Auto Civil 619/2024 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1224/2023 de 25 de noviembre del 2024

PRIMERO.- Antecedentes del caso.

1- La actora ejercita distintas acciones personales, para solicitar la nulidad de un contrato, o su resolución, solicitando en el suplico:

1º.-Declare la nulidad del contrato de opción de compra de 27 de septiembre de 2.017, realizado entre demandante y demandada; por vicios del consentimiento, y se resuelva el contrato con el resarcimiento de los daños provocados a mi mandante, e imponiendo las costas a la parte demandada.

2º.- En defecto de lo anterior acuerde la resolución por incumplimiento de la demandada del contrato de opción de compra de 27 de septiembre de 2.017 con restitución de la parte proporcional de la cantidad de 2.000.000€ entregada en su día en concepto de prima de opción.

3º.- Todo ello, con la pertinente indemnización de los daños y perjuicios causados a BYNOK S.L., como consecuencia del incumplimiento contractual de AZATA PATRIMONIO S.L., según el informe pericial de economista que aportamos como número 134.

4º.- Alternativamente declare la resolución contractual por la frustración del fin de contrato, por alteración sustancial de las circunstancias que dieron lugar a su celebración con indemnización de los daños y perjuicios causados a BYNOK S.L., como consecuencia de la frustración del fin del contrato por causa imputable a AZATA PATRIMONIO S.L., también con indemnización, según el informe pericial que aportamos.

5º.- En defecto de todo lo anterior, con carácter subsidiario, moderación equitativa del contrato, declare subsistente el contrato en virtud de la doctrina de la cláusula rebús sic stantibus, alteración sobrevenida de la base del negocio, que hace que no exista equivalencia en las prestaciones, y que la finalidad del negocio común resulte inalcanzable. En este último caso deberá reintegrarse a mí representada la parte proporcional de la prima de opción de compra con relación a las viviendas que no haya podido construir y vender por esta alteración sustancial de las circunstancias

2- La actora solicita como medida cautelar la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad, en atención a la naturaleza del proceso cuyo objeto es esencialmente el otorgamiento de escritura pública de compraventa sobre un bien inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad tras la firma de una opción de compra, a través del contrato suscrito entre las partes en fecha 27 de septiembre de 2.017, con objeto de asegurar el resultado de la sentencia estimatoria que eventualmente se dicte, solicitando en concreto, la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad de Estepona nº 2 sobre las 27 fincas registrales que figuran en la relación que se adjunta como documento adjunto número 137 de conformidad con lo dispuesto en el artículo 727.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al objeto de advertir a terceros de la existencia del litigio sobre el bien registrado.

3- El auto recurrido accede a la solicitud de la medida, en atención a que "valorada la prueba en su conjunto , se ha de estimar la medida cautelar solicitada por la parte acctora, puessto como cuestión de fondo del presente asunto, se trata de dilucidar si existe un vicio en el consentimiento de la actora a la hora de la firma del contrato por carecer de la información necesaria, o si la información fue ocultada por la demandada, cuestiones que no pueden dilucidarse en el presente momento procesal. Sin embargo, la seguridad del tráfico inmobiliario merece ser protegida y, en consecuencia, los terceros que accedan al Registro para para percatarse de la situación de las fincas, han de tener pleno conocimiento de la demanda".En la fundamentación del auto se establece la caución de 100.000 Euros para la adopción de la medida.

3- La parte demandada formula recurso frente al auto en atención a los siguientes motivos:

Primera: Inadecuación de la medida cautelar, por inexistencia de trascendencia registral en acciones de carácter personal.

Segundo: Incumplimiento del requisito de caución suficiente. Subsidiariamente, debe fijarse una caución superior.

4-La parte actora, recurrida en un principio, también recurre, impugnando la resolución recurrida, considerando que la caución impuesta es excesiva, y que debe ser reducida.

SEGUNDO.- De las pretensiones del recurso.

