Supuestos especiales de finalización del contrato de arrendamiento de vivienda

¿Cuáles son los supuestos especiales de finalización del contrato de arrendamiento de vivienda?

1. Desistimiento del contrato (artículo 11 de la LAU)

El arrendatario tendrá la facultad desistir del contrato de arrendamiento:

• Cuando hayan transcurrido al menos 6 meses.
• Siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Ahora bien, las partes podrán pactar en el contrato que, en dicho caso, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir (o parte proporcional de la indemnización para períodos de tiempo inferiores al año).

Con respecto a la posible aplicación del citado precepto a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, nuestro más alto tribunal, en su sentencia n.º 539/2017, de 3 de octubre dispone que «el art. 4.3LAU determina que las partes regirán sus relaciones de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, por lo que en la sentencia recurrida se infringe dicho precepto en cuanto impone la aplicación del art. 11 de la LAU que no está previsto para los arrendamientos para uso distinto de vivienda, desequilibrando el sustrato económico que las partes tuvieron en cuenta para pactar el contrato, alterando las bases del mismo».

Por último, corresponderá al arrendatario la prueba de comunicar su desistimiento, de modo que «en este caso, perjudica a la parte demandada la falta de demostración del desistimiento del contrato que alega, que en todo caso no sería efectuado por la parte arrendataria, cuando el contrato fue suscrito por los codemandados, como coarrendatarios, y su problemas de convivencia no pueden afectar al contrato que les ligaba con el demandante, no pudiendo desvincularse del mismo uno de los coarrendadores por su propia decisión unilateral, sin aceptación de la parte arrendadora». SAP de A Coruña n.º 245/2019, de 20 de junio, ECLI:ES:APC:2019:1436.

2. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario (artículo 12 de la LAU)

2.1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

En este sentido, el arrendador podrá requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto y el arrendamiento se extinguirá si el mismo no contesta en un plazo de quince días a contar desde el requerimiento.

Además, el cónyuge tendrá que abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato si no estuviera ya abonada.

2.2 Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que, en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

A este respecto, la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia n.º 320/2017, de 28 de septiembre, ECLI:ES:APM:2017:14337 dispone que «una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de un mes desde el abandono o desistimiento del arrendatario de la persona que desea subrogarse (cónyuge o pareja que venía conviviendo con el arrendatario de forma permanente en forma análoga al matrimonio)».

No obstante, si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge estará obligado al pago de la renta correspondiente a ese mes.

A TENER EN CUENTA. Lo explicado con anterioridad será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, excepto que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

3. Resolución del derecho del arrendador (artículo 13 de la LAU)

El arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el apartado primero del artículo 9 del texto legal de referencia, si a lo largo de los cinco primeros años de duración del contrato o siete años, si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por las siguientes causas:

• El ejercicio de un retracto convencional.
• La apertura de una sustitución fideicomisaria.
• La enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial.
• El ejercicio de un derecho de opción de compra.

No obstante, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que, «previsto específicamente para el contrato de arrendamiento de vivienda no resulta de aplicación al contrato de arrendamiento que nos ocupa (el celebrado entre la demandante y el anterior propietario del inmueble en fecha 4 de abril de 2012), que sería de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (no ya porque el contrato lleve tal rúbrica al inicio de su clausulado y esté referido, en toda la normativa a que se somete a lo dispuesto en los artículos 29 a 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino porque del contenido del propio contrato, estipulación V, se desprende que el destino primordial del contrato no sería "satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario")». SAP de Barcelona n.º 803/2019, de 18 de julio, ECLI:ES:APB:2019:9463.

CUESTIONES

1. ¿Qué sucederá en los contratos con una duración pactada superior a cinco o siete años si el arrendador fuese persona jurídica?

En los referidos supuestos, si transcurridos los cinco primeros años del mismo o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas anteriormente, quedará extinguido el arrendamiento; excepto en el caso de que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, que continuará el arrendamiento por la duración pactada.

2. ¿Cuándo se extinguirá el arrendamiento otorgado por usufructuario, superficiario o quién tenga un análogo derecho de goce sobre el inmueble?

Tal y como dispone el apartado segundo del artículo 13 del texto legal que nos ocupa, se extinguirán al término del derecho del arrendador aun cuando no haya transcurrido la prórroga legal del art. 9, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo establecido en la LAU.

3. ¿Cuánto durarán los arrendamientos de vivienda ajena?

Los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario durarán cinco años sin perjuicio de la facultad de no renovación del apartado primero del artículo 9 de la LAU excepto que el citado propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.

4. Enajenación de la vivienda arrendada (artículo 14 de la LAU)

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria durante los:

• Cinco primeros años de vigencia del contrato, o,
• siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

No obstante, si las partes hubieren estipulado que la enajenación de la vivienda extinguiera el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

CUESTIONES

1. ¿Qué establece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria?

El artículo 34 de la LH dispone que «el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente».

2. ¿Qué sucederá si la duración pactada en el contrato de arrendamiento fuera superior a cinco o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica?

Según el párrafo segundo del artículo 14 de la LAU, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, excepto que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la LH, en dicho caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si es persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

5. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio arrendatario (artículo 15 de la LAU)

En los supuestos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo establecido en la legislación civil que le sea aplicable.

Pasará a ser el titular del contrato el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, siempre y cuando comunique al arrendador su voluntad de continuar en el uso de la vivienda en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Si bien, nuestro más alto tribunal ha diferenciado las siguientes situaciones de existencia de derechos de terceros con respecto a la vivienda:

1. El cónyuge titular del derecho de propiedad de la vivienda puede venderla o cederla a un tercero una vez dictada la sentencia en el procedimiento matrimonial.

«(…) si bien el cotitular dominical puede pedir la división de la cosa común mediante el ejercicio de la acción procesal, la cesación de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso (cualquiera que sea su naturaleza) que corresponde al otro cotitular, ex-cónyuge, en virtud de la sentencia de divorcio. Por lo tanto, el derecho de uso se mantiene indemne, (aunque limitado a vivienda y trastero, sin comprender la plaza de garaje), y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, lo que solo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó». (SSTS de 27 de diciembre de 1999).

2. El tercero propietario haya cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producida la crisis matrimonial y atribuido dicho uso al otro cónyuge, el propietario ostenta la acción de desahucio porque existe un precario.

«La posesión deja de ser tolerada y se pone en evidencia su característica de simple tenencia de la cosa sin título, por lo que puede ejercerse la acción de desahucio (SSTS de 26 diciembre 2005, 30 octubre y 13 y 14 noviembre 2008 y 30 junio 2009). La regla será, por tanto, que los derechos del propietario a recuperar el local cedido como vivienda dependen de la existencia o no de un contrato con el consorte que la ocupa: si se prueba la existencia del contrato, se seguirán sus reglas, mientras que si la posesión constituye una mera tenencia tolerada por el propietario, se trata de un precario y el propietario puede recuperarla en cualquier momento».

3. El artículo 445 del Código Civil establece que «la posesión como hecho no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión».

«Por ello, la copropietaria tiene derecho a usar la vivienda y puede ceder su derecho para una finalidad concreta, de modo que cuando dicha finalidad desaparece, como ocurre en el caso de crisis matrimonial, podrá recuperar la posesión para la comunidad. La posesión tolerada inicial se refería a la totalidad del inmueble ocupado como vivienda y aunque el Art. 445 CC admite la coposesión en los supuestos de indivisión, no es este el caso que se plantea, porque no se producía una coposesión al no ostentarla Dª (...) por haberla cedido a su hermano. Del Art. 445 CC no debe deducirse que siempre que exista condominio, se produce una coposesión, sino que se trata de una excepción que justifica la posesión plural sobre una misma cosa. El de la copropiedad es el único supuesto permitido en el Código para el caso en que dos o más personas ostenten la posesión conjunta sobre una misma cosa, pero ello no excluye la existencia de precario cuando se haya cedido dicha posesión por parte de uno de los copropietarios sin contraprestación o a título gratuito y de favor». STS n.º 861/2009, de 18 de enero, ECLI:ES:TS:2010:776 .

Ahora bien, en caso de que la cesión del uso de la vivienda sea onerosa, la voluntad del cónyuge del arrendatario de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando, copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

En este sentido, en un supuesto en el que la demandada no hizo ninguna comunicación, el Tribunal Supremo ha declarado que «el artículo 15LAU prevé y permite que se produzca la subrogación, pero siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo segundo (...) con lo que no existió subrogación ni expresa ni tácitamente, y por ende, no viene obligada al pago de las rentas que se adeuden a la arrendadora, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquella y su ex-marido sobre lo pactado o resuelto judicialmente a tal fin. (...) Por supuesto, y por ello se mantiene, es necesario que la voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda». STS n.º 587/2015, de 26 de octubre, ECLI:ES:TS:2015:4584.

6. Muerte del arrendatario (artículo 16 de la LAU)

Cuando se produzca el fallecimiento del arrendatario podrán subrogarse en el contrato de arrendamiento las siguientes personas: