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Última revisión
03/06/2021
Auto CIVIL Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 581/2019 de 12 de Mayo de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 12 de Mayo de 2021
Tribunal: Tribunal Supremo
Ponente: MARIN CASTAN, FRANCISCO
Núm. Cendoj: 28079110012021202676
Núm. Ecli: ES:TS:2021:6067A
Núm. Roj: ATS 6067:2021
Encabezamiento
Fecha del auto: 12/05/2021
Tipo de procedimiento: CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL
Número del procedimiento: 581/2019
Fallo/Acuerdo:
Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán
Procedencia: AUD.PROVINCIAL SECCIÓN N. 18 DE MADRID
Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. Mª Teresa Rodríguez Valls
Transcrito por: CMB/MJ
Nota:
CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL núm.: 581/2019
Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán
Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. Mª Teresa Rodríguez Valls
Excmos. Sres.
D. Francisco Marín Castán, presidente
D. Francisco Javier Arroyo Fiestas
D. José Luis Seoane Spiegelberg
En Madrid, a 12 de mayo de 2021.
Esta sala ha visto
Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán.
Antecedentes
Fundamentos
La demandada reconoce la realidad del contrato de arrendamiento y la resolución del mismo, así como la condena de la arrendataria al pago de las rentas debidas, y se opone a la demanda alegando que la entrega de llaves no se produjo hasta el 4 de octubre de 2.015, por el estado en que se encontraba el inmueble, que en virtud de la estipulación VI del contrato de arrendamiento el arrendatario reconoció que recibía el local en perfecto estado, siendo de su cuenta los desperfectos y deterioros que en el mismo se ocasiones y se obligó a conservarlo y a hacer frente, a su costa, en las instalaciones del local, de la totalidad de los desperfectos, reparaciones y roturas que puedan darse en el mismo durante el tiempo del arriendo, obligándose a la devolución del edificio, a la finalización del contrato, en perfecto estado de conservación y a satisfacción de la arrendadora, y que cuando la demandante procedió a la entrega del inmueble este presentaba daños que han sido tasados en la cantidad de 107.233,45 €, interesando la compensación de la fianza por la cantidad concurrente y formulando demanda reconvencional con respecto a la suma restante.
La demandante reconvenida se opone a la demanda reconvencional alegando que no ocasionó los daños que se alegan de contrario, que el arrendador autorizó al arrendatario para realizar las obras necesarias para la adaptación del edifico a la actividad a desarrolla, pactándose una carencia de tres meses en el pago de la renta y que estas se ejecutaron mejorando notablemente el edifico, que la responsabilidad del arrendatario encuentra su límite en los deterioros ocasionados en la cosa arrendada por el mero transcurso del tiempo, por causa inevitable o por el mero uso, que lo que se pretende por el arrendador es una renovación total del edificio.
La sentencia de primera instancia desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de la Comunidad Cristina del Espíritu Santo y estimó parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por Argentium Gestión de Patrimonios, S.L, condenando a la demandante reconvenida a satisfacer al demandado la cantidad de 47.853,97 € e intereses regulados en el art. 576 de la LEC.
Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, Comunidad Cristina del Espíritu Santo, el cual fue resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que hoy es objeto de los presentes recursos extraordinario por infracción procesal y de casación. La sentencia de la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación, revocando la sentencia de primera instancia en el sentido de estimar la demanda y desestimar la demanda reconvencional, condenando a la demandada a abonar a la parte actora principal, Comunidad Cristina del Espíritu Santo, la cantidad de 16.000 euros, con más sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, absolviendo a dicha Comunidad Cristina del Espíritu Santo de todas las pretensiones contra la misma ejercitadas en el escrito de demanda reconvencional. A tal fin, en su Fundamento de Derecho Tercero, se indica lo siguiente:
'[...] En orden a las anteriores manifestaciones debe estimarse, que a tenor de la prueba practicada en autos, consta que el arrendamiento que unía a las partes finalizó tras el pleito habido, en fecha de 30 de Septiembre de 2015, en que se entregaron las llaves del inmueble a la propiedad. Siendo en dicha fecha cuando se llevaron a efecto las fotografías cuya autora fue la Sra. Irene. En días posteriores pero inmediatos en el tiempo, se llevó a cabo por la parte demandada y reconveniente el informe pericial firmado por el Sr. Gaspar, en base al cual articuló dicho parte su demanda reconvencional. En las fotografías realizadas por la Sra. Lidia, para la propiedad de inmueble, no se aprecia la presencia de daños en el inmueble, y así lo reconoció la misma en el acto de juicio oral, mientras que en las realizadas por el Sr. Gaspar estima el mismo que se evidencian los amplios desperfectos que por importe de 63.853,97 euros, acoge como exigibles la resolución de instancia. Cierto es que en dicha resolución, y como alega la parte actora principal y hoy recurrente, no se relaciona el informe emitido por el Perito Sr. Jaime a su instancia, pero ciertamente y en tanto no pudo referirse al estado del interior del inmueble, no resulta relevante a los efectos de la cuestión debatida.
A la vista del informe realizado para la parte demandada y reconviniente por el Perito Sr. Gaspar, en fechas muy próximas a la entrega de llaves del inmuebles, se aprecia en primer lugar, tal y como consta en el informe y con especial relevancia al folio 208 de autos, que el mismo es referido literalmente a 'obras necesarias para la reparación de las instalaciones afectadas y la restitución de la edificación a su estado previo al arrendamiento'. Y siendo así, y a tenor del contrato de arrendamiento suscrito en fecha de 1 de Julio de 2008, no puede sino considerarse que se parte de una premisa errónea en el informe pericial, puesto que la realización de obras se contempló en el contrato, como cuestión totalmente autorizada por la propiedad, estableciéndose además que quedarían las mismas en beneficio de la propiedad. Con ello, siendo obras autorizadas, y no existiendo obligación alguna establecida de reposición al primitivo estado por la arrendataria, es claro que yerra el informe pericial, al partir de la premisa señalada. A lo expuesto, no puede ser óbice que la conclusión de las obras se dilatara en un mes o dos, respecto a las fechas señaladas contractualmente, puesto que en su momento no hubo alegación alguna en su contra de la propiedad, ni menos todavía mostró su desacuerdo o revocación de su consentimiento. Partiendo a tenor de lo expuesto, de que la reposición de las instalaciones del edificio a su estado previo al arrendamiento, no era exigible a la arrendataria, solo cabe el advertir como, el Informe emitido por el Sr. Gaspar, hace imposible el separar y dirimir, que importes imputa a dicha restitución del edificio, y que importes y obras imputa a la mera reparación de daños. Destacándose en dicho informe que incluso incluye una partida relativa a mobiliario por importe de 16.000, en base a la precisión de que el inmueble disponía de todo tipo de mobiliario en perfecto uso, cuando el representante legal de ARGENTIUM manifestó en el acto de juicio, que el mobiliario, era meramente unas sillas y mesas que había dejado el arrendatario anterior. Desmintiendo en consecuencia con dicha afirmación, la precisión contenida en el informe pericial. Dicho informe además, no indica que trabajos incluye en cada partida, y menos todavía si se trata de reposición o de reparación, y menos aún señala que base de precios son los utilizados para alcanzar el valor señalado. Observándose que incluso se incluyen partidas de limpieza y reparación de fachadas y cubiertas, que no pueden a tenor del contrato de arrendamiento imputarse a la arrendataria. Apreciándose en general en todas las partidas contempladas, una falta total de concreción de los daños a reparar en cada caso, distintos de los deterioros normales del inmueble por su uso durante el tiempo del arrendamiento. Es más, como ya se ha señalado, el informe emitido por el Sr. Gaspar data de fecha cercana al 30 de Septiembre de 2015, cuando se entregaron las llaves a la propiedad, poniéndose de inmediato el inmueble en arrendamiento a través de GILMAR. Sin embargo, no consta ni se ha aportado en autos, factura alguna o presupuesto al menos de efectiva reparación del inmueble, a pesar de ello, y del transcurso del tiempo habido. Dato este, que desdice la necesidad y efectividad de los daños recogidos en el informe base de la demanda reconvencional planteada.
Por lo expuesto, no cabe tal y como sostenía la parte recurrente, tener por causados los daños que recoge el informe pericial realizado por el Sr. Gaspar a instancia de la demandada y actora-reconviniente, y menos todavía podría tenerse como exigible a cerca de la parte ex arrendataria su monto, por las razones ya hechas constar. Por lo que, no habiéndose producido la devolución de la fianza en su día constituida por la propiedad ARGENTIUM GESTIÓN DE PATRIMONIOS SL, a la actora principal, habría en virtud de lo dispuesto en el artículo 36 de la LAU, de condenarse a dicha parte ARGENTIUM GESTIÓN DE PATRIMONIOS SL, a abonar a la actora principal la cantidad de 16.000 euros más sus intereses legales desde la interposición de la demanda, no procediendo la apreciación de compensación de cantidad alguna por la causación de daños y desperfectos pretendida por la actora-reconviniente. Estimándose con ello el recurso de apelación interpuesto en su totalidad, con la consecuencia de estimarse también la demanda principal en su día interpuesta en su integridad, y de desestimarse en su totalidad la demanda reconvencional planteada. [...]
Contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial se interponen los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación por la parte demandada reconviniente, Argentium Gestión de Patrimonios, S.L.
Dicho procedimiento tiene su acceso a la casación por el cauce del ordinal 3º del art. 477.2 LEC al haber sido tramitado en atención a la materia.
El recurso extraordinario por infracción procesal se articula en un motivo único en el que, al amparo del ordinal 4º del artículo 469.1 LEC, se alega la infracción de los artículos 217 y 218 LEC, en relación con el artículo 24 de la Constitución Española, denunciando arbitrariedad en la valoración de la prueba.
a) Por sustentar la infracción normativa en preceptos genéricos que generan ambigüedad e indefinición respecto de la infracción normativa. Citados como infringidos en el único motivo en que se articula el recurso los artículos 1255 y 1091 del Código Civil, es doctrina reiterada de esta Sala que dichos preceptos, por su carácter genérico, no pueden sustentar un motivo de casación.
La STS 502/2013 de 30 de julio dice:
'[...]4.- Los motivos cuarto al octavo enuncian como infringidos una serie de artículos del Código civil relativos a formulaciones generales acerca de los contratos: artículo 1254, su definición legal; artículo 1255, principio de la autonomía de la voluntad; 1256, necessitas, esencia de la obligación; 1257, eficacia del contrato; 1258, perfección del contrato y principio de la buena fe, en relación con la doctrina de los actos propios.
Todos estos motivos se desestiman por la misma razón. El ser preceptos genéricos que no permiten vislumbrar dónde se halla la infracción. Se ha dicho anteriormente que una reiterada jurisprudencia ha insistido en que no caben motivos de casación fundados en preceptos genéricos; en relación con preceptos generales de los contratos se hallan las sentencias de 17 junio 2011, 20 octubre 2011, 2 diciembre 2011, 29 noviembre 2012, 19 abril 2013.
En relación con ello, como no podía ser menos, no se expone en el desarrollo de cada uno de los motivos infracción alguna, sino que simplemente se alega el cumplimiento del contrato según su posición jurídica y conforme a su versión del mismo y de los hechos acaecidos. Todo ello, como si se presentara ante esta Sala como en una tercera instancia, lejos de su verdadera función [...]'.
Así, la STS 584/2017 de 2 de noviembre dice:
'[...] Esta sala, entre otras, en las SSTS 1040/2007, de 4 de octubre y 43/2014, de 5 de febrero, tiene declarado, con referencia a los artículos 1091, 1255 y 1256 del Código Civil, que los preceptos de carácter genérico 'no resultan aptos para fundar por sí un recurso de casación por infracción de ley, pues la indicada naturaleza les priva de la posibilidad de ser citados por sí solos como vulnerados a no ser que se relacionen con otros más específicos'; y añade que su admisión como fundamento del motivo 'permitiría una impugnación abierta contraria a la propia naturaleza de la casación que no constituye una tercera instancia'. [...]'.
La sentencia de este tribunal nº 43/2014, de 5 de febrero, establece lo siguiente:
'[...] La sentencia de este tribunal núm. 1040/2007, de 4 de octubre, declara, en referencia a los artículos 1091, 1255 y 1256 del Código Civil, que los preceptos de carácter genérico 'no resultan aptos para fundar por sí un recurso de casación por infracción de ley, pues la indicada naturaleza les priva de la posibilidad de ser citados por sí solos como vulnerados a no ser que se relacionen con otros más específicos'; y añade que su admisión como fundamento del motivo 'permitiría una impugnación abierta contraria a la propia naturaleza de la casación que no constituye una tercera instancia'.[...]'
Eso es justamente lo acaecido en este caso, en el que la alegación de los preceptos que regulan el principio de autonomía de la voluntad y la fuerza obligatoria de las obligaciones que nacen de los contratos se utilizan por la parte recurrente para denunciar una interpretación errónea del contrato por parte de la sentencia recurrida, examinando para ello las distintas cláusulas del mismo, sin embargo, la parte recurrente no ha impugnado adecuadamente dicha interpretación a través de un motivo o motivos de casación fundados en la infracción de alguno de los artículos del Código Civil reguladores de la interpretación contractual.
Igualmente ha señalado esta Sala que no se vulnera el principio pacta sunt servanda, del que es expresión el artículo 1091 del CC, más que cuando el tribunal cuya sentencia se somete a examen ha desconocido la obligatoriedad del contrato ( Sentencias, entre otras, de 10 de mayo de 2006, RC 3184/1999, 22 de junio de 2006, RC 4210/1999, 20 de julio de 2006, RC 3121/1999, 24 de octubre de 2006, RC 2624/1999 y 7 de febrero de 2007, RC 1435/2000), pero no cuando incurre en posibles irregularidades relativas a su interpretación o aplicación si el recurrente no determina con precisión los preceptos legales infringidos en relación con estas concretas infracciones. En la medida que en el motivo se cita única y exclusivamente la infracción de los artículos 1255 y 1091 del Código Civil, denunciando en realidad una defectuosa valoración de la prueba y una defectuosa interpretación del contrato por la sentencia recurrida, sentencia que en ningún momento niega la obligatoriedad del contrato y sin poner el citado artículo 1091 del Código Civil en conexión con alguno de los preceptos reguladores de la interpretación contractual, existe una defectuosa formulación del motivo al fundamentarse en unas infracciones que no son idóneas para el fin pretendido, lo que aboca a la inadmisión del mismo.
b) Por alterar la base fáctica de la sentencia recurrida. La parte recurrente sustenta su recurso de casación en que nos encontramos ante obras realizadas durante el año 2009 pero que debieron comenzarse, como pronto, en el mes de marzo de 2009, al menos 6 meses después de que el plazo de autorización de las obras hubiera vencido, de suerte que las obras realizadas no pueden estar amparadas bajo la autorización otorgada por la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, ni existe ni jamás se solicitó autorización expresa para realizarlas, examinando a tal fin la prueba practicada, todo ello en contra de lo concluido por la sentencia recurrida tras la valoración de la prueba y la interpretación del contrato en su Fundamento de Derecho Tercero y conforme al cual la realización de obras se contempló en el contrato, como cuestión totalmente autorizada por la propiedad, estableciéndose además que quedarían las mismas en beneficio de la propiedad. Con ello, siendo obras autorizadas, y no existiendo obligación alguna establecida de reposición al primitivo estado por la arrendataria, es claro que yerra el informe pericial, al partir de la premisa señalada. A lo expuesto, no puede ser óbice que la conclusión de las obras se dilatara en un mes o dos, respecto a las fechas señaladas contractualmente, puesto que en su momento no hubo alegación alguna en su contra de la propiedad, ni menos todavía mostró su desacuerdo o revocación de su consentimiento.
En consecuencia, la parte recurrente se limita a desconocer la base fáctica de la sentencia recurrida al formular su impugnación dando por sentado aquello que falta por demostrar. A tales efectos se debe recordar que es doctrina constante de esta Sala que la casación no constituye una tercera instancia y no permite revisar la valoración de la prueba realizada por los Tribunales de apelación, pues su función es la de contrastar la correcta aplicación del ordenamiento a la cuestión de hecho, que ha de ser respetada ( sentencias núm. 142/2010, de 22 de marzo; 56/2011, de 23 febrero; 71/2012 de 20 febrero; 669/2012, de 14 de noviembre; 147/2013, de 20 de marzo; 5/2016, de 27 de enero y 41/2017, de 20 de enero; entre otras muchas). Como consecuencia de lo cual, en el recurso de casación se ha de partir necesariamente del respeto a los hechos declarados en la sentencia recurrida, lo que en el presente caso no hace el recurrente. Respetada la base fáctica de la sentencia recurrida ninguna infracción de la jurisprudencia se produce.
c) Por inexistencia de interés casacional en tanto que la sentencia citada en fundamento del interés casacional alegado no se refiere al modo en que fue resuelta la cuestión en función de los elementos fácticos, así como de las valoraciones jurídicas realizadas en la Sentencia a partir de tales elementos, sino que se proyecta hacia un supuesto distinto al contemplado en ella, desentendiéndose por ello del resultado de hecho y de las consecuencias jurídicas derivadas de los mismos, de suerte que no estamos sino ante una cita de norma infringida meramente instrumental y, subsiguientemente, ante un interés casacional artificioso y, por ende, inexistente, incapaz de realizar la función de unificación jurisprudencial propia del recurso desde el momento en que responde a una situación distinta de la apreciada por la resolución recurrida, faltando por tanto la acreditación del interés casacional alegado.
Las razones expuestas justifican la inadmisión de los recursos interpuestos sin que las alegaciones realizadas tras la puesta de manifiesto de las posibles causas de inadmisión supongan una alteración de dichos razonamientos habida cuenta que la parte recurrente se limita a reiterar los argumentos expuestos en los recursos ahora examinados.
Fallo
De conformidad con lo dispuesto en los arts. 483.5 y 473.3 de la LEC contra la presente resolución no cabe recurso alguno.
Así lo acuerdan, mandan y firman los Excmos. Sres. Magistrados indicados al margen.