Sentencia CIVIL Nº 978/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 237/2019 de 30 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120170022478
Recurso de apelación 237/2019 -I
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 131/2017
Parte recurrente/Solicitante: Higinio
Procurador/a: Juan Salvador Rodriguez Torres
Abogado/a: SANTIAGO GOMEZ ROSICH
Parte recurrida: INVERCUSA 2001,S.L.
Procurador/a: Ivo Ranera Cahis
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 978/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Mireia Rios Enrich Adolfo Lucas Esteve
Barcelona, 30 de septiembre de 2019

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 22 de febrero de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 131/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Juan Salvador Rodriguez Torres, en nombre y representación de Higinio contra la Sentencia de fecha 03-01-2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Ivo Ranera Cahis, en nombre y representación de INVERCUSA 2001,S.L..



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'DESESTIMO LA DEMANDA interpuesta por Higinio contra INVERCUSA 2001, S.L. y, enconsecuencia, ABSUELVO A INVERCUSA 2001, S.L. de todos los pedimentos de la demanda. Impongo a Higinio las costas procesales.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 26/09/2019.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

DON Higinio presenta demanda de juicio ordinario contra INVERCURSA 2001 S.L. en la que expone: En fecha 1 de febrero de 2015 suscribió, con la demandada, un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 NUM002 , de BARCELONA, siendo la renta mensual pactada de 2.700 euros al mes, si bien, el demandante y su familia llevan residiendo en la vivienda arrendada con anterioridad, habiendo suscrito el primer contrato de arrendamiento el día 17 de febrero de 2003; la mercantil INVERCURSA 2001 S.L. no ha entregado al actor la cédula de habitabilidad ni el certificado de eficiencia energética; además, la vivienda presenta una serie de deficiencias en los revestimientos de paredes enyesadas, estucadas, alicatadas con pieza de cerámica esmaltada o aplacadas de piedra en baños, deficiencias en los componentes o defectos de montaje en ventanas, balconera corredera, bañera de hidromasaje, radiador de la calefacción y el sistema domótico no funciona con afectación al sistema de funcionamiento de persianas, detección de humos en la cocina, detección de fugas de agua en la instalación de fontanería, alarma de intrusión, etc.; la valoración económica de las obras, según el informe pericial aportado, asciende a 27.810,32 euros, IVA incluido, y su plazo de ejecución a 7-8 semanas; dichas deficiencias no son debidas, ni tienen causa ni origen en ningún caso a un mal uso por parte del arrendatario, debiendo la propiedad/arrendadora garantizar con la entrega de la vivienda, los baremos mínimos técnicos de una vivienda destinada al mercado de alquiler; la vivienda adolece de defectos de carácter estético, funcional y de habitabilidad y que afectan en su conjunto prácticamente a la totalidad de los espacios habitados de la vivienda, que, junto a la ineficacia de la instalación domótica, ponen de manifiesto técnicamente un uso insatisfactorio de la vivienda arrendada.

Y solicita que, previos los trámites legales pertinentes, se dicte sentencia por la que: a) Se condene a la demandada a la realización de las obras necesarias en la vivienda de autos para conseguir la eliminación total y definitiva de las lesiones-deficiencias existentes en la misma, en consonancia con el dictamen pericial aportado, o conforme al que resulte de la prueba pericial practicada en este procedimiento.

b) Se fije como renta a satisfacer por el arrendatario DON Higinio a la demandada, hasta la eliminación total y definitiva de las lesiones-deficiencias, la cantidad de 1.899,05 euros al mes, por el arrendamiento de la vivienda de autos, en consonancia con el dictamen pericial aportado, o conforme al que resulte de la prueba pericial practicada en este procedimiento.

c) Se condene a la demandada a compensar al arrendatario DON Higinio con la adición de 20 meses más a la duración prevista en el propio contrato de arrendamiento por los motivos expuestos en el HECHO NOVENO A. de la demanda, a computar desde la finalización de las obras de reparación previstas en el propio dictamen, o conforme al que resulte de la prueba pericial practicada en este procedimiento.

d) Subsidiariamente, de la petición anterior, se condene a la demandada a indemnizar a DON Higinio en la cantidad de 16.019 euros correspondiente a la diferencia entre la renta por importe de 2.700 euros al mes que ha venido abonando desde el 1 de febrero de 2015 hasta el 30 de octubre de 2016, y la que debería haber abonado 1.899,05 euros al mes, todo ello, en consonancia con el dictamen pericial aportado, o conforme al que resulte de la prueba pericial practicada en este procedimiento.

e) Se condene, en todo caso, a la entidad demandada, al pago de los gastos y costas del procedimiento.

INVERCURSA 2001 S.L. se opone a la demanda presentada.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta por DON Higinio contra INVERCUSA 2001, S.L. y absuelve a INVERCUSA 2001, S.L. de todos los pedimentos de la demanda, imponiendo a DON Higinio las costas procesales.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Higinio interpone recurso de apelación en el que alega: 1) La mercantil demandada acompaña a su escrito de contestación a la demanda una cédula de habitabilidad caducada; la ausencia de renovación de dicha cédula tiene causa en las condiciones técnicas que presenta la vivienda pues la cédula de habitabilidad no puede ser renovada técnicamente atendiendo al estado que presenta la vivienda de autos.

2) El certificado de eficiencia energética jamás ha sido tramitado.

3) Reclamaciones efectuadas por el inquilino: con anterioridad al acta de notificación y depósito notarial de fecha 14 de noviembre de 2016, la mercantil propietaria había sido avisada en reiteradas ocasiones para que reparase y asumiese los defectos que presenta la vivienda de autos, pero a pesar de los requerimientos verbales efectuados, consta probado que INVERCUSA 2001 S.L. sabía y conocía de la existencia de defectos en la vivienda y, a pesar de ello, jamás envió a nadie a comprobar el estado de la misma en los términos previstos en el artículo 21.3 de la LAU , dado que la propiedad/arrendadora jamás quiso verificar de forma directa, por sí misma o por medio de técnicos, el estado de la vivienda.

4) Estado de la vivienda arrendada: Error en la prueba pericial: de la prueba documental aportada ha quedado acreditado que la vivienda de autos no reúne las condiciones propias de una vivienda de alto standing: 1.- En cuanto a las instalaciones, indica el perito que la vivienda dispone de un interruptor diferencial para el sistema domótico en el cuadro eléctrico: sin embargo, ésta no dispone de los equipos de control necesarios para ejercer su función, al no estar preparada para accionar automáticamente el funcionamiento de persianas, sistema de detección de la existencia de humos en la cocina y detectar fugas de agua en la instalación de fontanería, sistema inoperante técnicamente.

2.- Sin perjuicio de la multitud de defectos estéticos que adolece la vivienda, son significativos los numerosos defectos funcionales: Estudio: la cortina integrada entre los cristales de la ventana izquierda (desde el exterior) que da a la terraza de la fachada encarada a los Jardines del Camp de Sarriá, debería accionarse mecánicamente pero no funciona.

Comedor-sala de estar: la hoja de la balconera corredera de aluminio del comedor-sala de estar no se desplaza correctamente, produciéndose un excesivo rozamiento en la guía inferior.

Dormitorio doble 1: la hoja derecha de la ventana de aluminio del dormitorio doble 1 no funciona, permaneciendo bloqueada.

Baño 1: humedades por filtración de agua del baño de la vivienda de la planta 2º B.

Baño 1: la bañera de hidromasaje no funciona por una avería eléctrica en la bomba de presión.

Instalación de calefacción: los soportes de sujeción de varios radiadores de la instalación de calefacción están parcialmente desprendidos de la pared, con el probable riesgo que se produzca una fuga de agua de la válvula de conexión, si se produce un movimiento del radiador.

Las lesiones contempladas en el dictamen no hacen la vivienda inhabitable pero sí limitan el uso de la misma, mermando en gran medida las condiciones de la misma atendiendo al concepto de alto standing, ya que afectan no sólo a aspectos estéticos sino también a elementos funcionales y de confort de los inquilinos.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque íntegramente la de primera instancia, con imposición de costas.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Carencia sobrevenida del objeto del proceso. No concurre .

Con carácter previo, y ante las alegaciones de la parte apelada en su escrito de oposición al recurso de apelación, debemos indicar que no concurre carencia sobrevenida del objeto del proceso y del recurso por el hecho de que se haya dictado sentencia de fecha 12 de julio de 2018 , estimando el desahucio por expiración del plazo contractual, que ha devenido firme por decreto de esta sección cuarta de fecha 26 de noviembre de 2018, así como sentencia de fecha 13 de julio de 2018 de desahucio por falta de pago de la renta, que también ha devenido firme por decreto de esta sección cuarta de fecha 2 de noviembre de 2018.

No consta que se haya entregado la posesión de la vivienda a la arrendadora- apelada tras el dictado de los referidos decretos, pero además, en todo caso, no puede interpretarse que tal entrega posesoria, en cumplimiento de lo acordado en dichas resoluciones, comporte que el conflicto inter partes haya quedado extinguido, sin perjuicio de que, efectivamente, en caso de sentencia estimatoria, la ejecución, de haberse entregado la posesión, quedaría reducida a la pretensión subsidiaria indemnizatoria.

Pero no estamos en el supuesto del número 1 del artículo 22 de la LEC , por cuanto no ha dejado de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial que se pretende en el recurso, por lo que nada obsta a entrar a su consideración.



TERCERO.- Cedula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética .

Alega la parte apelante que la cédula de habitabilidad se halla caducada por cuanto no puede ser renovada técnicamente atendiendo al estado que presenta la vivienda de autos, y que el certificado de eficiencia energética jamás ha sido tramitado.

En cuanto al motivo de oposición fundado en un incumplimiento de la parte arrendadora por no haber entregado el certificado de eficiencia energética y no haber renovado la cédula de habitabilidad obtenida el día 14 de mayo de 2002, y que caducaba a los 10 años, documento número 1 de la contestación a la demanda, al folio 95, no consta acreditado que el arrendatario no haya podido contratar los suministros de agua, luz y gas o que se haya visto privado de dichos suministros a lo largo del tiempo que ha durado el arrendamiento que data del año 2015, y ninguna reclamación consta efectuada a la arrendadora a lo largo de estos años.

Asimismo, tampoco aparece que durante todo ese tiempo el arrendatario haya hecho gestión alguna para exigir al arrendador la entrega de la cédula de habitabilidad de la vivienda, o su renovación.

Y tampoco figura sanción alguna a la propiedad ni que, por razón de haber caducado la cedula de habitabilidad en el año 2012, el demandado haya sido desalojado de la vivienda por alguna autoridad o se haya visto perturbado en su uso y disfrute.

Lo mismo sucede con el certificado de eficiencia energética.

En este caso, tanto el hecho de hallarse la cédula de habitabilidad caducada como la falta de certificado de eficiencia energética, se trata de irregularidades administrativas que afectan a la vivienda arrendada sin que se haya justificado que el arrendador haya incumplido con su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la vivienda objeto de arrendamiento.



CUARTO.- Error en la valoración de la prueba pericial: Deficiencias que afectan a la habitabilidad de la vivienda. No concurre.

Como señala la sentencia apelada, debemos destacar que, con anterioridad a la presentación de la demanda de desahucio por falta de pago de la renta, registrada el día 21 de septiembre de 2016, como se refleja en el documento 5 de la contestación a la demanda, al folio 105, tramitada en el Juzgado de primera instancia número 54 de BARCELONA, con el número 920/2016 , no aparece ni una sola reclamación a la arrendadora.

La primera reclamación efectuada por el arrendatario es el acta de notificación y depósito notarial de fecha 14 de noviembre de 2016, casi dos meses más tarde.

No consta la existencia de requerimiento alguno anterior, verbal o escrito hasta la presentación de la primera demanda de desahucio por falta de pago de la renta. En este sentido, debemos recordar que si bien el último contrato de arrendamiento vigente entre las partes fue concertado en fecha 1 de febrero de 2015, el primer contrato de arrendamiento fue suscrito el día 17 de febrero de 2003, sin que se haya probado reclamación alguna sobre el mal estado de las instalaciones, cortinas, ventanas, persianas, bañera, etc.

Pasando a analizar el estado de la vivienda arrendada, debemos recordar que el artículo 21 de la LAU establece claramente cuál es la obligación de cada parte en cuanto a las obras de conservación de la vivienda, indicando: ' 1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario'.

Como doctrina general, el arrendador, por el tiempo del arrendamiento, está obligado a hacer en la cosa arrendada tolas reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, y el arrendatario tiene la obligación de poner en conocimiento del dueño, con la necesaria urgencia, la necesidad de efectuar las reparaciones procedentes.

Las deficiencias que se describen en el dictamen pericial de DON Sebastián son las siguientes: 1.- En cuanto a las instalaciones, indica el perito DON Sebastián que la vivienda dispone de un interruptor diferencial para el sistema domótico en el cuadro eléctrico, pero que aquélla no dispone de los equipos de control necesarios para ejercer su función, al no estar preparada para accionar automáticamente el funcionamiento de persianas, sistema de detección de la existencia de humos en la cocina y detectar fugas de agua en la instalación de fontanería, por lo que el sistema es sistema inoperante técnicamente.

2.- En el estudio: la cortina integrada entre los cristales de la ventana izquierda (desde el exterior) que da a la terraza de la fachada encarada a los Jardines del Camp de Sarriá, debería accionarse mecánicamente pero no funciona.

En el comedor-sala de estar: la hoja de la balconera corredera de aluminio del comedor- sala de estar no se desplaza correctamente, produciéndose un excesivo rozamiento en la guía inferior.

En el dormitorio doble 1: la hoja derecha de la ventana de aluminio del dormitorio doble 1 no funciona, permaneciendo bloqueada.

En el baño 1: la bañera de hidromasaje no funciona por una avería eléctrica en la bomba de presión.

Los soportes de sujeción de varios radiadores de la instalación de calefacción están parcialmente desprendidos de la pared, con el riesgo que se produzca una fuga de agua de la válvula de conexión, si se produce un movimiento del radiador.

3.- Existencia de humedades en baño 1 por filtración de agua del baño de la vivienda de la planta NUM003 NUM002 .

1) Respecto del punto NUM001 ), la falta de funcionamiento del sistema domótico de la vivienda, que se halla inoperante técnicamente, debemos recordar que DON Higinio y su familia llevan residiendo en la vivienda arrendada, en virtud del primer contrato de arrendamiento de fecha 17 de febrero de 2003, sin que se haya probado que, en todo este tiempo, hasta la fecha de la presentación de la demanda, el día 1 de febrero de 2017, se haya realizado reclamación alguna sobre este tema a la arrendadora. Ni siquiera en el acta de notificación y depósito notarial de 14 de noviembre de 2016, se contiene mención alguna al no funcionamiento del sistema domótico.

Por ello, no apreciamos incumplimiento alguno de la arrendadora en este punto.

2) En cuanto a los defectos descritos en el apartado 2), la cortina del estudio integrada entre los cristales de la ventana izquierda que debería accionarse mecánicamente, no funciona, la hoja de la balconera corredera de aluminio del comedor- sala de estar no se desplaza correctamente, produciéndose un excesivo rozamiento en la guía inferior, en el dormitorio doble 1, la hoja derecha de la ventana de aluminio del dormitorio doble 1 no funciona, permaneciendo bloqueada, en el baño 1, no funciona la bañera de hidromasaje, y finalmente, los soportes de sujeción de varios radiadores de la instalación de calefacción se hallan parcialmente desprendidos de la pared, se trata, todas ellas, de reparaciones derivadas del uso que se remonta al año 2003, debiendo recordar que el artículo 21 de la LAU dispone en su apartado 3 que ' el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.

En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador' y el apartado 4 indica que ' las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario'.

En este caso, no se ha probado que se trate de deficiencias que afecten a la habitabilidad de la vivienda, ni consta que el arrendatario haya comunicado a la arrendadora la necesidad de acometer ninguna de las reparaciones que se relacionan hasta el acta de 14 de noviembre de 2016, ni ha justificado haberlas realizado el propio arrendatario, por lo que no apreciamos incumplimiento alguno de la propiedad.

3) Finalmente, en cuanto a las humedades del baño 1 por filtración de agua procedente del baño de la vivienda superior de la planta 2º B, cabe recordar que el Tribunal Supremo se ha pronunciado en la sentencia 596/11, 29 febrero 2012 , sobre una reclamación del arrendatario frente al propietario respecto de unos daños cuya causa es un elemento común del inmueble arrendado, declarando: ' 4. Se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes.

La prueba pericial aportada por la parte demandante no clarifica suficientemente si las filtraciones proceden de elemento común o privativo de la vivienda superior pero, en todo caso, exceden de las reparaciones que está obligado a hacer el arrendador en la vivienda arrendada, relativas a la vivienda o local como finca individual.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.



QUINTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Higinio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 11 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 131/2017, de fecha 3 de enero de 2019, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.