Regulación del contrato de arrendamiento de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 16/04/2019

Será considerado arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El contrato de arrendamiento de vivienda encontrará su regulación en el Título II de Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

La LAU se ha visto modificada a finales del año 2018 y principios de 2019 por dos reales decretos ley, lo que conlleva a que los contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan firmado en una u otra fecha, estarán regidos por diferentes versiones de la LAU.

En el año 2013 con la publicación de la Ley 4/2013, de 4 de junio se había producido una profunda reforma de la LAU, y no es hasta diciembre de 2018 cuando tiene lugar otra gran reforma de esta norma.

El 19 de diciembre de 2018 entraba en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduciendo grandes cambios en los contratos de arrendamiento de vivienda. Sin embargo, esta norma, al revestir la forma de  Real Decreto-ley, tenía que haber sido convalidada por el Congreso de los Diputados y esto no tuvo lugar.

El 22 de enero de 2019 el Congreso votaba en contra de su convalidación, y dos días después (24 de enero) se publicaba en el BOE la Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Por ello, la nueva regulación establecida por el fallido decreto tan solo estuvo en vigor desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019.

A partir del 24 de enero, volvía a ser de aplicación la versión de la LAU de 2013.

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Semanas después de estos hechos, el 6 de marzo de 2019 entraba en vigor el nuevo real decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

Esta nueva norma, otra vez real decreto-ley, establecía nuevamente una reforma amplia de la LAU (entre otras normas) con algunas diferencias de su antecesor, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre.

Esta norma sí fue convalidada por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados en votación el día 3 de abril, publicado el día 10 de ese mismo mes, el Acuerdo de convalidación.

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Pueden consultar la tabla comparativa con las modificaciones de la LAU por estos dos reales decretos-ley.

 

Los arrendamientos de vivienda estarán regidos por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco establecido en el Título II de la LAU, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por disposición del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, desde el 06/03/2019, se incluye la siguiente excepción:

“Se exceptúan de lo así dispuesto, los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil”.

El contrato de arrendamiento de vivienda

Duración del contrato (Artículo 9 de la LAU)

Será el libremente pactado por las partes.

Si fuera inferior a 5 años o inferior a 7 años (si el arrendador es persona jurídica), llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años o de 7 años (si el arrendador es persona jurídica), salvo que el arrendatario le manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Con anterioridad al 06/03/2019, exceptuando el plazo de vigencia del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda era de 3 años, sin hacer diferencia entre arrendador persona física o jurídica.

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En la regulación establecida por el fallido RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre, no estaba previsto que se tuviera que hacer constar de forma expresa en el contrato de arrendamiento de vivienda la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendad antes del tiempo establecido.

Tan solo se preveía la comunicación de dicha necesidad del arrendador al arrendatario con una antelación de 2 meses.

Tampoco en la regulación del año 2013 se establecía, pero sí en la redacción inicial de la LAU en 1995.

Retomando la versión vigente en la actualidad, para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

En la redacción dada por el Real Decreto 21/2018, de 14 de diciembre (en vigor desde 19/12/2018 hasta 23/01/2019), se hacía mención del caso de la finca no inscrita, estableciéndose lo siguiente:

“4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados”.

También se preveía esto mismo (con la diferencia del plazo de 3 años) en la redacción del artículo 9 de la LAU en 2013.

Prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 años o 7 años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, el arrendador con al menos 4 meses de antelación y el arrendatario con al menos 2 meses de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifiesta al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de las anualidades, su voluntad de no renovarlo.

En las versiones anteriores se preveía la inscripción del contrato de arrendamiento, señalando que, una vez inscrito el contrato, el derecho de prórroga, así como la prórroga de tres años, se imponían en relación a terceros adquirientes que reuniesen las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Desistimiento del contrato por arrendatario

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.

Si el arrendatario manifiesta su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento de su cónyuge con el que convive, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de éste.

El arrendador podrá requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto, una vez requerido, el arrendamiento quedará extinguido si el cónyuge no contesta en el plazo de 15 días.

Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que, en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

Las referencias al cónyuge serán también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Resolución del contrato por arrendador

Si durante los primeros 5 años o 7 años de duración del contrato, el derecho de arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En caso de duración pactada superior a esos años, si, transcurridos los 5 primeros años de este, o los primeros 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Durarán 5 años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.

Enajenación de la vivienda arrendada

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a 5 años, o superior a 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

En la redacción del año 2013, el artículo 14 de la LAU hacía mención al caso de que la finca estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, y fuera comprada estando arrendada como vivienda en todo o parte. En este caso si el adquiriente reuniera los requisitos previsto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo quedaría subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, con anterioridad a la transmisión de la finca.

En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Muerte del arrendatario

Podrán subrogarse en el contrato de arrendamiento de vivienda:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

En los contratos de arrendamiento de duración inicial superior a 5 o 7 años, si el arrendador fuera persona jurídica, las  partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

La renta en el contrato de arrendamiento de vivienda

Será la pactada por las partes libremente. Salvo estipulación en contra, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días de mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Actualización de la renta

Mientras dure el contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados entre ellas.

En caso de que no exista pacto entre las partes, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

Si hubiera pacto expreso sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

Elevación de la renta por mejoras

La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos 5 años de duración del contrato o 7 años para el caso de persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Gastos

Las partes pueden pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

Aquí, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre establecía la matización de “salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario”.

Esta salvedad tan solo ha estado en vigor desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019.

Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.

Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

Derechos y obligaciones de las partes en los contratos de arrendamiento de vivienda

  • Conservación de la vivienda

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

  • Obras de mejora

El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

Para ello, el arrendador deberá comunicar al arrendatario por escrito el inicio de tales obras, con una antelación mínima de 3 meses.

Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

El arrendatario por soportar tales obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como a la indemnización de los gastos que las obras les obliguen a efectuar.

  • Obras del arrendatario

El arrendatario necesitará el consentimiento del arrendador por escrito, para realizar aquellas obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios referidos en el apartado 2 del artículo 3 de la LAU.

Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a 70 años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

Derecho de adquisición preferente

El arrendatario contará con el derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda arrendada.

Podrá ejercer el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales, desde el día siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes.

En caso de que al arrendatario no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido algún requisito o cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, podrá ejercitar el derecho de retracto de acuerdo con el artículo 1518 del Código Civil.

El derecho de retracto caducará a los 30 días naturales, desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

No podrán ejercitarse estos derechos cuando la vivienda arrendada se venda de forma conjunta con el resto de las viviendas o locales propiedad del arrendador que forman parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales de inmueble.

Se añade por disposición del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (con efectos desde el 06/03/2019) que, en tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

En todo caso, las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, en estos casos, el arrendador tendrá que comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda 30 días antes de la formalización del contrato de compraventa, como mínimo.

Suspensión, resolución y extinción del contrato de arrendamiento de vivienda

El arrendatario podrá suspender o desistir del contrato en caso de que las obras realizadas en la vivienda la hagan inhabitable, sin derecho a indemnización.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

El contrato de arrendamiento de vivienda quedará extinguido por:

a) Pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

b) Declaración firma de ruina acordada por la autoridad competente.

Incumplimiento de obligaciones por las partes (Art. 27 LAU)

Si alguna de las partes, arrendador o arrendatario, incumpliera alguna de sus obligaciones podrá exigir a la otra el cumplimiento de las mismas o promover la resolución del contrato de acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil.

El arrendador tendrá derecho a resolver el contrato por:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

El arrendatario podrá resolver el contrato por:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Si el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

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Retracto convencional
Obras de mejora
Falta de notificación
Ejecución hipotecaria

Ley 4/2013 de 4 de Jun (Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 134 Fecha de Publicación: 05/06/2013 Fecha de entrada en vigor: 06/06/2013 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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