Auto Civil 148/2025 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 274/2025 de 27 de octubre del 2025

PRIMERO.-La parte demandada fundamentó, en síntesis, su recurso de apelación en un único motivo, el error en la valoración de la prueba, pues en el caso concurren los requisitos para la suspensión del procedimiento al amparo del RD 1/2025 de 28/01/2025, ya que el contrato de arrendamiento de 31 de Enero de 2024 es una prórroga o novación del contrato de arrendamiento suscrito en Julio de 2020, como acredita que la apelante y su hijo menor de edad se encuentran empadronados en dicha vivienda desde el 14/7/2020 (Cfr. documento nº 3 de la contestación a la demanda). La renta garantizada que probablemente le concedan y que constituirá su único ingreso, alcanzará los 780 € mensuales, con los que debe hacer frente a las necesidades propias y de su hijo de 6 años de edad que con ella y a su cargo convive, por lo que cumple los requisitos de ingresos mínimos para la concesión de la suspensión del lanzamiento al menos hasta el 31/12/25. Pues consta acreditado que la apelante no llega a los límites establecidos en el art. 5.1.a) del Real Decreto Ley 11/2020, por lo que no procede la denegación de la suspensión del procedimiento y su lanzamiento prevista en el art. 1 del RDL 11/2020, debiendo revocarse la resolución que recurrimos en este aspecto.

La parte actora-apelada se opuso a dicho recurso.

SEGUNDO.-El auto apelado entendió que no procede acceder a la suspensión al amparo del Real Decreto Ley 11/2020, sobre la base de que nos hallamos ante un contrato de arrendamiento celebrado el 31 de enero de 2024. De ahí que considere que como la contestación a la demanda se presentó en fecha 29 de enero de 2025, cuando se solicita no existe norma en vigor que ampare tal suspensión. Ya que por Resolución de 22 de enero de 2025 del Congreso de los Diputados (BOE de 23 de enero de 2025) se ordenaba la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto Ley 9/2024 de 23 de diciembre que prorrogaba el plazo del artículo 1.1 del Real Decreto Ley 11/2020 más allá del 31 de diciembre de 2024. Dicho artículo 1.1 establecía expresamente que "Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2024". La nueva redacción del artículo 1.1 del Real Decreto Ley 11/2020 se efectúa por Real Decreto Ley 1/2025 de 28 de enero, que no tiene carácter retroactivo (entró en vigor el día 30 de enero de 2025) y, por ello, no puede implicar una prórroga automática de la suspensión que terminó el 31 de diciembre de 2024.

Y asimismo, el apartado 2 del referido artículo 1 del Real Decreto Ley 11/2020 dispone que "para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5.1 del presente real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1".

El artículo 5.1.a establece el requisito de que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivos de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar los límites a que se refiere dicho artículo. En consecuencia, se trata de una situación de disminución de ingresos como consecuencia de la situación sanitaria, vigente el contrato.

Asimismo, al ser el contrato de arrendamiento de fecha 31 de enero de 2024, el auto apelado concluye que el documento nº 5 de la contestación a la demanda refleja que la última fecha de baja en la Seguridad Social fue el 8 de diciembre de 2023, por tanto con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento, de ahí que entienda que no se produce una disminución de ingresos constante el arrendamiento. Y que tampoco se acredita que este cese de la relación laboral sea consecuencia de la situación sanitaria. Por lo que concluye que no es procedente la suspensión ya que la situación de insuficiencia económica existía ya anteriormente o incluso en el momento en que se inició el arrendamiento.

Ahora bien, en el caso de autos consta que ha habido una relación contractual arrendaticia entre las partes desde el año 2020, lo cual es un hecho incontrovertido, que acepta también la propia parte actora. El problema que se plantea entonces no es otro que el de determinar si el contrato de arrendamiento de 31 de Enero de 2024 es una prórroga o novación modificativa del contrato de arrendamiento suscrito en Julio de 2020, o es un nuevo y distinto contrato del anterior, ya extinguido.

TERCERO.-A este respecto, entre otras muchas, la STS, Civil sección 1 del 31 de marzo de 2021 ( ROJ: STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 ), Sentencia: 184/2021 Recurso: 1253/2020 Ponente: JUAN MARIA DIAZ FRAILE, declaró:

"En un sistema como el de nuestro Código civil en el que se reconoce la autonomía de la voluntad ( arts. 1254 y 1255 CC) como elemento determinante de la regulación contractual, la primera regla de la interpretación del contrato es la espiritualista que manda buscar la voluntad de los contratantes ( arts. 1281, 1282 y 1276 CC; sentencia núm. 53/2012, de 21 de febrero).

Por ello, el art. 1281, párrafo primero, CC declara la prevalencia de los términos de un contrato si son claros y no presentan dudas "sobre la intención de los contratantes". Esta sala ha declarado que "cuando la literalidad de los términos contractuales es clara la misma debe prevalecer, [...] lo mismo sucede aunque cupiera alguna duda cuando no se deduzca que sea otra la verdadera intención de los contratantes, una vez contemplados los actos de los mismos, u otro criterio hermenéutico, como el denominado "canon de la totalidad"" ( sentencia de 12 abril 2010). En consecuencia, "para que pueda prescindirse de la literalidad, es necesario que los términos del contrato contradigan la intención evidente y que además esta última resulte de los actos de los mismos, sin que resulten relevantes a los efectos del artículo 1282 CC los coetáneos o posteriores realizados tan solo por uno de ellos" ( sentencia 714/2015, de 14 de diciembre).

6.- Esta labor hermenéutica de los contratos es función propia de los tribunales de instancia, revisable en casación en dos supuestos: primero, en caso de que su resultado sea manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario y, segundo, cuando vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos.

Como recuerdan las sentencias de esta sala 498/2018, de 14 de septiembre, 82/2019, de 7 de febrero, y 251/2019, de 6 de mayo, con cita de otras anteriores:

"la interpretación del contrato y sus cláusulas, entendida como actividad que busca identificar el conjunto de obligaciones que derivan para las partes de todo contrato a partir de la voluntad común de éstas expresada en el mismo es una labor o función propia de los tribunales de instancia, con la consecuencia de que ha de prevalecer la interpretación realizada por éstos sin que sea posible su revisión en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por el tribunal sentenciador en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva".

Las prescripciones que sobre la interpretación de las declaraciones de voluntad contractual contienen los arts.1.281 a 1.289 CC no son meras reglas orientadoras para el intérprete, sino auténticas normas imperativas, cuya infracción abre la posibilidad de su acceso a casación por la vía del art. 477.1 LEC, lo que supone que el control de interpretación es, en este recurso, un control sólo de legalidad. Por tanto, quedan fuera del ámbito de la casación toda revisión del resultado de la labor de investigación del sentido jurídicamente relevante de las declaraciones de voluntad que resulte respetuoso con los imperativos legales que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea el único significado admisible conforme a ellos ( sentencia 731/2014, de 26 de diciembre), siempre que no sea manifiestamente arbitrario o contrario a las reglas de la lógica y de la razón ( art. 218.2 LEC) .

7.- Como dijimos en la sentencia 198/2012, de 26 de marzo:

"constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario. E incluso en el supuesto de fundarse un motivo en la infracción de las normas que regulan la interpretación de los contratos, como es el caso, también se ha declarado que no se pueden considerar infringidas dichas normas legales cuando, lejos de combatirse una labor interpretativa abiertamente contraria a lo dispuesto en ellas o al derecho a la tutela judicial, el recurrente se limita a justificar el desacierto de la apreciación realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto".

En consecuencia, en sede del recurso de casación, el único objeto de discusión sobre la interpretación contractual debe ceñirse a su eventual ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia, aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( sentencias de 4 de abril de 2011, 13 de junio de 2011, 4 de octubre de 2011, y 10 de octubre de 2011, entre otras).

