Sentencia Civil Nº 588/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 487/2012 de 31 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 487/2012 2ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 930/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A N ú m. 588

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de octubre de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 930/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Arenys de Mar, a instancia de CORISA, S.A. contra Caridad , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

Que desestimando desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Andreu Carbonell Boquet, en nombre y representación de la entidad 'CORISA S.A', absuelvo a doña Caridad de todos los pedimentos deducidos en su contra.

Las costas del presente procedimiento serán satisfechas por la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 19 de junio de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.-La actora, CORISA S.A., propietaria de una vivienda, dirige demanda contra la arrendataria de la misma, Dª Caridad , en la que acumula las acciones de desahucio por falta de pago de la renta, reclamación de rentas debidas (2.500€, por las rentas correspondientes a los meses de junio a octubre, ambos inclusive), más reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios causados en la vivienda como consecuencia del incendio que provocó la inquilina y cuya reparación se demoró por incumplimiento por parte de ésta de su obligación de permitir las reparaciones necesarias conforme al art. 21.2 LAU , reparación de la que debe responder conforme a los dispuesto en los arts. 21.1 LAU y 1563 y 1564 CC (que cuantifica en 7.592'08€, importe presupuestado de las obras), más intereses legales así como la suma que resulte en concepto de renta u otros gastos derivados de la relación arrendaticia entre las partes desde el día de la presentación de la demanda y hasta que la demandada desaloje el inmueble.

Mediante escrito presentado en 31.1.2012, la parte actora manifestó que había dejado de tener interés legítimo en la tutela de su pretensión inicial de desahucio, al tener ya la posesión de la vivienda tras haber sido informado por la demandada arrendataria del abandono del mismo, solicitando se continúe el pleito respecto a la reclamación de rentas acumulada a la de la indemnización por daños y perjuicios. Por otra parte, en el acto del juicio la actora, manifestó que desistía de la acción de reclamación por daños y perjuicios al tratarse de una indebida acumulación de acciones por inadecuación de procedimiento y, reiteró su desistimiento respecto de la acción de desahucio. En consecuencia, el debate quedó reducido a la acción de reclamación de rentas y cantidades debidas ( art. 250.1.1 LEC ), concretando la actora su reclamación en la suma de 3.487'27€, al ampliarla a las rentas vencidas con posterioridad a la demanda y hasta la recuperación de la posesión más el importe de los suministros de agua, electricidad y gas, correspondientes al período en que la vivienda estaba en posesión de la arrendataria y que no han sido abonados.

Por su parte la arrendataria formuló reconvención reclamando la suma de 9.201'07€ en concepto de daños y perjuicios causados a la misma como consecuencia del incendio ocurrido en la vivienda, que considera imputable a la arrendadora al tener su origen en un elemento fijo de la misma, y de la imposibilidad de ocupación de la vivienda durante el período transcurrido hasta la resolución del contrato. Solicita se condene a la demandada al pago de dicha suma y, subsidiariamente, declare compensable total o parcialmente las cantidades reconocidas con las rentas reclamadas por CORISA. Por auto de fecha 12.3.2012 se inadmitió la reconvención, resolución a la que la demandada manifestó aquietarse en el acto del juicio.

En definitiva, la controversia se ciñe a la reclamación de la suma de 3.487'27€ en concepto de rentas debidas y suministros pendientes de pago.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, articulando los siguientes motivos de impugnación: (a) Falta de alegación de excepción alguna que justifique el impago de las rentas y sumas reclamadas, por lo que la sentencia no puede acoger una excepción no ejercitada en tiempo y forma, incurriendo con ello la sentencia en una incongruencia extra petita. (b) Ante la falta de acreditación de la causa del incendio y atendida la presunción legal del responsabilidad del arrendatario por los daños causados en el inmueble arrendado, corresponde a la arrendataria, conforme a lo dispuesto en los arts. 21 LAU y 1563 y 1564 CC , proceder a la reparación de los daños, (c) Resolución injustificada del contrato de alquiler e incumplimiento por parte de la arrendataria de su obligación de facilitar la reparación de los daños.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los términos que anteceden y se dispone para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO.-El primer motivo de impugnación, de carácter procesal, no puede prosperar.

En fecha 7.3.2012 la parte demandada presentó escrito, del que se dio el oportuno traslado a la actora, mediante el cual, al no haber sido resuelto el recurso de reposición por ella interpuesto contra el Decreto de admisión de la demanda (en el que denunciaba la indebida acumulación de acciones al haberse planteado un juicio verbal, interesando su revocación y que se procediera conforme establece el art. 73 LEC ), formulaba ad cautelamy dentro del plazo previsto en el art. 438.1 LEC , reconvención, y al que acompañó documental.

En fecha 12.3.2012 recayó Decreto que desestimaba el recurso de reposición y auto que inadmitía la reconvención; ambas resoluciones fueron notificadas a las partes en el acto de la vista del juicio que se celebró en 14.3.2012.

En el acto de la vista el demandado, después que la parte actora modificara sus pretensiones en los términos señalados en el fundamento precedente, se limitó a manifestar que se oponía a la demanda y que renunciaba a recurrir la resolución que inadmitía la reconvención. Ciertamente, no desarrolló en el acto de la vista los motivos en los que basaba esa oposición, pero no es igualmente cierto que implícitamente se entendió que se remitía al escrito de reconvención (en el que se contenían también motivos de oposición) y de hecho la vista se desarrolló como si la controversia hubiera quedado fijada (proposición y admisión de prueba y conclusiones) atendiendo a los términos de la demanda y a los del escrito de reconvención. Es más, ante la mera y genérica manifestación de oposición por parte de la demanda, nada indica la juzgadora respecto a la falta de contenido de dicha contestación (teniendo en cuenta que posteriormente admite prueba en relación con hechos contenidos en dicho escrito y que de no tenerse como alegados no formarían parte de la controversia), y, por su parte, el letrado de la actora en trámite de conclusiones no hace referencia alguna a la falta de motivos de oposición.

En definitiva, ha de concluirse que la controversia quedó fijada atendiendo a las alegaciones y pretensiones contenidas en la demanda, con las modificaciones indicadas en el acto del juicio, y a las alegaciones contenidas en el escrito planteando reconvención, por lo que la sentencia ahora recurrida no incurre en incongruencia.

TERCERO.-Entrando en el fondo del asunto, es preciso partir de que nos encontramos en un juicio verbal seguido por razón de la materia conforme a lo establecido en el art. 250.1.1 LEC , cuyo objeto se limita a la reclamación de las rentas y cantidades debidas. En consecuencia, no forma parte de la controversia en este proceso ni la causa del incendio ni a cual de las partes resulta imputable y, en consecuencia, cual de ellas ha de hacerse cargo de su reparación y, en su caso, de los perjuicios causados al otro contratante; tampoco, si la resolución del contrato (que, indiscutiblemente, ha tenido lugar) se encuentra o no justificada ni, por último si es o no atribuible a alguna de las partes un incumplimiento de sus obligaciones contractuales en orden a la efectiva realización de las reparaciones necesarias para la habitabilidad de la vivienda arrendada y los perjuicios que de tales alegados incumplimientos puedan derivarse, y por ello el tribunal no puede conocer ni pronunciarse sobre estas cuestiones, sin perjuicio de las acciones que puedan corresponder a ambas partes a este respecto. El único objeto del presente litigio radica en determinar si la arrendataria viene obligada al pago de las rentas y cantidades debidas correspondientes al período reclamado, esto es, de junio a diciembre de 2011, en que la arrendadora recuperó la posesión de la vivienda arrendada.

En consecuencia, no se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada.

A este respecto en el escrito formulando la reconvención la demandada razona que, debido al incendio, la vivienda quedó inhabitable, operando, en consecuencia, conforme a los arts. 21.2 y 26 LAU , la suspensión de la obligación del pago de la renta, y alega que 'hallándose suspendidos y posteriormente resuelto con efectos a primero de septiembre de 2011, los efectos del contrato de arrendamiento no procede la reclamación de rentas efectuada por la actora en su escrito de demanda correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2011, ni cualesquiera posteriores'.

Sostiene la demandada que el contrato quedó resuelto en fecha 1.9.2011, fecha en que suscribió un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda y se trasladó definitivamente a ésta. Pero, es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación del pago de la renta se mantiene durante toda la vigencia del contrato, no bastando para que ésta cese el mero abandono de la finca por parte del arrendatario, obligación que asimismo se mantiene (si bien no tanto propiamente como renta sino como indemnización o contraprestación por el uso) en el supuesto de que, extinguido el contrato, el arrendatario continúe en la posesión de la finca, de tal manera que la obligación de pago de la renta subsiste en tanto no se reintegre al arrendador la posesión de la finca. Por tanto, sentada la obligación del pago de la renta, corresponde al arrendatario, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 217 LEC y en tanto que hecho extintivo de su obligación, la carga de acreditar el momento en que se puso la finca a disposición del arrendador, reintegrándole en la posesión (no excluye esta afirmación la alegación de la demandada acerca de que la actora disponía de las llaves para poder entrar en la vivienda, ya que, al margen de que ello fuera o no así, la propia demandada reconoce que ella podía entrar en la vivienda, de lo que se deduce que se mantenía en su posesión). Y en el caso de autos no queda en modo alguno probado ni que la demandada manifestara en ningún momento a la arrendadora su voluntad de dar por resuelto el contrato de arrendamiento ni que pusiera la finca a disposición del actor o le ofreciera las llaves en ningún momento anterior al burofax remitido en diciembre, a partir del cual la arrendadora considera recuperada su posesión. En consecuencia, no puede considerarse resuelto el contrato ni recuperada la posesión con anterioridad a diciembre de 2011.

Resta, por último, determinar si el contrato se encontraba suspendido. A estos efectos es necesario partir de tres datos fácticos que han resultado incontrovertidos: (a) Que el día 18.5.2011 se produjo un incendio en la vivienda arrendada que causó numerosos daños en la misma. (b) Que la gravedad de los daños comportó que la misma resultara inhabitable. (c) que desde la ocurrencia del incendio hasta la resolución del contrato la arrendataria no ocupo la vivienda.

Conviene recordar que el pago de la renta es la obligación esencial del arrendatario, obligación que no excluye el incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendador (al margen de que el arrendatario pueda exigir bien el cumplimiento bien la resolución del contrato, de conformidad con el art. 1124 CC - art. 27.1 LAU ), salvo en los supuestos en que quepa la suspensión del contrato, siempre y cuando concurran los presupuestos prevenidos en el art. 26 LAU 29/1994 (cuyo antecedente es el 1558 CC , de aplicación supletoria conforme al art. 4.2 LAU 94 ), que prevé la posibilidad de suspensión del contrato (paralización del plazo y del pago de la renta durante dicha paralización).

Así es, paralelamente a la obligación del arrendador de 'realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil ' ( art. 21.1) y a la del arrendatario de 'soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento ' ( art. 22.1), la LAU prevé la posibilidad (art. 26) de que, 'cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable' el arrendatario opte entre de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna': es el cese de la obligación de pagar la renta la contraprestación que la ley establece para el arrendatario por la suspensión, de modo que la equivalencia de las prestaciones -en este caso, de la ausencia de prestaciones: cesa la ocupación y cesa el pago- restablece el equilibrio sinalagmático del contrato suspendido, debiendo limitarse el efecto, pues, al expresado de la suspensión del pago de la renta. En caso de optar por la suspensión, ésta 'supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta', no existiendo obligación alguna de indemnizar por parte del arrendador.

En el mismo sentido, la más reciente Sentencia de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de marzo de 2011 (ROJ SAP B 3512/2011 ) exige para el ejercicio por el arrendatario de la facultad de suspensión del contrato, y para el impago total de la renta, que asimismo la finca sea inhabitable de forma total (por el contrario, cuando la finca puede seguir siendo habitada por el arrendatario, aunque la obra sea muy molesta, y aunque durante la ejecución de la obra se vea privado incluso de una parte de la vivienda, el arrendatario únicamente se encuentra facultado para solicitar una disminución del precio del arriendo, en proporción al tiempo, y la parte de la finca de que se vea privado, conforme a lo previsto en el artículo 1558 del Código Civil , en relación con los artículos 21.2 y 22.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos).

Corresponde exclusivamente al arrendatario la opción de solicitar la suspensión (o desistir del contrato), condicionada en todo caso la referida suspensión al requisito ineludible de que la finca sea 'inhabitable' de forma total y que ello sea consecuencia de que tales obras sean de 'conservación' o sean acordadas por una autoridad competente, pero nunca en el caso de que las obras sean voluntarias.

En el supuesto de autos, concurren los presupuestos de inhabitabilidad de la finca y efectiva desocupación por parte de la arrendatario así como la necesidad de realizar obras de conservación precisas para que la vivienda sirva a su destino; por otra parte, y, según se ha razonado anteriormente, la arrendataria no optó por la resolución del contrato, sino por la suspensión del mismo, y, si bien no consta que esta opción se hiciera de manera expresa, sí que del desarrollo de los hechos y de lo actuado se infiere que así fue, y que ambas partes consideraban suspendido el contrato, y a este respecto resulta muy elocuente la carta que la arrendadora remitió a la arrendataria en fecha 29.7.2011 (acompañada con la demanda de doc. 3), de donde se deduce que la arrendadora había asumido como suya la obligación de efectuar las obras (sin que de ello se pueda deducir que se atribuyera la responsabilidad por los daños ni que renunciara en su caso a las acciones que pudieran ampararle frente a la arrendataria), y que la obligación del pago de la renta estaba en suspenso, y de ello es indicio de una parte que la arrendadora apremiara a la demandada a fin de que permitiera 'en el más breve esapcio de tiempo posible' la entrada a los industriales al inmueble para realizar las obras, advirtiendole de la adopción de otras medidas de no hacerlo así (apremio que no resultaría tan justificado si el contrato mantuviera su vigencia y eficacia, ya que la dilación en ese caso perjudicaría, básicamente a la inquilina quien vendría obligada a pagar la renta sin disponer del uso de la vivienda como contraprestación); y de otra que en dicha carta no se reclamara el pago de las rentas vencidas (junio y julio), que de no estar suspendido el contrato se adeudarían en ese momento, es más, no consta que la arrendadora en ningún momento anterior a la presentación de la demanda (en 18.10.2011) requiriera a la arrendataria del pago de las rentas que habrían vencido desde el incendio en adelante.

En consecuencia, suspendido el contrato y no constando que se hayan realizado las obras, de modo que la arrendataria hubiese podido habitar nuevamente en la vivienda arrendada con anterioridad a la fecha en que se considera resuelto el contrato, ha de concluirse que la arrendataria no esta obligada al pago de las rentas que se le reclaman, por lo que la demanda ha de ser desestimada, y, por ello, confirmada la sentencia de primera instancia.

CUARTO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la representación procesal de CORISA, S.A. contra la sentencia de fecha 16 de marzo de 2012 dictada en el juicio verbal núm. 930/11 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Arenys de Mar, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional que habrá de interponerse ante este tribunal, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.