Civil Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 949/2023 de 01 de julio del 2025

PRIMERO.-Por parte de los demandados, D. Basilio y D. Sixto, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentó en su contra D. Bartolomé, en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento fundada en la cesión inconsentida de la vivienda arrendada, y, de modo subsidiario, en la no ocupación de la misma durante más de seis meses en el curso de un año, en relación con la finca sita en la DIRECCION000 de DIRECCION001.

2. Partió el actor en la demanda de que, en fecha 1 de mayo de 1986, la propiedad de dicha vivienda y el demandado D. Basilio suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la citada finca, y que las partes se sometieron voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, quedando comprometido el arrendatario a no cederla, subrogarse, traspasarla o subarrendarla total o parcialmente. Alegó que, meses atrás, habían recibido quejas de la Comunidad de Propietarios de la sustracción de agua y de luz por el arrendatario, y que, a raíz de las indagaciones que hicieron, descubrieron que la vivienda no era ocupada ya por el arrendatario ni por su esposa, sino por el codemandado D. Sixto (hijo); conocieron que el arrendatario vivía en DIRECCION002, donde era propietario de una casa, así como que tampoco vivía allí la esposa, y que el matrimonio se separó en 2001, sin haberse comunicado nada sobre la atribución del domicilio, a los efectos previstos en el art.15.2 LAU, y de las Disposiciones Transitorias Primera y Segunda de la LAU 1994; el recibo del alquiler se seguía emitiendo a nombre del arrendatario. Adujo que había tenido lugar, por tanto, la cesión inconsentida de la vivienda, al no contar con el consentimiento de la propiedad. Alegó que había enviado un burofax al arrendatario el 7 de octubre de 2020, poniendo de manifiesto tales hechos, y a fin de que entregara la posesión de la vivienda en el plazo de 15 días, burofax que fue recibido por el destinatario. Asimismo, se había tenido conocimiento de que la ocupación de la vivienda por el hijo del arrendatario se hacía de forma intermitente, y que la vivienda no contaba con suministro de luz.

3. Los demandados contestaron y se opusieron conjuntamente a la demanda, partiendo de alegar la falta de legitimación activa del actor, ya que, de la información registral aportada con la demanda, resultaba que la vivienda era propiedad del actor y de otra persona, teniendo cada uno una mitad indivisa (50%), de modo que el actor no tenía mayoría en la copropiedad, regulada por los arts.552-1 y siguientes del CCC, y que, conforme al art.552-7 dispone, el actor no estaba legitimado para realizar actos de administración y, por tanto, para presentar una demanda de resolución del arrendamiento sin contar con la aquiescencia de la copropietaria. Alegaron que, al ser concertado el contrato de arrendamiento, fueron a vivir allí el arrendatario, su esposa y sus dos hijos, pero que, por sentencia de divorcio -de separación- de 5 de febrero de 2001, le fue atribuido a la esposa el domicilio familiar, si bien posteriormente la exesposa y la hija decidieron cambiar de domicilio, continuando el hijo con el contrato de arrendamiento; todo ello fue comunicado a la parte arrendadora, quien lo consintió expresamente, si bien el actor, quien había heredado su mitad indivisa hacía dos años, pretendía que la cesión no fue consentida, lo cual era falso. Tras negar haber sustraído agua y luz de la Comunidad de Propietarios, y alegar que, en su caso, ello no sería causa de resolución del contrato, alegaron que el contrato de suministro de electricidad nunca había estado a nombre del arrendatario por voluntad de la propietaria, y prefería pasar el recibo a los demandados para que lo abonasen, si bien, desde hacía tiempo, por motivos desconocidos, dejó de pasarles los recibos; no les constaba reclamación alguna por razón de tal suministro.

Negaron la cesión inconsentida, añadiendo que no podían aportar prueba de la notificación de la cesión a la arrendadora ni del consentimiento de la misma, porque habían pasado veinte años, pero que era evidente que así fue, pues no había sido instada la resolución del contrato en ese tiempo; el actor era propietario por herencia de una mitad indivisa desde el 24 de septiembre de 2019, perteneciendo la otra mitad a la Sra. Lorena, quien la había adquirido por herencia el 9 de diciembre de 2003, y quien tampoco instó la resolución en esos años, lo que demostraba que conocía la cesión y que consintió. Adujeron que el hecho de que el actor no tuviera conocimiento de la cesión no significaba que no quedase vinculado por consentimientos otorgados con anterioridad, pues se subrogó en los derechos y en las obligaciones derivados del arrendamiento. Añadieron que el recibo de renta continuaba a nombre del arrendatario porque la sentencia de separación le impuso el pago del alquiler del domicilio familiar, pese a que quedó atribuido a la esposa y a los hijos.

