Sentencia Civil Nº 128/2016, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 322/2015 de 29 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00128/2016

SENTENCIA Nº 128

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS. SRES/SAS:

PRESIDENTE:

DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

DON FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA

SIENDO PONENTE: DON FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA

SOBRE: RETRACTO DE COLINDANTES

LUGAR: BURGOS

FECHA: VEINTINUEVE DE MARZO DE DOS MIL DIECISEIS

En el Rollo de Apelación número 322 de 2.015 dimanante de Juicio Ordinario nº 593/2013 , sobre retracto de colindantes , del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos , en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 9 de Junio de 2015 , han comparecido, como demandados-apelantes, DOÑA Elisa y DON Pascual , representados, ante este Tribunal, por el Procurador D. Cesar Gutiérrez Moliner y defendidos por el Letrado D. Fernando González de la Puente ; y como demandantes-apelados, DON Jose Pedro y DON Juan Pablo , representados , ante este Tribunal, por el Procurador D. Jesús Prieto Casado y defendidos por el Letrado D. Juan Carlos Tamayo Muñoz.

Antecedentes

PRIMERO: Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador DON JESÚS MIGUEL PRIETO CASADO, en nombre y representación de DON Jose Pedro y DON Juan Pablo , contra DON Pascual y DOÑA Elisa , representados por el Procurador DON CÉSAR GUTIÉRREZ MOLINR, debo:

Declarar y declaro el derecho de los actores a retraer la finca NUM000 , polígono NUM001 al sitio de DIRECCION000 , del término municipal de Belbimbre con una cabida de 0,4880 has., y referencia catastral NUM002 , condenando a los demandados a que otorguen escritura de venta a favor de los actores y en las mismas condiciones en que adquirió la referida finca, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo hicieren, debiendo los actores reembolsar a los demandados los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida (Art. 1518 y 1525 del C.Cv). Todo ello con imposición de costas a la parte demandada'.

SEGUNDO: Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D.ª Elisa y D. Pascual se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO: En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 9 de Febrero de 2016.

Fundamentos

PRIMERO.-OBJETO DEL RECURSO.

La representación de Dª Elisa y D. Pascual formula recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 9-6-2015 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Burgos por la que se estima la demanda de retracto rústico de colindantes.

En síntesis, la parte apelante apela la sentencia por entender, como ya se sostuvo en la contestación a la demanda, que los actores carecen al tiempo de interponer la demanda de legitimación activa para ejercitar el retracto, pues a dicha fecha sólo se había producido, en subasta administrativa, una adjudicación provisional a los demandados de la finca retraída, cuando la Jurisprudencia ha declarado que eldies a quopara el ejercicio del derecho de retracto en caso de adquisición por subasta es la del auto de adjudicación o,mutatis mutandi,la resolución administrativa de efecto análogo.

Impugna igualmente el pronunciamiento sobre costas.

SEGUNDO.-EL PLAZO PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO. LA ÚLTIMA JURISPRUDENCIA.

Sobre el 'dies a quo' que debe tenerse en cuenta para el nacimiento del derecho de retracto en los supuestos de transmisión de bienes inmuebles realizada en pública subasta a través de un procedimiento judicial o,mutatis mutandi,administrativo existen sentencias del Tribunal Supremo en cierta medida contradictorias.

Y así la STS del 18 de marzo de 2009 y otras como la de 21-7-2013 que se citan en la sentencia ahora impugnada o las que se citan en el escrito de recurso entienden relevante la consumación de la venta pues solo entonces se producen los efectos traslativos del dominio (auto de adjudicación o resolución administrativa análoga).

Pero existe otro grupo de sentencias, como la STS de 25 de mayo de 2007 y las que se citan en el escrito de oposición al recurso, que declaran que puede ejercitarse la acción de retracto cuando se haya perfeccionado la compraventa (como podría ser un documento privado sin tradición) o se ha celebrado la subasta con remate y adjudicación (aun antes del auto de adjudicación o resolución administrativa análoga) puesto que el retrayente conoce todos los términos de la transmisión.

En realidad, haciendo un esfuerzo de interpretación integradora de todas esas resoluciones del Tribunal Supremo, puede entenderse que no son incompatibles, 'atendiendo las del primer grupo al momento en que se conocen las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa', en una interpretación tendente a favorecer derechos e intereses del retrayente a fin de que pueda ejercitar la acción de retracto una vez haya tenido pleno conocimiento de las condiciones esenciales de la venta, mientras que las sentencias integradas en el segundo grupo, también en una interpretación favorecedora de los intereses del retrayente, permiten el ejercicio de la acción desde la perfección, no consumación de la compraventa,'si el retrayente conoce todos los términos de la transmisión'y siempre que la referida adjudicación se haya producido a lo largo del juicio de retracto, ya que el retrayente se subroga con las mismas condiciones en lugar del que aparece como adquirente en la subasta pública.

Como se dice, ambos grupos de sentencias intentan favorecer el ejercicio de un derecho como el de retracto que establecen las Leyes en diferentes supuestos por razones de interés general. En el caso de autos, por ejemplo, el retracto de colindantes de fincas rústicas previsto en el art. 1523 C.C ., intenta evitar el excesivo fraccionamiento de la propiedad rústica. Por eso, el primer grupo contempla el supuesto más habitual de ejercicio tardío del derecho de retracto, mientras que el segundo permite dar respuesta a un ejercicio tal vez demasiado temprano del mismo derecho, siempre que la compraventa se consume, como es el caso de litis, durante el proceso de retracto.

Sobre este estado de cosas ha venido a incidir la sentencia dictada por el Pleno del Tribunal Supremo, nº 842/2013, de 21-1-2014 .

Dicha sentencia, en un supuesto de retracto arrendaticio pero que presenta analogía con el de la presente litis porque se cuestiona la legitimación activa del retrayente que ejercitó el retracto tras la celebración de la subasta y antes del Decreto de adjudicación del bien subastado, se hace eco de las dos corrientes jurisprudenciales mencionadas.

Y, con cita de la STS de 22 de Julio del 2013 , declara que:

'No se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como «dies a quo» para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975 ), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991 , 11 julio 1992 , 25 mayo 2007 , 26 febrero 2009 ), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC ) .

En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 ). Lógicamente ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario en los supuestos -como el presente- en que la aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá el auto de adjudicación -actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial según dispone el citado artículo 674- y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para soportar la acción de retracto.'

Pero, acto seguido, añade que:

De la referida doctrina jurisprudencial se deduce que para la determinación del día inicial para el ejercicio de la acción de retracto es esencial determinar la fecha en la que se ha podido obtener toda la información sobre los términos del contrato, pues ello posibilita que el arrendatario pueda decidir con conocimiento de causa si le resulta conveniente o no el ejercicio de la acción, para constituirse, en definitiva, en retrayente y nuevo propietario del inmueble, del que hasta entonces sólo era arrendatario ( art. 1521 C. Civil ).

En el presente caso ese completo conocimiento de los elementos accesorios y esenciales de la venta se remonta al momento de la mejora de la postura por el tercero presentado por el ejecutado ( art. 670.4 LEC ).

La litis se aparta de los supuestos usuales en que la acción se ejercita cuando ya se conocen los términos contractuales, sin esperar al auto de adjudicación, que consagra la consumación de la venta.

Por tanto, no es un supuesto, como tantos, de ejercicio tardío de la acción, sino de presentación de la demanda de retracto, una vez que se ha verificado la perfección del contrato, en la justificada creencia (luego confirmada) de que los basamentos de la venta judicial no se modificarían, por lo que no se consideró necesario aguardar al decreto de adjudicación.

Es evidente que no había precluido el plazo para ejercitar la acción, pues lo hizo antes de los treinta días de la venta ( art. 25 LAU ).

El recurrente plantea la contradicción entre dos corrientes jurisprudenciales en orden al momento en el que se puede ejercitar la acción, a saber, si en el momento de la perfección o en de la consumación de la venta judicial (decreto de adjudicación).

Sobre el particular ya hemos citado la actual doctrina jurisprudencial, pero las sentencias referidas por el recurrente lejos de entrar en flagrante contradicción con la invocada por la Audiencia Provincial, mantienen un mismo objetivo, cual es posibilitar al arrendatario para que tenga toda la información necesaria para el ejercicio de la acción de retracto, que en unas es antes del auto de adjudicación y en otras después.

En la mayoría de los supuestos no es sino tras el auto de adjudicación cuando se conocen los términos concretos de la venta judicial, pero en casos como el presente ya se obtuvo la información íntegra, en el momento de la mejora de la postura ( art. 670. 4 LEC ), tras la que se consignó el precio.'

Parece pues que el Tribunal Supremo, en su sentencia de Pleno, se orienta por la postura de conciliar las dos tendencias jurisprudenciales en la forma antes apuntada, con el fin de 'posibilitar al arrendatario para que tenga toda la información necesaria para el ejercicio de la acción de retracto, que en unas es antes del auto de adjudicación y en otras después',distinguiendo según se trate del supuesto más habitual de ejercicio tardío de la acción o, como ocurrió en el caso de litis, 'de la presentación de la demanda de retracto, una vez que se ha verificado la perfección del contrato, en la justificada creencia (luego confirmada) de que los basamentos de la venta judicial [mutatis mutandi,venta en subasta administrativa]no se modificarían, por lo que no se consideró necesario aguardar al decreto de adjudicación'.

En consecuencia, la sentencia de instancia salvo en el extremo de costas que se dirá, debe ser confirmada en sus propios pronunciamientos, aunque por un fundamento jurisprudencial distinto.

TERCERO.-COSTAS DE LA PRIMERA INSTANCIA.-

Existen en el caso de litis importantes dudas jurídicas como lo demuestran las dos diferentes tendencias jurisprudenciales en la materia, y la dificultad de su conciliación, que ha requerido una sentencia del Pleno del Tribunal Supremo a la que, sin embargo, también se ha planteado voto particular.

En consecuencia, procede revocar la sentencia de instancia en el sólo sentido de declarar que no procede hacer expresas condena costas al amparo del art. 394 LEC .

CUARTO.- COSTAS DE LA SEGUNDA INSTANCIA.

De conformidad con los arts. 398 y 394 de la LEC ., no procede hacer expresa condena en las costas de esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la potestad jurisdiccional que la Constitución Española nos concede.

Fallo

Que,estimando parcialmenteel recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Elisa y D. Pascual contra la sentencia dictada en fecha 9-6-2015 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Burgos , debemos revocar y revocamos la expresada sentencia en el solo sentido de no hacer expresa condena en las costas de la primera instancia, manteniéndose el resto de los pronunciamientos de la misma.

No se hace especial pronunciamiento de las costas procesales causadas en el presente Recurso de Apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente D. FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.