Aceptando los del auto recurrido.
PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la resolución recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, con estimación del recurso, declarase la improcedencia del sobreseimiento acordado, dejándolo sin efecto y ordenando proseguir la ejecución por todos sus trámites contra la Herencia Yacente de los fiadores solidarios fallecidos e hipotecantes de la finca NUM000, D. Daniel y Dª. Inés y, a tal fin, se nombre un Defensor Judicial, a cuyo efecto se recabe del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga designación de Letrado por el Turno de Oficio. Alegó en un extenso escrito la improcedencia del control de oficio tras el dictado del Decreto de adjudicación, y sobreseimiento de la ejecución, en el caso de autos. Insistiendo en la improcedencia del sobreseimiento pues el auto lo basa, exclusivamente, en aplicación literal de las orientaciones contenidas en la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019, en la que resolviendo de forma meramente declarativa sobre sentencia dictada en Juicio Ordinario en el que se postulaba la nulidad de cláusula que contemplaba de vencimiento anticipado por una sola cuota, y no sobre el ejercicio del vencimiento anticipado que hubiese realmente operado un posible acreedor hipotecario; reseña y facilita unas pautas u orientaciones - en nuestra opinión "obiter dicta", y no conforme a la "ratio decidendi" - que tras la sentencia de 26 de marzo de 2019 dictada por el TJUE con ocasión de la Cuestión Prejudicial planteada por el Alto Tribunal y la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, considera como más lógico y beneficioso para el consumidor - el derecho o perjuicio del acreedor parece no tenerse en cuenta - a fin de resolver las ejecuciones hipotecarias no concluidas. Se refirió luego la entidad apelante a la entrega de posesión y arrendamiento a los propios demandados, y a la improcedencia del sobreseimiento ante la inexistencia de la hipoteca e imposibilidad de interponer nueva demanda ejecutiva para realización del crédito garantizado, subsumido en la hipoteca basada en el artículo 24 de la LCCI. Y remarcó la improcedencia del sobreseimiento refiriendo la solidaridad hipotecaria existente entre las fincas dadas en garantía; la condición de vivienda no habitual de la registral NUM000; y el perjuicio a los prestatarios. Y pidió la prosecución de la ejecución contra la herencia yacente de los fiadores solidarios fallecidos e hipotecantes de la referida finca D. Daniel y Dª Inés. La prestataria y codemandada Dª Esther renunció a la herencia de sus referidos padres, en unión de su hermano Ezequias y sus sobrinas Marisa y Otilia - hijas de su difunta hermana Rosaura - mediante escritura otorgada el 19 de septiembre de 2012 ante Notario de Ronda. De los Certificados de Actos de Última Voluntad aportados por esta parte resulta que los finados habían otorgado Testamento en 28 de marzo de 1995 ante Notario. Dado que a la escritura de renuncia a la herencia no se incorporaron tales testamentos, se desconoce la existencia de otros herederos por sustitución de los renunciantes, nietos - hijos de Da. Esther y D. Ezequias -, o legatarios, conforme al art. 774 del Código Civil o, en su caso, a falta de sustitución testamentaria y abierta la sucesión intestada conforme a los arts. 912 y siguientes del CC, heredasen con preferencia al Estado; procede proseguir la ejecución contra la herencia yacente de los referidos finados. Al hallarnos en presencia de una ejecución y no de proceso declarativo y, además, hipotecaria dirigida contra el bien; es criterio jurisprudencial pacífico y reiterado que el articulo 540 LEC establece una regulación específica relativa a las posiciones de ejecutante y ejecutado. De los elementos fácticos y consideraciones jurídicas que se reseñan queda constatado que no resultan de aplicación al caso de autos las orientaciones contenidas en la referida sentencia del TS de 11 de septiembre de 2019 en que se basa; y ello por las siguientes razones: contemplamos un Préstamo - como crédito único o unitario - que fue afianzado solidariamente por los cónyuges D. Daniel y Dª. Inés, constituyéndose en avalistas de las obligaciones de los prestatarios, con expresa renuncia a los beneficios de orden, división y excusión. Por los fiadores solidarios se constituyó hipoteca sobre la registral NUM000 y, por los prestatarios sobre la NUM001. Existiendo, por tanto, un único crédito con responsabilidad hipotecaria distribuida - en perjuicio de tercero - sobre dos fincas, rigiendo el principio de indivisibilidad establecido por el art. 1860 CC, al prevalecer el principio de solidaridad sobre el de especialidad previsto en el art. 119 de la Ley Hipotecaria y siendo el límite de responsabilidad distribuida únicamente ejercitable por el tercero adquirente del bien. Contemplamos pues una hipoteca solidaria entre ambas fincas. La doctrina reiterada de nuestro Tribunal supremo tiene sentado (sentencias del Pleno 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, todas de 23 de enero) que en el préstamo hipotecario se incluyen dos figuras, préstamo (contrato) e hipoteca (derecho real) que son inescindibles y conforman una institución unitaria; y que el crédito hipotecario no es un crédito ordinario, ya que está subsumido en la hipoteca. La finca NUM001 que hipotecaran los prestatarios fue adjudicada a la entonces "Cajasol" mediante Decreto de 15 de febrero de 2011; expidiéndose los oportunos Testimonio y Mandamiento cancelatorio en 30 de mayo de 2011. Testimonio y Mandamiento cancelatorio que fueron inscritos en el Registro en 1 de abril de 2014, quedando cancelada la hipoteca que gravaba la referida finca, y 5 anotaciones preventivas de embargo. Además, la referida finca NUM001 figura inscrita en el Registro a favor de "Building Center SAU". A mayor abundamiento, los prestatarios entregaron la posesión de la finca NUM001 de forma amistosa y, mediante contrato de arrendamiento formalizado en 9 de abril de 2016, "Building Center SAU" la arrendó a la prestataria codemandada Dª Esther. Por tanto, resulta improcedente el control de oficio tras el dictado del Decreto de adjudicación, expedición de testimonio y entrega de la posesión; y, más aún, el sobreseimiento de la ejecución cuando, además, la hipoteca fue cancelada, lo que impide nuevo procedimiento de ejecución conforme al art. 24 de la Ley 5/2019, efectividad a que condiciona el TS las orientaciones contenidas en su sentencia 46/2019. Los demandados n interpusieron en ningún momento el incidente extraordinario de oposición posibilitado por la DT 4ª de la Ley 1/2013, estando los prestatarios personados en autos con la debida asistencia letrada; presentando en su lugar incidente de nulidad de actuaciones que les fue desestimado por auto de 31 de julio de 2013, firme. Operando, en consecuencia, la figura de la preclusión conforme a los arts. 136 y 400 LEC, y el instituto de la cosa juzgada material conforme al art. 222 LEC. Razón por la que, igualmente, el control de oficio resulta improcedente. La actora no operó el vencimiento anticipado en base a la cláusula contractual que posibilitaba el vencimiento anticipado por el impago de una sola cuota conforme con el artículo 693.2 de la LEC vigente al tiempo de su formalización; sino cuando se adeudaban cinco, presentando la demanda cuando se adeudaban seis, con lo cual goza del amparo del referido precepto tras la redacción dada por la Ley 1/2013, de 15 de mayo, matizado por la doctrina jurisprudencial sentada en la sentencia del TS, Sala 1ª en Pleno de 23 de diciembre de 2015, reiterada en la de 18 de febrero de 2016, seguida por la generalidad de las Audiencias y que, en definitiva, contemplan la suficiencia del impago de 5-6 vencimientos mensuales. Lo que determina que tanto el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado operado, como el auto de despacho de ejecución, resultan acordes con la legalidad y doctrina jurisprudencial. En cuanto a la improcedencia del sobreseimiento: hay solidaridad hipotecaria existente entre las fincas dadas en garantía; la finca NUM000, dada en garantía por los fiadores solidarios, está afecta por una hipoteca solidaria y por tanto el producto de su venta ha de aplicarse al pago del crédito pendiente de realización tras la adjudicación de la registral NUM001. En cuanto a la condición de vivienda no habitual de la registral NUM000, por auto firme de 31 de julio de 2013, el juzgador de instancia sentó el carácter de vivienda no habitual de la registral NUM000 - que hipotecaran los fiadores fallecidos - y consiguiente inaplicación de la reforma operada por la Ley 1/2013; acordando que "deberá seguir su tramitación normal". Lo que determina la inaplicación de los criterios contenidos en la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019 en que se funda el auto recurrido, por cuanto el "elemento orientativo de primer orden de comprobar si se cumplen o no los requisitos del art. 24 de la Ley 5/2019, contenido en las orientaciones b) y c) del apartado 11 del Fundamento Octavo, quiebra; y ello por cuanto el art. 24 de la LCCI, al que remite el art. 693.2 de la LEC, regula el supuesto de inmuebles de uso residencial, elemento que no concurre en el caso de autos y ya judicialmente declarado, máxime, cuando sus titulares fallecieron años atrás. Y razón de que tampoco proceda el sobreseimiento de la ejecución en base a tan meritada sentencia de 11 de septiembre de 2019, y, por contra, proceda la continuación de la ejecución por todos sus trámites, convocando la subasta de la finca NUM000. En cuanto al perjuicio a los prestatarios: en caso de sobreseerse la ejecución respecto de la referida finca NUM000, carente de cargas posteriores a la hipoteca, y no realizarse su valor reduciendo el crédito reclamado, es evidente que los prestatarios persistirían como únicos deudores por el crédito pendiente de 225.230'37 euros, más sus intereses y costas. Con lo cual, ningún beneficio supone el auto recurrido a los prestatarios, más bien un claro perjuicio. Con lo cual, la prosecución de la ejecución supone un manifiesto beneficio a los prestatarios deudores demandados. En consecuencia, procede la revocación del auto recurrido, debiendo dejarse sin efecto y ordenando proseguir la ejecución por todos sus trámites.
SEGUNDO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelada se pidió la confirmación de la resolución recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso y con imposición a la parte apelante de las costas ocasionadas en esta alzada, añadiendo que, habiendo sido esta parte emplazada para oposición al recurso interpuesto de contrario y/o impugnación del auto, de conformidad con lo dispuesto en el art. 461 de la LEC, se opone a dicho recurso de apelación presentado contra la citada resolución en el curso de las presentes actuaciones. Y, en aras de la brevedad y a fin de evitar reiteraciones, da por reproducidos los argumentos de la resolución recurrida, que hace suyos como apelada; entendiendo que la resolución en cuestión cumple los parámetros legales, que de hecho no han sido debidamente cuestionados de contrario.
TERCERO.- Considerando que señala el Juez "a quo" que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha declarado en varias ocasiones que el Juez nacional deberá apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13 y, de este modo, subsanar el desequilibrio que existe entre el consumidor y el profesional, tan pronto como disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello. Posibilidad que incluso extiende cuando, pese a que ha existido un control judicial previo de la legalidad del conjunto del contrato, existen una o varias cláusulas contractuales cuyo eventual carácter abusivo no ha sido aún examinado en un anterior control judicial del contrato controvertido concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada (en este sentido, la sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017. En el análisis que el Tribunal de Justicia realizó del proceso monitorio español, entendió que la regulación española en aquella materia no era conforme al principio de efectividad, pues no permitía que el juez nacional pudiera declarar el carácter abusivo de una cláusula salvo que el deudor hubiera planteado la oposición. considerando que esta circunstancia hacía particularmente difícil defender sus derechos, pues el control que realizaba el juez era un control puramente orientado al cumplimiento de requisitos de carácter formal. En este sentido el TJUE declaró que dicho control de oficio deberá ser posible siempre que disponga el Juez nacional de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para dicho control, y con independencia de la fase en la que se encuentre. El Tribunal de Justicia también ha recordado que el control de oficio del Juez se configura no como un derecho del Juez, sino como una verdadera obligación, tal y como recuerda el Tribunal de Justicia en la sentencia de 21 de febrero de 2013. Esa apreciación de oficio debe poder ejercitarse en cualquier momento. No existen, pues, límites ni de procedimiento ni de plazos. No obstante, ese control de oficio está sujeto a ciertos límites, y más concretamente a la garantía que merece el derecho de defensa de la parte contraria. En el presente caso debe considerarse plenamente garantizado el principio de contradicción y el derecho de defensa de las partes, y debe entenderse salvaguardado el principio de contradicción. El Tribunal Supremo, ante la problemática respecto a la interpretación y validez de las cláusulas de vencimiento anticipado pactadas en préstamos de larga duración, y la posibilidad de proseguir un procedimiento de ejecución hipotecaria en el supuesto de que se declarase la nulidad de la referida cláusula, y a la vista de la sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017, por auto de 8 de febrero de 2017 acordó formular al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en el ámbito del artículo 267 TFUE, determinadas peticiones de decisión prejudicial, en interpretación del artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. El TJUE (Gran Sala) dictó sentencia con fecha 26 de marzo de 2019. Posteriormente, el 3 de julio de 2019, el TJUE dictó tres autos en respuesta a sendas peticiones de decisión prejudicial planteadas por Juzgados de primera instancia. Finalmente, el Tribunal Supremo, en sentencia de Pleno de 11 de septiembre de 2019, en aplicación de los criterios facilitados por el TJUE, se ha pronunciado sobre la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado en relación con la subsistencia del préstamo hipotecario de larga duración en el sentido de que no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esta garantía causaría la nulidad total del contrato. Ahora bien, también señala el Alto Tribunal que esa nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa. Para evitar esas consecuencias, sigue razonando el Tribunal Supremo, el TJUE había admitido que la cláusula abusiva se sustituyese por la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado, en referencia al art. 693.2 LEC en su redacción del año 2013. No obstante, se consideraba más lógico, en el momento actual, tener en cuenta el art. 24 de la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), como norma imperativa más beneficiosa para el consumidor. Y, por último, la Sala facilita en esta sentencia determinadas orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se hubiese producido todavía la entrega de la posesión. Criterios que numerosas Audiencias Provinciales han decidido acoger en los procedimientos de ejecución hipotecaria seguidos contra consumidores, con relación a la cláusula de vencimiento anticipado reputada nula por abusiva. En este caso la cláusula de vencimiento anticipado de la escritura de préstamo hipotecario, faculta al Banco a dar por vencido y exigir, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos en el supuesto de falta de pago de cualesquiera de los vencimientos del préstamo, por lo que no supera los estándares establecidos en la jurisprudencia del TJUE y del Tribunal Supremo, pues ni modula la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, ni permite al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación (aunque con posterioridad lo haya permitido la legislación cuando el bien hipotecado es la vivienda habitual). Y, en cualquier caso, como señala el Alto Tribunal en la sentencia 463/2019, parece evidente que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada abusiva dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves. Por tanto, la cláusula en cuestión es nula. Respecto a la pervivencia del procedimiento hipotecario, habiéndose declarado vencido el préstamo con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, vencimiento anticipado por impago cuotas, en aplicación de los criterios establecidos por la sentencia de pleno del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019, ostentando el consumidor tal condición procede acordar el sobreseimiento del presente procedimiento, sin necesidad de entrar a valorar el posible carácter abusivo de otras cláusulas o estipulaciones que en el mismo se incluyan, ni la posible suspensión del lanzamiento por otras causas. No ha lugar a especial imposición de costas - añade el Juez - atendiendo a las dudas de derecho que las cuestiones examinadas han venido suscitando. En definitiva, declara la nulidad por abusiva de la cláusula relativa al vencimiento anticipado, contenida en el título ejecutivo, y, por cuanto sirve de fundamento a esta ejecución, en consecuencia, acuerda el sobreseimiento del presente procedimiento de Ejecución Hipotecaria.
CUARTO.- Considerando que, teniendo en cuenta lo hasta ahora expuesto, procede analizar la cláusula controvertida de vencimiento anticipado. En la escritura de préstamo hipotecario ahora analizada se recogió como causa de vencimiento anticipado la falta de pago de alguno de los vencimientos de capital, intereses y/o cuotas mixtas, así como de cualquier otra obligación dineraria por parte de los prestatarios. Es criterio jurisprudencial inicial asentado que la valoración de una cláusula eventualmente abusiva tiene carácter abstracto, si bien, tras la publicación y entrada en vigor de la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario, se hará de acuerdo al artículo 24 de dicha disposición legal con la interpretación que fija el TS en su sentencia de Pleno de 11 de septiembre de 2019. Criterio que sigue esta Sala con la siguiente argumentación. El carácter abusivo de la cláusula sobre vencimiento anticipado y sus consecuencias ha de abordarse siguiendo las pautas marcadas por dicha reciente sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, en cuya deliberación se había acordado, por auto de 8 de febrero de 2017, formular petición de decisión prejudicial al TJUE en interpretación del artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores. El TJUE dio respuesta a la cuestión prejudicial planteada teniendo en cuenta cinco consideraciones previas (reproducidas en los posteriores autos de 3 de julio de 2019, recaídos en los asuntos C-92/16, C-176 y C148, si bien este último con algunas adicionales), de las que han de partirse al abordar la posible abusividad de la cláusula sobre vencimiento anticipado, que se resumen del modo siguiente: La cláusula declarada abusiva no puede ser fragmentada a fin de dotar de validez a una parte de su contenido. La jurisprudencia de esta Sala sobre la aplicación supletoria de una norma de Derecho nacional no es contraria a los arts. 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Corresponde a los tribunales nacionales determinar si, una vez declarada abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, el contrato puede subsistir. Para la decisión sobre la subsistencia del contrato, el apartado 60 de la sentencia del TJUE establece que deberá adoptarse un enfoque objetivo, con remisión al apartado 32 de la sentencia del TJUE de 15 de marzo de 2012, en los términos siguientes: "Por lo que se refiere a los criterios que permiten determinar si un contrato puede efectivamente subsistir sin las cláusulas abusivas, procede señalar que tanto el tenor del artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 como los requisitos relativos a la seguridad jurídica de las actividades económicas abogan por un enfoque objetivo a la hora de interpretar esta disposición, de manera que, como ha señalado la Abogado General en los puntos 66 a 68 de sus conclusiones, la posición de una de las partes en el contrato, en el presente caso el consumidor, no puede considerarse el criterio decisivo que decida sobre el ulterior destino del contrato". Únicamente si se entendiera que el contrato puede subsistir sin la cláusula de vencimiento anticipado sería relevante la postura (opción) del consumidor. No así cuando se considere que el contrato no puede subsistir. Partiendo de ello, la ya citada sentencia de Pleno del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019, asumiendo la doctrina establecida por el TJUE al resolver la cuestión prejudicial planteada por nuestro Alto Tribunal, parte de unas premisas básicas: Nuestro ordenamiento jurídico admite expresamente el vencimiento anticipado, tanto en obligaciones y contratos en general ( artículo 1129 del CC, que sanciona los supuestos en que el deudor pierde todo derecho a utilizar el plazo, y artículo 1124 del mismo texto legal, que faculta la resolución de las obligaciones bilaterales en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes), como en el ámbito específico de los préstamos y créditos hipotecarios ( artículo 693.2 de la LEC), siempre que se haya pactado expresamente, lo que no contradice la doctrina emanada del TJUE que, en sentencia de 14 de marzo de 2013 (asunto C-415/11), puntualiza que una cláusula que prevé el vencimiento anticipado por falta de pago de alguno de los plazos, sin ser abusiva "per se", puede considerarse como tal atendiendo a las circunstancias del caso, expresando en el apartado 73 que: "En particular, por lo que respecta, en primer lugar, a la cláusula relativa al vencimiento anticipado en los contratos de larga duración por incumplimientos del deudor en un período limitado, corresponde al Juez remitente comprobar especialmente, como señaló la Abogado General en los puntos 77 y 78 de sus conclusiones, si la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate, si esa facultad está prevista para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables en la materia y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo"; siendo doctrina reiterada en el posterior auto del TJUE de 8 de julio de 2015 (asunto C- 90/14), con base en el artículo 4.1 de la Directiva 93/13 (el juicio de abusividad debe hacerse teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes y servicios que sean objeto del contrato en cuestión y considerando todas las circunstancias que concurran en su celebración). En el Derecho español, el contrato de préstamo hipotecario incluye dos figuras diferentes, el préstamo (contrato) y la hipoteca (derecho real), que son inescindibles por conformar una institución unitaria (así las sentencias de Pleno del Tribunal Supremo 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, todas de 23 de enero), de manera que "el crédito garantizado con hipoteca (crédito hipotecario) no es un crédito ordinario, ya que está subsumido en un derecho real de hipoteca, y por ello es tratado jurídicamente de forma distinta" ( sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2007, criterio corroborado por la sentencia del TJUE de 26 de marzo de 2019). La naturaleza del contrato de préstamo como negocio jurídico complejo implica que la supresión de la cláusula de vencimiento anticipado afecta a la garantía, y por tanto a la economía del contrato y a su subsistencia, pues el contrato en su conjunto tiene sentido si es posible resolver anticipadamente el préstamo y ejecutar la garantía para reintegrarse el prestamista de la totalidad del capital debido y los intereses devengados, en caso de que se haya producido un impago relevante por parte del prestatario, por lo que, para evitar la nulidad del contrato por la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, y que el consumidor quede expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales (la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria y el riesgo de la ejecución de una sentencia estimatoria de una acción de resolución del contrato ejercitada por el prestamista conforme al artículo 1124 del CC, con la consiguiente reclamación íntegra del préstamo), podría sustituirse la cláusula anulada por la aplicación del artículo 693.2 de la LEC (sentencia del TJUE de 26 de marzo de 2019 y autos de 3 de julio de 2019), pero no en su literalidad, sino conforme a la interpretación de dicho precepto contenida en las sentencias 705/2015, de 21 de diciembre, y 79/2016, de 18 de febrero. Siempre que se cumplan las condiciones mínimas establecidas en el artículo 693.2 LEC (en la redacción dada por la Ley 1/2013), los tribunales deberán valorar, en cada caso concreto, si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está justificado en función de la esencialidad de la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato de préstamo, y la posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia; en especial, indagar cuántas mensualidades se han dejado de pagar en relación con la vida del contrato y las posibilidades de reacción del consumidor, siguiendo las orientaciones (al no ser vinculante, dada su posterior entrada en vigor) marcadas por el artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), del tenor literal siguiente: "1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos: a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses. b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos: Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses. c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo. 2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario". Concluye la Sala estableciendo unas orientaciones para evaluar la abusividad de la cláusula sobre vencimiento anticipado en las ejecuciones hipotecarias en curso, en las que aún no se haya producido la entrega de la posesión al adjudicatario: "a). Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite. b). Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos. c). Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación. d). Los autos de sobreseimiento dictados conforme a los apartados a) y b) anteriores no surtirán efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de disposiciones legales ( auto del TJUE de 3 de julio de 2019, asunto C-486/16). Solución que no pugna con el artículo 552.3 de la LEC, puesto que no se trata de un segundo despacho de ejecución con fundamento en el mismo título, sino de ejecuciones basadas en diferentes títulos (el contrato, en el primer caso, y la Ley en el segundo). e). Debe entenderse que las disposiciones legales mencionadas en el apartado anterior son las contenidas en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario". Bajo este prisma, si bien en nuestro ordenamiento jurídico la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no comporta la desaparición completa de las facultades del acreedor hipotecario, resulta evidente que conlleva la restricción de la facultad esencial del derecho de hipoteca, que es la que atribuye al acreedor el poder de forzar la venta de la cosa hipotecada para satisfacer con su precio el importe debido ( artículo 1858 del CC). En particular, en un contrato de préstamo hipotecario de larga duración, la garantía se desnaturaliza, pierde su sentido. En el préstamo hipotecario, la causa del préstamo y la causa de la hipoteca están entrelazadas y no pueden fragmentarse, pues atañen tanto a la obtención del préstamo por el consumidor en condiciones económicas más ventajosas, como a la garantía real que tiene el prestamista en caso de impago. Ya en la sentencia 606/1997, de 3 de julio, del TS se establecía que: "En el negocio jurídico de constitución de hipoteca, la causa es la creación de un derecho real con la función de garantía de una obligación; a su vez, tal derecho real de hipoteca, ya constituido, es un derecho de carácter accesorio que sólo subsiste si hay obligación garantizada". Por tanto, la causa típica del contrato de hipoteca consiste esencialmente en el aseguramiento de una obligación, y no en la misma relación obligatoria asegurada, pese a que el principio de accesoriedad del gravamen conlleve que la existencia y licitud del crédito sean presupuestos indispensables para la propia validez del contrato de garantía. Es por esta razón que el artículo 12 de la Ley Hipotecaria establece que en la inscripción del derecho real de hipoteca se identificarán las obligaciones garantizadas. Se trata de causas interdependientes, en cuanto que la suerte de la garantía dependerá de las vicisitudes de la obligación garantizada, pero no a la inversa. Ya en la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 se decía que "el valor de la finca hipotecada es la causa por [la] que entra en la obligación el que presta con hipoteca, ya que más bien que a la persona, puede decirse que presta a la cosa". Es decir, se resaltaba la idea de que la hipoteca sirve fundamentalmente para conseguir la seguridad en el pago de lo prestado, y que es precisamente el valor de cambio de la finca hipotecada lo que mueve (es la causa) al prestamista a conceder el préstamo, puesto que al garantizarse éste con la hipoteca, lo relevante es el valor de la cosa dada en garantía más que la solvencia del deudor. Y lo confirmó la exposición de motivos de la Ley de 30 de diciembre de 1944, que autorizó la publicación de una nueva redacción de la Ley Hipotecaria, al descartar la regulación de las hipotecas "desvinculadas de toda relación causal". Bajo la consideración del contrato de préstamo hipotecario como un negocio jurídico unitario o complejo, el fundamento de la celebración del contrato para ambas partes fue la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (Banco). De ser así, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria o extremadamente dificultosa. Parece claro que, si el contrato solo fuera un préstamo, la eliminación de la cláusula de vencimiento anticipado no impediría la subsistencia del contrato. Pero si es un negocio jurídico complejo de préstamo con una garantía hipotecaria, la supresión de la cláusula afecta a la garantía y, por tanto, a la economía del contrato y a su subsistencia. El negocio jurídico tiene sentido si es posible resolver anticipadamente el préstamo y ejecutar la garantía para reintegrarse la totalidad del capital debido y los intereses devengados, en caso de que se haya producido un impago relevante del prestatario. Estaríamos, pues, en el supuesto en que procedería la nulidad total del contrato porque el negocio no se habría realizado sin la cláusula nula, conforme a la voluntad común real o hipotética de ambas partes, porque la finalidad o la naturaleza jurídica del contrato ya no son las mismas. En tal caso, para evitar una nulidad del contrato que exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales (la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria y el riesgo de la ejecución de una sentencia estimatoria de una acción de resolución del contrato ejercitada por el prestamista conforme al artículo 1124 del CC, con la consiguiente reclamación íntegra del préstamo, podría sustituirse la cláusula anulada por la aplicación del artículo 693.2 de la LEC, como expresamente indican las resoluciones del TJUE de 26 de marzo de 2019 y 3 de julio de 2019 ya citadas, especialmente el auto de esta última fecha recaído en el asunto 486/2016. Pero no en su literalidad, sino conforme a la interpretación de dicho precepto que se hace en las sentencias 705/2015, de 21 de diciembre, y 79/2016, de 18 de febrero. De tal manera que, siempre que se cumplan las condiciones mínimas establecidas en el artículo 693.2 de la LEC (en la redacción dada por la Ley 1/2013), los tribunales deberán valorar, en el caso concreto, si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está justificado, en función de la esencialidad de la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía, la duración del contrato de préstamo y la posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia. Se trata de una interpretación casuística en la que habrá que ver cuántas mensualidades se han dejado de pagar en relación con la vida del contrato y las posibilidades de reacción del consumidor. Y dentro de dicha interpretación, puede ser un elemento orientativo de primer orden comprobar si se cumplen o no los requisitos del artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), puesto que la sentencia del TJUE de 20 de septiembre de 2018 permite que quepa la sustitución de una cláusula abusiva viciada de nulidad por una disposición imperativa de Derecho nacional aprobada con posterioridad (apartados 52 y 53 y conclusión segunda). Así lo declara también el apartado 62 de la sentencia del TJUE de 26 de marzo de 2019, aunque con referencia a la normativa anterior: "62. Pues bien, tal deterioro de la posición procesal de los consumidores afectados, en caso de recurrirse al procedimiento de ejecución ordinaria en lugar de seguir el cauce del procedimiento especial de ejecución hipotecaria, es pertinente a efectos de apreciar las consecuencias de la anulación de los contratos en cuestión y, según lo declarado en el apartado 59 de la presente sentencia, podría justificar por consiguiente, siempre que exponga a dichos consumidores a consecuencias especialmente perjudiciales, que los órganos jurisdiccionales remitentes sustituyeran las cláusulas abusivas por la versión del citado artículo 693, apartado 2, de la LEC posterior a la celebración de los contratos controvertidos en los litigios principales. No obstante, dado que las características de estos procedimientos de ejecución se enmarcan exclusivamente en la esfera del Derecho nacional, corresponde en exclusiva a los órganos jurisdiccionales remitentes llevar a cabo las comprobaciones y las comparaciones necesarias a tal efecto". Además, como se desprende de los apartados 48 y 49 del auto del TJUE de 3 de julio de 2019 (asunto C-486/16), el principio de efectividad del Derecho de la Unión no queda menoscabado porque, conforme al principio de autonomía procesal de los Estados miembros, una demanda de ejecución hipotecaria pueda sustentarse en la nueva redacción de una norma legal de carácter imperativo. Conforme a todo lo expuesto, procede aplicar las siguientes pautas u orientaciones jurisprudenciales - ya citadas - a los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente: y en el caso concreto ahora enjuiciado, en el que la demanda ejecutiva se formaliza en 2008, la referida en el apartado a): "Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite". Pues bien, establecidas las anteriores consideraciones, la cláusula contractual relativa al vencimiento anticipado que nos ocupa establece la resolución anticipada por la entidad de crédito cuando el préstamo se considere vencido ..., esto es: por la falta de pago de una cuota cualquiera de amortización incluidos todos los conceptos que la integran. Si aplicamos las anteriores consideraciones a la cláusula controvertida, se aprecia que no supera los estándares establecidos, pues ni modula la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, ni permite al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación (aunque con posterioridad lo haya permitido la legislación cuando el bien hipotecado es la vivienda habitual - artículo 693.3, párrafo 2, de la LEC - en la redacción actual dada por la Ley 19/2015, de 13 de julio). Y, en cualquier caso, parece evidente que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de cualquier vencimiento de interés o cuotas de amortización, debe ser reputada abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves. Y la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado la hace nula e inaplicable tal y como está redacta. En consecuencia, no procedería entrar a conocer respecto si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está o no justificado, por falta de las condiciones mínimas de la cláusula convenida. Y, a mayor abundamiento, si el requerimiento al ejecutado ya da por vencido en su totalidad el préstamo y le otorga un mínimo plazo para el pago de capital pendiente y adeudado, deja sin posibilidades reales de reacción al consumidor, por lo que tampoco estaría justificado el ejercicio que no cumple con los requisitos exigidos por el artículo 24.1 de la LCCI que ha de servir de criterio de interpretación, como ha señalado el Tribunal Supremo. En consecuencia, se desestima el recurso y se confirma íntegramente la resolución recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia.
QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación general.