Negaron que el hijo habitase en la vivienda de forma intermitente, estando allí empadronado desde 1987, habiendo sido desde entonces, de manera ininterrumpida su domicilio habitual, si bien por razón de su trabajo, al trabajar en una empresa de rehabilitación de edificios y de trabajos verticales, se desplazaba habitualmente fuera de DIRECCION001, yendo al piso a dormir; también aprovechaba los fines de semana para hacer escapadas con amigos o con familiares fuera. Aportaron comunicación de DIRECCION003 de los últimos recibos de agua, y dos facturas de NATURGY, sin poder aportar de suministro de luz por lo expuesto; añadieron que no conservaban más facturas, pero que había solicitado copia a las correspondientes Compañías.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. No se aprecia la falta de legitimación activa formulada por los demandados, con apoyo en la jurisprudencia menor de la Audiencia Provincial de Barcelona en numerosas ocasiones, en virtud de la cual cualquiera de los condueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros, de modo que puede promover acciones o excepcionar cuantos medios jurídicos a su alcance puedan asistirle, sin que los resultados prejudiciales vinculen a los demás copropietarios, no siendo preciso que los copropietarios sometan la cuestión al acuerdo de los demás comuneros. Se razona que, aunque la demanda la presentó uno solo de los dos propietarios, la no oposición de la otra copropietaria, la Sra. Lorena, quedó acreditada a través de la presentación en el acto de la audiencia previa de una acta de manifestaciones, donde la citada muestra su conformidad con la demanda presentada por el cotitular, y a través de los burofaxes remitidos por la administradora (doc. 6), de donde se desprende asimismo su conformidad con el objeto de la presente demanda, aun cuando la misma no esté por ella firmada en su condición de copropietaria. Se añade que no constituye un requisito procesal de admisibilidad o prosperabilidad que la demanda sea interpuesta por parte de ambos copropietarios.

En cuanto a la resolución del contrato por cesión inconsentida, se parte de que, al ser el contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 1986, se rige por la LAU 1964, según la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994, según la cual:

"1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda (...)".

Se señala que resulta aplicable el art. 25 LAU 1964, que dispone:

"1. La cesión de vivienda realizada por el inquilino dará derecho al arrendador que no la hubiere consentido expresamente para resolver el contrato de inquilinato; pero deberá también demandar al cesionario, quien podrá excepcionar aduciendo el consentimiento expreso del actor. Esta acción llevará implícito, si prosperase, el lanzamiento del cesionario, y no estará sujeta a caducidad sino en el caso de haberse notificado fehacientemente al arrendador por el cedente o cesionario el contrato de cesión. En tal supuesto, el plazo de caducidad será el de dos meses computados desde la fecha de la notificación. Caducada la acción, será aplicable lo dispuesto en el número 1 del artículo siguiente."

2. El cesionario lanzado de la vivienda por esta causa podrá obtener del cedente la devolución del precio que hubiese pagado por la cesión."

Se tiene por probado que, en fecha 1 de mayo de 1986, la Sra. Esmeralda y el Sr. Basilio suscribieron contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 de DIRECCION001 (doc. 1 de la demanda), y que en fecha 5 de febrero de 2001, se dictó sentencia de separación donde se le atribuía el uso del domicilio a la esposa del arrendatario Sra. Tamara, y a sus hijos menores de edad (doc. 1 de la contestación), marchando el inquilino del domicilio. Se reconoce en el escrito de contestación que la esposa beneficiaria del uso, marchó de la vivienda junto con su hija Dolores, y que el hijo Sixto permaneció en el inmueble hasta el día de hoy, siendo ello consentido por la propia arrendadora, a quien le fueron comunicadas las circunstancias anteriores. Se razona que la carga de la prueba correspondía a la parte demandada, y que, habiendo fallecido la inicial arrendadora, los medios probatorios propuestos no han podido acreditar una comunicación expresa de la cesión realizada a favor del codemandado Sixto que habilite su ocupación, ya que la simple relación familiar con el arrendatario, que hace años marchó de la vivienda, no es suficiente. Se añade que ni siquiera consta la comunicación de la separación y la subrogación de la esposa en la condición del arrendatario ya en el año 2001, y que los vecinos que declararon en el acto del juicio como testigos confirmaron la residencia del ocupante en la finca, si bien lo que debió acreditarse es la comunicación expresa de la cesión a la propiedad, y el consentimiento de la misma, y que ello no ha sido probado por medio probatorio alguno, ya que los testigos solo pudieron ratificar la residencia del demandado en la vivienda, que no se niega por la actora, y a través de los documentos aportados junto a la contestación y como más documental en el acto de audiencia previa, se acredita asimismo cierto consumo de suministros. Se razona, asimismo, que no procede aplicar la doctrina de los actos propios, alegada por los demandados, puesto que los recibos de alquiler seguían girándose a nombre del inicial arrendatario y codemandado en el presente procedimiento (doc. 4 del escrito de demanda y 3 de la contestación) y no existe ni un solo medio probatorio que confirme que la propiedad consintió en la cesión del contrato de arrendamiento a favor del hijo como único ocupante. Se concluye que, por todo ello, debe ser declarada la resolución del contrato de arrendamiento de la finca sita la DIRECCION000 de DIRECCION001, condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración, dejando la vivienda a disposición del actor, con apercibimiento de que, de no hacerlo así, serán lanzados del mismo y a su costa.

