Contrato de Lease Back

La sentencia de la Audiencia Provincial de Coruña, 274/2018 de 14 de septiembre , define claramente lo que son los contratos de lease back y rent back, y así indica que: “se trata de dos fuentes de financiación que traspasan la propiedad del bien en sí. El funcionamiento es el siguiente: la entidad transfiere la propiedad de un bien del cual es propietaria a una entidad financiera a cambio del pago de una determinada cantidad de dinero. Por lo tanto, la propiedad del bien pasa a manos de la entidad y la empresa obtiene efectivo circulante en el momento.

Al tiempo se firma un contrato de leasing o renting por el cual la empresa realiza los correspondientes pagos mensuales de la cuota estipulada igual que en un contrato de leasing o renting al uso. La diferencia principal entre el lease-back y el rent-back es que, en el primer caso, existe la posibilidad de comprar el bien en cuestión (en este caso, por lo tanto, recuperar la titularidad), mientras que en el renting, no, si bien es posible, como en el caso acontece, que la venta lo sea con pacto de retro, lo que permite al financiado y transmitente recuperar la titularidad del bien, no obstante, las cuotas abonadas en concepto de renta no minoran el precio de adquisición, a diferencia del leasing en el que se puede recuperar el bien abonando un precio residual.”

Debiendo tener en consideración lo indicado por el Tribunal Supremo (ST de 15 de abril de 2010 de la relación de esta figura contractual con la prohibición del pacto comisorio (SSTS de 16 de mayo de 2000 y de 2 de febrero de 2006 )

Esta última sentencia, nos indica los elementos que en el contrato deben concurrir, a los efectos de considerarlo como un contrato de leasing (en este caso lease back) y no incurrir en un negocio de fiducia, siendo aquéllos:

1. La naturaleza del arrendador financiero, como empresa dedicada habitualmente a la concertación de contratos de esta naturaleza con las debidas autorizaciones impuestas por el ordenamiento jurídico fiscal y mercantil.
   
   
2. La naturaleza del arrendatario financiero como persona física o jurídica dedicada a la realización de actividades mercantiles comprendidas en el ámbito del objeto del contrato.
   
   
3. La naturaleza y características del bien objeto del contrato, en cuanto apto instrumentalmente para la realización de actividades agrícolas, industriales, profesionales o de servicios 
   
   
4. La existencia de una compraventa previa ligada al arrendamiento financiero como presupuesto necesario que comporte una efectiva transmisión de la propiedad en favor del arrendador financiero y de los derechos y obligaciones inherentes a la misma, en relación con la finalidad perseguida por la empresa arrendataria de movilizar su activo mobiliario o inmobiliario para obtener liquidez mediante el abandono provisional de un inmueble o bienes de equipo.
   
   
5. Las circunstancias del contrato reveladoras de la voluntad de las partes de procurar al arrendatario financiero la continuación en el uso del bien o bienes objeto del contrato, inicialmente de su propiedad, en condiciones favorables desde el punto de vista fiscal o mercantil y compatibles con la obtención de liquidez para la realización de sus operaciones.
   
   
6. Existencia de una razonable duración del contrato en atención a su finalidad, que puede ponerse en relación con los plazos fijados por la legislación que contempla la figura desde el punto de vista de sus consecuencias tributarias.
   
   
7. El equilibrio entre el precio de la compraventa y el precio fijado en el arrendamiento financiero como valor del bien objeto del mismo -requisito subrayado por las SSTS de 16 de mayo de 2005 y 10 de febrero de 2005 -, y la sustancial equivalencia de las sumas establecidas con el valor real de bien -cuya falta es especialmente significativa cuando existe una situación de dificultad económica de la empresa arrendataria-, unido al carácter homogéneo o progresivo de la amortización como elemento especialmente demostrativo del mantenimiento de la finalidad económico-social propia del arrendamiento financiero de facilitar mediante un especial régimen de uso de determinado bien o bienes de carácter instrumental, del que éste ha querido desprenderse con anterioridad, las actividades productivas del arrendatario.
   
   
8. El equilibrio de las prestaciones establecidas en función de la amortización del bien y de la carga financiera, teniendo en cuenta la naturaleza del contrato, las circunstancias económicas concurrentes, los tipos de interés habituales en operaciones de arrendamiento financiero similares, la posible situación de dificultad de la empresa concesionaria y, según algunas posiciones doctrinales, el equilibrio, en caso de incumplimiento, entre las prestaciones de ambas partes, en proporción a los perjuicios de carácter financiero que supone para el concedente la frustración del contrato por incumplimiento y, una vez más, en consideración al carácter de bienes muebles e inmuebles del objeto del contrato y la peculiar naturaleza de cada uno de ellos en cuanto a su posible depreciación.
   
   
9. El reconocimiento de una opción de compra en favor del arrendatario financiero susceptible de ser ejercitada al término del contrato, por un precio equivalente a su valor residual, en condiciones adecuadas a la situación respecto al grado de amortización del bien o bienes objeto del mismo, por lo que nada impide que el precio fijado para el ejercicio del derecho de opción de compra sea muy inferior a su valor inicial