Subrogación, cesión del contrato y subarriendo en el arrendamiento de vivenda

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 03/05/2019

Para conocer el régimen de subrogación, cesión de contrato y subarriendo en el arrendamiento de vivienda habrá de acudirse a lo dispuesto en los Art. 12,Art. 14,Art. 15,Art. 16 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre así como en el Art. 8 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre.

 

 

 

Entendida la subrogación como la sustitución de una de las partes de la relación arrendaticia por parte de un tercero (de modo que éste asume la totalidad de los derechos y obligaciones de uno de los anteriores sujetos del contrato) se pueden distinguir, a efectos expositivos, dos supuestos distintos:

Subrogación en la posición de arrendatario

Los supuestos de subrogación en la posición de arrendatario se encuentran en los Art. 12,Art. 15,Art. 16 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre.

En primer lugar, la voluntad de no renovar o de desistir del contrato por parte de un arrendatario sin consentimiento del cónyuge.

Atendiendo  a lo dispuesto en los apdos.1 y 2 del Art. 12 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge. (A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto, y efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél, debiendo abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada).

En segundo lugar, el abandono de la vivienda por parte del arrendatario sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación. 

En virtud de lo dispuesto en el apdo. 3 del Art. 12 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes. (Nótese que, por disposición del apdo. 4 del Art. 12 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, lo dispuesto en este supuesto y en el anterior será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia).

En tercer lugar, la separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

Según lo recogido en el Art. 15 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Por último, la muerte del arrendatario. A este respecto, el Art. 16 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre establece lo siguiente:

  • Podrán subrogarse en el contrato:
    • El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
    • La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
    • Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
    • Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
    • Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia anterior.
    • Las personas distintas de las mencionadas que sufran una minusvalía igual o superior al 65% siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
    • Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido
  • Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65%; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
  • El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
  • En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 5 años, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los 5 primeros años de duración del arrendamiento, o los 7e primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los 5 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los 7 años si el arrendador fuese persona jurídica.

En todo caso, no podrá pactarse la renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar el derecho se encuentran en una situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

NOVEDAD: Consulte El Supremo matiza su doctrina acerca de la subrogación de alquileres de renta antigua por fallecimiento

La Sala de lo Civil, considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe. (Matización doctrina subrogación alquileres renta antigua por fallecimiento. Sentencia TS, Sala de lo Civil, Nº 475/2018, Rec 2554/2015, de 20-07-2018)

Hasta la fecha de esta sentencia, la doctrina de la Sala de lo Civil del TS entendía que, para que tenga lugar la subrogación de un contrato de alquiler de renta antigua, era imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.

En esta sentencia, matiza su doctrina, al resultar excesivamente rígida, y entiende que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe.

Subrogación en la situación de arrendador

En lo que respecta a la subrogación en la situación de arrendador, habrá que estar a lo dispuesto en el Art. 14 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre para los casos de enajenación de la vivienda arrendada.

Este artículo ha sido modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de mayo, con entrada en vigor el 6 de marzo de 2019. Hasta esta fecha, era requisito que la finca arrendada estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y el arredanmiento también constara inscrito en dicho registro.

Para el caso de que la finca no estuviese inscrita, se establecía que se aplicaría lo dispuesto en el párrafo primero del art. 1571 del Código Civil, y en ese caso, el arrendatario podía exigir que se le dejara continuar en la vivienda durante 3 meses, desde la notificación fehaciente del propósito del adquiriente, plazo en el que debía satisfacer la renta y demás cantidades al adquiriente. Además, se reconocía la facultad al arrendatario de exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

Desde el 6 de marzo de 2019, el adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato o 7 si el arrendador anterior fuera persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a 5 o 7 años, el adquiriente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurrran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo citado, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo mencionado si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

 

Finalmente, en lo que concierne a la cesión del contrato de arrendamiento de vivienda y subarriendo, el Art. 8 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre dispone lo siguiente:

  • El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
  • La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
  • El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el apartado 1 del Art. 2 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre (necesidad permanente de vivienda). De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
  • El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
  • El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

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