Supuestos especiales de finalización del contrato de arrendamiento de vivienda

¿Cuáles son los supuestos especiales de finalización del contrato de arrendamiento de vivienda?

La LAU hace referencia a distintos casos especiales en los que puede finalizar el contrato de arrendamiento de vivienda, concretamente, en los artículos 11 a 16 de la LAU que examinamos a continuación.

Desistimiento del contrato (artículo 11 de la LAU)

El arrendatario tendrá la facultad de desistir del contrato de arrendamiento:

• Cuando hayan transcurrido al menos 6 meses.
• Siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Ahora bien, las partes podrán pactar en el contrato que, en dicho caso, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir (o parte proporcional de la indemnización para períodos de tiempo inferiores al año).

Con respecto a la posible aplicación del citado precepto a los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, nuestro Tribunal Supremo en su sentencia n.º 539/2017, de 3 de octubre, ECLI:ES:TS:2017:3375, dispone que «el art. 4.3 LAU determina que las partes regirán sus relaciones de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, por lo que en la sentencia recurrida se infringe dicho precepto en cuanto impone la aplicación del art. 11 de la LAU que no está previsto para los arrendamientos para uso distinto de vivienda, desequilibrando el sustrato económico que las partes tuvieron en cuenta para pactar el contrato, alterando las bases del mismo (...)».

Por último, corresponderá al arrendatario la prueba de comunicar su desistimiento, de modo que «(...) en este caso, perjudica a la parte demandada la falta de demostración del desistimiento del contrato que alega, que en todo caso no sería efectuado por la parte arrendataria, cuando el contrato fue suscrito por los codemandados, como coarrendatarios, y su problemas de convivencia no pueden afectar al contrato que les ligaba con el demandante, no pudiendo desvincularse del mismo uno de los coarrendadores por su propia decisión unilateral, sin aceptación de la parte arrendadora (...)» (SAP de A Coruña n.º 245/2019, de 20 de junio, ECLI:ES:APC:2019:1436).

Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario (artículo 12 de la LAU)

El artículo 12 de la LAU distingue dos supuestos de desistimiento y vencimiento del contrato de arrendamiento en caso de que el arrendatario esté unido en matrimonio, extendiendo, asimismo, su aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con aquel de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Se distinguen dos casos:

a) El arrendatario manifiesta su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento de su cónyuge o conviviente. 

En este caso el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge o conviviente. Para ello, el arrendador podrá requerir al cónyuge o conviviente del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto y, una vez hecho el requerimiento, si no se contesta en el plazo de 15 días desde el mismo, el arrendamiento se extinguirá.

Además, el cónyuge o conviviente tendrá que abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato si no estuviera ya abonada.

b) El arrendatario abandona la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación.

Pues bien, en este caso, el arrendamiento también podrá continuar en beneficio del cónyuge o conviviente siempre que, en el plazo de un mes desde el abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge o conviviente manifestando su voluntad de ser arrendatario.

A este respecto, la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia n.º 320/2017, de 28 de septiembre, ECLI:ES:APM:2017:14337 dispone que «(...) una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de un mes desde el abandono o desistimiento del arrendatario de la persona que desea subrogarse (cónyuge o pareja que venía conviviendo con el arrendatario de forma permanente en forma análoga al matrimonio) (...)».

No obstante, si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge o conviviente estará obligado al pago de la renta correspondiente a ese mes.

Resolución del derecho del arrendador (artículo 13 de la LAU)

Se reconoce, en el artículo 13 de la LAU, el derecho del arrendatario a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan 5 años, o 7 años en caso de arrendador persona jurídica, y sin perjuicio de la facultad de no renovación del artículo 9.1 de la LAU, en aquellos casos de resolución del derecho del arrendador durante los 5, o en su caso 7, primeros años del contrato, por alguna de las causas siguientes:

• El ejercicio de un retracto convencional.
• La apertura de una sustitución fideicomisaria.
• La enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial.
• El ejercicio de un derecho de opción de compra.

A TENER EN CUENTA. El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, previsto de forma específica para el arrendamiento de vivienda, no será extensible en su aplicación al contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (SAP de Barcelona n.º 803/2019, de 18 de julio, ECLI:ES:APB:2019:9463).

Pero, si estamos ante contratos que tengan una duración pactada superior a 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica, ¿qué sucederá una vez transcurridos estos plazos mínimos? Pues bien, este caso, resuelto el derecho del arrendador por alguna de las causas previstas anteriormente, quedará extinguido el arrendamiento, salvo el caso de que el contrato de arrendamiento haya accedido al registro de la propiedad antes de los derechos que determinen la resolución. En este supuesto continuará el arrendamiento por la duración pactada.

CUESTIONES

1. ¿Cuándo se extinguirá el arrendamiento otorgado por usufructuario, superficiario o quien tenga un análogo derecho de goce sobre el inmueble?

Tal y como dispone el apartado segundo del artículo 13 de la LAU, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo establecido en la LAU.

2. ¿Cuánto durarán los arrendamientos de vivienda ajena?

Los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el registro de la propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario durarán cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación del apartado primero del artículo 9 de la LAU, excepto que el citado propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.

Enajenación de la vivienda arrendada (artículo 14 de la LAU)

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ¿cuánto tiempo? Durante los:

• Cinco primeros años de vigencia del contrato, o,
• siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

No obstante, si las partes hubieren estipulado que la enajenación de la vivienda extinguiera el arrendamiento, el adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

CUESTIONES

1. ¿Qué establece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria?

El artículo 34 de la LH dispone que «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente».

2. ¿Qué sucederá si la duración pactada en el contrato de arrendamiento fuera superior a cinco o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica?

Según el párrafo segundo del artículo 14 de la LAU, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, excepto que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la LH, en dicho caso, el adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si es persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario (artículo 15 de la LAU)

En los supuestos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo establecido en la legislación civil que le sea aplicable.

Pasará a ser el titular del contrato el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, siempre y cuando comunique al arrendador su voluntad de continuar en el uso de la vivienda en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

En este sentido, en un supuesto en el que la demandada no hizo ninguna comunicación, el Tribunal Supremo (STS n.º 587/2015, de 26 de octubre, ECLI:ES:TS:2015:4584) ha declarado que:

«(...) el artículo 15 LAU prevé y permite que se produzca la subrogación, pero siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo segundo.

(...) con lo que no existió subrogación ni expresa ni tácitamente, y por ende, no viene obligada al pago de las rentas que se adeuden a la arrendadora, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquella y su ex-marido sobre lo pactado o resuelto judicialmente a tal fin.

(...) Por supuesto, y por ello se mantiene, es necesario que la voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda».

Casuística en situaciones de existencia de derechos de terceros con respecto a la vivienda:

a) El cónyuge titular del derecho de propiedad de la vivienda puede venderla o cederla a un tercero una vez dictada la sentencia en el procedimiento matrimonial.

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 772/2010, de 22 de noviembre, ECLI:ES:TS:2010:6386

«No se ignora, por supuesto, la reiterada jurisprudencia ( STS 22 de diciembre de 1992 , 20 de marzo de 1993 , 14 de julio de 1994 , 16 de diciembre de 1995 , 26 de abril de 2002 ) que establece que "si bien el cotitular dominical puede pedir la división de la cosa común mediante el ejercicio de la acción procesal, la cesación de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso (cualquiera que sea su naturaleza) que corresponde al otro cotitular, ex-cónyuge, en virtud de la sentencia de divorcio" - aquí, separación-, pero esta línea interpretativa -fácil es advertirlo- tiene como eje determinante de su contenido el cohonestar la facultad dominical de pedir la enajenación de la vivienda común con el deber de tolerar y no extinguir el uso de la misma por el otro cotitular establecido en la sentencia matrimonial, de modo que sí cabía la extinción forzosa del condominio pero con el deber de que con su resultado no se alterase tal uso. Si durante el matrimonio la enajenación de la vivienda que sirviera de domicilio familiar no podía imponerse al otro cónyuge por uno de los esposos, incluso cuando fuera dueño exclusivo de la misma -caso de la STS 11-12-1992 -, en protección del interés familiar, resultaba ilógico y propiciador del fraude de ley que una vez determinado judicialmente cuál era el interés a quien correspondía el uso de tal domicilio, el ejercicio de derechos por del otro cónyuge -derivados de la ruptura patrimonial inherente a la crisis matrimonial- pudieran dejar sin protección tal interés y contravenir lo establecido en el proceso desencadenado por esa misma crisis, en especial cuando existieran hijos menores».

b) El tercero propietario haya cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producida la crisis matrimonial y atribuido dicho uso al otro cónyuge, el propietario ostenta la acción de desahucio porque existe un precario.

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 526/2023, de 18 de abril, ECLI:ES:TS:2023:1569

«"2ª Puede ocurrir que el tercero sea el propietario y haya cedido el uso de la vivienda a uno de los cónyuges mediante un contrato, que puede ser anterior al matrimonio o durante el mismo. En este caso, atribuida la vivienda al cónyuge no contratante, éste no se subroga en la misma relación que ligaba al cónyuge contratante con el propietario, porque el juez no puede crear un título que altere las relaciones contractuales existentes entre las partes ( art. 96 CC). La relación contractual no continúa con el cónyuge no contratante, con lo que se confirma de esta manera la doctrina sentada en nuestra sentencia de 3 de abril 2009 (recurso 1200/2004). Por ello matizando nuestra anterior jurisprudencia, (contenida en las sentencias de 2 diciembre 1992 y 17 de julio 1994 y 14 de abril 2009 entre otras), debe señalarse que aunque el título que permitió al cónyuge el uso de la vivienda perteneciente al tercero tenga naturaleza contractual, no se mantiene esta relación con el otro cónyuge, que sea atributario del uso por sentencia dictada en pleito matrimonial. El ejemplo del contrato de arrendamiento es significativo, puesto que el artículo 15 LAU permite que se produzca subrogación, pero siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo segundo.

"3ª Cuando el tercero propietario haya cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producida la crisis matrimonial y atribuido dicho uso al otro cónyuge, el propietario ostenta la acción de desahucio porque existe un precario. La posesión deja de ser tolerada y se pone en evidencia su característica de simple tenencia de la cosa sin título, por lo que puede ejercerse la acción de desahucio ( SSTS de 26 diciembre 2005, 30 octubre y 13 y 14 noviembre 2008 y 30 junio 2009)"».

c) El artículo 445 del Código Civil establece que «la posesión como hecho no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión (...)».

STS n.º 861/2009, de 18 de enero de 2010, ECLI:ES:TS:2010:776

«Por ello, la copropietaria tiene derecho a usar la vivienda y puede ceder su derecho para una finalidad concreta, de modo que cuando dicha finalidad desaparece, como ocurre en el caso de crisis matrimonial, podrá recuperar la posesión para la comunidad. La posesión tolerada inicial se refería a la totalidad del inmueble ocupado como vivienda y aunque el Art. 445 CC admite la coposesión en los supuestos de indivisión, no es este el caso que se plantea, porque no se producía una coposesión al no ostentarla Dª (...) por haberla cedido a su hermano. Del Art. 445 CC no debe deducirse que siempre que exista condominio, se produce una coposesión, sino que se trata de una excepción que justifica la posesión plural sobre una misma cosa. El de la copropiedad es el único supuesto permitido en el Código para el caso en que dos o más personas ostenten la posesión conjunta sobre una misma cosa, pero ello no excluye la existencia de precario cuando se haya cedido dicha posesión por parte de uno de los copropietarios sin contraprestación o a título gratuito y de favor».

Muerte del arrendatario (artículo 16 de la LAU)

Cuando se produzca el fallecimiento del arrendatario podrán subrogarse en el contrato de arrendamiento las siguientes personas: