Auto Civil Juzgado de lo Mercantil de Castelló de la Plana nº 1, Rec. 805/2023 de 21 de junio del 2024

PRIMERO .- Régimen legal vigente.

En la normativa concursal vigente la transmisión de unidades productivas se regula con carácter general en el art. 215 del TRLC que determina que : Hasta la aprobación del convenio o hasta la apertura de la fase de liquidación, la enajenación del conjunto de una empresa o de una o varias unidades productivas se hará mediante subasta electrónica, salvo que el juez autorice otro modo de realización.

Excepcionalmente se puede realizar la venta de dichas unidades productivas por venta directa, conforme dispone el art 216 TRLC que establece que " En cualquier estado del concurso o cuando la subasta quede desierta, el juez, mediante auto, podrá autorizar la enajenación directa del conjunto de la empresa o de una o varias unidades productivas o la enajenación a través de persona o de entidad especializada.

El art. 224 bis introducido por la Ley 16/2022 disciplina la ". Solicitud de concurso con presentación de oferta de adquisición de una o varias unidades productivas :"1. El deudor puede presentar, junto con la solicitud de declaración de concurso, una propuesta escrita vinculante de acreedor o de tercero para la adquisición de una o varias unidades productivas.En la propuesta el acreedor o el tercero deberá asumir la obligación de continuar o de reiniciar la actividad con la unidad o unidades productivas a las que se refiera por un mínimo de tres años. El incumplimiento de este compromiso dará lugar a que cualquier afectado pueda reclamar al adquirente la indemnización de los daños y perjuicios causados.2. En el auto de declaración de concurso, el juez concederá un plazo de quince días para que los acreedores que se personen puedan formular a la propuesta las observaciones que tengan por conveniente y para que cualquier interesado pueda presentar propuesta vinculante alternativa. En el mismo auto, el juez requerirá a la administración concursal para que, dentro de ese plazo, emita informe de evaluación de la presentada.3. La propuesta escrita vinculante de adquisición podrá ser realizada por personas trabajadoras interesadas en la sucesión de la empresa mediante la constitución de sociedad cooperativa, laboral o participada.4. Si se presentasen una o varias propuestas alternativas de adquisición, el juez requerirá a la administración concursal para que, en el plazo de cinco días, emita informe de evaluación.5. En el informe la administración concursal valorará la propuesta o propuestas presentadas atendiendo al interés del concurso, e informará sobre los efectos que pudiera tener en las masas activa y pasiva la resolución de los contratos que resultare de cada una de las propuestas.6. Una vez emitidos el informe o informes por la administración concursal, el juez, si se hubieran presentado varias propuestas, concederá un plazo simultáneo de tres días a los oferentes para que, si lo desean, mejoren las que cada uno de ellos hubiera presentado. Dentro de los tres días siguientes al término de ese plazo, el juez procederá a la aprobación de la que resulte más ventajosa para el interés del concurso. En caso de que se hubiera presentado una propuesta en los términos del apartado 3 y la oferta sea igual o superior a la de las demás propuestas alternativas presentadas, el juez priorizará dicha propuesta siempre que ello atienda al interés del concurso, considerando en el mismo la continuidad de la empresa, la unidad productiva y los puestos de trabajo, entre otros criterios.7. Si la ejecución de la oferta vinculante aprobada estuviera sujeta al cumplimiento de determinadas condiciones suspensivas, tales como la aprobación de la adquisición por parte de las autoridades de la competencia o supervisoras, o a la realización de una modificación estructural que afecte a los activos a transmitir, el concursado y la administración concursal llevarán a cabo las actuaciones precisas para asegurar el pronto cumplimiento.El juez podrá exigir al proponente adjudicatario que preste caución o garantía suficiente de consumación de la adquisición si las condiciones suspensivas se cumplieran en el plazo máximo para ello establecido en la oferta vinculante, o de resarcimiento de los gastos o costes incurridos por el concurso en otro caso.8. La transmisión de la unidad o de las unidades productivas al adjudicatario estará sometida a las demás reglas establecidas en esta ley para esta clase de transmisiones.9. La oferta de adquisición de una o varias unidades productivas se publicará en el portal de liquidaciones concursales del Registro público concursal el mismo día que se publique la declaración de concurso en la sección primera de dicho Registro. El juez podrá requerir tanto al deudor como al autor o autores de la oferta cuanta información considere necesaria o conveniente para facilitar la presentación de otras ofertas por acreedores o terceros. La información requerida se publicará igualmente en dicho portal "

SEGUNDO.- Venta directa. Se solicitó la venta directa prevista en el TRLC como medio excepcional de venta sujeta a autorización, sin que se disciplinen los criterios legales que de deben servir de pauta interpretativa. El A uto del Juzgado Mercantil 16 de Madrid de 9-4-2021 determina que " El artículo 216 del TRLC no precisa bajo qué presupuestos o en qué situaciones el Juez del concurso puede permitir la exclusión de la subasta de la unidad productiva como modo de realización. Si bien una interpretación literal abonaría la idea de que la autorización no precisaría de ninguna motivación específica, salvo la propia concurrencia de la petición por parte legitimada y la existencia del presupuesto objetivo de la existencia en sí de la unidad objeto de la enajenación, conforme a una interpretación más garantista podría concluirse que la enajenación directa debe resultar adecuada a los intereses del concurso en razón de la urgencia de la transmisión (necesaria para evitar la pérdida de valor de los activos o la generación de mayores créditos contra la masa que no hayan de poder atenderse), la especificidad de la rama de actividad o del mercado en que opera la unidad productiva, etc ". El Auto del Juzgado Mercantil 16 de Madrid de 21 de octubre de 021 : la venta de una unidad productiva debe tener dos presupuestos obligatorios que deben presidir toda la actuación de enajenación:

1º Garantizar la concurrencia, transparencia, mediante un procedimiento que sea ágil, público, transparente y concurrencial.

2º Respetar el TRLC con la delimitación de perímetro, la sucesión de empresa, las subrogaciones, las exclusiones, los contratos y licencias, los bienes privilegiados, y el precio"". En este procedimiento se han observado las exigencias de transparencia mediante traslado a todos los personados y la publicidad a trabves del Registro Publico Concursal.

Nos encontramos ante dos ofertas que se analizarán se paradamente

TERCERO.- Oferta de D. Marino . Esta oferta es rechazada tanto por la Administración Concursal como por los trabajadores y los acreedores CALPE INVEST, S.L.U. , FOGASA y el Instituto Valenciano de Finanzas, y esta juzgadora no puede autorizar la venta en favor del oferente. Solvencia. Aunque la oferta no incluye información alguna a la solvencia económica del oferente, el Administrador Concursal alega haberla comprobado con la documentación que aporta, por lo que concurre el requisito del art 281.1 TRLC

Perímetro. El perímetro de la oferta incluye : En realidad, la oferta de compra se limita a la adquisición en globo de toda la maquinaria, instalaciones y equipos ubicados en las naves donde se desarrolla la actividad, pretendiendo la adjudicación libre de cargas y obviando el privilegio especial que los gravan. Es más, reconoce que se adquiere maquinaria que no es necesaria para la continuidad de la actividad empresarial y que pretende enajenarse para financiar el proyecto empresarial. Desde el punto de vista jurídico la venta no puede autorizarse, máxime cuando se pretende una adquisición indiscriminada de maquinaria, parte de ella afecta a privilegio especial , y cuyo destino final se desconoce. El art 214 TRLC disciplina el régimen jurídico de la venta de los bienes incluidos en la unidad productiva y afectos a privilegio especial, precepto imperativo del que no puede prescindirse. Se parte de la adquisición del total de las maquinas, 50 de las cuales están gravadas con hipoteca mobiliaria en favor del Instituto Valenciano de Finanzas(en lo sucesivo, IFV). La oferta se realiza sin asunción de garantía real, el precio ofertado en metálico (250.000 euros) no cubre el importe del crédito privilegiado que el IFV tiene reconocido (565.881,55 euros) y que trae causa un préstamo que se formalizó en escritura de préstamo con hipoteca mobiliaria autorizada septiembre de 2017, por el Notario de Valencia, D. Alfonso Pascual de Miguel, con el número 1570 de orden de su protocolo, subsanada mediante escritura autorizada, en fecha 20 de diciembre de 2017, por el mismo Notario, con el número 2248 de orden de su protocolo. Por ello, no prestando el IFV su consentimiento a la transmisión , asiste al titular del privilegio el derecho de veto del art 214.1.º.II TRLC y no debe no autorizarse la venta. Por otra parte, la oferta no garantiza la continuidad de la actividad empresarial en Vilafranca desde el momento en que no incluye los inmuebles en los que se desarrolla la actividad, se remite a la suerte de un contrato de arrendamiento, cuya realidad se desconoce y con una inconcreción total del lugar donde se desarrollará la actividad. Por último, únicamente se asume la sucesión laboral de 12 trabajadores no determinados, asumiendo los créditos laborales de éstos, pero 65 trabajadores quedan a la suerte de una evolución del negocio, sin plan de negocios y sin una mínima concreción. En definitiva, no se puede autorizar la venta de maquinaria y la sucesión laboral de 12 trabajadores porque no se trata de un supuesto de transmisión conjunto de medios organizados para el ejercicio de una actividad económica esencial o accesoria( art 200.2 TRLC) , que garantizara la continuidad de la actividad empresarial de la concursada, perjudicando notoriamente el interés del concurso y a los acreedores privilegiados y que sólo beneficia al oferente.

CUARTO.-Oferta de FOR MEN SA. Adquirente. Solvencia Debe partirse del concepto de unidad productiva. El artículo 202.2 TRLC define la unidad productiva como el conjunto de medios organizados para el ejercicio de una actividad económica esencial o accesoria, en línea con el planteamiento que tradicionalmente ha mantenido en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea , que considera unidad productiva a cualquier industria o establecimiento o comercio o conjunto de ellos, que cuenta con los elementos necesarios para iniciar o continuar una actividad económica, esté o no en funcionamiento, tenga trabajadores o no, sea en propiedad o en régimen de arrendamiento, y pertenezca a una persona natural o jurídica (SSTJU de 9 de Septiembre 2015 y 7 de agosto de 2018) La definición del artículo 202.2 TRLC es similar a la recogida del artículo 44 .2del RDLeg 2/ 2015 de 23 de octubre por el que se aprueba el estatuto de los trabajadores y que habla de " entidad económica que mantenga su identidad, entendida como un conjunto de medios organizados a fin de llevar una actividad económica, esencial o accesoria" Partiendo de ellos se va a hacer el análisis de la oferta. Identificación del adquirente. Solvencia El Art 218 TRLC dispone: "Cualquiera que sea el sistema de enajenación, las ofertas deberán tener, al menos, el siguiente contenido: Cualquiera que sea el sistema de enajenación, las ofertas deberán tener, al menos, el siguiente contenido:1.º La identificación del oferente y la información sobre su solvencia económica y sobre los medios humanos y técnicos a su disposición.2.º La determinación precisa de los bienes, derechos, contratos y licencias o autorizaciones incluidos en la oferta.3.º El precio ofrecido, las modalidades de pago y las garantías aportadas. En caso de que se transmitiesen bienes o derechos afectos a créditos con privilegio especial, deberá distinguirse en la oferta entre el precio que se ofrecería con subsistencia o sin subsistencia de las garantías. 4.º La incidencia de la oferta sobre los trabajadores." En la oferta original el Sr. Roberto hace una presentación de FOR MEN SA Y KOLTEX PLASTIC RECYCLING SYSTEMS, SRL al que describe como integrante de un grupo que se administrador societario aquel. La oferta se presenta de manera farragosa, de modo que no es hasta la página 17 de la oferta subsanada donde se solicita que: "Cabe recordar, que se solicita al juzgado que la adjudicación judicial sea concedida a favor de FOR MEN, SA e indistintamente, a otra sociedad ya constituida o de nueva creación, siempre que la misma este participada por D. Roberto y/o KOLTEX PLASTIC RECYCLING SYSTEMS, SRL." Debe rechazarse la pretensiónn de D. Roberto, en calidad de representante legal de FOR MEN S.A (en lo sucesivo, FOR MEN)., de considerar a la empresa KOLTEX PLASTIC RECYCLING SYSTEMS, SRL (en lo sucesivo, KOLTEX ) como oferente de la oferta de compra de la unidad productiva de MARIE CLAIRE SAU. No consta solicitud indubitada suscrita por los representantes legales de KOLTEX.Tan solo consta en la oferta subsanada una rubrica sobre el nombre de D. Felix. , sin que se aporte documento público que pruebe ser representante legal de dicha mercantil, y si los es con carácter solidario o subsidiario. Por otro lado, como destaca el Administrador Concursal, KOLTEX se limitará a dar soporte y aportará apoyo técnico a FOR MEN, por lo que en modo alguno puede considerarse adquirente. En cuanto a la mercantil FOR MEN, es una empresa inactiva desde 1996, si bien no se ha extinguido ; se acredita que no tiene deudas pendientes con la TGSS ni con la AEAT , y que se ha solicitado la reactivación del NIF, por ello se entiende que no puede acreditar solvencia alguna. En cuanto a la solvencia , dado que es Don Roberto quien se obliga a aportar liquidez e inversión es con su patrimonio personal, el Administrador Concursal informa favorablemente la solvencia de éste. Hubiera sido deseable que se hubiera aportado declaración de IRPF o de Patrimonio, pero se ha al exhibido, y aportado, certificados saldos bancarios que acreditan solvencia y liquidez suficiente al tiempo de su presentación Por ello, debe considerarse, conforme a lo que interesa el Administrador Concursal, atendido el tenor literal de la oferta, que la adjudicación deberá realizarse a "FOR MEN, S.A.," y para el caso que al tiempo de la adjudicación no estuviera jurídicamente y fiscalmente reactivado el NIF, podrá hacerse en favor de otra sociedad sin deudas ni contingencias fiscales ni con la Seguridad Social en la que D. Roberto ostente el 100% del capital social, representación en el capital que deberá mantener durante el plazo de obligado cumplimiento de tres años, siendo éste elemento esencial y determinante para la valoración positiva de la oferta, hecho que, en caso de adjudicación, deberá de reflejarse en el formal contrato de transmisión de la unidad productiva con esa naturaleza de elemento personal esencial del contrato, anudándose las consecuencias jurídicas inherentes .

QUINTO.-Oferta de Sr. Roberto Perímetro. Se acredita el cumplimiento del requisito previsto en el art 218.2 TRLC: La determinación precisa de los bienes, derechos, contratos y licencias o autorizaciones incluidos en la oferta. La oferta incluye en su perímetro: Subrogación de naves y fincas rústicas. La Oferta realizada incluye la subrogación en el contrato de compraventa con condición resolutoria de las naves y fincas rústicas de Vilafranca del Cid, DIRECCION000, que fue elevado a público el 30 de diciembre de 2015,donde fueron adquiridas las 3 fincas registrales número NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de Morella. La Oferta incluye la subrogación en la primera carga, consistente en el pacto de retro por el importe pendiente, si bien deberán quedar extinguidas y canceladas las cargas posteriores, dado que no se asumen por el oferente. Bienes y maquinaria. En relación con la maquinaria, la oferta se extiende exclusivamente a la maquinaria que se encuentra afecta a garantía al pago del crédito con privilegio especial reconocido a favor del INSTITUTO VALENCIANO DE FINANZAS, que será transmitida con la subsistencia de la referida garantía, en la que se subrogará el adquirente, sin que se produzca subrogación en el resto de los créditos que pudieran estar reconocidos a favor de esta entidad acreedora. Se excluye del perímetro la maquinaria con garantía constituida a favor del F.O.G.A.S.A., TESORERÍA GENERAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL, "CAIXA BANK, S.A.", toda la maquinaria, equipos, mobiliario y bienes no adscritos a la unidad productiva y que no se utilizaban en julio de 2023, y la maquinaria para confeccionar mascarillas y batas sanitarias Stock. La Oferta incluye todo el stock y producto en curso, terminado o materias primas existentes, con independencia del estado en el que se encuentren. Contratos auxiliares. En relación con los contratos auxiliares que se tiene interés en subrogar, sólo se extendería a los contratos de suministros existentes en la actualidad (electricidad, agua, ...), sin asumir el pago de ningún importe pendiente, independientemente de la calificación que pudieran tener los créditos reconocidos como créditos concursales o contra la masa. Marcas, licencias y permisos. La oferta también se extiende a las marcas, licencias y permisos que son titularidad de la concursada. Integra la oferta de adquisición las siguientes marcas: ANTICARRERAS BY CHERIE, CHERIE, AZNAR, S.A. "AZNARSA" VILLAFRANCA DEL CID, EUGENIA DE MONTIJO, KLER, MARIE CLAIRE, MARIE CLAIRE SENAR, S.A. VILLAFRANCA DEL CID, MARIE CLAIRE STORE, MARIE CLAIRE UN PANTY PARA CADA MUJER, MC, MC MARIE CLAIRE, MC Store, MISTER KLER, NUBLO, ONNE, STOP CARRERAS BY MARIE CLAIRE, VENIS, MARIE CLAIRE EASYFIT, MC, Cherie, ONNE y signo distintivo para Reino Unido, MARIE CLAIRE, KLER, para Emiratos Árabes, MARIE- CLAIRE para Dinamarca, ONNE y KLER para Arabia Saudita,KLER, MARIE CLAIRE para Andorra, Acuerdo de Licencia con MARIE CLAIRE ALBUM y MARIE CLAIRE NETHERLANDS BV para FRANCIA, REINO UNIDO, PORTUGAL, NORUEGA, SUECIA, ESPAÑA BENELUX (Bégica, Holanda y Luxemburgo) y DINAMARCA Es en el ámbito del perímetro excluido donde comienzan los obstáculos jurídicos para la autorización de la oferta de compra. Cancelación de cargas El oferente pretende la adjudicación 3 fincas registrales número NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de Morella en las que se desarrolla la actividad empresarial de Mari Claire, limitándose a asumir la primera carga si bien pretende la extinción de las cargas hipotecarias posteriores. La primera carga que se asume procede del contrato de compraventa con condición resolutoria elevado a público el 30 de diciembre de 2015, en el que el acreedor es la mercantil CALPE INVEST, S.L. U, ascendiendo la deuda actualizada a 434.301,78€.-€, tras el vencimiento de la cuenta de 10 marzo de 2024 frente a los 410.000 euros incluidos en la oferta. Igualmente la deuda deberá ser actualizada conforme a los pactos contenidos en el propio contrato. El problema radica en la atribución de los inmuebles cancelando el resto de las cargas. Las fincas registrales arriba reseñadas están afectas a una hipoteca unilateral constituida a favor del FOGASA. El oferente pretende otorgar al F.O.G.A.S.A. la parte proporcional del precio de la unidad productiva correspondiente a la garantía con privilegio especial. ( artículo 214.1.1a del TRLC). Como se ha argumentado en el Fundamento de Derecho Tercero ,el artículo 214.2 del TRLC atribuye un derecho de veto al acreedor privilegiado en caso de transmisión del inmueble sin subsistencia de la garantía. En este sentido el FOGASA , acreedor hipotecario en la hipoteca unilateral se opone a la transmisión de los inmuebles sin obtener el importe garantizado con la el inmueble. El Fondo de Garantía Salarial invoca que tiene reconocido un crédito con privilegio especial por importe de 1.310.003,22 euros cuyo origen es la formalización del convenio de recuperación con pago aplazado garantizado con la hipoteca unilateral inmobiliaria y mobiliaria constituida sobre la fincas de la unidad productiva de la empresa MARIE CLAIRE SAU que se detallan (escritura pública - Protocolo no 620 - realizada ante el Notario D. Ernesto Tarragón Albella el 5 de marzo de 2020, debidamente registrada y aceptada): -Finca no NUM003 sita en Partida DIRECCION001 Escala no NUM004 de Vilafranca del Cid (Registro de la Propiedad de Albocácer Morella Tomo NUM005, Libro NUM006, Folio NUM007). -Inmueble del centro productivo de la empresa MARIE CLAIRE SA: Fincas no NUM002, NUM000 y NUM001 sitas en Vilafranca del Cid (Registro de la Propiedad de Albocasser Morella Tomo NUM008, Libro NUM009, Folios NUM010, NUM011 y NUM012, respectivamente). Se reproduce de nuevo el Artículo 214. 1. a del TRLC: Bienes y derechos incluidos en establecimientos o unidades productivas. " 1. En todo caso, si los bienes y derechos de la masa activa afectos a créditos con privilegio especial estuviesen incluidos en los establecimientos, explotaciones o cualesquiera otras unidades productivas que se enajenen en conjunto se aplicarán las siguientes reglas:.a Si se transmitiesen sin subsistencia de la garantía, corresponderá a los acreedores privilegiados la parte proporcional del precio obtenido equivalente al valor que el bien o derecho sobre el que se ha constituido la garantía suponga respecto al valor global de la unidad productiva transmitida.Si el precio a percibir no alcanzase el valor de la garantía será necesaria la conformidad a la transmisión por los acreedores con privilegio especial que tengan derecho de ejecución separada, siempre que representen, al menos, el setenta y cinco por ciento de la clase del pasivo privilegiado especial, afectado por la transmisión. La parte del crédito garantizado que no quedase satisfecha será reconocida en el concurso con la clasificación que corresponda.Si el precio a percibir fuese igual o superior al valor de la garantía, no será preciso el consentimiento de los acreedores privilegiados afectados" Así pues debemos partir del supuesto contemplado en el artículo 214.1.1a del TRLC, sin que se haga ningún esfuerzo argumentativo para acreditar que no es necesario el consentimiento del acreedor privilegiado. De hecho, el Administrador concursal en su informe es consciente del sacrificio que se exige a los acreedores privilegiados y avala la compra en atención a la subsistencia de los puestos de trabajo. Sin perjuicio de que la Ley Concursal de 2003 y el posterior Texto Refundido tienden a la conservación de la empresa , sin embargo se establecen unos límites imperativos que no se pueden traspasar so pretexto alguno. Tampoco obsta a esta conclusión el que se trate de una hipoteca unilateral. La hipoteca unilateral es la constituida por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establezcan ( artículo 138 de la Ley Hipotecaria) y el artículo 141 de La Ley Hipotecaria dispone que en las hipotecas voluntarias constituidas por actos unilateral del dueño de la finca hipotecada, la aceptación de la persona cuyo favor se establecido se hará constar en el Registro de la Propiedad por nota marginal, cuyos efectos se retrotraen a la fecha de la constitución de la misma, y en ninguno de los escritos presentados se cuestiona la aceptación y eficacia de gravamen . Si bien se considera lamentable el sacrificio que van a experimentar los trabajadores y , por ende , la comarca donde está ubicada la empresa, el principio de legalidad impide traspasar los límites imperativos fijados por el legislador. No obstante, aunque si hubieran asumido los peritos privilegiados que gravan las fincas registrales que se pretenden adquirir ,es más que dudoso que se hubiera accedido a la venta. Ello me lleva a valorar la consecuencia de la exclusión del perímetro de la finca registral NUM003 . Finca registral NUM003 En la oferta mejorada , en relación a la finca registral NUM003 propiedad de MARIE CLAIRE, S.A, se interesa alcanzar un acuerdo de arrendamiento por DIEZ (10) AÑOS con el consentimiento del F.O.G.A.S.A., al encontrarse instaladas la planta de gas y las balsas de tratamiento de aguas, debiéndose subrogar el posterior adquirente de la finca en fase de liquidación en el contrato que se suscriba. En el informe de la AC se hace constar que " Se ha omitido de la unidad productiva la finca Registral número NUM003 donde se encuentra instalada la planta de gas y la planta de tratamiento de aguas residuales. Preguntado a la ofertante por dicha omisión ha manifestado que la capacidad de adquisición alcanza hasta las otras tres fincas en los términos planteados, con la voluntad de llegar a un acuerdo con el F.O.G.A.S.A. y la concursada respecto al uso y disfrute de la finca NUM003 donde se encuentran instalaciones imprescindibles para la explotación de la unidad productiva ". Resulta pues que se excluye de perímetro la adquisición del inmueble en el que están ubicadas las instalaciones imprescindibles para el funcionamiento de la empresa y se juega todo a un futuro contrato de arrendamiento. Como ponen de relieve voces autorizadas, dentro del proceso competitivo de compra debería a aportarse aquellos otros contratos a suscribir con el transmitente (y en su caso, con otras entidades relacionadas con el mismo) a los efectos de que los partícipes puedan proponer las modificaciones que les gustaría llevar sobre ellos como los relativos como los relativos al arrendamiento de instalaciones que no se transmitan con la unidad productiva. Como bien dice el FOGASA, no es propietario del inmueble, sino acreedor hipotecario Pero además ,es que ni siquiera se aporta una propuesta de contrato de arrendamiento que pudiera haberse valorado por la concursada y propietaria de la nave, por el Administrador Concursal y los acreedores y que justificaría continuar con la actividad empresarial. Así pues la eficacia de la venta está sujeta a un hecho futuro e incierto cual es la celebración de un contrato de arrendamiento de la finca registral NUM003, esto es, una condición cuyo contenido y cumplimiento dependerá en parte del adquirente de la unidad productiva, en cuanto arrendador, lo que no se admite por el art 1.115 del CC. Realmente, el oferente se sitúa en una posición de superioridad respecto a la concursada, al disponer de parte de los inmuebles y depender de la aceptación del arrendatario para la continuidad de la empresa . En este contexto, por un lado está el veto que opone el FOGASA en tanto no se le cubra el valor del importe garantizado con las fincas registrales NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de Morella. En todo caso, quedaría a la posterior valoración de la decisión por razón de oportunidad, toda vez que finalmente asumirá las responsabilidades salariales de 65 trabajadores , cuyo importe puede ser similar al de la garantía hipotecaria, con el riesgo de cierto de que ni siquiera se alcance su cobertura en subasta púbica, dado la ubicación del inmueble y sus características. Por otro lado, la oferta no garantiza la continuidad de la actividad empresarial al no aportar oferta de contrato de arrendamiento , sin que pueda obviarse este requisito por el mantenimiento de los puestos de trabajo, los que quedan en el aire en tanto no se dispongan de las instalaciones para hacer funcionar la empresa. Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación: