La usucapión como modalidad para adquirir la propiedad

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 05/10/2016

La usucapión es un modo de adquisición de la propiedad que consiste en adquirir derechos reales que sean susceptibles de posesión mediante  la tenencia de la cosa, el ejercicio continuado de un derecho y el transcurso de un tiempo preestablecido por la ley.

 

La usucapión se encuentra regulada en el Art. 609 ,Código Civil, párrafo 3º, según el cual la propiedad y demás derechos reales se pueden adquirir a través de la prescripción y en el Art. 1930 ,Código Civil, que establece que: "por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales".

Los sujetos de la usucapión son: el usucapiente, que tiene capacidad para poseer en concepto de dueño o de titular del derecho que usucape y no podrá haber cometido hurto o robo de cosas muebles, es decir, que no podrá usucapir hasta que no prescriba el delito o la falta. El titular del derecho usucapido podrá ser cualquier persona física o jurídica, excepto si se trata de una persona impedida al que se le ha usucapido por la negligencia de sus representantes legítimos en la gestión del bien.

El objeto de la usucapión aparece regulado en el Art. 1936 ,Código Civil, que dice que: "son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres". Los derechos reales mencionados en el segundo párrafo del Art. 609 ,Código Civil también podrán ser objeto de usucapión: "la propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción".

Respecto a la capacidad para usucapir, el Art. 1931 ,Código Civil consigna que: "pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos". El Código Civil no exige ninguna capacidad en particular para usucapir, es decir, que todas las personas capaces de adquirir la posesión también serán capaces para usucapir, pero para usar los derechos nacidos de la posesión necesitarán asistencia de sus representantes legales si son menores o incapacitados, según el Art. 443 ,Código Civil.

Las características principales de la usucapión son las siguientes:

  • Es imprescindible la usucapión para que se produzca la posesión, ya que la usucapión se produce cuando el usucapiente es aun poseedor en el cual concurran determinados requisitos legales.
  • Solamente serán susceptibles de usucapión la propiedad y los derechos reales de goce.
  • La adquisición produce la adquisición de la propiedad y, de manera simultánea, la pérdida de a propiedad por el titular anterior.

Se puede establecer una clasificación de la usucapión de la siguiente forma:

  • Usucapión ordinaria: requiere de los requisitos: buena fe y justo título (según el Art. 1940 ,Código civil):
    • Justo título: El Código Civil define el justo título en el Art. 1952 ,Código Civil: "entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate". El título de usucapión también tendrá que ser verdadero y válido (Art. 1953 ,Código Civil). La jurisprudencia entiende que son títulos válidos y justos los contratos afectados por alguna causa de anulabilidad, rescisión, revocación o resolución. No son títulos válidos ni justos a efectos de usucapión los actos o contratos viciados por nulidad. El Art. 1954 ,Código Civil dice que el justo título tendrá que probarse en materia de usucapión ordinaria, ya que no se presume.
    • Buena fe: el Art. 1950 ,Código Civil establece que: "la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio", lo cual coincide con lo establecido en el Art. 433 ,Código Civil ("se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario"). Es decir, que el usucapiente deberá de tener creencia de legitimidad posesoria ad usucapionem e ignorancia de ilegitimidad posesoria. A favor del usucapiente se aplican las normas establecidas en los Art. 434 ,Código Civil ("la buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba) y Art. 435 ,Código Civil ("la posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente").
    • Plazos posesorios: la usucapión ordinaria de bienes muebles es de 3 años (Art. 1955 ,Código Civil, párrafo 1º) y los bienes inmuebles prescriben a los 10 años, salvo que el perjudicado resida en un país extranjero o en ultramar, en cuyo caso requieren de 20 años, según el Art. 1957 ,Código Civil.
  • Usucapión extraordinaria: Es aquella posesión en la que sólo son necesarios los requisitos de posesión y de tiempo, sin necesidad de buena fe ni justo título. Según el Art. 1955 ,Código Civil, párrafo 2º, el dominio de las cosas muebles prescribirá a los 6 años. El Art. 1959 ,Código Civil establece que: "se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539".

Los requisitos principales de la posesión aparecen mencionados en elArt. 1941 ,Código Civil: "la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida".

  • En concepto de dueño: el poseedor debe de actuar, ante al perjudicado de la usucapión y frente al resto de miembros de la comunidad, como si fuera el dueño de la cosa o el titular del derecho real que se va usucapir, según lo establecido en el Art. 447 ,Código Civil 
  • Pública: el que pretanda usucapir deberá acreditar la realización de actos posesorios que demuestren que no actúa clandestinamente, tal como regula el Art. 444 ,Código Civil.
  • Pacífica: la adquisición no se puede llevar a cabo de forma violenta, ya que en ese caso el vicio que acarrea la posesión la inhabilita a efectos de la usucapión.
  • Ininterrumpida: en caso de que se produzca cualquier acto de interrrupción de la posesión, dejará de correr el plazo prescriptivo del usucapiente y se comenzará a computar el plazo prescriptivo otra vez desde el comienzo, en el caso de que el verdadero titular empezase una nueva actividad.

Las reglas sobre el cómputo de los plazos de la usucapión se encuentran en el Art. 1960 ,Código Civil:

  • El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante. Es el fenómeno de la "accesio possessionis", en el cual el poseedor  usucapiente se beneficia del periodo posesorio finalizado por su causante adicionando el tiempo de posesión que ostentase el que trae causa a su propio periodo posesorio.
  • Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. Se trata de una presunción  iuris tantum en favor del poseedor, para evitar que tenga que aportar una prueba positiva de difícil realización.
  • El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el último debe cumplirse en su totalidad.

El Art. 1943 ,Código Civil establece que: "la posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente". La interrupción natural se produce cuando cesa la posesión por más de un año (Art. 1944 ,Código Civil) y la interrupción civil se produce debido a la existencia de una citación judicial instada por el verdadero dueño o titular del derecho (Art. 1945 ,Código Civil).

Respecto a la renuncia de la usucapión, el Art. 1935 ,Código Civil dice que: "las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada; pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo. Entiéndese tácitamente renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido". Es decir, que el usucapiente puede renunciar a la usucapión de forma expresa o tácita siempre que no suponga un perjuicio para terceras personas. Sin embargo, el artículo prohíbe que el usucapiente renuncie a la usucapión futura.

 

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Posesión con buena fe
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Bienes muebles
Posesión no interrumpida
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Presunción iuris tantum
Prueba en contrario
Derecho adquirido
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