8.- Esta labor de los tribunales de instancia se extiende también a la valoración probatoria sobre la apreciación de los hechos determinantes de la novación ( sentencias 261/2020, de 8 de junio, y 651/1993, de 22 de junio).

Doctrina que ha sido sintetizada por la sentencia núm. 818/2009, de 19 de diciembre:

"a) La facultad de establecer si se dan los requisitos de la novación extintiva o modificativa está atribuida a la instancia ( SSTS de 28 marzo y 30 octubre de 1985, 31 mayo 1994, 10 septiembre 1997 y 17 septiembre 1999, entre otras).

"b) Como los presupuestos de la novación son cuestión de hecho cuya apreciación incumbe al tribunal de instancia solo pueden combatirse en casación citando como infringida alguna regla legal de valoración de la prueba ( SSTS 1-6-99 y 1-10-99, entre otras muchas)".

9.- Es en el marco de estos límites en el que debemos desenvolver la función revisora de la casación sobre la interpretación del contrato litigioso realizada por la sentencia impugnada, en función de la delimitación conceptual que la doctrina jurisprudencial ha hecho sobre las dos modalidades de novación contractual contempladas, la propia o extintiva y la impropia o modificativa.

CUARTO.- Decisión de la sala (ii). Doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual. Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa. Su aplicación al caso.

1.- Recientemente hemos sistematizado la jurisprudencia sobre la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas en la sentencia 261/2020, de 8 de junio, al hilo de la exégesis del art. 1204 CC, cuya infracción se denuncia en el segundo motivo del recurso.

2.- El citado art. 1204 CC, referido a la denominada novación propia o extintiva, establece que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita.

Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC) . La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa del art. 1203 CC) .

3.- En las novaciones extintivas, como declaramos en la sentencia 647/2018 de 20 noviembre, se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación ( aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus novandi).

Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC, conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia.

La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones ( art. 1.156 CC) . Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207 CC) , y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento.

4.- Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

Por el contrario, la jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC) , ha considerado que para que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el rigor formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988, y 28/2015, de 11 de febrero). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa,en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesoriasy, en lo que ahora es relevante, la sujeción al régimen legal de prórroga forzosa.

5.- La resolución recurrida ha entendido que, en el caso, el contrato de 8 de noviembre de 2011 tiene el carácter de novación propia o extintiva,al afectar el aliquid novi a los dos elementos principales del contrato de arrendamiento: la cosa (bien arrendado) y el precio (renta), que constituyen la esencia del sinalagma contractual.

Esta tesis,sin embargo, no puede ser confirmada, pues ni el efecto extintivo se declara "terminantemente"por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001( art. 1.204 CC) . Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado,dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada,afectan a las prestaciones esenciales del contrato ( art. 1.543 CC) , ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado ( art. 1203.1.º CC ; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio ).

6.- La conclusión anterior se sustenta, además, en las siguientes razones:

1.º) En el documento de 8 de noviembre de 2011 las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contratode 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como voluntad presunta,pues esta apreciación no resulta conforme con una interpretación literal de su contenido. Así:

(i) el documento de 2011 presenta un encabezamiento bajo el título de "anexo n.º 1 al contrato de arrendamiento de clase 10.ª n.º NUM000 de fecha 2 de junio de 1.975 correspondiente a la vivienda sita en la DIRECCION000 de esta ciudad";

(ii) el significado gramatical del vocablo "anexo", bajo la primera acepción del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, es el de "unido o agregado a alguien o algo", y bajo la segunda acepción significa "propio, inherente o concerniente"; por tanto, constituye un agregado o complemento al propio contrato que modifica, del que constituye una nueva parte "inherente";

(iii) en consecuencia, no se trata de un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza;

(iv) en el propio título del documento se hace mención, como elemento identificativo, del número del contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando así la voluntad de permanencia del contrato identificado mediante ese número exclusivo;

(v) el carácter meramente modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca: (a) en el apartado primero: "ambas partes acuerdan modificar... el objeto del presente contrato"; además de que el verbo empleado ("modificar") es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no de extinción, la locución "presente contrato" solo puede entenderse referida al contrato de 2 de junio de 1975, que no se extingue, sino que se modifica; (b) en el apartado cuarto, con la excepción del cambio del objeto y de la renta, "las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo"; se trata, por tanto, de un acto de confirmación, concepto antitético al de extinción.

2.º) Aunque se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes, quod non, debe tenerse en cuenta que, en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil - el modificativo- ( sentencia 261/2020, de 8 de junio). En este caso este criterio se corresponde también con el de la "mayor reciprocidad de intereses", propio de los contratos onerosos ( art. 1289 CC) , pues resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa. Como dijimos en la sentencia 130/2009, de 12 de marzo:

"la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas (entre otras, SSTS de 31 de mayo de 1997 , 14 de diciembre de 1998 , 2 de noviembre de 1999 , 19 de diciembre de 2001 , 8 de julio de 2002 y 22 de diciembre de 2003 ); además, la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación ( SSTS de 28 de diciembre de 2000 , 23 de marzo de 2001 , 27 de septiembre de 2002 y 4 de marzo de 2005 )".

3.º) Esta exigencia de una voluntad de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal de prórroga forzosa, en el que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa comporta un efecto de dejación o renuncia de un derecho de prórroga forzosa, renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser "clara, terminante e inequívoca" (por todas, sentencias 697/2014, de 11 de diciembre y 132/2021, de 9 de marzo).

Parafraseando nuestra sentencia 882/1998, de 2 de octubre, cabe decir que "resulta contrario a la lógica más elemental pensar que un comerciante va a renunciar a un beneficio, como es el de la prórroga forzosa del arrendamiento sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta". Lo que se afirmaba en esa sentencia respecto del arrendamiento de local de negocio, a fortiori debemos afirmarlo también respecto del arrendamiento de vivienda.

4.º) Aunque es cierto que la irrenunciabilidad del derecho de prórroga que proclama el art. 6 LAU 1964 no impide su renuncia una vez incorporado al patrimonio del arrendatario, de forma que puede renunciarse con posterioridad a la celebración el contrato, en todo caso esa renuncia, en la medida que implica una dejación de un derecho tan importante como es el de seguir ocupando la vivienda, tiene que ser "clara, precisa y terminante sin que quepa inducirse de actos más o menos equívocos" ( sentencia 130/2009, de 12 de marzo, de 26 de mayo de 2009, y 697/2014, de 11 de diciembre). Como dijimos en la sentencia 697/2014, de 11 de diciembre, "la renuncia de derechos debe interpretarse restrictivamente ( art. 6.2 CC) ".

5.º) La jurisprudencia de esta sala ha manifestado una especial prevención frente a la novación extintiva "especialmente cuando tal novación se relaciona con la pérdida de derechos adquiridos por el arrendatario según su contrato primitivo o novado" ( sentencia de 24 de febrero de 1995). En esta línea, hemos mantenido un criterio de interpretación restrictivo en relación con la novación de los contratos de arrendamientos urbanos.

En la sentencia de 18 de marzo de 1992, recaída en un recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos declaramos:

"el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas ( sentencias de 24 de febrero de 1.964, 11 de febrero de 1.965, 2 de junio de 1.968 y 25 de enero de 1.991)".

6.º) Las sentencias citadas en la sentencia recurrida como fundamento de su decisión ( sentencias 841/2001, de 17 de septiembre, 975/2005, de 9 de diciembre, y 1120/2006, de 15 de noviembre), por referirse a supuestos de novaciones de contratos de arrendamientos rústicos, no resultan extrapolables miméticamente al caso de la litis, referido a un arrendamiento urbano, tanto por razón de la diferente regulación a la que están sujetos, como por la distinta intensidad con que actúa la legislación en la tutela de los derechos de los arrendatarios en una y otra modalidad de arrendamientos especiales.

En todo caso, esos precedentes citados por la Audiencia, en los que se califica la novación de extintiva en supuestos de modificación simultánea del objeto y de la renta del arrendamiento, no declaran el carácter extintivo de la novación por razones exclusivamente vinculadas a esos cambios objetivos, sino que, de estos cambios y en atención a las concretas circunstancias de cada caso, se dedujo que la voluntad de las partes en aquellos casos fue la de extinguir el contrato previo, aunque no se hubiera declarado de forma expresa ("sin necesidad de que conste expresamente su novación, cuando, en forma sustancial, se alteran los dos elementos más esenciales del arrendamiento, como lo son el objeto y la renta, e incluso, la notoria modificación de una sola de estas circunstancias, cuando se ofrece con caracteres muy acusados, se considera puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo..."). Así, por ejemplo, entre aquellas circunstancias específicas justificativas de la calificación extintiva de la novación, que se sumaban a los cambios de objeto y renta, figuraban la participación en el nuevo contrato como arrendatario de una persona distinta del arrendatario inicial, sin que hubiera habido una subrogación o cesión consentida del contrato (novación subjetiva) - sentencia 1120/2006 -, o la división física de la parcela cultivada entre los tres hermanos arrendatarios y la explotación exclusiva y separada por cada uno de ellos de las parcelas resultantes, con división correlativa de la renta entre los mismos - sentencia 841/2001 -.

7.- Consecuencias de la estimación de recurso. El resultado de todo lo anterior, es que la calificación jurídica más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975.

En consecuencia, la relación arrendaticia entre las partes sigue sujeta al régimen de la LAU 1964 y, por tanto, al sistema de prórroga forzosa de su art. 57, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la vigente LAU 1994 ( vid. disposición transitoria segunda ). Por tanto, al no resultar de aplicación el régimen de duración de los contratos de arrendamientos de los arts. 9 y 10 LAU 1994, el contrato de arrendamiento litigioso de 1975, en los términos resultantes de la modificación acordada en 2001, sigue vigente. Al no declararlo así, la Audiencia ha incurrido en las infracciones denunciadas en el recurso".

CUARTO.-Así las cosas, es lo cierto que en el caso de autos, como el propio apelado-arrendador reconoce, la arrendataria vivía ya desde el año 2020 en la vivienda. De modo que a falta de una declaración extintiva expresa en el nuevo contrato de 31 de enero de 2024, no podemos aceptar que lo que hubo entre las partes fue una extinción de un contrato de arrendamiento y seguidamente la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento. Pues, como hemos visto más arriba, la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas, de modo que la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación. Sin olvidar que esta exigencia de una voluntad de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal que contiene y regula determinados beneficios en protección de los arrendatarios con dificultades económicas, de suerte que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa comportaría un efecto de dejación o renuncia de unos derechos de suspensión del lanzamiento, renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser clara, terminante e inequívoca. Y es que ciertamente resulta contrario a la lógica más elemental pensar que una madre de familia va a renunciar a un beneficio, suspensión del lanzamiento, sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta. Tal renuncia en la medida que implica una dejación de un derecho tan importante como es el de seguir ocupando la vivienda, tiene que ser clara, precisa y terminante, sin que quepa inducirse de actos más o menos equívocos. Hemos de insistir en la especial prevención frente a la novación extintiva especialmente cuando tal novación se relaciona con la pérdida de derechos adquiridos por el arrendatario según su contrato primitivo o novado, línea jurisprudencial en la que se ha mantenido un criterio de interpretación restrictivo en relación con la novación de los contratos de arrendamientos urbanos, que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas

Por consiguiente, lo que hay en el presente caso no es sino una única y la misma relación arrendaticia desde 2020. De manera que las condiciones y circunstancias relativas a que la arrendataria se halla en situación de necesidad y ha dejado de tener trabajo, aunque sea en la economía sumergida, no puede considerarse que no pueden aplicarse al contrato vigente de diciembre de 2024 por ser anteriores al mismo, sino que hay que entender que tales condiciones y circunstancias determinantes de la situación de necesidad de la arrendataria son posteriores al contrato originario de arrendamiento, que se no se ha extinguido sino que simplemente se ha modificado en algunos de sus elementos subjetivo y objetivos, de manera que nos hallamos ante la continuidad de una relación arrendaticia ya existente. Por consiguiente, al producirse una nueva circunstancia, que pasa al paro la arrendataria, hay que examinar si tiene posibilidades de hacer frente al pago de la renta o está en esa situación de vulnerabilidad. Examen cuyo resultado no puede sino ser favorable a la arrendataria, pues la renta garantizada que probablemente le concedan y que constituirá su único ingreso, alcanzará como mucho los 780 € mensuales, con los que debe hacer frente a las necesidades propias y de su hijo de 6 años de edad que con ella y a su cargo convive. Por tanto, sí cumple los requisitos de ingresos mínimos para la concesión de la suspensión del lanzamiento al menos hasta el 31/12/25.

Procede, pues, estimar el presente recurso de apelación.

QUINTO.- Por aplicación de los artículos 398 y 394.1 LEC , no se hace imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes en atención a las dudas de hechos derivadas de las especiales circunstancias concurrentes en casos como el presente, donde se celebran contratos distintos pero no se deja clara la intención de extinguir el anterior.

PRIMERO.-La parte demandada fundamentó, en síntesis, su recurso de apelación en un único motivo, el error en la valoración de la prueba, pues en el caso concurren los requisitos para la suspensión del procedimiento al amparo del RD 1/2025 de 28/01/2025, ya que el contrato de arrendamiento de 31 de Enero de 2024 es una prórroga o novación del contrato de arrendamiento suscrito en Julio de 2020, como acredita que la apelante y su hijo menor de edad se encuentran empadronados en dicha vivienda desde el 14/7/2020 (Cfr. documento nº 3 de la contestación a la demanda). La renta garantizada que probablemente le concedan y que constituirá su único ingreso, alcanzará los 780 € mensuales, con los que debe hacer frente a las necesidades propias y de su hijo de 6 años de edad que con ella y a su cargo convive, por lo que cumple los requisitos de ingresos mínimos para la concesión de la suspensión del lanzamiento al menos hasta el 31/12/25. Pues consta acreditado que la apelante no llega a los límites establecidos en el art. 5.1.a) del Real Decreto Ley 11/2020, por lo que no procede la denegación de la suspensión del procedimiento y su lanzamiento prevista en el art. 1 del RDL 11/2020, debiendo revocarse la resolución que recurrimos en este aspecto.

La parte actora-apelada se opuso a dicho recurso.

SEGUNDO.-El auto apelado entendió que no procede acceder a la suspensión al amparo del Real Decreto Ley 11/2020, sobre la base de que nos hallamos ante un contrato de arrendamiento celebrado el 31 de enero de 2024. De ahí que considere que como la contestación a la demanda se presentó en fecha 29 de enero de 2025, cuando se solicita no existe norma en vigor que ampare tal suspensión. Ya que por Resolución de 22 de enero de 2025 del Congreso de los Diputados (BOE de 23 de enero de 2025) se ordenaba la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto Ley 9/2024 de 23 de diciembre que prorrogaba el plazo del artículo 1.1 del Real Decreto Ley 11/2020 más allá del 31 de diciembre de 2024. Dicho artículo 1.1 establecía expresamente que "Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2024". La nueva redacción del artículo 1.1 del Real Decreto Ley 11/2020 se efectúa por Real Decreto Ley 1/2025 de 28 de enero, que no tiene carácter retroactivo (entró en vigor el día 30 de enero de 2025) y, por ello, no puede implicar una prórroga automática de la suspensión que terminó el 31 de diciembre de 2024.

Y asimismo, el apartado 2 del referido artículo 1 del Real Decreto Ley 11/2020 dispone que "para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5.1 del presente real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1".

El artículo 5.1.a establece el requisito de que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivos de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar los límites a que se refiere dicho artículo. En consecuencia, se trata de una situación de disminución de ingresos como consecuencia de la situación sanitaria, vigente el contrato.

Asimismo, al ser el contrato de arrendamiento de fecha 31 de enero de 2024, el auto apelado concluye que el documento nº 5 de la contestación a la demanda refleja que la última fecha de baja en la Seguridad Social fue el 8 de diciembre de 2023, por tanto con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento, de ahí que entienda que no se produce una disminución de ingresos constante el arrendamiento. Y que tampoco se acredita que este cese de la relación laboral sea consecuencia de la situación sanitaria. Por lo que concluye que no es procedente la suspensión ya que la situación de insuficiencia económica existía ya anteriormente o incluso en el momento en que se inició el arrendamiento.

Ahora bien, en el caso de autos consta que ha habido una relación contractual arrendaticia entre las partes desde el año 2020, lo cual es un hecho incontrovertido, que acepta también la propia parte actora. El problema que se plantea entonces no es otro que el de determinar si el contrato de arrendamiento de 31 de Enero de 2024 es una prórroga o novación modificativa del contrato de arrendamiento suscrito en Julio de 2020, o es un nuevo y distinto contrato del anterior, ya extinguido.

TERCERO.-A este respecto, entre otras muchas, la STS, Civil sección 1 del 31 de marzo de 2021 ( ROJ: STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 ), Sentencia: 184/2021 Recurso: 1253/2020 Ponente: JUAN MARIA DIAZ FRAILE, declaró:

"En un sistema como el de nuestro Código civil en el que se reconoce la autonomía de la voluntad ( arts. 1254 y 1255 CC) como elemento determinante de la regulación contractual, la primera regla de la interpretación del contrato es la espiritualista que manda buscar la voluntad de los contratantes ( arts. 1281, 1282 y 1276 CC; sentencia núm. 53/2012, de 21 de febrero).

Por ello, el art. 1281, párrafo primero, CC declara la prevalencia de los términos de un contrato si son claros y no presentan dudas "sobre la intención de los contratantes". Esta sala ha declarado que "cuando la literalidad de los términos contractuales es clara la misma debe prevalecer, [...] lo mismo sucede aunque cupiera alguna duda cuando no se deduzca que sea otra la verdadera intención de los contratantes, una vez contemplados los actos de los mismos, u otro criterio hermenéutico, como el denominado "canon de la totalidad"" ( sentencia de 12 abril 2010). En consecuencia, "para que pueda prescindirse de la literalidad, es necesario que los términos del contrato contradigan la intención evidente y que además esta última resulte de los actos de los mismos, sin que resulten relevantes a los efectos del artículo 1282 CC los coetáneos o posteriores realizados tan solo por uno de ellos" ( sentencia 714/2015, de 14 de diciembre).

6.- Esta labor hermenéutica de los contratos es función propia de los tribunales de instancia, revisable en casación en dos supuestos: primero, en caso de que su resultado sea manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario y, segundo, cuando vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos.

Como recuerdan las sentencias de esta sala 498/2018, de 14 de septiembre, 82/2019, de 7 de febrero, y 251/2019, de 6 de mayo, con cita de otras anteriores:

"la interpretación del contrato y sus cláusulas, entendida como actividad que busca identificar el conjunto de obligaciones que derivan para las partes de todo contrato a partir de la voluntad común de éstas expresada en el mismo es una labor o función propia de los tribunales de instancia, con la consecuencia de que ha de prevalecer la interpretación realizada por éstos sin que sea posible su revisión en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por el tribunal sentenciador en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva".

Las prescripciones que sobre la interpretación de las declaraciones de voluntad contractual contienen los arts.1.281 a 1.289 CC no son meras reglas orientadoras para el intérprete, sino auténticas normas imperativas, cuya infracción abre la posibilidad de su acceso a casación por la vía del art. 477.1 LEC, lo que supone que el control de interpretación es, en este recurso, un control sólo de legalidad. Por tanto, quedan fuera del ámbito de la casación toda revisión del resultado de la labor de investigación del sentido jurídicamente relevante de las declaraciones de voluntad que resulte respetuoso con los imperativos legales que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea el único significado admisible conforme a ellos ( sentencia 731/2014, de 26 de diciembre), siempre que no sea manifiestamente arbitrario o contrario a las reglas de la lógica y de la razón ( art. 218.2 LEC) .

7.- Como dijimos en la sentencia 198/2012, de 26 de marzo:

"constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario. E incluso en el supuesto de fundarse un motivo en la infracción de las normas que regulan la interpretación de los contratos, como es el caso, también se ha declarado que no se pueden considerar infringidas dichas normas legales cuando, lejos de combatirse una labor interpretativa abiertamente contraria a lo dispuesto en ellas o al derecho a la tutela judicial, el recurrente se limita a justificar el desacierto de la apreciación realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto".

En consecuencia, en sede del recurso de casación, el único objeto de discusión sobre la interpretación contractual debe ceñirse a su eventual ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia, aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( sentencias de 4 de abril de 2011, 13 de junio de 2011, 4 de octubre de 2011, y 10 de octubre de 2011, entre otras).

8.- Esta labor de los tribunales de instancia se extiende también a la valoración probatoria sobre la apreciación de los hechos determinantes de la novación ( sentencias 261/2020, de 8 de junio, y 651/1993, de 22 de junio).

Doctrina que ha sido sintetizada por la sentencia núm. 818/2009, de 19 de diciembre:

"a) La facultad de establecer si se dan los requisitos de la novación extintiva o modificativa está atribuida a la instancia ( SSTS de 28 marzo y 30 octubre de 1985, 31 mayo 1994, 10 septiembre 1997 y 17 septiembre 1999, entre otras).

"b) Como los presupuestos de la novación son cuestión de hecho cuya apreciación incumbe al tribunal de instancia solo pueden combatirse en casación citando como infringida alguna regla legal de valoración de la prueba ( SSTS 1-6-99 y 1-10-99, entre otras muchas)".

9.- Es en el marco de estos límites en el que debemos desenvolver la función revisora de la casación sobre la interpretación del contrato litigioso realizada por la sentencia impugnada, en función de la delimitación conceptual que la doctrina jurisprudencial ha hecho sobre las dos modalidades de novación contractual contempladas, la propia o extintiva y la impropia o modificativa.

CUARTO.- Decisión de la sala (ii). Doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual. Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa. Su aplicación al caso.

1.- Recientemente hemos sistematizado la jurisprudencia sobre la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas en la sentencia 261/2020, de 8 de junio, al hilo de la exégesis del art. 1204 CC, cuya infracción se denuncia en el segundo motivo del recurso.

2.- El citado art. 1204 CC, referido a la denominada novación propia o extintiva, establece que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita.

Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC) . La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa del art. 1203 CC) .

3.- En las novaciones extintivas, como declaramos en la sentencia 647/2018 de 20 noviembre, se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación ( aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus novandi).

Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC, conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia.

La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones ( art. 1.156 CC) . Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207 CC) , y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento.

4.- Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

Por el contrario, la jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC) , ha considerado que para que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el rigor formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988, y 28/2015, de 11 de febrero). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa,en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesoriasy, en lo que ahora es relevante, la sujeción al régimen legal de prórroga forzosa.

5.- La resolución recurrida ha entendido que, en el caso, el contrato de 8 de noviembre de 2011 tiene el carácter de novación propia o extintiva,al afectar el aliquid novi a los dos elementos principales del contrato de arrendamiento: la cosa (bien arrendado) y el precio (renta), que constituyen la esencia del sinalagma contractual.

Esta tesis,sin embargo, no puede ser confirmada, pues ni el efecto extintivo se declara "terminantemente"por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001( art. 1.204 CC) . Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado,dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada,afectan a las prestaciones esenciales del contrato ( art. 1.543 CC) , ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado ( art. 1203.1.º CC ; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio ).

6.- La conclusión anterior se sustenta, además, en las siguientes razones:

1.º) En el documento de 8 de noviembre de 2011 las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contratode 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como voluntad presunta,pues esta apreciación no resulta conforme con una interpretación literal de su contenido. Así:

(i) el documento de 2011 presenta un encabezamiento bajo el título de "anexo n.º 1 al contrato de arrendamiento de clase 10.ª n.º NUM000 de fecha 2 de junio de 1.975 correspondiente a la vivienda sita en la DIRECCION000 de esta ciudad";

(ii) el significado gramatical del vocablo "anexo", bajo la primera acepción del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, es el de "unido o agregado a alguien o algo", y bajo la segunda acepción significa "propio, inherente o concerniente"; por tanto, constituye un agregado o complemento al propio contrato que modifica, del que constituye una nueva parte "inherente";

(iii) en consecuencia, no se trata de un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza;

(iv) en el propio título del documento se hace mención, como elemento identificativo, del número del contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando así la voluntad de permanencia del contrato identificado mediante ese número exclusivo;

(v) el carácter meramente modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca: (a) en el apartado primero: "ambas partes acuerdan modificar... el objeto del presente contrato"; además de que el verbo empleado ("modificar") es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no de extinción, la locución "presente contrato" solo puede entenderse referida al contrato de 2 de junio de 1975, que no se extingue, sino que se modifica; (b) en el apartado cuarto, con la excepción del cambio del objeto y de la renta, "las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo"; se trata, por tanto, de un acto de confirmación, concepto antitético al de extinción.

2.º) Aunque se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes, quod non, debe tenerse en cuenta que, en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil - el modificativo- ( sentencia 261/2020, de 8 de junio). En este caso este criterio se corresponde también con el de la "mayor reciprocidad de intereses", propio de los contratos onerosos ( art. 1289 CC) , pues resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa. Como dijimos en la sentencia 130/2009, de 12 de marzo:

"la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas (entre otras, SSTS de 31 de mayo de 1997 , 14 de diciembre de 1998 , 2 de noviembre de 1999 , 19 de diciembre de 2001 , 8 de julio de 2002 y 22 de diciembre de 2003 ); además, la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación ( SSTS de 28 de diciembre de 2000 , 23 de marzo de 2001 , 27 de septiembre de 2002 y 4 de marzo de 2005 )".

3.º) Esta exigencia de una voluntad de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal de prórroga forzosa, en el que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa comporta un efecto de dejación o renuncia de un derecho de prórroga forzosa, renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser "clara, terminante e inequívoca" (por todas, sentencias 697/2014, de 11 de diciembre y 132/2021, de 9 de marzo).

Parafraseando nuestra sentencia 882/1998, de 2 de octubre, cabe decir que "resulta contrario a la lógica más elemental pensar que un comerciante va a renunciar a un beneficio, como es el de la prórroga forzosa del arrendamiento sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta". Lo que se afirmaba en esa sentencia respecto del arrendamiento de local de negocio, a fortiori debemos afirmarlo también respecto del arrendamiento de vivienda.

4.º) Aunque es cierto que la irrenunciabilidad del derecho de prórroga que proclama el art. 6 LAU 1964 no impide su renuncia una vez incorporado al patrimonio del arrendatario, de forma que puede renunciarse con posterioridad a la celebración el contrato, en todo caso esa renuncia, en la medida que implica una dejación de un derecho tan importante como es el de seguir ocupando la vivienda, tiene que ser "clara, precisa y terminante sin que quepa inducirse de actos más o menos equívocos" ( sentencia 130/2009, de 12 de marzo, de 26 de mayo de 2009, y 697/2014, de 11 de diciembre). Como dijimos en la sentencia 697/2014, de 11 de diciembre, "la renuncia de derechos debe interpretarse restrictivamente ( art. 6.2 CC) ".

5.º) La jurisprudencia de esta sala ha manifestado una especial prevención frente a la novación extintiva "especialmente cuando tal novación se relaciona con la pérdida de derechos adquiridos por el arrendatario según su contrato primitivo o novado" ( sentencia de 24 de febrero de 1995). En esta línea, hemos mantenido un criterio de interpretación restrictivo en relación con la novación de los contratos de arrendamientos urbanos.

En la sentencia de 18 de marzo de 1992, recaída en un recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos declaramos:

"el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas ( sentencias de 24 de febrero de 1.964, 11 de febrero de 1.965, 2 de junio de 1.968 y 25 de enero de 1.991)".

6.º) Las sentencias citadas en la sentencia recurrida como fundamento de su decisión ( sentencias 841/2001, de 17 de septiembre, 975/2005, de 9 de diciembre, y 1120/2006, de 15 de noviembre), por referirse a supuestos de novaciones de contratos de arrendamientos rústicos, no resultan extrapolables miméticamente al caso de la litis, referido a un arrendamiento urbano, tanto por razón de la diferente regulación a la que están sujetos, como por la distinta intensidad con que actúa la legislación en la tutela de los derechos de los arrendatarios en una y otra modalidad de arrendamientos especiales.

En todo caso, esos precedentes citados por la Audiencia, en los que se califica la novación de extintiva en supuestos de modificación simultánea del objeto y de la renta del arrendamiento, no declaran el carácter extintivo de la novación por razones exclusivamente vinculadas a esos cambios objetivos, sino que, de estos cambios y en atención a las concretas circunstancias de cada caso, se dedujo que la voluntad de las partes en aquellos casos fue la de extinguir el contrato previo, aunque no se hubiera declarado de forma expresa ("sin necesidad de que conste expresamente su novación, cuando, en forma sustancial, se alteran los dos elementos más esenciales del arrendamiento, como lo son el objeto y la renta, e incluso, la notoria modificación de una sola de estas circunstancias, cuando se ofrece con caracteres muy acusados, se considera puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo..."). Así, por ejemplo, entre aquellas circunstancias específicas justificativas de la calificación extintiva de la novación, que se sumaban a los cambios de objeto y renta, figuraban la participación en el nuevo contrato como arrendatario de una persona distinta del arrendatario inicial, sin que hubiera habido una subrogación o cesión consentida del contrato (novación subjetiva) - sentencia 1120/2006 -, o la división física de la parcela cultivada entre los tres hermanos arrendatarios y la explotación exclusiva y separada por cada uno de ellos de las parcelas resultantes, con división correlativa de la renta entre los mismos - sentencia 841/2001 -.

7.- Consecuencias de la estimación de recurso. El resultado de todo lo anterior, es que la calificación jurídica más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975.

En consecuencia, la relación arrendaticia entre las partes sigue sujeta al régimen de la LAU 1964 y, por tanto, al sistema de prórroga forzosa de su art. 57, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la vigente LAU 1994 ( vid. disposición transitoria segunda ). Por tanto, al no resultar de aplicación el régimen de duración de los contratos de arrendamientos de los arts. 9 y 10 LAU 1994, el contrato de arrendamiento litigioso de 1975, en los términos resultantes de la modificación acordada en 2001, sigue vigente. Al no declararlo así, la Audiencia ha incurrido en las infracciones denunciadas en el recurso".

CUARTO.-Así las cosas, es lo cierto que en el caso de autos, como el propio apelado-arrendador reconoce, la arrendataria vivía ya desde el año 2020 en la vivienda. De modo que a falta de una declaración extintiva expresa en el nuevo contrato de 31 de enero de 2024, no podemos aceptar que lo que hubo entre las partes fue una extinción de un contrato de arrendamiento y seguidamente la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento. Pues, como hemos visto más arriba, la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas, de modo que la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación. Sin olvidar que esta exigencia de una voluntad de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal que contiene y regula determinados beneficios en protección de los arrendatarios con dificultades económicas, de suerte que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa comportaría un efecto de dejación o renuncia de unos derechos de suspensión del lanzamiento, renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser clara, terminante e inequívoca. Y es que ciertamente resulta contrario a la lógica más elemental pensar que una madre de familia va a renunciar a un beneficio, suspensión del lanzamiento, sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta. Tal renuncia en la medida que implica una dejación de un derecho tan importante como es el de seguir ocupando la vivienda, tiene que ser clara, precisa y terminante, sin que quepa inducirse de actos más o menos equívocos. Hemos de insistir en la especial prevención frente a la novación extintiva especialmente cuando tal novación se relaciona con la pérdida de derechos adquiridos por el arrendatario según su contrato primitivo o novado, línea jurisprudencial en la que se ha mantenido un criterio de interpretación restrictivo en relación con la novación de los contratos de arrendamientos urbanos, que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas

Por consiguiente, lo que hay en el presente caso no es sino una única y la misma relación arrendaticia desde 2020. De manera que las condiciones y circunstancias relativas a que la arrendataria se halla en situación de necesidad y ha dejado de tener trabajo, aunque sea en la economía sumergida, no puede considerarse que no pueden aplicarse al contrato vigente de diciembre de 2024 por ser anteriores al mismo, sino que hay que entender que tales condiciones y circunstancias determinantes de la situación de necesidad de la arrendataria son posteriores al contrato originario de arrendamiento, que se no se ha extinguido sino que simplemente se ha modificado en algunos de sus elementos subjetivo y objetivos, de manera que nos hallamos ante la continuidad de una relación arrendaticia ya existente. Por consiguiente, al producirse una nueva circunstancia, que pasa al paro la arrendataria, hay que examinar si tiene posibilidades de hacer frente al pago de la renta o está en esa situación de vulnerabilidad. Examen cuyo resultado no puede sino ser favorable a la arrendataria, pues la renta garantizada que probablemente le concedan y que constituirá su único ingreso, alcanzará como mucho los 780 € mensuales, con los que debe hacer frente a las necesidades propias y de su hijo de 6 años de edad que con ella y a su cargo convive. Por tanto, sí cumple los requisitos de ingresos mínimos para la concesión de la suspensión del lanzamiento al menos hasta el 31/12/25.

Procede, pues, estimar el presente recurso de apelación.

QUINTO.- Por aplicación de los artículos 398 y 394.1 LEC , no se hace imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes en atención a las dudas de hechos derivadas de las especiales circunstancias concurrentes en casos como el presente, donde se celebran contratos distintos pero no se deja clara la intención de extinguir el anterior.

PRIMERO.-La parte demandada fundamentó, en síntesis, su recurso de apelación en un único motivo, el error en la valoración de la prueba, pues en el caso concurren los requisitos para la suspensión del procedimiento al amparo del RD 1/2025 de 28/01/2025, ya que el contrato de arrendamiento de 31 de Enero de 2024 es una prórroga o novación del contrato de arrendamiento suscrito en Julio de 2020, como acredita que la apelante y su hijo menor de edad se encuentran empadronados en dicha vivienda desde el 14/7/2020 (Cfr. documento nº 3 de la contestación a la demanda). La renta garantizada que probablemente le concedan y que constituirá su único ingreso, alcanzará los 780 € mensuales, con los que debe hacer frente a las necesidades propias y de su hijo de 6 años de edad que con ella y a su cargo convive, por lo que cumple los requisitos de ingresos mínimos para la concesión de la suspensión del lanzamiento al menos hasta el 31/12/25. Pues consta acreditado que la apelante no llega a los límites establecidos en el art. 5.1.a) del Real Decreto Ley 11/2020, por lo que no procede la denegación de la suspensión del procedimiento y su lanzamiento prevista en el art. 1 del RDL 11/2020, debiendo revocarse la resolución que recurrimos en este aspecto.

La parte actora-apelada se opuso a dicho recurso.

SEGUNDO.-El auto apelado entendió que no procede acceder a la suspensión al amparo del Real Decreto Ley 11/2020, sobre la base de que nos hallamos ante un contrato de arrendamiento celebrado el 31 de enero de 2024. De ahí que considere que como la contestación a la demanda se presentó en fecha 29 de enero de 2025, cuando se solicita no existe norma en vigor que ampare tal suspensión. Ya que por Resolución de 22 de enero de 2025 del Congreso de los Diputados (BOE de 23 de enero de 2025) se ordenaba la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto Ley 9/2024 de 23 de diciembre que prorrogaba el plazo del artículo 1.1 del Real Decreto Ley 11/2020 más allá del 31 de diciembre de 2024. Dicho artículo 1.1 establecía expresamente que "Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2024". La nueva redacción del artículo 1.1 del Real Decreto Ley 11/2020 se efectúa por Real Decreto Ley 1/2025 de 28 de enero, que no tiene carácter retroactivo (entró en vigor el día 30 de enero de 2025) y, por ello, no puede implicar una prórroga automática de la suspensión que terminó el 31 de diciembre de 2024.

Y asimismo, el apartado 2 del referido artículo 1 del Real Decreto Ley 11/2020 dispone que "para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5.1 del presente real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1".

El artículo 5.1.a establece el requisito de que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivos de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar los límites a que se refiere dicho artículo. En consecuencia, se trata de una situación de disminución de ingresos como consecuencia de la situación sanitaria, vigente el contrato.

Asimismo, al ser el contrato de arrendamiento de fecha 31 de enero de 2024, el auto apelado concluye que el documento nº 5 de la contestación a la demanda refleja que la última fecha de baja en la Seguridad Social fue el 8 de diciembre de 2023, por tanto con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento, de ahí que entienda que no se produce una disminución de ingresos constante el arrendamiento. Y que tampoco se acredita que este cese de la relación laboral sea consecuencia de la situación sanitaria. Por lo que concluye que no es procedente la suspensión ya que la situación de insuficiencia económica existía ya anteriormente o incluso en el momento en que se inició el arrendamiento.

Ahora bien, en el caso de autos consta que ha habido una relación contractual arrendaticia entre las partes desde el año 2020, lo cual es un hecho incontrovertido, que acepta también la propia parte actora. El problema que se plantea entonces no es otro que el de determinar si el contrato de arrendamiento de 31 de Enero de 2024 es una prórroga o novación modificativa del contrato de arrendamiento suscrito en Julio de 2020, o es un nuevo y distinto contrato del anterior, ya extinguido.

TERCERO.-A este respecto, entre otras muchas, la STS, Civil sección 1 del 31 de marzo de 2021 ( ROJ: STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 ), Sentencia: 184/2021 Recurso: 1253/2020 Ponente: JUAN MARIA DIAZ FRAILE, declaró:

"En un sistema como el de nuestro Código civil en el que se reconoce la autonomía de la voluntad ( arts. 1254 y 1255 CC) como elemento determinante de la regulación contractual, la primera regla de la interpretación del contrato es la espiritualista que manda buscar la voluntad de los contratantes ( arts. 1281, 1282 y 1276 CC; sentencia núm. 53/2012, de 21 de febrero).

Por ello, el art. 1281, párrafo primero, CC declara la prevalencia de los términos de un contrato si son claros y no presentan dudas "sobre la intención de los contratantes". Esta sala ha declarado que "cuando la literalidad de los términos contractuales es clara la misma debe prevalecer, [...] lo mismo sucede aunque cupiera alguna duda cuando no se deduzca que sea otra la verdadera intención de los contratantes, una vez contemplados los actos de los mismos, u otro criterio hermenéutico, como el denominado "canon de la totalidad"" ( sentencia de 12 abril 2010). En consecuencia, "para que pueda prescindirse de la literalidad, es necesario que los términos del contrato contradigan la intención evidente y que además esta última resulte de los actos de los mismos, sin que resulten relevantes a los efectos del artículo 1282 CC los coetáneos o posteriores realizados tan solo por uno de ellos" ( sentencia 714/2015, de 14 de diciembre).

