Auto Civil 412/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 193/2022 de 31 de julio del 2023

Aceptando los del auto recurrido.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la resolución recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, previos los trámites procesales oportunos, la dejase sin efecto acordando la desestimación de la medida cautelar solicitada de contrario, con expresa imposición de costas a la parte contraria. Tras una relación de hechos alegó como motivos del recurso los siguientes: infracción del artículo 721 de la LEC; incorrecta valoración de la prueba, pues reconoce la ausencia de prueba documental y, sin embargo, concede la medida cautelar; valoración incorrecta del requisito del "periculum in mora" aplicado al presente supuesto; y que la caución otorgada resulta absolutamente insuficiente en relación con el potencial daño económico para esta parte. Como se puede ver, confrontado lo pedido y lo concedido, el auto recurrido infringe el artículo 721 de la LEC, puesto que la medida cautelar no es coherente con la pretensión que se sostiene en la demanda, ya que en ésta se presentan unos condicionantes que no reflejan el contenido de la petición cautelar. Además, en la demanda se pide la reducción hasta el 31 de diciembre de 2021 y en la medida cautelar hasta diciembre de 2020, sin el más mínimo condicionante. Por otro lado, el auto recurrido nada justifica sobre la concurrencia de tales circunstancias, pues, incluso admitiendo a los meros efectos dialécticos, que la situación general permitiese conceder medidas cautelares sin analizar la situación económica del solicitante, como se hace, resulta totalmente injustificado que se extienda la reducción de la renta (una reducción de nada menos que 31.666 euros mensuales + IVA) "sine die", desconociéndose la situación del negocio y sus perspectivas y expectativas. Por otra parte, el auto recurrido fundamenta su decisión de mantener la medida cautelar en la existencia de apariencia de buen derecho, expresando que esta afectación es notoria "por pura lógica", y que, por este motivo, no existe necesidad de profundizar argumentalmente en las condiciones para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", dando por supuesto que concurre apariencia de buen derecho cuando la pretensión actora se fundamenta en la aplicación de dicha doctrina. Por tanto, el auto confirma la medida cautelar (reducción del 50% de la renta adeudada desde el día 16 de marzo de 2020 hasta la resolución del procedimiento) con fundamento en la situación general conocida, pero sin analizar en ningún momento la afección particular que el Covid haya podido producir en la explotación del "Hotel Soho Las Vegas" y, tampoco, el efecto de la existencia de un garante en el cumplimiento de la obligación. Como ya expuso esta parte en el escrito de oposición y en la vista, el primer Estado de Alarma comenzó el día 14 de marzo y, tras sucesivas prórrogas, finalizó el día 21 de junio de 2020 (tras el período de desescalada). El 9 de noviembre de 2020, comenzó el tercer Estado de Alarma sin confinamiento, pero con restricciones diversas en las Comunidades Autónomas que finalizó el día 9 de mayo de 2021. Los Reales Decretos dictados para su aplicación fueron luego declarados inconstitucionales, como es notorio. Pues bien, aunque nos encontramos de manera evidente ante distintos períodos en los que las medidas aplicadas han sido diversas, el auto recurrido prescinde de distinción alguna y acepta aplicar linealmente un "mismo efecto Covid" a todo el período analizado, incluso cuando en las dos temporadas de verano 2020 y 2021 no existían restricciones, como también es notorio. A mayor abundamiento, el auto recurrido considera que el mantenimiento de las condiciones contractuales pactadas "podría poner en peligro real la continuidad y viabilidad del negocio", no encontrándose sustentada dicha afirmación por ninguno de los documentos aportados de contrario. El auto considera que existe cierto riesgo de insolvencia de la arrendataria cuando lo cierto es que, de las únicas cuentas anuales a las que esta parte ha podido tener acceso se refleja que la actora pudo hacer frente, sin mayores vicisitudes, al Covid-19. Sin perjuicio de lo anterior, lo cierto es que no