerimiento para el pago
Burofax
Días naturales
Postulación de las partes
Acción de reclamación
Sentencia de condena
Contrato de arrendamiento
Fincas Urbanas
Allanamiento
Días hábiles
Comunicación previa
Resolución de los contratos
Derechos del arrendatario
Pago de rentas
Demanda sucinta
Condonación de deudas
Plazo de contrato
Admisión de la demanda
Condonación
Desalojo
Comunicación edictal
Demanda ejecutiva
Gastos comunes
Medios de prueba
Indefensión
Persona jurídica
Actividad probatoria
Asistencia jurídica gratuita
Relación contractual
Notificación de la sentencia
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Protección de datos

Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Ley 42/2015 de 5 de Oct (Reforma de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 239 Fecha de Publicación: 06/10/2015 Fecha de entrada en vigor: 07/10/2015 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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