La parte recurrente considera que las acciones ejercitadas por la actora son de carácter personal, y no real, por lo que los eventuales pronunciamientos de la sentencia que pudiera llegar a dictarse no tendrían acceso al Registro de la Propiedad, es decir, que el fallo carecería de efectos con trascendencia registral. Considera que resulta innecesario proteger el interés de terceros cuando el fallo de la sentencia, en ningún caso tendrá acceso al Registro de la Propiedad., de manera que el fallo de la sentencia en nada podrá perjudicar a terceros. En la demanda, se pretende, además, de la declaración de nulidad o resolución contractual, se pretende obtener el pago de una indemnización de daños y perjuicios, o de restitución de la prima abonada por la actora a la demandada en el contrato de opción de compra. Considera que en el auto no se ha dado respuesta a sus argumentaciones, lo que implica la infracción de los artículos 208.2, 218.1 y 2 LEC por falta de exhaustividad, congruencia y motivación , aludiendo a los artículos 727.5.ª y 727.6.ª LEC, y 42 de la Ley Hipotecaria, de manera que la adecuación de las medidas cautelares cuyo objeto es la publicación de determinadas circunstancias en registros públicos, únicamente tiene lugar cuando dicha medida «sea útil» en relación con la pretensión de condena; o lo que es lo mismo, que la voluntad del demandante, manifestada a través de sus principales acciones, sea provocar una modificación con trascendencia real por medio de la sentencia.

En segundo lugar considera que se ha establecido una caución simbólica, y por tanto, insuficiente. Expresa que según el contrato de opción de compra, el valor de las parcelas PM (3) es 16.009.628,00 euros; mientras que el valor de todas las UE es 9.576.722,50 euros, por lo que, si se pide la anotación en 24 de 73 fincas, es decir, el 32,88%, el valor de las 24 sería 3.148.826,36 euros. Por lo tanto, si se suma el valor otorgado a las parcelas UE y PM reclamadas, el valor total de las 27 fincas ascendería a 19.158.454,36 euros (16.009.628,00 € + 3.148.826,36 €), lo que la medida cautelar produce un daño a la demandada. Considera que el ofrecimiento de una caución ridícula o «simbólica» y su falta de subsanación en la vista, es causa de desestimación de la solicitud de medida cautelar, de conformidad con la doctrina judicial. Considera que la caución de 4.257.008,56 euros sería más acorde con el daño que causaría la pendencia del proceso (aunque tampoco sería suficiente), por lo que deberá fijarse en tal suma, en el improbable caso de ratificar la estimación de la solicitud, pese a los argumentos previos que fundamentan la desestimación.

Finalmente considera que la estimación del presente recurso de apelación y la consecuente desestimación de la solicitud de medida cautelar ha de conllevar la condena a la parte actora al pago de las costas causadas a la parte demandada en la primera instancia de esta pieza separada.

La parte recurrida se opone al recurso, y lo impugna, solicitando que se fije una caución inferior a los 100.000 Euros. Considera aplicable la medida porque en el número 5 del suplico se solicita, para el caso, de cumplimiento del contrato, la moderación de su precio, por lo que el suplilco de la demanda tiene trascendencia real, y, además, considera que no es cierto que las acciones tengan que tener transcendencia real para que se acuerde la anotación preventiva de la demanda, sino que es una medida procesal . De ahí que habrá de surtir sus efectos propios con independencia de la vigencia de una anotación anterior de embargo -como ocurrió en el caso- y buena prueba de ello es que se decretó la nulidad de la cancelación de dicha anotación preventiva de demanda llevada a cabo como consecuencia del resultado del proceso de ejecución a que tal embargo dio lugar, poniendo de manifiesto que el embargo y su anotación registral no generan preferencia alguna para el anotante frente al resultado de un proceso en que precisamente se discute sobre la propiedad del inmueble". Por último solo reproducir lo referido en la resolución recurrida ya que la seguridad del tráfico inmobiliario merece ser protegida y, en consecuencia, los terceros que accedan al registro para percatarse de la situación de las fincas han de tener pleno conocimiento de la demanda, cuya apreciación esta parte considera verdaderamente atinada ya que ha tenido conocimiento que la demandada está realizando o pretende realizar transacciones de venta de las fincas objeto de este procedimiento judicial. En definitiva, la anotación preventiva de demanda lo único que pretende es garantizar el cumplimiento de una eventual sentencia en juicio y proteger los derechos del demandante frente a posibles maniobras de la demandada, por tanto con la interposición de este recurso se evidencia el interés de contrario en no cumplir sus obligaciones y evitar las posibles consecuencias que se derivarían del procedimiento principal en caso de que fuese estimada nuestra demanda.

En relación a la caución considera que una caución tan excesiva como la que pretende la parte contraria, supone una vulneración del principio de tutela judicial efectiva del art. 24.2 de la CE, ya que de facto supone la imposibilidad del acceso a la medida cautelar de mi representado. .Y además considera que la caución fijada en el auto es excesiva, y que debe moderarse su importe por el Tribunal, considerando que existe falta de motivación en la resolución recurrida en relación a los daños y perjuicios que le podrían causar a la demandada la medida cautelar acordada, considerando que existe una clara probabilidad para el éxito de las acciones ejercitadas. Por otro lado, considera que existe una clara probabilidad de éxito de su demanda, por lo que se reduciría el riesgo de que la parte demandada no cumpla con sus obligaciones. Finalmente, señala que la desestimación del recurso debe conllevar la condena en costas del recurrente en virtud del artículo 736.1 de la LEC.

A tal petición se opone la parte contraria.

TERCERO.- Consideraciones jurídicas previas.

El artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la adopción, como medida cautelar, del embargo preventivo de bienes, "para asegurar la ejecución de sentencias de condena a la entrega de cantidades de dinero o de frutos, rentas y cosas fungibles computables a metálico por aplicación de precios ciertos.

Fuera de los casos del párrafo anterior, también será procedente el embargo preventivo si resultare medida idónea y no sustituible por otra de igual o superior eficacia y menor onerosidad para el demandado.

Conforme al artículo 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativo al Peligro por la mora procesal, apariencia de buen derecho y caución, 1. Sólo podrán acordarse medidas cautelares si quien las solicita justifica, que, en el caso de que se trate, podrían producirse durante la pendencia del proceso, de no adoptarse las medidas solicitadas, situaciones que impidieren o dificultaren la efectividad de la tutela que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria.

No se acordarán medidas cautelares cuando con ellas se pretenda alterar situaciones de hecho consentidas por el solicitante durante largo tiempo, salvo que éste justifique cumplidamente las razones por las cuales dichas medidas no se han solicitado hasta entonces.

2. El solicitante de medidas cautelares también habrá de presentar con su solicitud los datos, argumentos y justificaciones documentales que conduzcan a fundar, por parte del Tribunal, sin prejuzgar el fondo del asunto, un juicio provisional e indiciario favorable al fundamento de su pretensión. En defecto de justificación documental, el solicitante podrá ofrecerla por otros medios de prueba, que deberá proponer en forma en el mismo escrito.

3. Salvo que expresamente se disponga otra cosa, el solicitante de la medida cautelar deberá prestar caución suficiente para responder, de manera rápida y efectiva, de los daños y perjuicios que la adopción de la medida cautelar pudiera causar al patrimonio del demandado.

El tribunal determinará la caución atendiendo a la naturaleza y contenido de la pretensión y a la valoración que realice, según el apartado anterior, sobre el fundamento de la solicitud de la medida. La caución a que se refiere el párrafo anterior podrá otorgarse en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 3 del artículo 529.

Por tanto, para la adopción de medidas cautelares, y, por tanto, del embargo preventivo de los demandados, se requiere la concurrencia y examen de los siguientes requisitos:

1) Fumus boni iuris o " apariencia de buen derecho ", respecto al cual, el solicitante de las medidas cautelares habrá de presentar los datos, argumentos y justificaciones documentales que conduzcan a fundar, por parte del tribunal, sin prejuzgar el fondo del asunto, un juicio provisional e indiciario favorable al fundamento de su pretensión; pudiendo en defecto de justificación documental, ofrecerla por otros medios. Por tanto, el órgano jurisdiccional ha de valorar si la pretensión que se formula está documentada, y si de la misma se deriva un juicio provisional e indiciario favorable al fundamento de su pretensión, sin prejuzgar la cuestión.

2) Periculum in mora o peligro por la mora procesal. El periculum in mora constituye el fundamento de toda medida cautelar. Viene a contrarrestar o evitar no el daño jurídico -tutelado por lo general con el proceso ordinario- sino al peligro de ulterior daño marginal derivado de la lentitud del proceso. Se trata, pues, de que el elemento tiempo, consustancial con todo proceso, no altere el estado de hecho que debe ser mantenido durante la sustanciación del proceso, de que el transcurso del tiempo no dificulte la ejecución de la sentencia o origine daño grave por el retraso en su ejecución. No se acordarán medidas cautelares cuando con ellas se pretenda alterar situaciones de hecho consentidas por el solicitante durante largo tiempo, salvo que éste justifique cumplidamente las razones por las cuales dichas medidas no se han solicitado hasta entonces.Tal y como establece el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de mayo de 2018 , "se trata de justificar, en el caso concreto, la existencia de un peligro actual y futuro de inefectividad de la sentencia por maniobras elusivas o entorpecedoras de la parte deudora en relación con su patrimonio, y a tal efecto deberán aportarse datos de los que pueda deducirse una tendencia o un previsible comportamiento en tal sentido o con esa finalidad. De este modo, la medida cautelar, de carácter conservativo, se presentaría como necesaria y de urgente adopción para conjurar dicho riesgo. No se trata de que la parte presente una prueba absoluta del riesgo de inefectividad, no obstante, sí que ha de ofrecer indicios de los que razonablemente se pueda derivar este peligro".

3) Caución. El solicitante de la medida cautelar ( artículo 728.3 LEC )deberá prestar caución suficiente para responder, de manera rápida y efectiva, de los daños y perjuicios que la adopción de la medida cautelar pudiera causar al patrimonio del demandado, determinándose la misma atendiendo a la naturaleza y contenido de la pretensión y a la valoración que realice sobre el fundamento de la solicitud de la medida.

Además, con carácter general, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 726 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , las características de las medidas cautelares, han de ser las siguientes: 1º Ser exclusivamente conducente a hacer posible la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, de modo que no pueda verse impedida o dificultada por situaciones producidas durante la pendencia del proceso correspondiente; y 2º No ser susceptible de sustitución por otra medida igualmente eficaz, a los efectos del apartado precedente, pero menos gravosa o perjudicial para el demandado. Las medidas cautelares son instrumentales respecto de la sentencia que pueda otorgar una concreta tutela, procurándose, dice la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que las medidas no se busquen por sí mismas, como fin exclusivo o primordial de la actividad procesal, y, por tanto, la accesoriedad y provisionalidad de las medidas se garantizan suficientemente con normas adecuadas.

Respecto a la posibilidad de solicitar nuevas medidas cautelares, ya denegadas, se refiere el artículo 736-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que señala que "Aun denegada la petición de medidas cautelares, el actor podrá reproducir su solicitud si cambian las circunstancias existentes en el momento de la petición".

Debe de tenerse en cuenta, también, que el artículo 61 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativo a la competencia funcional, señala que "Salvo disposición legal en otro sentido, el tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito, la tendrá también para resolver sobre sus incidencias, para llevar a efecto las providencias y autos que dictare, y para la ejecución de la sentencia o convenios y transacciones que aprobare".

Por lo que se refiere a la anotación preventiva de la demanda, el artículo 727 de la Lec establece que podrá acordarse la medida cautelar de anotación preventiva de la demanda, " cuando ésta se refiera a bienes o derechos susceptibles de inscripción en registros públicos".

Las medidas cautelares que aparecen reguladas en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, de una manera amplia y detallada en el Libro III -Título VI, Capítulos I a V-, son conceptuadas como actuaciones interesadas a instancia de parte por las que se tiende a facilitar la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en una eventual sentencia estimatoria y a evitar con ello que pueda verse impedida o dificultada, y así, como nos recuerda la sentencia del Tribunal Constitucional 14/1992 , se presenta como imposible la supresión absoluta de la posibilidad de adoptar medidas cautelares dirigidas a asegurar la efectividad de la sentencia estimatoria, pues con ello se vendría a privar a los justiciables de una garantía que se configura como contenido del derecho de tutela judicial efectiva, -T.C. S. 238/1992-, quedando definidas por el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas en sentencia de 26 de marzo de 1992 diciendo que son medidas provisionales o cautelares aquellas que "están destinadas a mantener una situación de hecho o de derecho para salvaguardar derechos cuyo reconocimiento se solicita, además, al Juez que conoce del fondo del asunto", de manera que se constituyen como medios jurídico-procesales que tienen como finalidad que se realicen actos que impidan o dificulten la efectividad de la satisfacción de la pretensión, siendo sus notas características: 1) La "instrumentalidad"en cuanto son instrumentos del proceso principal declarativo o de ejecución al que están subordinadas; 2) La "provisionalidad", porque se mantienen en tanto en cuanto cumplen su función de aseguramiento, de forma que desaparecen cuando con el proceso principal se haya logrado una situación que hace inútil su mantenimiento; 3) La "temporalidad", consecuencia precisamente de su carácter instrumental del proceso principal, pues nacen para extinguirse, y 4) La "variabilidad", en cuanto que permiten su modificación cuando se alteren las circunstancias o motivos que se tuvieron en cuenta para adoptarse, pero sin que, en absoluto, pueda entenderse que con ellas se consiga adelantar el contenido de la resolución favorable sobre el fondo de la cuestión controvertida, pudiendo así todo actor, principal o reconvencional, bajo su responsabilidad, solicitar del tribunal la adopción de las medidas cautelares que considere necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en la sentencia estimatoria que se dicte en el procedimiento principal, solicitud de adopción de medidas que no se lleva a cabo automáticamente por el órgano judicial, ya que precisan para acceder a la solicitud no solamente del cumplimiento de los requisitos de apariencia de buen derecho - "fumus boni iuris"-, sino además del peligro de mora procesal - "periculum in mora"- junto con un "plus"en atención al momento en el que se presenta la solicitud, ya que cabe formalizar la pretensión bien antes de la interposición de la demanda, siempre que se acrediten razones de "urgencia"o "necesidad", debiendo de tenerse en consideración que, conforme al artículo 3 del Código Civil , las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas, y con arreglo al mismo, de la lectura conjunta y detenida del artículo 730 se impone, como norma general, que la petición de adopción de medidas cautelares, se haga, junto con la demanda principal (o reconvencional), como se desprende de la expresión "de ordinario"que utiliza el legislador, si bien, a continuación, pero como excepción a esa regla general, y por tanto, como tal excepción de apreciación restrictiva, establece el legislador la posibilidad de poder solicitar la adopción de medidas cautelares antes de la demanda, siendo requisito para su adopción por este cauce excepcional, que quien la pida alegue y acredite "razones de urgencia o necesidad", según ya recogiera esta misma Audiencia (Sección 6ª) en auto de25 de octubre de 2006 , o bien, como de ordinario sucede, normalmente, junto con la presentación a la demanda, o, en su caso, en tercer lugar, con posterioridad a la presentación de la demanda o pendiente de recurso de apelación o casación, siempre y cuando la petición en esta última alternativa, se base en hechos o circunstancias que justifiquen la solicitud en esos momentos, por haber sido desconocidos al hacerse aquélla o ser posteriores, siendo lo cierto, como expresa el auto de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 2002 que "la existencia del peligro de mora, requisito esencial para la adopción de la medida cautelar solicitada, se configura con un carácter objetivo, como una probabilidad concreta de peligro para la efectividad de la resolución que se dicte, no en términos subjetivos de creencia o temor del solicitante en la existencia de peligro".

La Sentencia dictada por nuestro Tribunal Supremo N.º 828/2008, de 22 de septiembre, manifiesta a este respecto que: "La anotación preventiva de demanda ( artículo 42.1º LH ) tiene por objeto el dar a conocer, mediante la publicidad de que gozan los asientos registrales, la existencia de un proceso pendiente que pueda afectar a algún derecho real que con anterioridad haya accedido al Registro, todo ello con la finalidad de evitar que la realización de ulteriores actos o negocios sobre dicho derecho puedan desembocar en el traspaso de su titularidad a un tercero en quien concurran todas las exigencias de los principios de buena fe ( art. 34 LH ) y legitimación ( art. 38 LH ) registrales, con la consiguiente producción de los radicales efectos de irreivindicabilidad anudados a tal posición jurídica".

CUARTO.- Resolución del caso.

En el presente caso, no sedan los presupuestos para la adopción de medidas cautelares, y en concreto, la anotación preventiva de la demanda:

1- En primer lugar, en cuanto a la apariencia de buen derecho, resulta evidente que respecto de la adopción de medidas cautelares no puede entrarse a resolver sobre el fondo, pero en este caso, la apariencia de buen derecho no aparece suficientemente justificada, pues la pretensión de la parte va dirigida a dejar sin efecto, en virtud de distintas causas, un contrato debidamente suscrito por ambas partes, en concreto, un contrato de opción de compra que fue modificado, en cuanto, al plazo de opción, en cuatro ocasiones. Por tanto, dado que la pretensión de la parte se dirige a obtener un pronunciamiento destinado a dejar sin efecto un contrato, bien obteniendo la declaración de nulidad del mismo, o su resolución, la pretensión de la parte precisa de un examen minucioso de la prueba aportada al procedimiento y de la prueba que se practique en el mismo. Por tanto, la pretensión de la parte, analizada en abstracto, no reviste los caracteres necesarios de apariencia de buen derecho, pues precisa de ser analizada con la prueba que resulte del examen de la prueba sobre el fondo, pues la parte, en definitiva, pretende, en primer término, la nulidad o resolución de un contrato, lo que no permite derivar de forma automática, la procedencia de lo reclamado, sino que exige un análisis del fondo de la cuestión planteada. Resulta difícil, realizar un pronóstico abstracto, sin prejuzgar la cuestión, de la viabilidad de la pretensión del actor, ya que aduce dolo o error, como vicio en el consentimiento, en primer término, ejercitando acciones que tienden a dejar sin efecto actos o contratos formalmente válidos.

El propio actor no lo tiene claro, de manera que llega a ejercer tres tipos de acciones, de forma subsidiaria: una, de nulidad, otra, de resolución contractual, y otra, de cumplimiento de contrato, con moderación del importe del mismo.

Por tanto, si la propia actora propone tres soluciones distintas, no puede pretenderse que, en la resolución de esta medida cautelar, se tenga claro cuál es la situación jurídica a garantizar mediante la medida cautelar.

2- Tampoco aparece claro de la demanda, el peligro en la mora procesal. La actora describe, en la demanda, una situación derivada de un contrato de opción de compra, celebrado en septiembre de dos mil diecisiete, en el cual, la demandada, ha accedido, en atención a las circunstancias concurrentes, a la ampliación del plazo de opción hasta en cuatro ocasiones, estableciendo el plazo definitivo de opción hasta marzo de 2.020, plazo más que expirado a la fecha de la interposición de la demanda.

La parte solicitante de la medida no explica suficientemente cuál es el peligro en la mora procesal, limitándose a exponer el peligro que entrañaría "la posible enajenación del referido bien por el titular registral a favor de un tercero hipotecario de buena fe",considerando que ello podría impedir una eventual sentencia estimatoria.

Pero, en primer lugar, no resulta acreditado el peligro de enajenación que manifiesta la solicitante, pues, en primer lugar, no se acredita que hayan existido intentos de enajenación hasta el momento presente, ni se exponen indicios algunos de ello, y no se explica en la solicitud de la medida porqué tales enajenaciones pueden resultar probables. Y ello, a pesar de la especial situación urbanística que se expone por la actora en su demanda, de la que, en principio, debe de presuponerse que no serán muy probables tales enajenaciones.

Pero es más, tampoco se explica el perjuicio que puede conllevar a la actora la posible enajenación de las fincas a terceros, cuando la actora, lo que está pidiendo en la demanda, es la nulidad del contrato de opción de compra, en primer término, y, en segundo lugar, la resolución del contrato, por lo que sólo cabe concluir que ningún perjuicio conllevará a la actora posibles enajenaciones de las fincas, pues de las pretensiones ejercitadas, se deduce que la actora no quiere mantener la eficacia del contrato de opción de compra, que no quiere mantener el derecho sobre las fincas, y por tanto, no se comprende el perjuicio que puede suponerle la venta o enajenación de las fincas.

3- Como cuestión más relevante para rechazar la medida cautelar, es que la misma, en modo alguno sirve para asegurar el cumplimiento de la sentencia que pueda dictarse.

Carece de todo sentido, la adopción de una medida cautelar respecto de determinadas fincas, respecto a las que se pretende la anotación preventiva de la demanda, cuando lo que la actora está solicitando, en un primer término,, es la nulidad del contrato de opción de compra, o su resolución contractual, de manera que en ningún caso se pretende asegurar la disponibilidad de la actora de dichas fincas, sino todo lo contrario. Lo que la actora pretende es liberarse de la adquisición de dichas fincas, por lo que ningún sentido tiene una medida cautelar relativa a las mismas.

Por tanto, la medida propuesta en modo alguno sirve para asegurar el cumplimiento de la sentencia, que pueda dictarse. Cuestión distinta es que la parte solicitara, con carácter principal, el cumplimiento del contrato, en cuyo caso, sí sería lógico una medida cautelar tendente al mantenimiento de la titularidad de las fincas; pero no es este el caso, en el que la parte, quiere, en definitiva, desvincularse, de las obligaciones del contrato, y, por tanto, de las fincas respecto a las que se pretende la anotación preventiva. Y en consecuencia, carece de finalidad la necesidad de dar publicidad a la demanda de este procedimiento, pues lo que se pretende con la medida, no guarda relación con la sentencia que deba de dictarse.

4- Ninguno de los pronunciamientos que se solicitan en la demanda, de ser estimados, tendrían acceso al Registro de la Propiedad, pues como se ha señalado, se solicita la nulidad del contrato de opción a compra, o su resolución; acciones que tienen carácter personal, y no real, como se alega por la recurrente, por lo que ninguno de ellos tiene los efectos de modificar o constituir de forma alguna, ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que no se da el requisito que se establece en el artículo 727 de la Lec, cuando se refiere a que la anotación preventiva de la demanda podrá adoptarse " cuando ésta se refiera a bienes o derechos susceptibles de inscripción en registros públicos".En este caso, ningún pronunciamiento que pudiera darse en la sentencia, puede acceder al Registro de la Propiedad.

Y ello, ni siquiera se da respecto a la pretensión deducida en la demanda, con el número 5, en la que la actora solicita, de forma subsidiaria, que se declare subsistente el contrato, con la moderación del precio. A tal fin, no cabe obviar que el contrato objeto de enjuiciamiento, es un contrato de opción de compra, que, por sí mismo, no puede tener acceso al Registro de la Propiedad, sino que es preciso, con carácter previo, que se ejercite la opción facultada en el contrato, y se realice la posterior escritura de compraventa, que es la que tendría acceso al Registro de la Propiedad, y no el contrato objeto del procedimiento. Y ello, sin entrar más a valorar, que el plazo de opción se encuentra más que cumplido al momento de la interposición de la demanda.

La demanda va dirigida a obtener la declaración e nulidad de un contrato de opción de compra, o su resolución contractual, interesando el pago de indemnizaciones por daños y perjuicios y otros conceptos, por lo que la medida de anotación preventiva de la demanda que se solicita en modo alguno sirve para asegurar el contenido del fallo que pueda dictarse. La seguridad del tráfico inmobiliario, en este caso, no se ve afectado, y, en cualquier caso, no es el fin específico de la medida a adoptar.

5- En virtud de todo lo expuesto, que sólo pueden llevar a la estimación del recurso, por la improcedencia de la medida cautelar solicitada, no puede entrarse a resolver sobre lo relativo a la caución que sea procedente, lo que conlleva a la desestimación de la impugnación del recurso interpuesto por la parte recurrida.

QUINTO.-Dada la estimación del recurso, y la desestimación de la impugnación, conforme al artículo 398 de la Lec, las costas deben de imponerse a la parte que ha visto rechazadas todas sus pretensiones, y, en este caso, en atención a la desestimación de la impugnación que la recurrida hace, deben de imponerse a la parte recurrida e impugnante de la resolución, las costas del recurso. Respecto a las costas de primera instancia, han de imponerse a la parte actora.

Debe darse al depósito constituido para recurrir, su destino legal.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación