Régimen transitorio en el arrendamiento de vivienda: Contratos celebrados antes y después del 9 de mayo de 1985

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 20/07/2018

En lo que respecta al régimen transitorio aplicable al arrendamiento de vivienda, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, determina que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la citada ley continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el Art. 9 ,Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, en ambos casos con las singularidades previstas en la DT1 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Por lo que respecta a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, estos continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las especialidades señaladas en la DT2 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre.

NOVEDADES: Matización doctrina subrogación alquileres renta antigua por fallecimiento. Sentencia TS, Sala de lo Civil, Nº 475/2018, Rec 2554/2015, de 20-07-2018

Hasta la fecha de la sentencia, la doctrina de la Sala de lo Civil del TS entendía que, para que tenga lugar la subrogación de un contrato de alquiler de renta antigua, era imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.

En esta nueva sentencia, matiza su doctrina, al resultar excesivamente rígida, y entiende que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe.

“Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello, toda vez que el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.”

 

 

 

Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985

En cuanto al régimen transitorio aplicable al arrendamiento de vivienda, y de conformidad con la DT1 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de Mayo de 1985 y subsistentes a fecha de 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos urbanos), continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el Art. 9 ,Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Por lo demás:

Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985

Por lo que respecta al régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, estos continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. No obstante, será de aplicación lo previsto en los Art. 12,Art. 15,Art. 24 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre y dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del Art. 24 ,Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre; además no procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

En cuanto a la extinción y subrogación del contrato, hay que determinar el número de subrogaciones producidas para establecer la regulación que corresponda:

  1. Si no se ha producido ninguna subrogación anterior:

Se establece que la subrogación en la posición del arrendatario fallecido sólo puede tener lugar a favor del cónyuge no separado (legalmente o de hecho); en su defecto, a favor de los hijos que convivan con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento, o, en su defecto, a favor de los ascendientes del arrendatario fallecido que estuvieran a su cargo y convivieran con él, como mínimo tres años antes del fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, con las excepciones que se indican a continuación:

  • Si el subrogado es el cónyuge, puede haber a su fallecimiento una última subrogación a favor de los hijos del arrendatario inicial que convivieran con él. En este caso, como consecuencia de esta última subrogación, el contrato se extinguirá:
    • A los dos años desde que ocurre la subrogación.
    • En la fecha en que cumpla los 25 años, si alcanza esta edad después de que hayan transcurrido dos años desde que tuvo lugar la subrogación.
    • A su fallecimiento, si el hijo padece una minusvalía mínima del 65%.
  • Si el subrogado es un hijo, el contrato se extinguirá:
    • A los dos años desde que ocurre la subrogación.
    • En la fecha en que cumpla los 25 años, si alcanza esta edad después de que hayan transcurrido dos años desde que tuvo lugar la subrogación.
    • A su fallecimiento, si el hijo padece una minusvalía mínima del 65%.
  • Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (es decir, desde el 1 de enero de 1995 hasta el 1 de enero de 2005), si la subrogación se ha producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o pensionistas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez (el grado de invalidez lo determina Instituto Nacional de la Seguridad Social), el contrato se extinguirá por el fallecimiento de éstos.

2. Si sólo se ha producido una subrogación con anterioridad al 1 de enero de 1995:

En este supuesto ya ha habido una subrogación con anterioridad al 1 de enero de 1995. Si fallece el subrogado, después del 1 de enero de 1995, sólo se podrá realizar una nueva subrogación a favor del cónyuge no separado (legalmente o de hecho) del fallecido y, en su defecto, de sus hijos siempre que habiten en la vivienda arrendada en el momento del fallecimiento y hayan convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

La extinción del contrato se producirá tras esta segunda subrogación, de la siguiente manera:

  • Si el subrogado es el cónyuge, a su fallecimiento.
  • Si el subrogado es un hijo, el contrato se extinguirá:
    • A los dos años desde que ocurre la subrogación.
    • En la fecha en que cumpla los 25 años, si alcanza esta edad después de que hayan transcurrido dos años desde que tuvo lugar la subrogación.
    • A su fallecimiento, si el hijo tiene una minusvalía superior al 65%.
  • Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (es decir, desde el 1 de enero de 1995 hasta el 1 de enero de 2005) si la subrogación se ha producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o pensionistas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez (el grado de invalidez lo determina Instituto Nacional de la Seguridad Social), el contrato se extinguirá por el fallecimiento de éstos.

3. Si se han producido las dos subrogaciones previstas en la legislación anterior con anterioridad al 1 de enero de 1995:

En ese caso, no se podrá realizar ninguna subrogación más, de manera que el contrato se extinguirá en el momento del fallecimiento de quien ocupe la vivienda en virtud de la segunda subrogación.

Lo aplicable al derecho del cónyuge viudo a subrogarse en el contrato de arrendamiento es también de aplicación a quien haya convivido con dicho cónyuge viudo de forma permanente, manteniendo una relación afectiva, con independencia de su orientación sexual, durante al menos los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento. El plazo de dos años no es de aplicación si fruto de la relación hay descendencia común.

Además, desde el momento de la entrada en vigor de la Ley, el arrendador adquiere una serie de derechos, ya que:

A efectos de la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por la capitalización al 4 % de la renta devengada, siempre que la aplicación de esta norma dé un resultado que sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. Normalmente, las reglas de valoración a efectos de dicho Impuesto son las siguientes: a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, los bienes de naturaleza urbana se valoran con arreglo a las siguientes reglas:

  • Como regla general, por el valor mayor de entre los tres siguientes:
    • El valor catastral,
    • El valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos,
    • El precio, contraprestación o valor de adquisición.
  • Como regla especial, nos encontramos con la citada previsión que hace la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, según la cual, para la valoración de viviendas y locales de negocio cuyo contrato de alquiler haya sido celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y siempre que dicho contrato siga vigente a la fecha del devengo del Impuesto sobre el Patrimonio (es decir, a 31 de diciembre), el valor a tener en cuenta a efectos del impuesto será el menor de entre los citados a continuación:
    • El valor conseguido al aplicar las reglas generales del impuesto (las citadas en el apartado anterior).
    • El resultado de capitalizar al 4% la renta anual devengada durante el año que se va a declarar a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.

En cuanto a las conceptos y cantidades que el arrendador podrá repercutir en el arrendatario, son los siguientes:

  • El importe total del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado (cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda).
  • El importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, atendiendo a uno de los siguientes criterios:
    • En los términos resultantes del Art. 108 ,Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: El abono del 12% del capital invertido en las reparaciones, sin que la cantidad total por este concepto pueda exceder en ningún caso del 50% de la renta anual. Si el arrendador opta por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en este artículo, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.
    • De acuerdo con las reglas siguientes:
      • Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme. En caso de ser varios los arrendatarios afectados la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de estos o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.
      • Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.
      • Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.
      • El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10% de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago. En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos proporcionalmente, aplicando a tal efecto las cuotas de participación que correspondan a cada uno de ellos (apdo. 2 del Art. 19 ,Ley de Arrendamientos Urbanos).
      • Límites para las cantidades a pagar: La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

Además, el arrendador, tendrá derecho a la actualización de la renta. En este sentido, previo requerimiento fehaciente al arrendatario (por ejemplo, mediante burofax o por conducto notarial). Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que a partir del 1 de enero de 1995, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.

La renta actualizada será la que resulte menor de la aplicación de los dos sistemas siguientes: 

1. La aplicación de la siguiente fórmula: Renta actualizada = (IPC mes anterior a fecha de actualización / IPC mes anterior a fecha del contrato) x Renta inicial del contrato. Existen aún así una sera serie de excepciones:

  • En los arrendamientos de vivienda comprendidos en el apdo. 2 del Art. 6 ,Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, celebrados antes del 12 de mayo de 1956, la renta inicial es la revalorizada a la que se refiere el apdo. 10 del Art. 96 ,Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre. El IPC del mes anterior del contrato es siempre el del mes de junio de 1964.
  • En los arrendamientos de no comprendidos en el apdo. 2 del Art. 6 ,Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, celebrados antes del 12 de mayo de 1956, la renta inicial es la que se percibía por ese inmueble en el mes de julio de 1954, independientemente de la fecha del mismo. El IPC del mes anterior a la fecha del contrato es siempre el del mes de marzo de 1954.

2. El segundo de los sistemas resulta de aplicar sobre el valor catastral de la finca arrendada, uno de los dos porcentajes siguientes:

  • El 12% si el valor catastral se ha revisado con posterioridad a 1989.
  • El 24% si el valor catastral no ha sido revisado con posterioridad a 1989.

La actualización de renta se realizará en los plazos siguientes:

1. En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional. En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:

Período anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la LeyPorcentaje exigible de la renta actualizada

1

10%

2

20%

3

30%

4

40%

5

50%

6

60%

7

70%

8

80%

9

90%

10

100%

 

2. En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados en el cuadro anterior.

Aspectos relevantes:

  • En cada una de las anualidades en las que se desarrolla la actualización habrá que determinar de nuevo la renta actualizada conforme a las operaciones ya descritas, pues de otro modo no se podrá repercutir la inflación que se produzca mientras se alcanza la actualización total.
  • Al iniciarse el procedimiento de actualización, hay que comparar la renta total actualizada conforme a las reglas anteriores, con la renta que venía pagando el arrendatario, incrementada con las cantidades asimiladas a la renta. 
  • La renta actualizada incluirá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión. (A estos efectos, se consideran cantidades asimiladas a la renta la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios(Art. 102 ,Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre)  y la repercusión del coste de las obras (Art. 107 ,Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre).
  • En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes anterior resulte que la renta a pagar en ese momento es superior a la cantidad que corresponda en aplicación de la tabla, se aplicará el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que estuviera pagando antes de la actualización.

La actualización de la renta se hará, por lo tanto, de forma paulatina, de acuerdo con las tablas de porcentajes ya citadas. Una vez alcanzado el 100% de la actualización, las subsiguientes actualizaciones se realizarán Índice de Precios de Consumo (IPC) de los últimos doce meses, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización en cuyo caso será de aplicación éste útlimo.

No obstante, el inquilino puede oponerse a la actualización de renta. Para ello deberá notificárselo fehacientemente al arrendador dentro de los treinta días naturales siguientes a que éste le haya notificado su intención proceder a la actualización de la renta. Si el arrendatario se opone, la renta que esté pagando hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Índice de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización. La consecuencia legal para el arrendatario es que el contrato de arrendamiento quedará extinguido en el plazo de ocho años, aún cuando se produzca una subrogación. Dicho plazo deberá contarse a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador para realizar la actualización.

Asimismo, cabe la posibilidad de que no proceda la actualización de la renta. Esto sucederá cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes:

Número de personas que convivan en la vivienda arrendadaLímite en número de veces el Salario Mínimo Interprofesional

1 ó 2

2,5

3 ó 4

3

Más de 4

3,5

Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que el arrendador haya requerido al arrendatario la actualización de la renta.

Tampoco procederá la actualización de la renta cuando el inquilino opte por conservar su renta sin actualización (en cuyo caso el contrato se extinguirá en el plazo de ocho años).

En los supuestos en que no proceda la actualización de la renta conforme a las reglas definidas, la misma podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Índice General de Precios de Consumo (IPC) en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.

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Subrogación
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Buena fe
Discapacidad
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Cosa común
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Cónyuge no separado legalmente
Actualización de la renta
Incapacidad permanente
Grado de incapacidad
Incapacidad permanente absoluta
Grado de incapacidad permanente
Gran invalidez
Muerte del arrendatario
Consentimiento del arrendador
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Cónyuge viudo
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Tácita reconducción
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Salario mínimo interprofesional
Cuota de participación
Ascendientes
Contrato de arrendamiento
Extinción del contrato
Derechos del cónyuge
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Bienes inmuebles
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Contraprestación
Devengo Impuesto sobre el Patrimonio
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