5. Los apelantes solicitan en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. El apelante se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la falta de legitimación activa

1. Reiteran los ahora apelantes que el actor carece de legitimación para reclamar la resolución del contrato de arrendamiento, porque no existe acuerdo alguno previo entre los comuneros y porque la otra propietaria ha consentido durante quince años la subrogación en el contrato por parte del hijo del arrendatario. Con cita de la STS, Sala 1ª, de 31 de mayo de 2006, rec. 3297/1999, aducen que la carencia de legitimación activa convierte en inviable la acción que se ejercita, no habiendo posibilidad de subsanarla, ya que al derivar de la relación jurídico-material que se tiene con el objeto del proceso, si no se está en esa especial situación, no se tiene legitimación, y añaden que el acta de manifestaciones, que fue aportada de forma extemporánea en la audiencia previa, no subsana la falta de legitimación activa del actor, pues ambos propietarios debieron accionar juntos o bien un en representación del otro, con el otorgamiento de poderes. Reiteran que el actor no tiene la mayoría que exige el art. 552-7 CCC y que, por tanto, no tiene legitimación para presentar la demanda. Citan la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 24 de enero de 2019, núm. 33/2019, rec.1403/2017.

2. El apelado se opone. Aduce que por los apelantes se confunde la falta de legitimación con la falta de representación. Está de acuerdo en que la falta de legitimación activa sería una carencia insubsanable si, por ejemplo y en este caso, el actor no fuera propietario de la vivienda de autos; la acreditación del acuerdo de la mayoría de los copropietarios, como ocurre en el presente caso, sería una falta de representación, la cual es un defecto que puede y debe subsanarse como tiene establecido la doctrina del Tribunal Constitucional y que sigue el Tribunal Supremo, como en la propia STS, Sala 1ª, de 31 de mayo de 2006, citada por los apelantes. Concluye que no existió en ningún momento una falta de legitimación activa, pues el actor es propietario de la vivienda de autos; pudo darse una posible falta de representación para acreditar el acuerdo de la mayoría de los propietarios, pero ello fue debidamente subsanado en el acto de la audiencia previa con la aportación del acta de manifestaciones de copropietaria, la Sra. Lorena, que ratificó la demanda interpuesta y el acuerdo de resolver el contrato de arrendamiento por cesión inconsentida y falta de uso de la vivienda.

3. Consideramos ajustada a Derecho lo alegado por el apelado, que es copropietario de la finca, acerca de que la autorización o aquiescencia de la copropietaria al 50% de la vivienda arrendada ha quedado puesta de manifiesto en el procedimiento a partir de la aportación del acta de manifestaciones de fecha 27 de abril de 2021, donde la citada copropietaria indicó:

"Que afirmo solemnemente y bajo mi responsabilidad y conociendo la trascendencia de mi afirmación en documento público notarial que, en calidad de copropietaria de la vivienda situada en la DIRECCION000 de DIRECCION001, manifiesto: Que soy plenamente conocedora de las acciones entabladas por Don Bartolomé, que se tramitan ante el Juzgado de Primera Instancia 9 de Mataró, Ordinario (arrendamientos Art.249.1.6) 14/2021-7, en la cual se ejercita la Acción de Resolución del Contrato de Arrendamiento por la Cesión Incosentida -sic- de la vivienda que el arrendatario, Basilio ha hecho a favor de su hijo Sixto, cesión de la cual ninguno de nosotros hemos prestado nunca ningún tipo de consentimiento. Que el copropietario Imanol tenía y tiene todo mi apoyo y consentimiento en el ejercicio de todas las acciones entabladas en el procedimiento señalado desde el mismo momento en que de forma accidental conocimos los hechos que dieron lugar al procedimiento".

4. Debemos partir del tenor del art.552-7 CCC, que dispone:

"Administración y régimen de adopción de acuerdos.

1. La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares.

2. La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de administración ordinaria, que obligan a la minoría disidente.

3. Los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.

4. Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar a un administrador o administradora.

5. La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su administración es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.

6. Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad."

5. Sentando lo anterior, como señala la SAP Tarragona, sección 3ª, de 25 de abril de 2024 (ROJ: SAP T 645/2024 - ECLI:ES:APT:2024:645):

"En la nota simple que se acompaña a la demanda resulta que el Sr. (...) es copropietario junto a otra persona por mitades indivisas y que esta persona no ha sido parte en el procedimiento ni tampoco consta como interviniente en el contrato de alimentos prestando su consentimiento a la cesión de uso del inmueble a los demandados que en él se concede.

El artículo 552.6 del Libro V del Código Civil de Cataluña , aprobado por Ley 5/2006, de 10 de mayo, bajo el epígrafe de "Uso y disfrute", dispone que cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo. Por otro lado, el artículo 552.7.2 CCCat establece que los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

Sobre qué debe entenderse por actos de administración ordinaria o extraordinaria, la jurisprudencia tradicional ha considerado, entre otras en la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2000 , que cita las Sentencias de 18 de diciembre de 1973 , 8 de octubre de 1985 , 30 de marzo , y 12 de noviembre de 1987 , 1 de junio de 1991 , 10 de abril de 1995 , y 7 de marzo de 1996 , que excede de los meros actos de administración ordinaria de la comunidad el otorgamiento de un contrato de arrendamiento por término que exceda de seis según se desprende de los artículos 1280.2 º y 1548 del Código Civil , o el artículo 2.5º de la Ley Hipotecaria .

Pero, la normativa catalana, que es la que resulta de aplicación al supuesto que nos ocupa, considera que son actos de administración extraordinaria el otorgamiento de arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años ( artículos 211.12 a), 222 . 43.1 g ), y 236.27.1 g) del Libro Segundo del Código Civil de Cataluña , aprobado por la Ley 25/2010, de 29 de julio). Pues para estos actos de administración extraordinaria se requiere la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas ( artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña ) atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad.

Por el contrario, no pueden considerarse actos de administración extraordinaria, sino ordinaria ( artículo 552.7.2 del Código Civil de Cataluña ) en el que basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares, otorgamiento de un contrato de arrendamiento de hasta quince años, la extinción de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, cualquiera que sea su duración, o el ejercicio de la acción de desahucio, mediante la que se pretende la liberación del patrimonio de una ocupación.

Conforme a dicha doctrina debe considerarse que el contrato suscrito por las partes como un acto de disposición por tener una duración vitalicia, por lo tanto, aunque limitada en el tiempo, es indeterminada y aleatoria, hasta el fallecimiento del Sr. (...)."

6. En este caso, la duración del contrato de arrendamiento suscrito en 1987 no es vitalicia, pero lo cierto es que quedó sometido, voluntariamente, a la prórroga forzosa, lo que, en la práctica, genera una indeterminación inicial del plazo de duración.

Al respecto, en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 28 de noviembre de 2023 ( ROJ: SAP B 12847/2023 - ECLI:ES:APB:2023:12847), señalamos lo siguiente:

"En todo caso, no parece discutible, en línea con lo expuesto por el magistrado de primera instancia, que, por la naturaleza del régimen normativo aplicable al contrato de arrendamiento suscrito con doña (...) sobre la vivienda de la DIRECCION004, dicho contrato debe calificarse como acto de administración extraordinaria, aunque no concurra la plena certeza de que haya de extenderse temporalmente más allá de 15 años. Y es que se recuerda que las partes convinieron que el arrendamiento siguiera sometido a la LAU de 1964, y, en consecuencia, al régimen de prórroga forzosa.

Lo anterior comporta, aparte de que la Sra. (...) continuará abonando la renta que satisfacía en la vivienda de la DIRECCION005 -renta antigua y por tanto muy alejada de los precios usuales del mercado, según el informe pericial adjuntado por la parte actora-, que la duración del arrendamiento queda sometida a la exclusiva voluntad de dicha inquilina, e incluso parece razonable presumir que la vigencia del alquiler será vitalicia teniendo en consideración no solo la edad de la Sra. (...) -69 años y una esperanza de vida, conforme a las publicaciones del Instituto Nacional de Estadística, de 17 años, tal como observa la perito-, sino también, como se ha expuesto, la exigua renta que continuará abonando, completamente desacompasada a la normal de mercado, lo que prácticamente descarta que la arrendataria no haga sucesivo uso, de forma indefinida, del derecho de prórroga que le asiste."

7. La cuestión es que los actuales copropietarios, Dña. Lorena (2003) y D. Bartolomé, lo son al 50%, no hay, pues, mayorías, por lo que se trata de determinar si la resolución del contrato de arrendamiento pedida en la demanda exige o no el consenso de ambos, según sea entendida la resolución del contrato como acto de administración extraordinaria u ordinaria, respectivamente, cuando, ciertamente, la demanda fue presentada, únicamente, por D. Bartolomé.

Al respecto, señala la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 29 de enero de 2021 (ROJ: SAP B 170/2021 - ECLI:ES:APB:2021:170) lo siguiente:

"Constituye un hecho acreditado, por no controvertido y dado que en todo caso resulta de la documental adjuntada a la demanda, que la actora es copropietaria en pleno dominio del 50% de la finca arrendada.

En relación con el uso de las cosas comunes, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña (CCCat .) bajo el epígrafe de " Administración y régimen de adopción de acuerdos", los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria,

en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña , atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad. Por el contrario, no es acto de administración extraordinaria, por no estar legal ni doctrinalmente previsto como tal, el otorgamiento de un contrato de arrendamiento de hasta quince años, así como tampoco la extinción de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, cualquiera que sea su duración, por cuanto la extinción del arrendamiento no supone el compromiso, sino la liberación del patrimonio de la comunidad. Y lo mismo puede decirse en cuanto al ejercicio de la acción de desahucio, mediante la que se pretende la liberación del patrimonio de una ocupación, perteneciendo al ámbito de la administración ordinaria para la que, según el artículo 552.7.2 del Código Civil de Cataluña , basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares.

Partiendo de estos datos, constituye doctrina jurisprudencial recogida, por ejemplo, en la sentencia del Tribunal Supremo ( STS) de 7 de julio de 2.012 , la que en los supuestos de comunidad ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( sentencias de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada, siendo que el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, siendo que en el caso de autos, no consta la oposición a la acción ejercitada por parte de la usufructuaria y los nudos propietarios del otro 50% de la vivienda arrendada."

8. En el presente caso, no se trata de que, inicialmente o durante el procedimiento, se tuviese constancia de la oposición de la copropietaria al ejercicio por parte del actor de la acción de resolución del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida o, subsidiariamente, por concurrir una de las causas previstas en el art.62 LAU 1964 -aplicable al contrato por aplicación de la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994-. Se trata de que se desconocía cuál era su posición al respecto, si bien posteriormente, el actor ha aportado el acta de manifestaciones ante Notario de la citada copropietaria en el sentido expuesto, acta notarial que corrobora que el actor contaba con su aquiescencia como tal para presentar la demanda contra los demandados, sin perjuicio de que dicha corroboración podría haber sido llevado a cabo, en su caso, mediante prueba testifical.

Además, ya se ha expuesto que la jurisprudencia entiende que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, como consideramos que sucede en este caso, por la naturaleza del contrato, sujeto a prórroga forzosa por la arrendadora inicial, de modo que puede quedar liberado el patrimonio de la comunidad si la acción es estimada. Y se presume la aceptación y conformidad del resto de los comuneros, presunción que se ha visto superada por la expresa confirmación de la copropietaria de contar con su aquiescencia.

9. En consecuencia, el motivo es desestimado.

TERCERO.-Sobre la infracción de la doctrina de los actos propios

1. Sostienen los apelantes que Dña. Lorena es copropietaria desde 2003 y que, entre 2003 y 2019, fue conocedora de que el hijo del demandado habitaba legítimamente el inmueble, contando con su consentimiento, por lo que el acta notarial va contra sus propios actos, ya que lleva consintiendo y tolerando esta situación desde 2003.

2. El apelado se opone. Niega que resulte aplicable al caso la doctrina de los actos propios, y aduce que prueba de ello es el contenido del acta notarial de manifestaciones de 27 de abril de 2021, donde la copropietaria indicó que desconocía que se había producido la cesión a favor del hijo de los arrendatarios.

3. Señala la STS, Sala 1ª, 7 diciembre 2010 (ROJ: STS 7285/2010- ECLI:ES:TS:2010:7285) acerca de la doctrina de los actos propios lo siguiente:

"Doctrina de los actos propios .

A) La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 ; SSTC 73/1988 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 , todas ellas mencionadas por la STS de 9 de diciembre de 2010, RC n.º 1433/2006 ).

Sin embargo ( SSTS de 5 de octubre de 1984 , 5 de octubre de 1987 , 10 de junio de 1994 , 14 de octubre de 2005 , 28 de octubre de 2005 , 29 de noviembre de 2005, RC n. º 671/1999 ), el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella. Por tanto, la desestimación de la pretensión contradictoria precisa de la preexistencia de un acto o conducta jurídicamente eficaz."

Por otra parte, el art.111-8 CCC dispone que "Nadie puede hacer valer un derecho o una facultad que contradiga la conducta propia observada con anterioridad si ésta tenía una significación inequívoca de la cual derivan consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual."

4. Pues bien, lo que aducen los apelantes sobre que la citada copropietaria fue conocedora de que el hijo del demandado habitaba legítimamente el inmueble, contando para ello con su consentimiento, no sólo ha sido expresamente negado en el acta notarial de manifestaciones, sino que no ha resultado probado durante el procedimiento por los demandados que lo alegan conforme al art.217.3 LEC. De ahí que no quepa plantearse la existencia de un acto inequívoco de la copropietaria -no probado- enfrentado a lo manifestado en el notarial de 27 de abril de 2021.

5. El motivo es desestimado.

CUARTO.-Sobre la prueba del consentimiento

1. Los apelantes aducen que, en la sentencia recurrida, se niega su versión de los hechos con fundamento en la carga de la prueba, y reiteran que es evidente que, tratándose de un consentimiento tan remoto en el tiempo, es prácticamente un ejemplo de prueba diabólica, pues es imposible demostrar su existencia; añaden que la STS de 19 de septiembre de 2013, que recoge la jurisprudencia constitucional y tiene en cuenta el ya alegado principio de disponibilidad y facilidad probatoria, señala: "Es doctrina del Tribunal Constitucional (desde sus sentencias núm. 227/1991, de 28 de noviembre EDJ 1991/11318 , 7/1994, de 17 de enero EDJ 1994/152 , y 95/1999, de 31 de mayo EDJ 1999/11260 ), acogida por el Tribunal Supremo (en sentencias de la Sala 1 ª del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1991 , núm.684/1999, de 26 de julio, recurso núm. 1779/1997 , núm. 48/2000, de 31 de enero, recurso núm. 1320/1995 EDJ 2000/330 y núm. 75/2010, de 10 de marzo, recurso núm. 2091/2005 EDJ 2010/31636 ), y reflejada incluso en nuestras normas legales( art. 304 y 329 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que cuando las fuentes de la prueba se encuentran en poder de una de las partes del litigio, la obligación constitucional de colaborar con los Tribunales en el curso del proceso ( art. 118 dela Constitución ) conlleva que dicha parte es quien debe aportar los datos requeridos; que los tribunales no pueden exigir de ninguna de las partes una prueba imposible o diabólica , so pena de causarle indefensión contraria al art. 24de la Constitución , por no poder justificar procesalmente sus derechos e intereses pertinentes para su defensa; y que los obstáculos y dificultades puestos por la parte que tiene en su mano acreditar los hechos determinantes del litigio, sin causa que lo justifique, no pueden repercutir en perjuicio de la contraparte, porque a nadie le es lícito beneficiarse de la propia torpeza. La Sala considera que tal doctrina ha de ser tomada en consideración tanto para aplicar las reglas de disponibilidad y facilidad probatoria en la carga dela prueba ( art. 217.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (EDL 2000/77463) ) como en la valoración de la prueba, otorgando suficiente valor probatorio a pruebas que, en otras circunstancias, pudieran haber sido consideradas insuficientes, cuando la causa de las debilidades probatorias sea imputable a la postura obstaculizadora de la parte a quien benefician".Por tanto, aducen que, pese a no disponer de pruebas suficientes para corroborar absolutamente su versión, sí que se ha razonado su verosimilitud y alta probabilidad, como resulta de la prueba de certificado de empadronamiento, sin existir prueba ni explicación alguna de la parte contraria que indique una versión alternativa y acredite la falta de consentimiento, cuando, teniendo en cuenta su relación con la difunta arrendadora, tendrían un mayor acceso a otros posibles elementos probatorios para probar o desmentir la existencia del consentimiento. Añade que el actor pretendía probar este extremo mediante "la prueba del padrón y otras que solicitaremos en el momento procesal oportuno", y que consta en el padrón que, efectivamente, el hijo del arrendatario está empadronado en la vivienda arrendada desde 1987. Asimismo, añaden que se incurre en error en la valoración de la prueba, pues se señala que la actora no niega la residencia del demandado en la vivienda, sin tener en cuenta que, subsidiariamente, se ejercita acción de denegación de prórroga por no ocupación durante más de seis meses en el curso de un año.

2. El apelado se opone. Considera que es totalmente incierto que la anterior propietaria, Dña. Esmeralda, o la actual propietaria, Dña. Lorena, hubieran consentido dicha cesión; no existió ningún tipo de comunicación de la cesión realizada y por ello no se ha aportado por la parte demandada ningún documento que demuestre que hubo alguna notificación sobre este extremo, y ello es así precisamente porque el contrato de arrendamiento, aportado como documento nº 1 de la demanda, prohibía expresamente en la cláusula 15ª la cesión de la vivienda y si hoy los demandados carecen de dicha prueba es porque eran conscientes que la cesión de la vivienda era ilegal y motivo de resolución del contrato. Aducen que el hecho de que el hijo del arrendatario se encuentre empadronado en la vivienda no se puede calificar, como se hace por la recurrente, de un acto público; la parte actora no tenía conocimiento de esta circunstancia ni podían tenerlo, ya que no se puede tener acceso al padrón de habitantes de terceras personas, al no ser un archivo público, como tampoco lo es la información relativa al contrato de suministro de agua, como informó la empresa DIRECCION003 (documento nº 8 de la demanda); tampoco puede calificarse de un acto pacífico, pues ya se aportó con la demanda como documento nº 5 documentación acreditativa de las quejas de los vecinos de la comunidad de propietarios relativas al comportamiento del arrendatario que se había conectado ilegalmente a la luz de la comunidad en reiteradas ocasiones, siendo inciertas y carente de toda prueba las manifestaciones efectuadas de contrario en la fase de conclusiones del acto de la vista afirmando que el actor había cortado el suministro de luz al arrendatario, porque lo cierto es que, si se quedó sin suministro fue simplemente porque la compañía lo cortó por falta de pago, como consta en los documentos nº 6 y 7 de la demanda, adeudando desde el 26/09/2016 al 29/11/2018 la cantidad de 2.384.11 euros, estando todavía el contador a nombre de la Sra. Esmeralda como es de ver en el documento nº 7 de la demanda.

3. Debemos partir de que la acción ejercitada con carácter principal, que ha sido la acción acogida en la sentencia recurrida -no se entró ya a conocer de la acción subsidiaria-, está basada en la cesión inconsentida de la vivienda arrendada por parte del arrendatario a un tercero, en concreto, a su hijo, que es quien, de una u otra forma, la habita, tal y como se reconoce en la propia contestación a la demanda. También debemos partir de que, por aplicación de la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994, "1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda (...)".

Concretamente, el art. 25.1 LAU 1964 dispone que "La cesión de vivienda realizada por el inquilino dará derecho al arrendador que no la hubiere consentido expresamente para resolver el contrato de inquilinato; pero deberá también demandar al cesionario, quien podrá excepcionar aduciendo el consentimiento expreso del actor. Esta acción llevará implícito, si prosperase, el lanzamiento del cesionario, y no estará sujeta a caducidad sino en el caso de haberse notificado fehacientemente al arrendador por el cedente o cesionario el contrato de cesión. En tal supuesto, el plazo de caducidad será el de dos meses computados desde la fecha de la notificación. Caducada la acción, será aplicable lo dispuesto en el número 1 del artículo siguiente."

Por tanto, el "cesionario", el hijo del arrendatario en este caso, podía excepcionar como hizo el consentimiento expreso del actor -o de quien trajera causa-, si bien ello debía quedar cumplidamente acreditado en el procedimiento. Así, aunque no se exige que la notificación al arrendador haya sido llevada a cabo de modo fehaciente, salvo a los efectos de apreciar o no la caducidad de la acción, debe quedar acreditado por quien lo alega ("quien podrá excepcionar aduciendo el consentimiento expreso del actor"). Y los problemas para acreditarlo a los que aluden los demandados, relacionados con el transcurso del tiempo, no son atendibles para desplazar la carga de la prueba de los demandados a la parte actora; lo contrario sería tanto como convertir en letra muerta la posibilidad de resolver el contrato en estos casos, amparándose en que ya no se dispone de prueba alguna, dejando aparte que, en ocasiones, difícilmente podrá probarse lo que no ha tenido lugar. De ahí que no sea aplicable al caso la STS de 19 de septiembre de 2013, citada por los apelantes, porque, cuando se ejercita esta acción, viene exigido legalmente que quien aduce que cuenta con el consentimiento del arrendador lo acredite ( art.25 LAU 1964).

4. Por lo demás, en la demanda se parte de la base de que, hasta fecha reciente, no se ha tenido conocimiento de que la finca no venía siendo ocupada por el arrendatario, sino por su hijo. Y así lo corroboró la copropietaria en el acta notarial de manifestaciones, que finalizan, precisamente, diciendo "Que el copropietario Imanol tenía y tiene todo mi apoyo y consentimiento en el ejercicio de todas las acciones entabladas en el procedimiento señalado desde el mismo momento en que de forma accidental conocimos los hechos que dieron lugar al procedimiento".

5. En cuanto al empadronamiento, a tenor del certificado de residencia aportado con la contestación a la demanda, los datos que figuran en el padrón municipal, cuyo acceso está restringido por lógicos motivos de protección de datos personales, sólo ponen de relieve que el hijo del demandado está empadronado en la vivienda arrendada desde 1987, esto es, desde que tenía cuatro años y fue allí a vivir con sus padres. Y conviene recordar que el padrón municipal es un registro administrativo, que se conforma con las manifestaciones de los interesados y que admite prueba en contrario, de modo que el hecho de estar empadronado en una determinada vivienda no asegura que sea la residencia permanente de las personas que aparecen en el certificado de empadronamiento y que no lo vaya a ser de otras, conjunta o sucesivamente.

6. En cualquier caso, aparte de que en el contrato de arrendamiento suscrito se pactó que la vivienda no podía ser cedida, y también que no cabía la subrogación ni el subarriendo, etc. (condición anexa 15ª), lo cierto es que, como se señala en la sentencia recurrida "no existe ni un solo medio probatorio que confirme que la propiedad consintió en la cesión del contrato de arrendamiento a favor del hijo como único ocupante".No consta probado que la arrendadora inicial autorizase la cesión, pero tampoco los copropietarios actuales. Por tanto, que el hijo del demandado pueda venir residiendo en la vivienda, intermitentemente o no -su determinación sería el objeto de la acción subsidiaria-, resulta ajeno a la acción principal ejercitada, fundada en la cesión inconsentida, en la que lo relevante es que no consta que se cuente con el consentimiento de la propiedad.

7. Por todo ello, como tiene lugar en la sentencia recurrida, consideramos que, a todos los efectos, cabe apreciar la cesión inconsentida por parte del arrendatario a su hijo, de modo que procede la resolución del contrato, en el sentido que prevé el art.114.5ª LAU 1964, que dispone que "El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local, de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: (...) 5.ª La cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el capítulo IV de esta Ley." Así también, el art.27.2. c) LAU 1994 dispone que "Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: (...) c) El subarriendo o la cesión inconsentidos."

QUINTO.-Sobre la imposición de costas

1. Para el supuesto de que el recurso no sea estimado, aducen los apelantes que concurren dudas de hecho y de derecho que justificarían la no imposición de las costas.

2. El apelado se opone. Considera que el presente caso no ofrece ningún tipo de duda de hecho ni de derecho, sino que se trata de un simple caso de cesión inconsentida de la vivienda objeto de un contrato de arrendamiento y las pruebas practicadas han demostrado que efectivamente se ha producido dicha cesión y que no ha existido ningún tipo de consentimiento por parte de la propiedad, y por ello, estimándose la demanda en su integridad es procedente la aplicación del criterio general de condena en costas a la parte vencida.

3. Se comparten los argumentos vertidos por el apelado en su escrito de oposición al recurso, pues, de lo razonado en la presente resolución se desprende que no cabe apreciar las dudas de hecho o de derecho por las que el art.394.1 LEC autoriza a que las costas procesales no sean impuestas a ninguna de las partes. En caso contrario, todo supuesto huérfano de prueba por parte del demandado en que se ejercita una acción de resolución por cesión inconsentida llevaría implícita su no condena en costas.

4. En consecuencia, procede la desestimación del recurso interpuesto.

SEXTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, son impuestas a los demandados apelantes las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación