Auto Civil 822/2022 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 190/2022 de 28 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Consta de lo actuado que en fecha 26 de agosto de 2021, la hoy apelante ante los reiterados impagos por parte de Soho Boutique Las Vegas S.L. en relación con el contrato de arrendamiento de fecha 9 de noviembre de 2017 , la apelante que ostenta la condición de propietaria/arrendadora, Soho de arrendataria y Tenedora de Valores Océano Pacífico ("TVOP") fiadora de las obligaciones contractuales de la arrendataria, se interpuso demanda de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas. Con fecha 18 de noviembre de 2021 se notificó a esta parte el escrito de contrario solicitando la suspensión del Procedimiento de Desahucio en atención a una supuesta prejudicialidad civil operante por existencia de otro procedimiento ordinario (en adelante, el "Procedimiento Ordinario") interpuesto por Soho y TVOP sobre reducción de renta con fundamento en la doctrina rebus sic stantibus al que la parte contraria procedió a dar oportuna contestación. Con fecha 2 de diciembre de 2021, se presentó por esta parte oposición a dicha solicitud habiéndose acordado en el Auto Recurrido el mantenimiento de la suspensión del Procedimiento de Desahucio por existencia de prejudicialidad civil ex art 43 LEC en base a:(i) La influencia decisiva en la presente litis de los pronunciamientos que se dicten en el Procedimiento Ordinario referido porque sería necesario determinar el importe de la renta mensual que deben abonar las mercantiles hoy demandadas para resolver las cuestiones que se plantean en la presente litis; y(ii) La aplicación de la cláusula rebus invocada en el Procedimiento Ordinario requiere una valoración del cambio de circunstancias que debe realizarse de forma previa a la sustanciación del presente procedimiento.

El auto recurrido, dictado el 3 de DICIEMBRE de 2021, acordó la suspensión del procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de renta hasta que concurra un pronunciamiento firme en los autos de Juicio Ordinario 1136 del año 2021 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Málaga. Ambos procedimientos se refieren al contrato de arrendamiento de fecha 9 de noviembre de 2017 suscrito entre la entidad Los Jardines de Valderas, en calidad de propietaria- arrendadora, la entidad Soho Boutique Las vegas S.L. Soho (en calidad esta de arrendataria) contrato de arrendamiento sobre el Inmueble sujeto al Ley 29/1994, de 24 de noviembre, " relativo del inmueble sito en Paseo de Sancha núm.22 de Málaga capital, inscrito en el Registro de la Propiedad núm. 2 de Málaga, finca registral núm. 6502 (en adelante, el "Inmueble " o la "Finca").

SEGUNDO.- En el recurso de apelación se solicita que se revoque el auto recurrido y se acuerde la continuación de la tramitación del procedimiento de desahucio por cuanto considera que en el supuesto que nos ocupa no concurren los requisitos precisos para entender existente la pretendida prejudicialidad civil estimada por el Auto Recurrido. Alega como motivos que el auto recurrido yerra en su planteamiento pues la eventual resolución no incidirá en ningún caso en el procedimiento de desahucio ; que la rentas ascienden en la actualidad a 1.120.671,44 euros, a los que habrá que añadir los intereses correspondientes según Contrato y los cálculos efectuados por esta parte en nuestro escrito de oposición (rentas correspondientes a los meses de marzo de 2020 a noviembre de 2021 e IBIS de los años 2020 y 2021) y a los que íntegramente nos remitimos ahora, por tanto persiste la situación de impago, aunque la arrendataria haya abonado la cantidad de 365.850 euros en los meses de septiembre y octubre del año 2021 , persiste el impago del IBI. Por tanto, resulta evidente que la parte contraria pretende "bloquear" el presente Procedimiento de Desahucio invocando una supuesta prejudicialidad civil por considerar que el Procedimiento Ordinario instado resulta determinante para la resolución de esta litis, cuando no es así, sin que la tramitación del Procedimiento de Desahucio no incide en absoluto en el Procedimiento Ordinario pues aquel encuentra su fundamento en el impago de las facturas arrendaticias por tanto lo que va a discutirse en el Procedimiento Ordinario es, en todo caso, la pretendida moderación de la deuda, no una condonación pero en ningún caso se va a cuestionar la existencia de la deuda en sí (lo que ya determina la facultad de esta parte para interponer y continuar con el Desahucio), no existiendo por tanto la necesaria identidad de objeto que requiere la figura de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC).En segundo lugar se alega que la sentencia recaida en el procedimiento de desahucio no produce efectos de cosa juzgada por lo que la suspensión no resulta ajustada a derecho ART 447.2 LEC pues la jurisprudencia se ha encargado de desarrollar el art. 447 LEC entendiendo que, precisamente por la ausencia de efectos de cosa juzgada, el dictado favorable de la sentencia a esta parte no es óbice para que la arrendataria pudiera acudir (con posterioridad y una vez planteado el eventual recurso) a un procedimiento declarativo. Ademas si resultase que la deuda final no se correspondiese con la cantidad inicialmente pactada en el Contrato, es evidente que la parte arrendadora tendría obligación de devolver ese importe como cobro indebido pero ello no puede legitimar a la arrendataria (y menos a la fiadora) a dejar la renta impagada de manera total hasta el día 3 de junio que se abonó la cantidad de 150.000 euros y la cantidad restante en los días 21 de septiembre y 7 de octubre de 2021 hasta completar unilateralmente el 50% del importe de la Renta Fija pero sin abonar el IBI y los intereses de demora pactados, por tanto no puede tener cabida en Derecho la paralización del presente . En tercer lugar afirma que peses a la existencia de auto estimando la medida cautelar la demandada no ha abonado el importe correspondiente a las cantidades asimiladas a rentas procedencia de continuar el procedimiento y abuso de derecho .SE alega que el auto carece de firmeza , y ademas se puede constatar que la apelada no ha abonado la renta , siendo requerido Soho y TVOP el día 26 de mayo de 2021, de manera fehaciente, como se ha acreditado con el Documento núm. 9 de la Demanda de Desahucio. Abonando365.850 euros entre los días 21 de septiembre y 7 de octubre de 2021, claramente fuera de plazo, no cumpliéndose los requisitos del articulo 22.4 de la LEC, paa posibilitar la enervación . En ultimo lugar se trae a colación como la parte contraria ha percibido un crédito por importe de 30 millones de euros persistiendo en la situación de impago .Por todo lo cual considera que , la prejudicialidad civil invocada de contrario debe resultar desestimada entendiéndose procedente la continuación y tramitación del Procedimiento de Desahucio instado por esta parte.

La parte apelada se opone al recurso deducido de contrario por cuanto como acertadamente señala el auto recurrido, es necesario que, en el procedimiento plenario, previo y en el que se interesa la modificación de la renta que aquí se reclama, se determine la renta mensual que la arrendataria debe abonar a la arrendadora, ya que será aquella, y no otra, a la que la arrendadora estará habilitada para reclamar en un procedimiento de desahucio por falta de pago. A mayor abundamiento la entidades demandadas no deben cantidad alguna a la arrendadora, en tanto en cuanto ha satisfecho todas las mensualidades de renta, en aplicación, precisamente, de una resolución judicial, como lo es el Auto que adopta dichas medidas cautelares (que, además, fue objeto de oposición por la demandada, y fue ratificado, tras la celebración de la oportuna vista de oposición a medidas cautelares, en fecha 15 de noviembre de 2021, desestimándose así su oposición formulada). Por tanto, estamos ante dos procedimientos que versan sobre un mismo objeto, que es la renta del contrato de arrendamiento y de proseguir el presente procedimiento, una resolución que declarase el desahucio de mi mandante, dejaría sin efecto la posible resolución favorable a los intereses de la parte arrendataria, que pudiera recaer en el seno del procedimiento ordinario en el que se interesa la reducción de la renta, y además, sería contraria al Auto que ratifica la adopción de la medida cautelar consistente en aplicar esa reducción al cincuenta por ciento (50%), de la renta, desde el 16 de marzo de 2020 y hasta la resolución del procedimiento ordinario. Alega el grave perjuicio que dicha resolución ocasionaría a esta parte arrendataria, dando lugar al lanzamiento de la misma del inmueble arrendado, y en el que viene desempeñando una actividad de explotación hotelera, causándole un daño absolutamente irreparable, quedando vacío de contenido el objeto social de SOHO BOUTIQUE LAS VEGAS, S.L., y abocando a la sociedad a una situación de insolvencia y consiguiente liquidación de la sociedad. Alega que la arrendataria perdería la inversión realizada, y reconocida de contrario, de un millón de euros (1.000.000.-€), prevista en el contrato de arrendamiento, para la adecuación del inmueble a la actividad hotelera, daño no solo para la arrendataria, sino también para los numerosos trabajadores que actualmente emplea, que verían perdidos sus puestos de trabajoy además, una resolución en dicho sentido, dictada en el presente procedimiento sumario, prejuzgaría irremediablemente el procedimiento ordinario, plenario, que esta parte ha promovido, y que versa sobre mismo objeto, y dejaría sin efecto la resolución en base a la cual se acuerda cautelarmente la reducción de la renta (y que mi mandante viene cumpliendo, como consta acreditado), y vaciaría de contenido la eventual resolución estimatoria de sus pretensiones. Afirmando que ha hecho frente al pago importe de la renta correspondiente al mes de enero de 2022, en aplicación también, del 50% de reducción reconocido en el auto que adopta las medidas cautelares, constando acreditado los pagos mensuales en el escrito de contestación ad cautelam a la demanda de desahucio, a la fecha de su presentación, siendo así que los pagos posteriores efectuados se acreditarán en momento procesal oportuno. Las rentas reclamadas de contrario, no se corresponden con las realidad de los importes debidos, y que han sido satisfechos, por la arrendataria. Y en este sentido, no existe deuda a la presesnte fecha a diferencia de lo alegado por la actora, y aquí recurrente.En consecuencia, es evidente que la resolución que se dicte en el seno del procedimiento ordinario en el que se está discutiendo sobre la procedencia de la modificación de la renta, debe determinar qué renta mensual debe abonar la arrendataria, durante los meses de la pandemia, y ello tiene una incidencia directa en el presente procedimiento, en el que, precisamente, se reclaman rentas "impagadas", y en el que se interesa el lanzamiento del hotel que explota mi mandante en el inmueble arrendado, que trae causa de dicho "impago"..- En cuanto a la alegación planteada por la recurrente en su motivo tercero trae a colación como la cuestión se encuentra más que superada por doctrina y jurisprudencia, y en cualquier caso, los perjuicios que se irrogarían serían irreparables, no teniendo sentido la ulterior incoación de un supuesto procedimiento declarativo a instar por mi mandante, tras una sentencia que acuerde el desahucio y efectivo lanzamiento, y que le prive de la explotación de lo que constituye el objeto jurídico de la sociedad, habida cuenta que ello llevaría a la arrendataria, sin hotel que explotar, por el impago de rentas que no se deben en virtud de una resolución judicial (cuyo mero planteamiento carece de sentido), a una situación de quiebra empresarial que sería manifiesta, en el supuesto de que se dictase con posterioridad al desahucio, una resolución judicial que estimara la modificación de la renta al 50%.L la jurisprudencia mayoritaria interpreta que la acumulación de ambas acciones no desnaturaliza el carácter plenario, no sumario, de la reclamación de rentas. Por tanto, existiendo un procedimiento declarativo en el que se está discutiendo sobre la modificación de la renta del contrato de arrendamiento, en relación a rentas que de contrario se reclaman por medio del presente procedimiento, y siendo el anterior previo, además, al inicio del procedimiento de desahucio promovido por la arrendadora, esta parte entiende que concurren todos los presupuestos que se requieren legal y jurisprudencialmente para la suspensión del presente procedimiento de desahucio por prejudicialidad civil, más si cabe cuando existe una resolución judicial que acuerda la adopción de las medidas cautelares consistentes en la anticipación del eventual resultado estimatorio de las pretensiones de mi mandante en el seno del procedimiento ordinario en cuestión. La renta presuntamente impagada está siendo objeto de enjuiciamiento en otro procedimiento, por lo que es manifiesta la conexión que existe entre este procedimiento, y aquél y en consonancia con lo anterior, tampoco es plausible sostener que mi patrocinada tenga deuda alguna con la arrendadora, como así se alega en el recurso de apelación planteado, en tanto en cuanto las cuantías reclamadas no encuentran fundamento legal para su exacción, al menos, hasta la finalización del procedimiento ordinario planteado. X.- En cuanto a la supuesta "percepción de un crédito por importe de 30 millones de euros", que alega la recurrente en el motivo quinto de su recurso de apelación, hemos de poner de manifiesto que no nos encontramos sino con un préstamo participativo, y otro ordinario, que en cualquier caso, hay que devolver, y respecto del cual aún no se ha percibido cantidad alguna y, a mayor abundamiento, dicha ayuda no arregla ni soluciona el terrible daño que la crisis sanitaria provocada por el coronavirus COVID-19 ha provocado en el negocio de mis representadas, y no afecta, por tanto, al cumplimiento de los requisitos jurisprudencialmente fijados por el Tribunal Supremo, para la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, que permita equilibrar las prestaciones derivadas para cada una de las partes del contrato de arrendamiento.Así, ninguna influencia puede tener la concesión de dicha ayuda extraordinaria y de último recurso en la suspensión del presente procedimiento por prejduicialidad civil. Por todo ello solicita íntegramente el recurso de apelación planteado, confirmando todos los extremos del Auto impugnado, todo ello con expresa imposición a la recurrente de las costas causadas en segunda instancia, y demás que proceda en Derecho.

TERCERO.- Son Antecedentes de interés para resolver la cuestión que hoy nos ocupa los siguientes :

En la demanda que dio origen al presente procedimiento fechada el 26 de agosto de 2021 se había solicitado . los siguientes pronunciamientos : I declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en relación con al Inmueble; II.- Se condene a las demandadas a desalojar el Edificio objeto de litigio, dejándolo libre (lo que implica que el Inmueble quede libre de todo el personal y clientes que pudiera tener la demandada empleados y alojados en negocio de hotel que desarrollan las demandadas en el Inmueble) y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza y a su costa en la fecha señalada, facultando a esta parte o al personal contratado por ella para utilizar los medios materiales y humanos necesarios para poder acceder al interior del mismo, y requiriendo expresamente a las demandadas para que, en cumplimiento del contrato de arrendamiento objeto del proceso, dejen en el inmueble todo el mobiliario propio del negocio de hotel;III.- Se declare que las demandadas vienen obligadas al pago y se la condene a abonar a esta parte las siguientes sumas y conceptos:1.- La cantidad de 1.226.042,36 euros en concepto de cantidades impagadas comprensivas de la renta y demás cantidades contractualmente pactadas, adeudados al momento de interposición de la presente demanda;2.- Las cantidades que en concepto de renta y demás cantidades contractualmente pactadas e I.V.A., pudieran devengarse y resultar impagadas desde la fecha de interposición de la presente demanda y hasta que la demandada Soho Boutique Las Vegas, S.L. haga entrega a esta parte de la posesión efectiva del Inmueble;3.- Los intereses de demora sobre el importe de las cantidades impagadas por las demandadas, calculados con un tipo equivalente al interés legal del dinero incrementado cinco (2) puntos.IV.-Todo ello con expresa condena a las demandadas al pago de las costas judiciales causadas a esta parte.

En el escrito de demanda de desahucio, la actora señala que la arrendataria habría incumplido su obligación de pago de la renta, entre los meses de marzo de 2020 a agosto de 2021, que es la fecha en que se presentó la demanda, exceptuando los meritados pagos llevados a cabo por mi patrocinada, por importe de trescientos sesenta y cinco mil ochocientos cincuenta euros.

Consta asimismo que la parte demandada, , presentó en fecha 4 de junio de 2021 DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO INTERESANDO MODIFICACIÓN DE LA RENTA por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en relación al contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, suscrito en fecha 9 de noviembre de 2017, y que es, precisamente OBJETO de los presentes autos, en tanto en cuanto del mismo se derivan las rentas por las que la parte arrendadora promueve el presente procedimiento de desahucio por falta de pago. Por tanto, la parte hoy apelada , esta parte interesaba la modificación del contrato de arrendamiento, en lo concerniente a la renta, en el sentido de modificar la renta anual pactada, en aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, por la concurrencia de los elementos doctrinal y jurisprudencialmente requeridos para su aplicación, reduciéndola al cincuenta (50%) por ciento, desde el 16 de marzo de 2020 (irrupción de la pandemia y consiguiente crisis sanitaria provocada por el covid-19), y hasta la resolución del procedimiento. Procedimiento y en el que se discute, precisamente, si procede la modificación de la renta, reduciéndola a la mitad, durante los meses de la pandemia, reequilibrando así las prestaciones derivadas del contrato para ambas partes, por la irrupción de causas extraordinarias, imprevisibles y sobrevenidas (sin entrar en los requisitos de la aplicación o no de la cláusula rebus).

Asimismo , en su escrito de demanda realizó, mediante otrosí, SOLICITUD MEDIDAS CAUTELARES, como consta acreditado en autos.El juzgado al que fue turnado Juzgado nº 7 q acordó su admisión a trámite, incoó pieza separada de medidas cautelares y, en fecha 10 de septiembre de 2021 DICTÓ AUTO 656/2021 (aportado a los autos) en cuya virtud ACCEDÍA A LA MEDIDA CAUTELAR INTERESADA, CONSISTENTE EN LA REDUCCIÓN CON CARÁCTER CAUTEAR DE LA RENTA FIJADA EN EL CONTRATO, DESDE EL 16 DE MARZO DE 2020, DURANTE LOS MESES POSTERIORES EN EL AÑO 2020, Y HASTA LA RESOLUCIÓN DE DICHO PROCEDIMIENTO, APLICANDO UNA REDUCCIÓN DEL CINCUENTA (50%) POR CIENTO DE LA RENTA. En el referido auto se indicaba como , con dicha solicitud se pretendía una reducción de la renta con carácter anticipativo a la eventual sentencia estimatoria que se dictase en aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, habiéndose constsatándose el peligro de mora procesal, por el hecho de que la sentencia que resolviera estimatoriamente la pretensión de ajuste de la renta quedara desprovista de eficacia, por haberse dictado en un momento en el que ya se hubiera producido un desahucio por impago del arrendatario, como precisamente, pretende la arrendadora. El propio Auto que adoptaba las medidas cautelares, ante la solicitud efectuada por esta parte ahora recurrida, de prohibir a la arrendadora iniciar un procedimiento de desahucio o reclamación por impago de rentas durante la tramitación del procedimiento referido, indicaba:"En cualquier caso, habría de ser el órgano judicial que estuviera decidiendo del procedimiento de desahucio el que decidiera potestativamente acerca de su suspensión ( art. 43 LEC) por ser prejudicial al desahucio la cuestión sobre la fijación del pago de la renta, pero esta potestad no se la puede arrogar el juzgado que estuviera decidiendo sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, a través de la adopción de una medida cautelar en este sentido".

De modo que, el propio juzgado que conoce del procedimiento ordinario, en el cual se adoptaron medidas cautelares, reconocía que debía ser el juzgado que conociera del procedimiento de desahucio el que debiera resolver sobre la suspensión de dicho procedimiento por prejudicialidad civil, ex artículo 43 de la LEC, como así ha ocurrido. Las cantidades reclamadas por la arrendadora, y que fundamentan la acción de desahucio por falta de pago de rentas, están siendo objeto de debate en el Procedimiento Ordinario 1136/2021, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Málaga, siendo en dicho procedimiento el objeto de la controversia la modificación de la renta pactada en el contrato de arrendamiento, que precisamente es la que se reclama en el presente procedimiento.

CUARTO.- El auto hoy recurrido acuerda la suspensión por cuanto , y así lo recoge fundamento de derecho segundo, establece:"[...], es claro que la resolución del procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Málaga tiene influencia en la resolución del actual, más aún cuando la demanda que ha dado lugar a los autos de Juicio Ordinario 1136 interesa la modificación de la renta por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda suscrito en fecha 9 de noviembre de 2017 y en al pieza de medidas cautelares 1136.01 del año 2021 se dictó auto a fecha de 10 de septiembre de 2021 se adoptó la medida cautelar de reducción de la renta fijada en el contrato desde el 16 de marzo de 2020, duante los meses posteriores en el año 2020, y hasta la resolución del procedimiento, aplicando una reducción del 50% respecto de la parte fija de la renta.

En el presente procedimiento se reclama el desahucio por falta de pago de rentas, junto con el importe de las rentas devengadas entre los meses de marzo de 2020 a agosto de 2021 [...] teniendo evidente influencia decisiva en la presente Litis los pronuncicamientos que se dicten en el procedimiento ordinario referido, porque es necesario determinar el importe de la renta mensual que deben abonar las mercantiles hoy demandadas para resolver las cuestiones que se plantean en la presente Litis."

En el auto recurrido se indica como fundamento de esa decisión el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dice: "Cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial". El artículo 43 de la LEC es aplicable en los procesos declarativos y que el precepto se refiere al supuesto en que para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que ,a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente, lo que no concurre en un proceso de reclamación de cantidad por prestaciones. No puede olvidarse que, conforme se infiere del contenido del artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ya citado, los requisitos o presupuestos a los que se subordina la suspensión del segundo proceso, son los siguientes: que se siga un proceso previo a aquél en que se suscite la prejudicialidad civil; que entre ambos procesos exista conexidad o interdependencia, que no reside en la absoluta identidad del objeto, sino en el hecho de que para resolver sobre el objeto del segundo proceso resulta necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituye el objeto principal del otro proceso pendiente; que de seguirse separadamente se dé la posibilidad de que se produzcan fallos o decisiones contradictorias; que no sea posible la acumulación de autos; y que lo pida una de las partes y se dé audiencia a la contraria. En el caso y como se ha dicho, atendiendo a la acción ejercitada en la demanda, no se aprecia que concurra el presupuesto citado de que para resolver sobre la reclamación de cantidad deducida sea preciso esperar la sentencia firme del procedimiento sobre nulidad de acuerdo referido . No puede olvidarse que, conforme se infiere del contenido del artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ya citado, los requisitos o presupuestos a los que se subordina la suspensión del segundo proceso, son los siguientes: que se siga un proceso previo a aquél en que se suscite la prejudicialidad civil; que entre ambos procesos exista conexidad o interdependencia, que no reside en la absoluta identidad del objeto, sino en el hecho de que para resolver sobre el objeto del segundo proceso resulta necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituye el objeto principal del otro proceso pendiente; que de seguirse separadamente se dé la posibilidad de que se produzcan fallos o decisiones contradictorias; que no sea posible la acumulación de autos; y que lo pida una de las partes y se dé audiencia a la contraria.

En el caso y como se ha dicho, atendiendo a la acción ejercitada en la demanda, se aprecia , tal y como efectúa el juzgador de instancia, que concurre el presupuesto citado de que para resolver sobre el objeto del presente litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal del otro proceso, y por tanto resulta necesario que en el procedimiento plenario previo y en el que se interesa la modificación de la renta que aquí se reclama , se determine la renta mensual que la arrendataria debe abonar a la arrendadora , y será esta y no otra la que la arrendadora estará habilitada para reclamar en el desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad .Ambos procedimientos versan sobre un mismo objeto que es la renta del contrato de arrendamiento .

En el auto recurrido se explica con lógica y de forma racional que para resolver si se han dejado de pagar las rentas, (que es el fundamento de la pretensión de desahucio), es necesario determinar primero en qué medida se habían de pagar, para lo que es necesario resolver si procede la modificación pretendida por la arrendataria en base a la doctrina " rebus sic stantibus". Añade el auto recurrido que para resolver sobre el pago de las cantidades reclamadas en concepto de rentas también es necesario decidir si son debidas o no esas cantidades. Por ello el auto recurrido ha aplicado el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y ha suspendido el procedimiento de desahucio. Estos razonamientos son compartidos por esta Sala .

También argumenta la apelante que la sentencia recaída en el juicio verbal no tendría efecto de cosa juzgada y que no se estaría planteando ninguna cuestión compleja. Pero estamos de acuerdo con el auto recurrido cuando señala que lo decisivo es que para resolver sobre las cantidades debidas por la sociedad arrendataria es preciso determinar previamente si procede la modificación de la renta que para ese período había solicitado previamente la sociedad arrendataria. Así resulta de la Sentencia dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo el 3 de septiembre de 2013, (ROJ: STS 4414/2013), sobre la "figura de la prejudicialidad civil a la que hoy se refiere el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la cual -a diferencia de la litispendencia o la cosa juzgada- no se refiere a supuestos de identidad total o parcial del objeto del proceso, sino a la existencia de objetos distintos como son, en este caso, la determinación de la existencia de una deuda de la sociedad, por un lado, y la responsabilidad del administrador, por otro." Y añade la misma Sentencia que "Es la denominada litispendencia impropia o por conexión, que en realidad integra un supuesto de prejudicialidad civil....que tiene lugar cuando un pleito interfiere o prejuzga el resultado de otro, con la posibilidad de dos fallos contradictorios."

Consideramos que en este caso es evidente la posibilidad de fallos contradictorios. Y hacemos nuestro el razonamiento realizado por la sección tercera de la Audiencia Provincial de Baleares en Auto de 18 de mayo de 2021, (ROJ: AAP IB 136/2021), referido a un supuesto en que también se había apreciado prejudicialidad civil y se había acordado la suspensión de un procedimiento de juicio verbal de desahucio por falta de pago, en relación a un juicio ordinario en el que se debatía la aplicación de la cláusula ' rebus sic stantibus' a las rentas: "Repárese en que podría darse el caso de que en este procedimiento se condenara al pago de unas rentas que, en el juicio ordinario, se declararan inexigibles, dando lugar a dos sentencias abiertamente contradictorias."

Es preciso traer a colación el reciente auto de la ATS, Civil sección 1 del 17 de mayo de 2022 ( ROJ: ATS 7328/2022 - ECLI:ES:TS:2022:7328ARecurso: 9765/2021.En sicho auto en lo que aquí interesa, la Audiencia razona lo siguiente:

"[s]i lo que se viene a defender es que no ha existido un impago sino que la renta no se ha devengado por aplicación de la doctrina sobre la cláusula " rebus sic stantibus", es obvio que ello excede de los límites del juicio de desahucio y no porque se haya planteado una cuestión compleja que haga inadecuado este procedimiento sino una mera alegación por el arrendatario de motivos que no son alegables en esta litis desde el momento en que no existe discusión sobre la renta, su cuantía y su inefectividad con lo que si lo que se pretende es suspender la obligación de pago o incluso hacerla desaparecer ello sólo puede derivarse o de un acuerdo entre las partes o de una norma imperativa o de una resolución judicial y nada de ello se da en este caso. Tales motivos de justificación del impago habrán de hacerse valer, en su caso, mediante el oportuno proceso declarativo, incluso con solicitud de adopción de medidas cautelares como la suspensión temporal de la obligación del pago de la renta o la disminución también temporal de su cuantía y ello porque en el juicio de desahucio no es suficiente que el deudor alegue causas de oposición ajenas a la existencia de la deuda, al hecho del pago o de la procedencia de la enervación ni por ende el planteamiento de la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus" para por su mera voluntad suspender la obligación de pago de la renta o reducir su cuantía dejando sin efecto la previsión procesal antes dicha".

"3. Se ha dado traslado del anterior escrito a la parte recurrente, que ha solicitado la suspensión por prejudicialidad civil.

Alega que existe un procedimiento judicial pendiente relativo a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus respecto de las rentas de abril, mayo y junio de 2020, que corresponden al periodo de confinamiento estricto acordado en virtud del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo; que son las únicas que no pagó puntualmente y que han servido a la parte contraria para instar desahucio al que se refiere el recurso de casación que se tramita en las presentes actuaciones. Añade que ha procedido a consignar ad cautelam las rentas de dichos meses.

Acompaña copia de una demanda de juicio ordinario sobre la revisión de determinadas rentas de los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles contra la entidad Ferdegroup Brot, en la que solicita del juzgado la declaración de los siguientes pronunciamientos:

"a) Declare la improcedencia del pago de las rentas correspondientes a las mensualidades de abril, mayo y junio de 2020 de los contratos de arrendamiento relacionados en el hecho primero del presente escrito, todos ellos suscritos o novados el 3-2-2020, a saber: a. Contratos de arrendamiento sobre las instalaciones (nave y solar industrial, respectivamente) sitas en la calle Marqués de la Valdavia nº 111 de Alcobendas. b. Contrato de arrendamiento de nave sita en Avda. de Somosierra, 20 sita en San Sebastián de los Reyes. c. Contrato de arrendamiento de plazas de garaje en Avda. de Somosierra, 12 de San Sebastián de los Reyes.

"Subsidiariamente, se solicita que se fije el importe de las anteriores rentas en la cantidad que se considere más ajustada a derecho.

"b) Declare que la parte demandada y arrendadora no puede resolver los indicados contratos de arrendamiento por causa del impago total o parcial de las mensualidades de renta de abril, mayo y junio de 2020.

"c) Condene a la entidad demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones".

También aporta copia del decreto de admisión dictado el 25 de marzo de 2022, en los autos de juicio ordinario 657/2022, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Alcobendas; y de la diligencia de ordenación de la misma fecha que convoca a las partes a la vista previa a resolver sobre la medida cautelar de suspensión de cualquier ejecución conducente al desalojo de los locales objeto de arrendamiento.

4. Al dársele traslado de esta petición, la parte recurrida alega que la consignación de rentas es extemporánea y que incumplimiento del requisito de procedibilidad impide la prosecución del recurso e imposibilita que puedan ser valoradas el resto de cuestiones que se relatan en el escrito presentado por Autofer, S.L.

SEGUNDO.- Conforme al art. 43 LEC, la suspensión por prejudicialidad civil requiere que "para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil".

Conforme a dicho precepto, una cuestión es prejudicial cuando, entre dos procesos, de algún modo conexos, la resolución previa del objeto principal de un proceso pendiente es necesaria para resolver sobre el objeto litigioso del otro proceso, y no es posible la acumulación de autos.

En el caso que se examina concurren los requisitos del art. 43 LEC, ya que el objeto de los autos de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas del que dimana el presente recurso se refiere al alegado incumplimiento por la demandada arrendataria del pago de las rentas devengadas los meses de abril, mayo y junio de 2020, en virtud de los contratos de arrendamiento concertados entre las partes litigantes en ambos pleitos; y el objeto de los autos de juicio ordinario 657/2022, seguido en el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Alcobendas, es, con carácter principal, que se declare la improcedencia del pago de las rentas correspondientes a dichas mensualidades.

La acción de desahucio por falta de pago de las rentas devengadas durante los meses de abril, mayo y junio de 2020 y la acción de reclamación de dichas rentas, así como las consecuencias que de dicho impago se derivan, tienen como antecedente lógico que dichas rentas sean exigibles, y esto es lo que se debate en el juicio ordinario.

En atención a lo expuesto, procede acordar la suspensión del presente recurso por prejudicialidad civil, hasta que recaiga una resolución definitiva y firme en el procedimiento de juicio ordinario 657/2022, seguido en el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Alcobendas."

QUINTO.- Asimismo debe desestimarse el resto de los motivos planteados por la apelante ,en cuanto al motivo tercero del recurso de apelación, como bien indica la apelada la cuestión se encuentra más que superada por doctrina y jurisprudencia, y en cualquier caso, los perjuicios que se irrogarían serían irreparables, no teniendo sentido la ulterior incoación de un supuesto procedimiento declarativo a instar , tras una sentencia que acuerde el desahucio y efectivo lanzamiento, y que le prive de la explotación de lo que constituye el objeto jurídico de la sociedad, habida cuenta que ello llevaría a la arrendataria, sin hotel que explotar, por el impago de rentas que no se deben en virtud de una resolución judicial (cuyo mero planteamiento carece de sentido), a una situación de quiebra empresarial que sería manifiesta, en el supuesto de que se dictase con posterioridad al desahucio, una resolución judicial que estimara la modificación de la renta al 50%. una reclamación consistente en la devolución de cantidades, por cobro de lo indebido, no supondría solución alguna para la arrendataria, visto lo expuesto , y la dilación en la resolución que pudiese recaer en el ulterior y eventual procedimiento en el que se reclamase la devolución de las cantidades y la reversión del inmueble arrendado que, por otro lado, la recurrente podría haber ya entregado a un tercero, iniciando así una nueva relación arrendaticia, o que incluso podría ser objeto de transmisión, por tanto los efectos de una sentencia estimatoria de las pretensiones de desahucio y reclamación de rentas, dictada en el seno del presente procedimiento, sí que dejaría sin efecto la eventual sentencia que pudiera recaer en el procedimiento ordinario planteado, y daría lugar a consecuencias irreparables para la arrendataria.

Asimismo, como hemos adelantado, la jurisprudencia ha superado el planteamiento de la recurrente. En este sentido, hemos de traer a colación , hemos de referir el Auto número 11/2021 dictado por la Audiencia Provincial de Málaga, en fecha 21 de enero de 2021 (JUR/2021/199706), que dispone:

"PRIMERO Considerando que la recurrente en queja, tras hacer una relación de las actuaciones procesales ocurridas, señaló que el auto de 16 de enero de 2020 inadmitió a trámite el recurso de apelación interpuesto frente a la sentencia haciendo aplicación indebida del artículo 449.1 de la LEC , interpretación errónea del artículo 449.1 de la LEC e inaplicación del artículo 24.1 de la CE , en cuanto éste establece el "Derecho a obtener tutela judicial efectiva" en su vertiente del acceso a los recursos legalmente establecidos. En el presente caso la demandante ejercitó las dos siguientes acciones acumuladas, que tuvieron su correspondiente reflejo en la sentencia: una acción de desahucio de una finca urbana, pronunciamiento sobre el que la posterior sentencia no tiene la consideración de cosa juzgada según el artículo 447.2 de la LEC; y una acción de reclamación de las rentas adeudadas, pronunciamiento sobre el que la posterior sentencia sí tiene la consideración de cosa juzgada porque no hay ningún artículo que establezca lo contrario. El recurso de apelación interpuesto por esta parte sólo impugnó dicho pronunciamiento de la sentencia, relativo a la reclamación de rentas, igual que previamente se había hecho en el escrito de oposición a la demanda (...)"

En esencia, la jurisprudencia mayoritaria interpreta que la acumulación de ambas acciones no desnaturaliza el carácter plenario, no sumario, de la reclamación de rentas y el propio Tribunal Supremo, desde antiguo, tiene asentado que la acumulación de acciones no hace que éstas pierdan su singularidad ( STS 26 de noviembre de 1992, 15 de diciembre de 1994, 23 de marzo de 1996, entre otras). Y, teniendo en cuenta, además, que el artículo 447.2 de la LEC no menciona expresamente la acción de reclamación de cantidades (solo habla de desahucio), sería aventurado y extralimitado interpretar el precepto en sentido amplio

Por tanto, existiendo un procedimiento declarativo en el que se está discutiendo sobre la modificación de la renta del contrato de arrendamiento, en relación a rentas que de contrario se reclaman por medio del presente procedimiento, y siendo el anterior previo, además, al inicio del procedimiento de desahucio promovido por la arrendadora, esta parte entiende que concurren todos los presupuestos que se requieren legal y jurisprudencialmente para la suspensión del presente procedimiento de desahucio por prejudicialidad civil, más si cabe cuando existe una resolución judicial que acuerda la adopción de las medidas cautelares consistentes en la anticipación del eventual resultado estimatorio de las pretensiones de mi mandante en el seno del procedimiento ordinario en cuestión.Es mas a la vista de todo lo expuesto , se antoja imposible sostener que el procedimiento en el que se conoce sobre la modificación de la renta no guarda conexión con el procedimiento de desahucio motivado por el impago de la parte de la renta que, precisamente, ha sido reducida en sede cautelar, y respecto de la que se pretende su reducción en el procedimiento declarativo del que trae causa dicha medida cautelar. La renta presuntamente impagada y su importe está siendo objeto de enjuiciamiento en otro procedimiento, por lo que es manifiesta la conexión que existe entre este procedimiento, y aquél, estando siendo objeto de discusión en el procedimiento quue nos ocupa la cuantía de la renta (por los motivos expuestos), y esta es una cuestión que no puede resolverse en un procedimiento sumario como lo es el presente Juicio Verbal de Desahucio, por falta de pago de la renta, sino que se debe resolver, precisamente, en un procedimiento ordinario, plenario, como el entablado por esta parte frente a la arrendadora, no siendo hasta la finalización del declarativo cuando se podrá dilucidar si efectivamente las cantidades reclamadas en este son adeudadas.

.- En cuanto a la supuesta "percepción de un crédito por importe de 30 millones de euros", que alega la recurrente , re reconoce por la apelada que trata de un fondo de apoyo a la solvencia empresarial, de último recurso, que tras un análisis pormenorizado de las sociedades solicitantes, que acrediten, entre otras cosas, que pueden ser consideradas estratégicas para el tejido productivo nacional o regional, concede un préstamo, con unas condiciones de devolución y otorgamiento de garantías concretas, en base a las cuales mis representadas adquieren una serie de compromisos, sin que podamos olvidar que nos encontramos ante un préstamo a devolver , que en modo alguno afecta, por tanto, al cumplimiento de los requisitos jurisprudencialmente fijados por el Tribunal Supremo, para la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, que permita equilibrar las prestaciones derivadas para cada una de las partes del contrato de arrendamiento , y ninguna influencia puede tener la concesión de dicha ayuda extraordinaria y de último recurso en la suspensión del presente procedimiento por prejuicialidad civil.

Por todo ello procede la desestimación del recurso de apelación deducido debiendose confirmar el auto dictado por sus propios fundamentos .

SEXTO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta la Audiencia Provincial de Malaga en nombre de S.M. EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español