6.- Esta labor hermenéutica de los contratos es función propia de los tribunales de instancia, revisable en casación en dos supuestos: primero, en caso de que su resultado sea manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario y, segundo, cuando vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos.

Como recuerdan las sentencias de esta sala 498/2018, de 14 de septiembre, 82/2019, de 7 de febrero, y 251/2019, de 6 de mayo, con cita de otras anteriores:

"la interpretación del contrato y sus cláusulas, entendida como actividad que busca identificar el conjunto de obligaciones que derivan para las partes de todo contrato a partir de la voluntad común de éstas expresada en el mismo es una labor o función propia de los tribunales de instancia, con la consecuencia de que ha de prevalecer la interpretación realizada por éstos sin que sea posible su revisión en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por el tribunal sentenciador en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva".

Las prescripciones que sobre la interpretación de las declaraciones de voluntad contractual contienen los arts.1.281 a 1.289 CC no son meras reglas orientadoras para el intérprete, sino auténticas normas imperativas, cuya infracción abre la posibilidad de su acceso a casación por la vía del art. 477.1 LEC, lo que supone que el control de interpretación es, en este recurso, un control sólo de legalidad. Por tanto, quedan fuera del ámbito de la casación toda revisión del resultado de la labor de investigación del sentido jurídicamente relevante de las declaraciones de voluntad que resulte respetuoso con los imperativos legales que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea el único significado admisible conforme a ellos ( sentencia 731/2014, de 26 de diciembre), siempre que no sea manifiestamente arbitrario o contrario a las reglas de la lógica y de la razón ( art. 218.2 LEC) .

7.- Como dijimos en la sentencia 198/2012, de 26 de marzo:

"constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario. E incluso en el supuesto de fundarse un motivo en la infracción de las normas que regulan la interpretación de los contratos, como es el caso, también se ha declarado que no se pueden considerar infringidas dichas normas legales cuando, lejos de combatirse una labor interpretativa abiertamente contraria a lo dispuesto en ellas o al derecho a la tutela judicial, el recurrente se limita a justificar el desacierto de la apreciación realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto".

En consecuencia, en sede del recurso de casación, el único objeto de discusión sobre la interpretación contractual debe ceñirse a su eventual ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia, aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( sentencias de 4 de abril de 2011, 13 de junio de 2011, 4 de octubre de 2011, y 10 de octubre de 2011, entre otras).

8.- Esta labor de los tribunales de instancia se extiende también a la valoración probatoria sobre la apreciación de los hechos determinantes de la novación ( sentencias 261/2020, de 8 de junio, y 651/1993, de 22 de junio).

Doctrina que ha sido sintetizada por la sentencia núm. 818/2009, de 19 de diciembre:

"a) La facultad de establecer si se dan los requisitos de la novación extintiva o modificativa está atribuida a la instancia ( SSTS de 28 marzo y 30 octubre de 1985, 31 mayo 1994, 10 septiembre 1997 y 17 septiembre 1999, entre otras).

"b) Como los presupuestos de la novación son cuestión de hecho cuya apreciación incumbe al tribunal de instancia solo pueden combatirse en casación citando como infringida alguna regla legal de valoración de la prueba ( SSTS 1-6-99 y 1-10-99, entre otras muchas)".

9.- Es en el marco de estos límites en el que debemos desenvolver la función revisora de la casación sobre la interpretación del contrato litigioso realizada por la sentencia impugnada, en función de la delimitación conceptual que la doctrina jurisprudencial ha hecho sobre las dos modalidades de novación contractual contempladas, la propia o extintiva y la impropia o modificativa.

CUARTO.- Decisión de la sala (ii). Doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual. Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa. Su aplicación al caso.

1.- Recientemente hemos sistematizado la jurisprudencia sobre la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas en la sentencia 261/2020, de 8 de junio, al hilo de la exégesis del art. 1204 CC, cuya infracción se denuncia en el segundo motivo del recurso.

2.- El citado art. 1204 CC, referido a la denominada novación propia o extintiva, establece que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita.

Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC) . La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa del art. 1203 CC) .

3.- En las novaciones extintivas, como declaramos en la sentencia 647/2018 de 20 noviembre, se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación ( aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus novandi).

Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC, conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia.

La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones ( art. 1.156 CC) . Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207 CC) , y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento.

4.- Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

Por el contrario, la jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC) , ha considerado que para que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el rigor formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988, y 28/2015, de 11 de febrero). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa,en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesoriasy, en lo que ahora es relevante, la sujeción al régimen legal de prórroga forzosa.

5.- La resolución recurrida ha entendido que, en el caso, el contrato de 8 de noviembre de 2011 tiene el carácter de novación propia o extintiva,al afectar el aliquid novi a los dos elementos principales del contrato de arrendamiento: la cosa (bien arrendado) y el precio (renta), que constituyen la esencia del sinalagma contractual.

Esta tesis,sin embargo, no puede ser confirmada, pues ni el efecto extintivo se declara "terminantemente"por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001( art. 1.204 CC) . Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado,dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada,afectan a las prestaciones esenciales del contrato ( art. 1.543 CC) , ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado ( art. 1203.1.º CC ; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio ).

6.- La conclusión anterior se sustenta, además, en las siguientes razones:

1.º) En el documento de 8 de noviembre de 2011 las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contratode 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como voluntad presunta,pues esta apreciación no resulta conforme con una interpretación literal de su contenido. Así:

(i) el documento de 2011 presenta un encabezamiento bajo el título de "anexo n.º 1 al contrato de arrendamiento de clase 10.ª n.º NUM000 de fecha 2 de junio de 1.975 correspondiente a la vivienda sita en la DIRECCION000 de esta ciudad";

(ii) el significado gramatical del vocablo "anexo", bajo la primera acepción del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, es el de "unido o agregado a alguien o algo", y bajo la segunda acepción significa "propio, inherente o concerniente"; por tanto, constituye un agregado o complemento al propio contrato que modifica, del que constituye una nueva parte "inherente";

(iii) en consecuencia, no se trata de un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza;

(iv) en el propio título del documento se hace mención, como elemento identificativo, del número del contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando así la voluntad de permanencia del contrato identificado mediante ese número exclusivo;

(v) el carácter meramente modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca: (a) en el apartado primero: "ambas partes acuerdan modificar... el objeto del presente contrato"; además de que el verbo empleado ("modificar") es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no de extinción, la locución "presente contrato" solo puede entenderse referida al contrato de 2 de junio de 1975, que no se extingue, sino que se modifica; (b) en el apartado cuarto, con la excepción del cambio del objeto y de la renta, "las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo"; se trata, por tanto, de un acto de confirmación, concepto antitético al de extinción.

2.º) Aunque se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes, quod non, debe tenerse en cuenta que, en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil - el modificativo- ( sentencia 261/2020, de 8 de junio). En este caso este criterio se corresponde también con el de la "mayor reciprocidad de intereses", propio de los contratos onerosos ( art. 1289 CC) , pues resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa. Como dijimos en la sentencia 130/2009, de 12 de marzo:

"la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas (entre otras, SSTS de 31 de mayo de 1997 , 14 de diciembre de 1998 , 2 de noviembre de 1999 , 19 de diciembre de 2001 , 8 de julio de 2002 y 22 de diciembre de 2003 ); además, la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación ( SSTS de 28 de diciembre de 2000 , 23 de marzo de 2001 , 27 de septiembre de 2002 y 4 de marzo de 2005 )".

3.º) Esta exigencia de una voluntad de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal de prórroga forzosa, en el que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa comporta un efecto de dejación o renuncia de un derecho de prórroga forzosa, renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser "clara, terminante e inequívoca" (por todas, sentencias 697/2014, de 11 de diciembre y 132/2021, de 9 de marzo).

Parafraseando nuestra sentencia 882/1998, de 2 de octubre, cabe decir que "resulta contrario a la lógica más elemental pensar que un comerciante va a renunciar a un beneficio, como es el de la prórroga forzosa del arrendamiento sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta". Lo que se afirmaba en esa sentencia respecto del arrendamiento de local de negocio, a fortiori debemos afirmarlo también respecto del arrendamiento de vivienda.

4.º) Aunque es cierto que la irrenunciabilidad del derecho de prórroga que proclama el art. 6 LAU 1964 no impide su renuncia una vez incorporado al patrimonio del arrendatario, de forma que puede renunciarse con posterioridad a la celebración el contrato, en todo caso esa renuncia, en la medida que implica una dejación de un derecho tan importante como es el de seguir ocupando la vivienda, tiene que ser "clara, precisa y terminante sin que quepa inducirse de actos más o menos equívocos" ( sentencia 130/2009, de 12 de marzo, de 26 de mayo de 2009, y 697/2014, de 11 de diciembre). Como dijimos en la sentencia 697/2014, de 11 de diciembre, "la renuncia de derechos debe interpretarse restrictivamente ( art. 6.2 CC) ".

5.º) La jurisprudencia de esta sala ha manifestado una especial prevención frente a la novación extintiva "especialmente cuando tal novación se relaciona con la pérdida de derechos adquiridos por el arrendatario según su contrato primitivo o novado" ( sentencia de 24 de febrero de 1995). En esta línea, hemos mantenido un criterio de interpretación restrictivo en relación con la novación de los contratos de arrendamientos urbanos.

En la sentencia de 18 de marzo de 1992, recaída en un recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos declaramos:

"el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas ( sentencias de 24 de febrero de 1.964, 11 de febrero de 1.965, 2 de junio de 1.968 y 25 de enero de 1.991)".

6.º) Las sentencias citadas en la sentencia recurrida como fundamento de su decisión ( sentencias 841/2001, de 17 de septiembre, 975/2005, de 9 de diciembre, y 1120/2006, de 15 de noviembre), por referirse a supuestos de novaciones de contratos de arrendamientos rústicos, no resultan extrapolables miméticamente al caso de la litis, referido a un arrendamiento urbano, tanto por razón de la diferente regulación a la que están sujetos, como por la distinta intensidad con que actúa la legislación en la tutela de los derechos de los arrendatarios en una y otra modalidad de arrendamientos especiales.

En todo caso, esos precedentes citados por la Audiencia, en los que se califica la novación de extintiva en supuestos de modificación simultánea del objeto y de la renta del arrendamiento, no declaran el carácter extintivo de la novación por razones exclusivamente vinculadas a esos cambios objetivos, sino que, de estos cambios y en atención a las concretas circunstancias de cada caso, se dedujo que la voluntad de las partes en aquellos casos fue la de extinguir el contrato previo, aunque no se hubiera declarado de forma expresa ("sin necesidad de que conste expresamente su novación, cuando, en forma sustancial, se alteran los dos elementos más esenciales del arrendamiento, como lo son el objeto y la renta, e incluso, la notoria modificación de una sola de estas circunstancias, cuando se ofrece con caracteres muy acusados, se considera puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo..."). Así, por ejemplo, entre aquellas circunstancias específicas justificativas de la calificación extintiva de la novación, que se sumaban a los cambios de objeto y renta, figuraban la participación en el nuevo contrato como arrendatario de una persona distinta del arrendatario inicial, sin que hubiera habido una subrogación o cesión consentida del contrato (novación subjetiva) - sentencia 1120/2006 -, o la división física de la parcela cultivada entre los tres hermanos arrendatarios y la explotación exclusiva y separada por cada uno de ellos de las parcelas resultantes, con división correlativa de la renta entre los mismos - sentencia 841/2001 -.

7.- Consecuencias de la estimación de recurso. El resultado de todo lo anterior, es que la calificación jurídica más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975.

En consecuencia, la relación arrendaticia entre las partes sigue sujeta al régimen de la LAU 1964 y, por tanto, al sistema de prórroga forzosa de su art. 57, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la vigente LAU 1994 ( vid. disposición transitoria segunda ). Por tanto, al no resultar de aplicación el régimen de duración de los contratos de arrendamientos de los arts. 9 y 10 LAU 1994, el contrato de arrendamiento litigioso de 1975, en los términos resultantes de la modificación acordada en 2001, sigue vigente. Al no declararlo así, la Audiencia ha incurrido en las infracciones denunciadas en el recurso".

CUARTO.-Así las cosas, es lo cierto que en el caso de autos, como el propio apelado-arrendador reconoce, la arrendataria vivía ya desde el año 2020 en la vivienda. De modo que a falta de una declaración extintiva expresa en el nuevo contrato de 31 de enero de 2024, no podemos aceptar que lo que hubo entre las partes fue una extinción de un contrato de arrendamiento y seguidamente la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento. Pues, como hemos visto más arriba, la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas, de modo que la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación. Sin olvidar que esta exigencia de una voluntad de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal que contiene y regula determinados beneficios en protección de los arrendatarios con dificultades económicas, de suerte que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa comportaría un efecto de dejación o renuncia de unos derechos de suspensión del lanzamiento, renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser clara, terminante e inequívoca. Y es que ciertamente resulta contrario a la lógica más elemental pensar que una madre de familia va a renunciar a un beneficio, suspensión del lanzamiento, sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta. Tal renuncia en la medida que implica una dejación de un derecho tan importante como es el de seguir ocupando la vivienda, tiene que ser clara, precisa y terminante, sin que quepa inducirse de actos más o menos equívocos. Hemos de insistir en la especial prevención frente a la novación extintiva especialmente cuando tal novación se relaciona con la pérdida de derechos adquiridos por el arrendatario según su contrato primitivo o novado, línea jurisprudencial en la que se ha mantenido un criterio de interpretación restrictivo en relación con la novación de los contratos de arrendamientos urbanos, que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas

Por consiguiente, lo que hay en el presente caso no es sino una única y la misma relación arrendaticia desde 2020. De manera que las condiciones y circunstancias relativas a que la arrendataria se halla en situación de necesidad y ha dejado de tener trabajo, aunque sea en la economía sumergida, no puede considerarse que no pueden aplicarse al contrato vigente de diciembre de 2024 por ser anteriores al mismo, sino que hay que entender que tales condiciones y circunstancias determinantes de la situación de necesidad de la arrendataria son posteriores al contrato originario de arrendamiento, que se no se ha extinguido sino que simplemente se ha modificado en algunos de sus elementos subjetivo y objetivos, de manera que nos hallamos ante la continuidad de una relación arrendaticia ya existente. Por consiguiente, al producirse una nueva circunstancia, que pasa al paro la arrendataria, hay que examinar si tiene posibilidades de hacer frente al pago de la renta o está en esa situación de vulnerabilidad. Examen cuyo resultado no puede sino ser favorable a la arrendataria, pues la renta garantizada que probablemente le concedan y que constituirá su único ingreso, alcanzará como mucho los 780 € mensuales, con los que debe hacer frente a las necesidades propias y de su hijo de 6 años de edad que con ella y a su cargo convive. Por tanto, sí cumple los requisitos de ingresos mínimos para la concesión de la suspensión del lanzamiento al menos hasta el 31/12/25.

Procede, pues, estimar el presente recurso de apelación.

QUINTO.- Por aplicación de los artículos 398 y 394.1 LEC , no se hace imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes en atención a las dudas de hechos derivadas de las especiales circunstancias concurrentes en casos como el presente, donde se celebran contratos distintos pero no se deja clara la intención de extinguir el anterior.