Demanda de nulidad de la cláusula de gastos de constitución de hipoteca y de com...lamación de cantidad
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Demanda de nulidad de la ...e cantidad

Última revisión
22/02/2024

Demanda de nulidad de la cláusula de gastos de constitución de hipoteca y de comisión de apertura y reclamación de cantidad

Tiempo de lectura: 43 min

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Orden: mercantil

Fecha última revisión: 22/02/2024

Resumen:

Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas, asimismo, darán lugar a la restitución de la situación anterior. 

A TENER EN CUENTA. La sentencia del TJUE, C-810/21 y C-813/21, de 25 de enero, ECLI:EU:C:2024:81, ha determinado que el dies a quo del plazo de prescripción de la acción para reclamar la restitución de las cantidades pagadas en virtud de una cláusula abusiva sea el día en que el consumidor adquiera constancia de la abusividad.

El siguiente formulario se halla actualizado a este nuevo criterio jurisprudencial y a las modificaciones introducidas por el RD-ley 6/2023, de 19 de diciembre, en la Ley de Enjuiciamiento Civil y que entrarán en vigor el 20 de marzo de 2024.


AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA [NÚMERO] DE [LOCALIDAD]

Don/Doña [NOMBRE_PROCURADOR_CLIENTE], procurador/a de los tribunales, en nombre y representación de don/doña [NOMBRE_CLIENTE], mayor de edad, con domicilio en [CALLE], n.º [NÚMERO], Código Postal [CÓDIGO_POSTAL], [LOCALIDAD], [PROVINCIA] y provisto de DNI [DNI], según se acredita por medio de apoderamiento apud acta que se acompaña como documento n.º [NÚMERO], quien actúa en su propio nombre y en nombre de la sociedad de gananciales que ostenta con don/doña [NOMBRE], con DNI [DNI], y bajo la dirección letrada de don/doña [NOMBRE_ABOGADO_CLIENTE], colegiado/a número [NÚMERO_COLEGIADO_ABOGADO_CLIENTE] del Ilustre Colegio de Abogados de [LOCALIDAD], ante el juzgado comparezco y, como mejor proceda en derecho, 

DIGO

Siguiendo instrucciones de mi mandante, por medio del presente escrito vengo a formular DEMANDA DE JUICIO VERBAL (1) EN EJERCICIO DE ACCIÓN INDIVIDUAL DE NULIDAD DE LA CONDICIÓN GENERAL DE LA CONTRATACIÓN relativa a la imposición de gastos al prestatario, por abusividad y vulneración de la normativa y RECLAMACIÓN DE CANTIDADES indebidamente abonadas por la parte actora.

Se interpone la presente contra la entidad bancaria [NOMBRE_PARTE_CONTRARIA], con domicilio social en [DOMICILIO_SOCIAL] y provista de CIF [CIF].

Todo ello con base en fundamentos de derecho que se dirán y en los siguientes,

HECHOS

PRIMERO.- SOBRE LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA Y SU FORMALIZACIÓN

Con [FECHA], mi mandante firmó con la entidad bancaria [NOMBRE_PARTE_CONTRARIA], un préstamo hipotecario ([NÚMERO]), mediante escritura pública otorgada ante notario/a, don/doña [NOMBRE_NOTARIO] o mediante el modelo de contratación tipo estándar aportado por la propia entidad.

El préstamo hipotecario ascendió a la cantidad de [CANTIDAD] euros, con un plazo de amortización de [NÚMERO] años, de [FECHA] a [FECHA], con un tipo de interés variable.

En garantía de la devolución del préstamo concedido a mi mandante, fue constituida la hipoteca sobre la vivienda sita en [DOMICILIO] [LOCALIDAD].

Se acompaña como documento n.º [NÚMERO] copia de contrato de préstamo hipotecario por ambas partes suscrito.

Mi representado/a acudió a la sucursal de la entidad demandada solicitando financiación y esta le concedió un préstamo hipotecario a su favor, bajo los términos y condiciones estrictamente impuestas por ella. Más allá de comunicar el principal que precisaban y el plazo en el que desearían devolver, mi mandante no ha tenido posibilidad alguna de intervenir en la fijación del contenido de la escritura finalmente suscrita, toda vez que se ha negado toda opción de negociación por la parte demandada.

La entidad financiera es la interesada en la constitución de la hipoteca a su favor, para lo cual se exige necesariamente la elevación del contrato a escritura pública e inscripción de la carga en el registro de la propiedad tras liquidar el impuesto correspondiente como requisito previo a la inscripción; con ello, la entidad bancaria dispone de título ejecutivo suficiente.

Por el contrario, el contrato de préstamo NO requiere tales formalismos, bastando un simple documento privado que no implica coste alguno para las partes. Así, es por imposición e interés exclusivo de la demandada que se obliga a los prestatarios hipotecantes a incurrir en una serie de gastos cuya satisfacción, como se verá, le venían atribuidos a la entidad financiera.

En este sentido, lo que ocasiona la intervención notarial y registral no es la concesión de un préstamo (que no exige constitución en escritura pública, ni tiene acceso al registro de la propiedad), sino la constitución de la garantía real hipotecaria

SEGUNDO.- SOBRE LAS CLÁUSULAS OBJETO DE NULIDAD

Sobre la cláusula de gastos hipotecarios:

Establece la cláusula [NÚMERO] titulada [ESPECIFICAR] de la citada escritura, lo que a continuación se expresa:

[ESPECIFICAR]

A través de esta cláusula se imponen a la parte actora (compradora, prestataria e hipotecante), los gastos y tributos derivados no solo de la adquisición del inmueble, sino también los que devienen de la constitución de la hipoteca a favor de la demandada.

La ambigüedad y falta de concreción de la estipulación, tan expansiva, permite imponer a los clientes todos los posibles gastos y tributos sin distinguir quién resulta ser el solicitante y/o beneficiario, llegando incluso a omitir quién es el verdadero obligado al pago o sujeto pasivo de los mismos, conforme a la normativa vigente.

La entidad bancaria, pretende con ello de forma unilateral, atribuir al prestatario la obligación genérica e inconcreta de abonar cuantos gastos, comisiones, aranceles, impuestos y tributos derivasen de la preparación, formalización, vigencia y/o cancelación de la hipoteca constituida, en ocasiones en contra de las normas legales con previsiones contrarias al respecto.

Por ello, afirmamos que se trata de un mecanismo ideado por la demandada para, siempre que le resulte de su interés, obligar a sus clientes a hacerse cargo del coste que, de no existir dicha cláusula, habría de soportar la propia entidad financiera.

No hay lugar a dudas de que mi representado/a no habría aceptado la inclusión de la cláusula en el contrato, de haberse producido en el marco de una negociación individualizada y en igualdad de condiciones, pues el contenido de la misma agrava la situación de desigualdad frente a la entidad prestamista en un claro y grave detrimento de los derechos del prestatario.

Sobre la cláusula sobre comisión de apertura:

Establece la cláusula [NÚMERO] titulada [ESPECIFICAR] de la citada escritura, lo que a continuación se expresa:

[ESPECIFICAR]

Se trata, por tanto, de una cláusula predispuesta que no ha podido ser negociada entre las partes, y de la que mi mandante no ha sido debidamente informado, no constando acreditado en la escritura que la mentada comisión se corresponda con un servicio efectivamente prestado o con gastos reales en los que hubiera incurrido la entidad demandada con objeto de formalizar el préstamo hipotecario con el prestatario.

TERCERO.- SOBRE LOS EFECTOS DE LA APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA OBJETO DE ENJUICIAMIENTO

A la hora de analizar los perjuicios y efectos que ocasiona la aplicación de la cláusula, cabe destacar que provoca una completa incertidumbre sobre las obligaciones que asume mi mandante, al tiempo que les fuerza a costear todos los gastos derivados de la preparación y formalización de la hipoteca; por su parte la entidad financiera elude al pago de los costes cuyo abono le compete, en tanto que es ella quien obtiene un beneficio directo con la constitución de la garantía hipotecaria a su favor. En definitiva, existe un desequilibrio económico causado interesadamente por la ahora demandada.

El efecto inmediato de la cláusula es que mi mandante corrió con todos los gastos y tributos derivados de la formalización de la hipoteca, incluidos aquellos cuyo pago correspondía a la demandada. En concreto:

  • Aranceles de notario por importe de [CANTIDAD] euros. Se adjunta la factura como documento n.º [NÚMERO].
  • Aranceles de registro por importe de [CANTIDAD] euros. Se adjunta la factura como documento n.º [NÚMERO].
  • Gastos de la gestoría de la entidad financiera, por importe de [CANTIDAD] euros, cuya factura se adjunta como documento n.º [NÚMERO].
  • Gastos de la tasación por importe de [CANTIDAD] euros. Se adjunta la factura como documento n.º [NÚMERO].

Reiteramos que devienen todos ellos del préstamo con garantía hipotecaria a favor de la demandada, se excluyen por tanto todos los gastos y partidas derivados de otras operaciones tales como la compraventa, cuyo abono efectivamente compete a la parte actora.

Para la gestión de todos los trámites relacionados con el préstamo hipotecario, la demandada requirió la intervención de [NOMBRE_EMPRESA], S.A., encomendándole que llevase a cabo las acciones necesarias para la efectiva constitución de la hipoteca a su favor; así, la contraparte seleccionó y contactó con la gestoría, que realizó el encargo pertinente en su favor, pero sin embargo impuso a la actora la obligación de pagar los honorarios de estos profesionales, por un importe que les resultaba desconocido y, en todo caso, innegociable.

CUARTO.- EXPRESA RESERVA EN CUANTO A LA RECLAMACIÓN DEL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

Si bien, y adoptando un criterio garantista, nos limitaremos a solicitar en este procedimiento la devolución de las facturas abonadas por mi representada en concepto de gestoría, aranceles notariales y registro de la propiedad derivados de la constitución del préstamo hipotecario, efectuando EXPRESA RESERVA DE ACCIONES para reclamar en otro procedimiento el importe abonado por mi representada en concepto de impuesto de actos jurídicos documentado si procediera en su día. Reserva expresa de acciones que esta parte no tiene más remedio que formular, ante una posible sentencia nueva dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y conforme al principio de tutela judicial efectiva de los jueces y tribunales, así como la normativa tuitiva que protege a los consumidores, esencialmente, la LDCU y la LCGC.

QUINTO.- SOBRE EL INTENTO DE ACUERDO EXTRAJUDICIAL

Con el fin de evitar el presente procedimiento se envió reclamación extrajudicial al servicio de atención al cliente de la entidad demandada, cuya copia se acompaña como documento n.º [NÚMERO].

Toda vez que la entidad bancaria no ha atendido a expresado requerimiento, no nos queda otro remedio impetrar el auxilio judicial.

A los anteriores hechos, resultan de aplicación los siguientes,


FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- JURISDICCIÓN

Corresponde conocer del proceso a los órganos jurisdiccionales ordinarios españoles, por cuanto se dilucida en el mismo una reclamación para cuyo enjuiciamiento y fallo son competentes los citados órganos, de conformidad con cuanto se dispone entre otros, en los artículos 117.3 de la Constitución Española; artículo 21.1 de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial; artículo 36.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y artículo 4.1 de la Ley 38/1988, de 28 de diciembre, de Demarcación y Planta Judicial.

SEGUNDO.- COMPETENCIA

Resulta competente el juzgado de primera instancia de [LOCALIDAD] que por turno corresponda, ante el que comparecemos por ser el correspondiente al domicilio de los demandantes, conforme a lo dispuesto en los artículos 52.1.14.º de la LEC y artículo 45 de la LEC en relación con el artículo 85 de la LOPJ.

TERCERO.- CAPACIDAD Y LEGITIMACIÓN 

Dispone de la capacidad necesaria para ser parte el actor, don/doña [NOMBRE_CLIENTE], de conformidad con lo establecido en el artículo 6. 1. 1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la demandada atendiendo al ordinal 3.º del mismo precepto.

Asimismo, está legitimado activamente el actor y pasivamente la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 3 y 4 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras normas complementarias (TRLGDCU en lo sucesivo), y el artículo 9.1 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante).

CUARTO.- POSTULACIÓN Y REPRESENTACIÓN

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 7, apartado 1, en relación con el artículo 31, apartado 1, de la

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