La propiedad civil al margen del Registro de la Propiedad

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 03/08/2020

El propietario en documento privado el pleno propietario, y podrá hacer valer su título incluso frente al titular registral (salvo que sea un tercero hipotecario del artículo 34 LH), si bien puede necesitar un largo procedimiento judicial para poder defender la validez de su título, al quedar fuera del sistema de fe pública previsto en nuestro derecho (tanto por la vertiente notarial, como por la registral).

El contrato privado de compraventa inmobiliaria, sobre todo cuando va unido a la traditio o entrega del inmueble y, por tanto, a la transmisión del dominio, no tiene efectos frente a aquellos que los desconocen y, de buena fe, confían en el Registro de la Propiedad.

En este sentido, el propietario en documento privado el pleno propietario, y podrá hacer valer su título incluso frente al titular registral (salvo que sea un tercero hipotecario del artículo 34 LH), si bien puede necesitar un largo procedimiento judicial para poder defender la validez de su título, al quedar fuera del sistema de fe pública previsto en nuestro derecho (tanto por la vertiente notarial, como por la registral).

A pesar de ello, el propietario de un inmueble que no ha inscrito su derecho podrá acceder al Registro de la Propiedad mediante distintos cauces, que le permitirán inscribir su derecho de propiedad.

Así, si el vendedor es titular registral inscrito, será suficiente con la elevación a público del contrato privado de compraventa, a la que viene obligado de conformidad con el artículo 1280.1 del Código Civil.

Por su parte, en los casos en los que el vendedor no es titular registral inscrito, eso puede deberse a dos cuestiones distintas: (i) por que la finca figura inscrita a nombre de otra persona o (ii) porque la finca no se encuentra inmatriculada.

a) En caso de que la finca se encuentre a nombre de persona distinta al vendedor en contrato privado, será necesario la reanudación del tracto hasta el vendedor, bien mediante la presentación de los antetítulos necesarios que demuestren la concatenación desde el titular inscrito hasta el titular civil o bien iniciando un expediente de reanudación de tracto regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria.

b) En caso de que la finca no esté inmatriculada, es decir, que no exista en el Registro de la Propiedad, la inscripción precisará necesariamente de la inmatriculación de la finca, que podrá conseguirse mediante un expediente de dominio (regulado en el artículo 203 LH, o mediante el doble título adquisitivo, regulado en el artículo 205 LH.

JURISPRUDENCIA:

Sentencia TS, Sala 1ª, de lo Civil, de 9 de junio de 1999, Rec. nº 3020/1994

Es doctrina de esta Sala la de que el art. 1227 CC se refiere al caso en que solo por el documento privado se pretenda acreditar determinado hecho, y tiene como finalidad el perjuicio a quien en él no hubiese intervenido, pero no hay inconveniente alguno en que la veracidad de la fecha se pueda admitir desde que se comprueba con relación a otros actos que alejen toda sospecha de falsedad o simulación (S.s. de 5 Oct. 1957, 25 Ene. 1989, 22 Jun. 1995 y 31 Dic. 1996, entre otras muchas). En el caso de autos, se considera acreditada por la valoración de la prueba testifical y documental, sin que se haya citado y probado la infracción de preceptos relativos a esa tarea. El hecho de no haberse elevado a público el documento privado de compra por la tercerista, sino que se otorgó por el ejecutado y vendedor escritura pública de venta en favor de aquélla, no es más que la formula usual de dar cumplimiento a lo ordenado en el art. 1279 CC, y por sí mismo no significa que no hayan existido relaciones entre las partes de la escritura pública con anterioridad (pactos verbales, documentos privados).

 

 

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