existen medios probatorios suficientes que puedan sostener la adopción de la medida acordada (de lo aportado de contrario no puede inferirse que la demandante se encuentre en situación de riesgo de insolvencia), y la escasa documental aportada, en relación con el establecimiento hotelero, demuestra todo lo contrario: que "Soho" percibió unos considerables ingresos durante el año 2020. Por último, y en relación con la caución ascendente a 12.000 euros que se acuerda, la misma no puede en modo alguno entenderse como suficiente para "responder de los eventuales daños y perjuicios que se causen a la arrendadora" toda vez que esta parte está soportando pérdidas mensuales por importe de 35.000 euros que, en caso de obtenerse una sentencia desestimatoria para la parte actora, le supondrían un daño económico elevadísimo (sin olvidar que también ha sido duramente castigada por el Covid-19). Resulta impensable la fijación de una cuantía de 12.000 euros que no alcanza a cubrir ni el 50% mensual del daño infringido a "Jardines de Valderas", siendo procedente, en su caso, la consignación de cantidades equivalentes a la parte de la renta cautelarmente reducida.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelada se pidió la confirmación de la resolución recurrida por sus propios fundamentos de derecho y con desestimación íntegra del recurso de apelación planteado, todo ello con expresa imposición a la recurrente de las costas causadas en segunda instancia, y demás que proceda en Derecho, añadiendo que la sociedad apelante, en su recurso de apelación, lleva a cabo un relato de hechos sesgado, en base al cual interpreta los hechos a su conveniencia, pretendiendo, a todas luces, establecer su peculiar entendimiento de la cuestión objeto de litis, frente a lo fundado de la resolución de instancia. No existe la infracción del artículo 721 de la LEC, como se expone; y es correcta la valoración de la prueba por el juzgador y la concurrencia de los requisitos necesarios para la adopción de la medida cautelar, como se detalla ampliamente en el escrito de oposición al recurso deducido de contrario.

TERCERO.- Considerando que razona el Juez "a quo" en el auto ahora recurrido que, como ya se indicara en el auto que acordó la medida cautelar, ahora cuestionada en este incidente de oposición, la adopción de cualquier medida cautelar requiere la concurrencia de tres requisitos que consisten básicamente en el "fumus boni iuris" o apariencia de buen derecho, el "periculum in mora" y el ofrecimiento de caución. Cita el juzgador el artículo 728 de la LEC y señala que el tribunal no puede hacer más que un juicio provisional e indiciario de la pretensión del solicitante, sin prejuzgar el fondo del asunto, realizando únicamente un somero estudio a los efectos de decidir sobre la adopción o no de las medidas cautelares. En definitiva, el "fumus boni iuris", o apariencia de buen derecho, no es otra cosa que la mera probabilidad de que el resultado del proceso pueda ser favorable a la postura de la actora, sin que quepa exigir una plena declaración jurídica, pues en este caso el proceso cautelar sustituiría al proceso principal, bastando, por tanto, con la acreditación de la apariencia. En lo relativo al segundo requisito, el peligro de la mora procesal o "periculum in mora", nace de que la finalidad de las medidas cautelares está circunscrita a evitar que el transcurso del tiempo, que conlleva la litispendencia, haga ilusoria la ejecución de la sentencia a dictar. En cuanto a la fianza o caución, salvo que expresamente se disponga otra cosa, el solicitante de la medida cautelar debe prestar caución suficiente para responder, de manera rápida y efectiva, de los daños y perjuicios que la adopción de la medida cautelar pudiera causar al patrimonio del demandado, y el tribunal debe determinarla atendiendo a la naturaleza y contenido de la pretensión y a la valoración que realice sobre el fundamento de la solicitud de la medida, pudiendo otorgarse en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 3 del artículo 529 ( art. 728.3º de la LEC), debiendo ofrecerse en el mismo escrito inicial por el que se solicite la medida cautelar ( art.731.2º de la LEC). Finalmente, son características de las medidas cautelares su provisionalidad, su accesoriedad, su instrumentalidad y su modificabilidad, a las que se refieren los arts. 726 y 731 de la LEC, en cuanto que deben ser exclusivamente conducentes a hacer posible la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria sin prejuzgar el fondo del asunto, de modo que no pueda verse impedida o dificultada por situaciones producidas durante la pendencia del proceso correspondiente, debiendo adoptarse siempre la medida menos gravosa o perjudicial para el demandado y, en todo caso, con carácter temporal y por ende provisional, condicionado al resultado del proceso principal y susceptible de modificación y alzamiento. De forma más concreta entiende el juzgador que la arrendataria fundamenta la apariencia de buen derecho, en síntesis, en la situación de pandemia y las consecuencias derivadas de la misma (confinamiento total y posteriores restricciones a la movilidad y actividades, reducción de aforo y reducción de horario de apertura) y su afectación a la actividad de restauración desarrollada en el local arrendado. Entiende que la pandemia y las limitaciones que ha conllevado no constituyen hechos controvertidos, y que no puede obviarse la circunstancia relevante de que el cierre de los locales durante largos meses, y posteriormente su apertura con limitación de aforo y limitación de horario, ha supuesto un gravamen que, sin duda, ha tenido en incidencia en su actividad y en su facturación. Se opone la arrendadora demandada alegando que la parte solicitante no acredita la concurrencia de los requisitos de apariencia de buen derecho, peligro en la demora de la tramitación del procedimiento y finalmente la insuficiencia de la caución prestada. Sobre el primero de los requisitos añade el Juez que, resultando no obstante notoria dicha afectación, por pura lógica, en atención a los obligados cierres, cancelaciones y restricciones de aforo sobre el desarrollo de la actividad, debe desestimarse la oposición en tanto que, sin necesidad de profundizar en las condiciones para la aplicabilidad de la cláusula "rebus sic stantibus", dado el ámbito cautelar en el que nos encontramos y no obstante dejar sentado que para que se pueda apreciar dicha regla la incidencia del cambio de circunstancias debe ser, tal y como establece la jurisprudencia "relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, y considerando que se produce tal hecho cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato)"; en el presente caso aparece como obvio que, ante la existencia como consecuencia de las medidas adoptadas en función de la pandemia, de una alteración extraordinaria de las circunstancias que determina una excesiva onerosidad a una de las partes y que afecta a la equivalencia de las prestaciones, además con una cierta permanencia o duración, necesariamente se había de considerar concurrente la necesaria apariencia de buen derecho cuando lo pretendido por la demandante se funda precisamente en la aplicación de dicha cláusula. En cuanto al segundo de los requisitos, teniendo en consideración que la finalidad de las medidas cautelares es asegurar la efectividad de la sentencia y que siempre resulta jurisprudencialmente discutida la procedencia de las medidas anticipatorias del fallo, la adopción de esta medida vendría justificada en el supuesto de que, de mantenerse las condiciones contractuales pactadas durante el curso de todo el procedimiento, podría poner en peligro real la continuidad y viabilidad del negocio que en el local se desarrolla, de tal manera que la eventual estimación de la demanda carecería de eficacia y devendría inútil; ahora bien, tal circunstancia ha de quedar, cuanto menos, suficientemente justificada. En el supuesto de autos entiende el Juez que se ha acreditado suficientemente el impacto que las medidas adoptadas por las administraciones y la situación social y económica derivada de la pandemia de Covid- 19 ha ocasionado en los ingresos de la demandante. Por otra parte, la cláusula "rebus" tiene por finalidad permitir la viabilidad del negocio superando las dificultades pasajeras y con ello que el contrato de arrendamiento pueda cumplir con la duración pactada pues, aunque en las medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, se anuncie que en su articulado se prevé "una regulación específica en línea con dicha cláusula, de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales", resulta evidente que las medidas previstas no pueden considerarse que sean las únicas de las que puedan beneficiarse la parte arrendataria al amparo de dicha doctrina, siendo perfectamente factible que el arrendatario intente la aplicación de la cláusula "rebus" para el ajuste del contrato según las verdaderas necesidades del caso concreto, para obtener una solución para el concreto desajuste sufrido, tanto es así que, el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, en su artículo 1º, en relación a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores, se establece: "En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este Real Decreto-ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando ésta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas: a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS- COV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo señalado en el apartado 3. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período, contemplando pues reducciones de la renta como la aquí considerada. Por otra parte, el peligro en la demora viene fundado, aparte de en la propia necesidad de pervivencia del contrato, en el evidente riesgo de insolvencia que se sostiene por la actora teniendo en cuenta el impacto de las circunstancias que impedían o restringían el desarrollo de las actividades, con una caída de ingresos por el desarrollo de las mismas que cifraba en el 79'87% y que con los obtenidos ni siquiera se alcanzaría a cubrir ni de lejos el propio importe de la renta pactada, tomando además necesariamente en consideración la existencia de otros múltiples y cuantiosos gastos, como los de personal, que no se alcanzarían a cubrir ni con la concertación de los préstamos ICO ni con la inclusión en ERTE's de los trabajadores. En definitiva, concluye el Juez que la actora ha justificado la concurrencia del "periculum in mora", como presupuesto para la adopción de las medidas cautelares adoptadas al ser necesarias (aunque a su juicio insuficientes) para la viabilidad del negocio. C) Carácter instrumental de las medidas interesadas: concurren, además, las características de instrumentalidad y proporcionalidad de las medidas, exigidas en el artículo 726 de la LEC: ser exclusivamente conducentes a posibilitar la efectividad de la futura sentencia - carácter instrumental y además adecuado de la medida para la protección del derecho objeto de controversia- y suponer la solución menos gravosa en el caso de que se trate - y proporcionalidad. D) Tampoco cabe atender a la ausencia de proporcionalidad en atención precisamente al perfecto ajuste respecto de lo solicitado por la demandante, tanto en el orden temporal como con relación a la cuantía de la reducción, en atención a las circunstancias concurrentes, al entender que la situación de pandemia ha alterado la base del negocio contractual de las partes, produciendo un grave perjuicio para la parte arrendataria hoy demandante, al tratarse del alquiler de un inmueble dedicado a la explotación hotelera, actividad que estuvo del todo paralizada durante el tiempo en el que se acordó la suspensión, y siendo afectada, una vez se levantó la suspensión, por limitaciones horarias de apertura al público, por restricciones de aforo o por prohibiciones temporales de desplazamientos, dándose una evidente alteración de la base del negocio en relación a lo que pretendió la arrendataria al concertarlo y que se ha visto del todo reflejada en su vertiginosa disminución que ha repercutido en el exponencial descenso de los ingresos por la actividad que apenas alcanzarían a cubrir la renta pactada. E) Caución: finalmente, respecto de la suficiencia de los 12.000 euros de caución, acordados también ha de considerarse ajustada tal decisión si se toma en consideración que la finalidad de la misma es responder de los eventuales daños y perjuicios que se causen a la arrendadora, para el caso de que la sentencia que recaiga sobre el fondo sea desfavorable a las pretensiones de la actora, y aunque dicha cuantía no alcance ni siquiera a cubrir un mes de renta no puede obviarse la prestación de un aval por importante cuantía, cuya ejecutividad no se ha suspendido, y, a lo sumo, de desestimarse la demanda, se habrán generado unas deudas que serán cantidades debidas y no pagadas a la arrendadora y que tendrá derecho a cobrar como daños y perjuicios derivados de la medida cautelar, debiendo estarse al equilibrio entre exigir una caución que pueda cubrir ese riesgo, en bastante medida cubierto por el mencionado aval, y el no desvirtuar la propia finalidad de la tutela cautelar, que en este caso era evitar un gran desembolso económico en un período de tiempo en el que los ingresos de la arrendataria por la actividad desarrollada en el inmueble arrendado o bien resultaban inexistentes o bien reducidos en gran medida. A la vista de lo expuesto" y en base a la cláusula "rebus sic stantibus", el hecho de que el legislador haya intentado paliar a través de Reales Decretos los efectos de la declaración del estado de alarma en los arrendamientos de locales de negocio, no impide a los arrendatarios solicitar el reequilibrio de las prestaciones a través de otras instituciones jurisprudenciales o legales como son la citada cláusula, de antiguo y consolidado reconocimiento jurisprudencial, considerando que los contratos de tracto sucesivo son particularmente aptos para que les sea de aplicación la cláusula "rebus", ya que su propia vocación es la de permanencia durante un cierto período de tiempo, señalando que en el presente caso se está en presencia de un negocio cuya actividad quedó paralizada y reducida durante el estado de alarma y que ha quedado limitada tras el levantamiento del estado de alarma por el obligado distanciamiento social, lo que condiciona los aforos afectando necesariamente a este tipo de actividades pues muchos clientes evitarán acudir, lo que impide el desarrollo ordinario de sus actividades, lo que conduce a considerar indiciariamente que la equivalencia o proporcionalidad de las prestaciones en el contrato litigioso ha resultado alterada significativamente pues, aunque la demanda adolece de cierta falta de soporte documental en lo que tiene que ver con la acreditación de la verdadera reducción de ingresos, como consecuencia de las limitaciones impuestas por la pandemia, de forma que la documentación presentada con la demanda y las circunstancias destacadas. De notorio conocimiento, son indiciariamente suficientes para reconocer el buen derecho de la parte actora en sede cautelar, considerando por otra parte que concurría el peligro en la demora porque, de no acordarse la medida, la demandante se vería obligada a pagar la renta íntegra hasta el dictado de sentencia para no exponerse a una demanda de desahucio, con lo que habría de aguardar hasta el dictado de esa sentencia definitiva para poder beneficiarse de una medida que debe adoptarse anticipadamente para favorecer la persistencia del contrato y procurar el equilibrio de las prestaciones, sin perjuicio de lo que pueda acordarse en el procedimiento principal, pues la exigencia de satisfacción puntual de la totalidad de la renta pactada inicialmente, cuando la demandante ha disminuido su actividad por causas ajenas a su voluntad, le obligaría a una indeseada resolución anticipada del contrato, realizando el ajuste de la reducción pretendida a las circunstancias concurrentes, rechazando el resto de las medidas por las razones que expone el auto de fecha 10 de septiembre de 2021 y cuya consignación resulta irrelevante para el enjuiciamiento en esta instancia; y, finalmente, manteniendo la cuantía de la caución en la cantidad de 12.000 euros en atención a las circunstancias concurrentes. Concluye el juzgador que dispone el apartado 2 del artículo 741 de la LEC que, si se mantienen medidas cautelares, se condenará al opositor al pago de las costas de la oposición. En definitiva, desestima la oposición formulada frente a la adopción de la medida cautelar acordada en el presente procedimiento y mantiene en sus términos la medida consistente en reducción, con carácter cautelar, de la renta fijada en el contrato, desde el 16 de marzo de 2020, durante los meses posteriores, en el año 2020, y hasta la resolución del procedimiento, aplicando una reducción del cincuenta por ciento (50%) respecto de la parte fija de la renta, e impone a la parte opositora las costas causadas en este incidente de oposición.

CUARTO.- Considerando que, admitida en esta segunda instancia la práctica de la prueba documental propuesta y analizada la misma por el tribunal, así como las alegaciones de las partes en relación con su influencia en la decisión del objeto del recurso, es de ver que, como pone de manifiesto la misma parte apelante, las demandantes, "Soho Boutique Las Vegas S.L." y "Tenedora de Valores Océano Pacífico", solicitaron medida cautelar de reducción de la renta fijada en el contrato de arrendamiento, de fecha 9 de noviembre de 2017, suscrito entre las mismas como arrendatarias y la demandante en el incidente de oposición, "Los Jardines de Valderas S.L.", como arrendadora, sobre el inmueble sito en Paseo de Sancha número 22 de Málaga, inscrito en el Registro de la Propiedad núm. 2 de Málaga, finca registral núm. 6.502. Dicha solicitud de medida cautelar fue parcialmente estimada, inaudita parte, mediante auto de fecha 10 de septiembre de 2021, acordándose por el Juzgado la adopción de la medida cautelar consistente en: "la reducción, con carácter cautelar, de la renta fijada en el contrato desde el 16 de marzo de 2020 durante los meses posteriores, en el año 2020, y hasta la resolución del procedimiento, aplicando una reducción del cincuenta por ciento (50%) respecto de la parte fija de la renta", rechazando el juzgador el resto de peticiones cautelares. La parte ahora recurrente - demandada en el proceso principal - interpuso escrito de oposición que se sustanció por los trámites legales, dictándose en fecha 15 de noviembre de 2021 el auto ahora recurrido, que acuerda mantener la medida cautelar acordada. La adopción de las medidas cautelares reguladas en los artículos 721 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil viene determinada por su necesidad para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pueda otorgarse en eventual sentencia estimatoria, si concurren los requisitos previstos en el artículo 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 726.1°), de modo que no pueda verse impedida o dificultada por situaciones producidas durante la pendencia del proceso, por lo que con ellas no se protege la ejecución, sino la efectividad de la sentencia. Se requiere así, como presupuestos para su adopción, que de los hechos se extraiga una apariencia de buen derecho o "fumus boni iuris", así como que pueda resultar un peligro por la demora procesal o "periculum in mora", es decir, el riesgo de no poder obtener la tutela pretendida si no se acuerda la medida cautelar. En el presente supuesto la cuestión no gira en torno a decidir si la pretensión ejercitada por la actora en su demanda principal goza o no de la apariencia de buen derecho exigible en orden a la adopción de la medida cautelar instada, pues eso se decidirá en el pleito principal y no en este incidente. Y, precisamente por esa razón, resultaría de aplicación lo previsto en el artículo 22 de la LEC, como forma de terminación del procedimiento cautelar, si concurriera una carencia sobrevenida de objeto, lo que no es el caso, pues las pretensiones entre las partes persisten en el procedimiento, es decir, subsiste el objeto y por esa razón se puede interesar la adopción de medidas cautelares, se puede mostrar oposición a su fijación y, en definitiva, el Juez puede estudiar la concurrencia de los requisitos exigidos legalmente y concluir en su acuerdo o en su rechazo. En realidad, y bajo este prisma todo el planteamiento de la recurrente adolece de un error de base, consistente en determinar cuál es el peligro que se trata de evitar durante la pendencia del proceso, con la adopción de la medida cautelar interesada y concedida a la otra parte por el Juez. Y a juicio de la Sala no se concreta por la recurrente el peligro que podría producirse durante la sustanciación del procedimiento por haberse adoptado una medida que no es sino, por las circunstancias concurrentes en el gremio de la hostelería durante la pandemia, la suspensión y rebaja - provisional - de la renta, pues ello no influiría en la declaración que la sentencia efectuase sobre lo procedente de la deuda y su cuantía, sino en dar un poco de tregua a la sociedad arrendataria a fin de, en su caso, poder hacer frente en mejor situación económica a la deuda que la sentencia fijase como cierta. Es decir, concretar y aclarar la situación que, en otro caso, pudiera impedir o dificultar la efectividad de la tutela que pudiere otorgarse a la demandante. Esto es, los argumentos esgrimidos para proponer al Juzgado el levantamiento de la medida cautelar no justifican, más a la vista de la documentación aportada en esta alzada, en qué medida la duración del litigio pudiera afectar la eficacia futura de la sentencia en caso de que fuera estimatoria - tanto de la fijación de la renta, como en su caso del desahucio, como del pago de lo probado como debido en rentas -. Así, no alcanza a comprender la Sala en qué medida la suspensión del pago de la renta, en tanto cautelar, incidiría en lo que se declarase como debido, ni en qué medida el mantenimiento del plazo y cuantía previstos en el contrato garantiza el eventual incumplimiento de la sentencia estimatoria que en su día pudiera dictarse, ya que ésta puede ser cumplida en igual medida si la renta pactada permanece inalterable hasta el dictado de la sentencia, como si se modifica de forma cautelar. Más al contrario, si se reduce cautelarmente la renta y luego la demanda fuera desestimada, la medida no reduciría en absoluto las posibilidades de dar cumplimiento a dicha sentencia desestimatoria. Por ello, entiende la Sala que, con la medida acordada, a instancia de la parte demandada y cuestionada por la demandante (como tales en el incidente de oposición a la medida acordada), no se incide en la apariencia de derecho ni en el peligro de la mora procesal, pues no se deduce de lo actuado que la arrendataria pretenda anticipar la ejecución de una hipotética sentencia que le pudiera ser favorable, ni que pudiese impedir la de una sentencia condenatoria que fuera favorable a la arrendadora ahora recurrente. Es decir, como el objeto de la medida cautelar es asegurar, durante la pendencia del proceso, la efectividad de la tutela que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, se exige, además, que la medida interesada cumpla con la finalidad referida de garantizar la efectividad de la tutela que pudiera otorgarse en una eventual sentencia estimatoria de la demanda, y, como se ha expresado, cabe la posibilidad de que ello sea más factible permitiendo a la demandada recuperar el ritmo de ingresos en su negocio. Esto supone que la situación jurídica que se protege o cautela no solo estará en función de la pretensión del proceso, sino también de su acomodo a las concretas previsiones legales de la medida que se dispense. Y en este sentido debe tenerse en cuenta que la medida cautelar no suprime definitivamente la obligación de pago de la renta garantizada, sino que únicamente la suspende en parte y, por consiguiente, en el caso de que finalmente no sea estimada la demanda, la actora resultará obligada al pago y el único perjuicio que habrá sufrido la demandada será el retraso en el cobro durante el período de suspensión. Por otra parte, nada se prueba sobre que la solvencia de la adversa esté en riesgo, y menos está justificado ese temor desde el momento en que no va a quedar sujeta al pago de ese importe en su día pactado. Por tanto, el perjuicio que debe quedar cubierto por la caución no puede hacerse coincidir con la cuantía de la renta garantizada, sino, a lo sumo, con lo que suponga para la recurrente el retraso en el cobro. Y tampoco se acredita que ese retraso en el cobro vaya a ocasionar otro menoscabo patrimonial que el que pueda indemnizarse, en su caso, con los oportunos intereses. La parte apelante también alega que la caución ofrecida por la actora es insuficiente, pero este argumento choca con que lo que se pretende evitar con la medida solicitada, y concedida, es el colapso financiero en que incurriría la actora si ha de seguir abonando puntualmente las rentas que se devenguen atendida la drástica reducción de ingresos a causa de la pandemia; finalidad que no se alcanza si se le obliga a prestar una caución que equivalga a lo debido, por lo que el juzgador hace bien en encontrar el equilibrio entre exigir una caución que pueda cubrir ese riesgo y no desvirtuar la propia finalidad de la tutela cautelar, que en este caso es evitar un gran desembolso económico en un período de tiempo en el que la facturación previsiblemente va a ser inexistente o, de existir, será marginal. En todo caso la cantidad exigida queda a disposición del tribunal hasta que se resuelva lo que proceda y se liquiden los posibles daños y perjuicios. En consecuencia, la adecuación de la medida solicitada y concedida, como medio de garantizar las pretensiones ejercitadas, es también lo que lleva a este Tribunal de apelación, manteniendo sin agravar el importe de la caución, a concluir, como lo hace el Juez de instancia, aun cuando lo sea por motivos distintos y añadidos a los por él expresados, que cumple con la finalidad de garantizar la efectividad de una eventual sentencia estimatoria de la demanda. Razones que llevan a desestimar el recurso entablado y a confirmar la resolución dictada en la instancia.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación general.