Sentencia CIVIL Nº 72/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 828/2018 de 25 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Rollo nº 000828/2018
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 72
SECCION SEPTIMA
Ilustrísimos/as Señores/as:
Presidente/a:
Dª PILAR CERDÃ?N VILLALBA
Magistrados/as
Dª CARMEN BRINES TARRASÓ
D. JAVIER ALMONACID LAMELAS
En la Ciudad de Valencia, a veinticinco de febrero de dos mil diecinueve.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación,
los autos de Juicio Verbal, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1
DE QUART DE POBLET, entre partes; de una como demandante - apelante/s ADMIGEST INTEGRADA
S.L., dirigido por el/la letrado/a D/Dª. OSCAR FEDERICO FERNANDEZ BERMEJO y representado por el/la
Procurador/a D/Dª MARIA JOSE CERVERA GARCIA, y de otra como o - apelado/s Lázaro , dirigido por el/la
letrado/a D/Dª. JOSE MARIA VELAZQUEZ BECERRA y representado por el/la Procurador/a D/Dª ESTRELLA
REQUENA FARINOS.
Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDÃ?N VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE QUART DE POBLET, con fecha 6/7/2018, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por ADMIGEST INTEGRADA SL, representada por la Procuradora Sra. María José Cervera García contra Lázaro representada por la Procuradora Sra. Estrella Requena Farinós debo condenar y condeno a la demandada al pago de la cantidad de 3.000 euros por las rentas de abril, mayo y junio de 2017.

Queda enervada la acción de desahucio sin que proceda la resolución contractual.

Expídase mandamiento de devolución por el citado importe a favor de la actora.

Firme que sea la presente resolución, apertúrese pieza de multa por mala fe procesal contra la legal representante de Amigest Integrada SL y contra el letrado D. Oscar Federico Fernández Bermejo.

Con expresa imposición de costas a la actora'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 18/02/2019 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso de apelación se formula por la parte demandante ADMIGEST INTEGRADA S.L., contra la sentencia de instancia que estimó en parte la demanda por ella presentada contra D. Lázaro , declarando enervada la acción de resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes por falta de pago de las rentas y reclamación de éstas desde junio del 2017 a marzo del 2018 por importe de 24.750 y las que se devengaran hasta la entrega de la posesión, sobre el local de negocio-nave sito en la Avinguda de la COVA 148 de Manises y condenando a la demandada al pago de 3.000 euros por las debidas de abril, mayo y junio del 2017.

Se basa el recurso en que dicha sentencia: 1)Incurre en una indebida valoración de las pruebas al no considerar que el contrato de arrendamiento es verbal y síque lo sea al aportado por la demandada de 1-2-206 en el que se rebaja la renta de 2500 euros al mes a 1000 pues, si bien en él consta que interviene su administradora única de la actora, dicha demandada en su interrogatorio manifestó que fue la única mujer que intervino en este acto y el apoderado de la primera no lo reconoció, sin que se puede entender que en su virtud de convino esa rebaja como testificaron la pareja y amigo de la segunda y, ello, por ser inferior tal renta a la de mercado para locales similares, por ser contrario a ello el estadillo que admitió la misma por ella suscrito donde consta que por ese concepto abonaba la primera suma de 2.500 euros, por no contestar al requerimiento que se le hizo el 15-1-2018 por este importe y por no poder responder el exceso entre esta suma sobre la de 1000 euros al pago por ella de un reconocimiento de deuda de 8-1-2016 al serlo en los dos plazos que prevé para este año sin que se haya novado por otro posterior: 2)Hay un incumplimiento en el pago de la renta que impide declarar enervada la acción dado que el citado requerimiento y aunque se fijara la renta en 1000 euros excluye la aplicación del art.22.4 de la LEC porque, según los recibos aportados por la demandada sobre las rentas de marzo a junio del 2017, y hecho su pago a la AT de las de julio a octubre del 2017, a fecha de aquel de 15-1-2018 se debían las de noviembre y diciembre del 2017 y la de enero del 2018 que se abonaron, el 15-2-2018 el primer mes, y los segundos hasta marzo del 2018, el 30-4-2018 ya interpuesta la presente demanda adeudando julio,agosto y septiembre del 2018 de modo que, en virtud de éstos pagos por importe total de 10.000 euros cabe rebajar lo reclamado en la demanda de 24.750 euros a 14.750 euros más la rentas que se devenguen hasta la entrega de la posesión; 3)No procede la condena en costas ni la apertura de pieza por mala fe procesal, lo primero por ser la estimación de la demanda parcial en la suma de 3000 euros por las rentas que refiere de abril,mayo y junio del 2017 por error porque son las mismas del 2018, y lo segundo por no estar motivado ni proceder.

La demanndada se opuso al recurso por su no admisibilidad y, de acordarse, por los fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia .



SEGUNDO.- Esta Sala, comparte la Fundamentación Jurídica de la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación, con examen de las pruebas, de su valoración y de las normas y doctrina aplicables en relación con los motivos de recurso partiendo como generales y afectantes a todos ellos antes de su examen particular, de las siguientes : En relación con el presente recurso, y su ámbito el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, señala "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado." El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003 , Pte Marín Castan, Francisco, nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante.

Por su parte en lo que se refiere a esta tema en la segunda instancia, es reiterada la jurisprudencia según la cual :'... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione, nihil innovetur' a que se alude....'(entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983 , 6 de marzo de 1984 , 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997 ).

Todo ello en coherencia con el Artículo 410 de la LEC 'Comienzo de la litispendencia. La litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida'.

1)Primer motivo de recurso es que la sentencia incurre en una indebida valoración de las pruebas sobre el contrato de arrendamiento que une a las partes y que lo sea el aportado por la demandada de 1-2-206 en el que se rebaja la renta de 2500 euros al mes a 1000 euros .

-Como normas y doctrina referimos que el art.217 de la LEC , en su apartado 1 dice que cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.

Su apartado 2, impone al actor la prueba de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros.

Por último, su apartado 7 dice que para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio.

Como relacionado con lo anterior, es preciso recordar que el juicio de desahucio por falta de pago ( art.

250.1.1º LEC ) es un procedimiento especial y sumario (arts. 444.1 y 447.2), cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1). Así pues, el objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el artículo 114.1ª TRLAU es decir, si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda.

Como ya se tiene dicho por la jurisprudencia con reiteración, dado lo sumario y expeditivo juicio de desahucio por falta de pago de la renta no cabe contienda alguna en torno a la determinación de la renta o su revisión, de tal modo que es doctrina consolidada la que, a tales exclusivos fines, reputa como debida y trascendente a los efectos resolutorios pretendidos la última mutuamente aceptada y pagada, quedando fuera de su estrecho ámbito cualquier debate en torno a su revisión o actualización, siendo a la parte actora corresponde acreditar que la renta adeudada y en cuyo impago se funda tal acción de desahucio.

Sobre la valoración de las pruebas es reiterada la jurisprudencia que señala, que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del organo de la primera.

En este sentido es tambien doctrina jurisprudencial que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes,pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994 , 20 julio de 1995 ).

Respecto de pruebas concretas, el Artículo 316 de la LEC regula la valoración del interrogatorio de las partes '1.Si no lo contradice el resultado de las demás pruebas, en la sentencia se considerarán ciertos los hechos que una parte haya reconocido como tales si en ellos intervino personalmente y su fijación como ciertos le es enteramente perjudicial.2.En todo lo demás, los tribunales valorarán las declaraciones de las partes y de las personas a que se refiere el apartado 2 del artículo 301 según las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de lo que se dispone en los artículos 304 y 307'.

El art.326 de la LEC regula la fuerza probatoria de los documentos privado y dice': 1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos delartículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto.Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero delartículo 320.Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica '..

La prueba testifical se regula en el art. 376 de la misma L.E.C que dice que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de estas declaraciones conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado.

-Revisando las pruebas de autos bajo este prisma y su valoración se comparte la realizada por la juez de instancia en relación con la cuantía de la renta como pasamos a razonar.

No se puede considerar probado que el contrato de arrendamiento que une a las partes sea el documento 1 de la contestación a la demanda de 1-1-2006 porque ,si bien en él consta que interviene D. Ruth la que era y es administradora única de la actora, en el interrogatorio en juicio de su apoderado, la propia demandada en el suyo y en su declaración el testigo Sr. Juan Manuel que es su actúal pareja, reconocieron que a ese acto no compareció señora alguna sino el Sr. Alfredo que es el padre de tal administradora, a quien dicha demandada dijo tener como dueño de la nave,que con él realizaba todas las gestiones sobre este arriendo y que fue el que conforme a estas declaraciones firmó aquel.

Así, aún suscrito este contrato no se realizó por quien podía hacerlo en nombre de la actora como tampoco, como se deduce de iguales declaraciones, el unido como documento 2 de la contestación pues junto a dicha administradora y como tal consta como interviniente también dicho Sr. Alfredo que no lo era .

Sin embargo, este documento 2 no es cuestionado por la actora y fue suscrito el 8-1-2016 y, según declararon la demandada y su pareja acto seguido del anterior, y en él ésta reconoce una deuda a favor de la primera de 20.000 euros por rentas debidas y se prevé su pago en dos plazos, de 10.000 euros cada uno, uno el 30-4-2016 y otro el 31-7-2016 .

Llegados a este punto y no debatido que la renta anterior era de 2,500 euros la cuestión principal consiste en determinar si la actora que imputa esta cuantificación a un contrato verbal, a los efectos de este juicio sumario en el que no cabe discutirla debiendo estar a los efectos resolutorios pretendidos sobre esa renta a la que ha sido mutuamente aceptada por las partes y pagada,ha acreditado si sigue siendo la misma o, como mantiene la demandada por el citado contrato se ha rebajado a 1000 euros, para lo que, pese a no poder ser valorado éste como tal por su falta de vinculación dicha para ambas, sí que puede serlo, dada su coetaneidad con el incontrovertido reconocimiento de deuda, como demostrativo de las negociaciones que las mismas pudieron hacer por los retrasos en el pago por la arrendataria, y en conjunto con otras pruebas y con los actos propios de dichas partes en relación con los pagos que han sido realizados o aceptados por ellas sobre la base de que, siendo su modo el de abono en metálico, como tampoco se debate en esta alzada y extraña por ser la accionante una mercantil, ello dificulta esta tarea valorativa.

Al efecto, se aporta como documento 1 de la demanda un estadillo de pagos del que en su interrogatorio la demandada admitió como propias sus anotaciones y, analizado el mismo, salvo en su primera columna del 2016 en la que constan 2.000 euros ,en las demás del 2017 pone 2.500 euros y en las 5 anotaciones fínales sobre este año, es decir posterior al contrato que se dice que la renta fue rebajada, figura 'pagado sólo alquiler 'por esa suma de 2.5000 euros y hay otras anteriores sin precisión de ese concepto y con desglose de otras sumas que hay en todas, declarando dicha demandada que la primera era por la fianza que por esa cantidad se fijó en tal contrato, y que en las demás estos 2500 euros eran 1000 por renta 1500 euros por el citado reconocimiento de deuda de 8-1-2016.

Pese a que sea difícil de sostener esta exacta imputación pues por esta deuda de 20.000 euros por rentas debidas se prevé su pago en dos plazos, de 10.000 euros cada uno, de 30-4-2016 y 31-7-2016, es decir previo a dichas anotaciones, sin que como reconoció la demandada conste que se novara esta obligación de modo documental otorgando nuevos plazos, con la contestación a la demanda se unen 4 a 10 recibos de pago firmados según ella por el Sr. Alfredo y que responden a la forma de pago en efectivo admitida por la actora, del año 2016 :de 23 de enero, 5 de marzo, 7 de mayo, 30 de abril, 31 de mayo, 1 de julio y 19 de agosto, en los que constan como pago de la renta en los 4 primeros de 1000 euros, en el primero además de 2000 euros de fianza, y en los dos úlitmos de 500 y de 1000 Limitándose en el juicio la actora a impugnar por no reconocerlos todos los documentos citados de la contestación menos el 13 y el 14, siendo que tiene la carga y la facilidad probatoria en relación con la renta debatida no facilitó probar que no fueran suscritos por su administradora o por el Sr. Alfredo al no comparecer a su interrogatorio tal administradora, acto para el que ésta apoderó a un tercero que no intervino en estos documentos, ni proponer la declaración del último lo que nos lleva a la conclusión de que, ante el resultado contradictorio y dudoso de éstos, hablan de 2.5000 y de 1.000 euros y aquélla admite que había una deuda previa, en aplicación del citado art. 217.1 , 2 y 7 de la LEC y de la sumariedad de este proceso, a lo efectos resolutorios del arrendamiento que en él se insta cabe entender que dicha renta era de 1000 euros sin que, por este motivo, se aprecie suficiente a estos efectos para considerar lo contrario, que la arrendataria no contestara al requerimiento de pago unido como documento 2 de la demanda, burofax reclamádoselas por 2500 euros al mes, total 20.000 euros, desde junio del 2017 hasta su fecha en en plazo de 5 días con advertencia de la pérdida de su derecho a enevar según el art. 22.4 de la LEC por el paso de 30 días desde el mismo, sin perjuicio de lo que diremos del mismo al examinar el siguiente motivo relativo a la enervación.

2) Segundo motivo de recurso es que hay un incumplimiento en el pago de la renta que impide declarar enervada la acción dado que el citado requerimiento y aunque se fijara la renta en 1000 euros impide la aplicación del art.22.4 de la LEC .

-Como normas y doctrina al respecto citamos, de la LEC el art.22 .4 que dice :'4.Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.5 . La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

Su art. 439 ' . No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio' Su art.Artículo 444.1' Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'.

Por su parte en materia arrendaticia el art.17 de la LAU configura como causa resolutoria del contrato de arrendamiento el impago de una sola mensualidad de renta (en todo o en parte), más allá del plazo pactado o legalmente establecido, después de presentada la demanda (litispendencia).

Según la doctrina por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrasede ordinario en el pago de las rentas periódicas, de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.

En definitiva, en una interpretación sociológica del art.3 del CC ,el TS, recuerda que ' Es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador'. En este contexto, conviene recordar las declaraciones del TS al respecto: a) En la STS 24.7.2008 establece como doctrina jurisprudencial '2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrasede ordinario en el abono de las rentas periódicas .' En la STS 19.12.2008 '2º.- La declaración como doctrina jurisprudencial la de que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrasede ordinario en el abono de las rentas periódicas'.

Ya sobre la enervación y sus requisitos (EDJ 2015/182090) la STS Sala 1ª de 13 octubre de 2015 dice '...sobre la cuestión nuclear del debate, la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, esta Sala ya se pronunció en su sentencia de 28 de mayo de 2014 (rec. 1051/2012 ), desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, interpuestos contra una sentencia que había acordado la resolución de un arrendamiento precisamente por falta de pago del IBI, y en la que, refiriéndose al requerimiento del art. 22.4 LEC , esta Sala declaró lo siguiente:_'1 . La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.3. Ha de referirse a rentas impagadas.4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada._Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:1. Que el contrato va a ser resuelto.2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago'.Posteriormente,la STS de 23 de junio de 2014 (rec. 1437/2013 ) , resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, casó la sentencia recurrida y, en consecuencia, realizó el siguiente pronunciamiento: '2.- Se fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente: 'el requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo''....La información que se traslada al arrendatario, como dice la citada sentencia 'es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentasgenera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.No estamos ante un derecho del arrendatario que pudieraconllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentasy cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ) EDJ 2009/72814 ,la enervación del desahuciono se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada'.

La sentencia de la Sección tercera de la A.P. de Burgos de fecha 7 de marzo de 2011 señala : Se plantea así la validez de un requerimiento que se practica por mayor cantidad que la debida. Sobre esta cuestión nos parece que el requerimiento que se practica por mayor cantidad debe ser eficaz por la cantidad adeudada. Es decir que, requerido el arrendatario por la falta de pago de la renta , deberá este ponerse al día de las rentas que deba antes de la interposición de la demanda, con la consecuencia de no poder enervar la acción si no paga o consigna y el arrendador promueve la demanda de desahucio '.

2)Revisando las pruebas a estos efectos en este extremo no se comparte la de la instancia.

Como se ha dicho, hay un incumplimiento en el pago de la renta que impide declarar enervada la acción dado que ante el citado requerimiento y aunque hemos dado como probado que a estos efectos hay que estar a la renta de 1000 euros no es de aplicación del art.22.4 de la LEC pues, según los recibos aportados por la demandada sobre las rentas de marzo a junio del 2017, y hecho su pago a la AT de las de julio a octubre del 2017 por el embargo de este crédito arrendaticio a la demandante comunicada a tal demandada, a fecha de aquel de 15-1-2018, se debían las de noviembre y diciembre del 2017 y la de enero del 2018 que se abonaron, el 15-2-2018 el primer mes, y los segundos hasta marzo del 2018 el 30-4-2018, ya interpuesta la presente demanda.

Con esta resultancia y cumpliendo el requerimiento los requisitos doctrinales dichos, lo es de pago de renta o cantidad asimilada, es fehaciente al admitir en su interrogatorio que llegó a su conocimiento la arrendataria demandada, contiene referencia a rentas impagadas, ha pasado el plazo de 30 días desde el mismo sin contestarlo con advertencia de la pérdida de su derecho a enervar según el art.22.4 de la LEC ,y se ha probado que a su fecha la misma, las rentas de noviembre y diciembre del 2017 y la de enero del 2018 se abonaron el 30-4-2018 ya interpuesta la demanda el 14-3-2018 ,se ha de concluir con que dicha demandada perdió su derecho a enervar la acción de desahucio .

No obsta a lo expuesto, ni que dicho requerimiento se hiciera por un despacho de abogados sin poder de representación de la actora con designación de una cuenta bancaria que no era el modo habitual de pago, pues en el mismo consta con claridad la identificación de ésta y no es exigible ello entre los requisitos citados, ni que se practicara por mayor cantidad de la renta que hemos dado como probada,máxime cuando la demandada no contestó a él oponiendo estas circunstancias y, según la doctrina expuesta, la información que se traslada al arrendatario, es el anuncio de un proceso judicial que no podía pasar desapercibida para dicha demandada, ni su gravedad ni las consecuencias al ser comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio, sobre la base de que no estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador.

En consecuencia, requerida la demandada por la falta de pago de la renta, debió ponerse al día de las rentas que adeudaba antes de la interposición de la demanda al margen de la fecha en la que le fue notificada por lo que, existiendo aquel tanto según el contrato como cuando se hizo el requerimiento como cuando se le demandó y se inició la litispendencia, no puede enervar la acción.

En virtud de lo expuesto, procede la estimación de este motivo de recurso en este extremo y declarar su desahucio si bien se confirma la sentencia apelada, que se revoca en su declaración de enervación, en relación con la estimación en parte de la reclamación de cantidad a él acumulada con condena al pago de 3.000 euros por las rentas vencidas a su dictado que refiere y no abonadas de abril, mayo y junio del 2018,en cuyo sentido se aclara el error material en que incurre por mor del art. 214 de la LEC al referirlas al 2017, y las que vayan venciendo por el importe de 1.000 euros al mes hasta la entrega de la posesión como en tal demanda se insta al igual que denuncia este error, sin perjuicio que se esté a las objeto de ulterior consignación judicial en tanto conste su recepción por la actora.

3)Final motivo de recurso es que no procede la condena en costas ni la apertura de pieza por mala fe procesal.

-En el 394.2 de la LEC se establece el principio general de no imposición de las costas a ninguna de las partes cuando la estimación o desestimación de las pretensiones haya sido parcial, pero regula como excepción 'a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad'.En este supuesto concreto, el concepto de temeridad tiene su fundamento en que, pese a no estimarse la demanda o la contestación en su totalidad, la actitud de una de las partes, con su malicia, bien hizo inevitable el litigio, bien hizo incurrir a la otra en innecesarios gastos durante la tramitación, que se hubiesen podido evitar si hubiese mantenido una postura procesal acorde con los principios de la buena fe. Así que considera temerario a quien teniendo conciencia de lo improsperable de su pretensión u oposición, sabiendo que no tiene razón decide demandar u oponerse (Ts. 11 de julio de 1986 y 21 de abril de 1950; o cuando se falta claramente a la verdad (Ts. 9 de diciembre de 1986).

El Tribunal Constitucional, en la jurisprudencia constitucional, ha apreciado de oficio la temeridad para imponer las costas (e incluso para aplicarle simultáneamente las correspondientes multas - auto 305/1982 de 13 de octubre de 1982 -), e incluso razonó en el auto TC 171/1986 y reiteró en las STC 84/1991 y 48/1994 que 'la imposición de costas es 'un efecto derivado del ejercicio temerario o de mala fe de las acciones judiciales o de la desestimación total de éstas', por lo que ' su justificación radica en prevenir los resultados distorsionadores del entero sistema judicial que se derivarían de una excesiva litigiosidad y en restituir a la parte contraria los gastos que, en menoscabo de la satisfacción de sus pretensiones, le ocasione la defensa de sus derechos e intereses legítimos frente a quienes promuevan acciones o recursos merecedores de la imposición de costas' , hasta el punto de que el TC 'ha declarado admisible la apreciación de temeridad sin expresa motivación en la sentencia que impone las costas, cuando ello se desprende del conjunto y sentido de las argumentaciones utilizadas por el Tribunal para rechazar las alegaciones de la parte donde se exterioriza, explícita o implícitamente, la razonabilidad o arbitrariedad de la apreciación de la temeridad procesal'.

Por su parte la S.A.P. de Ourense de 23 de febrero de 2006 define la temeridad como una forma aventurada o aviesa de litigar; sostener la pretensión injusta de forma dolosa o por un litigante que hubiera podido saberlo indagando con más diligencia sobre los fundamentos de su pretensión y de su falta de razón, de donde resulta que la temeridad nace de una determinada actitud subjetiva del litigante respecto de la justicia de su pretensión, bien porque la formula aun a sabiendas de la falta de respaldo jurídico de aquello que solicita, bien porque, sin hacer la más mínima indagación sobre el particular, no obstante sigue adelante con ella, provocando un litigio-y con él, los consiguientes gastos al litigante contrario- llamado a fracasar prácticamente desde la misma articulación de su propia pretensión.

Por otro lado y como cuestión distinta, el art.247 de la LEC regula las reglas de la buena fe procesal y las multas por su incumplimiento diciendo '1. Los intervinientes en todo tipo de procesos deberán ajustarse en sus actuaciones a las reglas de la buena fe.2. Los tribunales rechazarán fundadamente las peticiones e incidentes que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal.3. Si los Tribunales estimaren que alguna de las partes ha actuado conculcando las reglas de la buena fe procesal, podrán imponerle, en pieza separada, mediante acuerdo motivado, y respetando el principio de proporcionalidad, una multa que podrá oscilar de ciento ochenta a seis mil euros, sin que en ningún caso pueda superar la tercera parte de la cuantía del litigio.Para determinar la cuantía de la multa el Tribunal deberá tener en cuenta las circunstancias del hecho de que se trate, así como los perjuicios que al procedimiento o a la otra parte se hubieren podido causar.En todo caso, por el Letrado de la Administración de Justicia se hará constar el hecho que motive la actuación correctora, las alegaciones del implicado y el acuerdo que se adopte por el Juez o la Sala.4. Si los tribunales entendieren que la actuación contraria a las reglas de la buena fe podría ser imputable a alguno de los profesionales intervinientes en el proceso, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, darán traslado de tal circunstancia a los Colegios profesionales respectivos por si pudiera proceder la imposición de algún tipo de sanción disciplinaria. 5. Las sanciones impuestas al amparo de este artículo se someten al régimen de recursos previstos en el Título V del Libro VII de la Ley Orgánica del Poder Judicial'.

Como señala la STS de 25 de marzo de 2002 EDJ 2002/5063, es cierto que el principio de buena fe, como todo concepto jurídico indeterminado, no se puede definir con generalidad,y será preciso el estudio personalizado de cada caso por caso para su determinación, sobre todo porque para ello no se puede utilizar el método declarativo de la analogía, señalando la STS de 17 de octubre de 1998 EDJ 1998/25085 que la calificación de actuación abusiva ha de ser tomada con exquisito cuidado y riguroso análisis de la conducta procesal abusiva, para no coartar el ejercicio de acciones.

El concepto de abuso o fraude se funda, en que la pretensión, con resultar finalmente inatendible, goza de una cobertura externa que presta cierta apariencia de legitimidad, pero, en definitiva, aquélla tiende a la elusión de una norma imperativa o al ejercicio de un derecho traspasando sus límites con daño para tercero.

-Aplicadas estas normas al caso, se ha de acoger el motivo de recurso, en relación con la temeridad que refiere la sentencia para imponer las costas pese a la estimación en parte de la demanda.

Pese a que, se ha declarado admisible la apreciación de temeridad sin expresa motivación en la sentencia que impone las costas por la citada doctrina del TC, cuando ello se desprende del conjunto y sentido de las argumentaciones utilizadas por el Tribunal para rechazar las alegaciones de las partes, ello no se desprende de la resolución de autos ni es deducible de que concluya, con la procedencia de la renta que dice la demandada, ni con la declaraciones de enervación que hace que además recovamos y del incumplimiento de la actora por lo que, en ausencia de esa motivación y de que no se entiende acreditada esa temeridad conforme al art.394.2 de la LEC , no cabe hacer expresa imposición de las costas.

Tampoco se considera procedente la apertura de la pieza del art. 247 de la LEC que la sentencia declara en el Fallo sin razonar antes siendo que, no lo motiva, que ha de ser de riguroso análisis de la conducta procesal abusiva, para no coartar el ejercicio de acciones y que el concepto de abuso o fraude parte de dar una cierta apariencia de legitimidad, con el fin de la elusión de una norma imperativa o al ejercicio de un derecho traspasando sus límites con daño para tercero.

Ello no se aprecia en la conducta de la actora ni menos de su Letrado porque, lo que sirve también en relación con la temeridad antes examinada, no obstante advertirse en la litis que la misma no ha cumplido con el principio de facilidad probatoria y en el curso del arrendamiento ha incurrido en irregularidades sobre la forma de pago de la renta y constan pagos por la demandada a la AT por el embargo de créditos arrendaticios de la primera, estas irregularidades también existen por parte de la demandada que las ha admitido en tal curso y aprovechado para no cumplir las obligaciones del mismo que hemos apreciado en la presente e incluso a concertar un subarriendo que no consta comunicado a la propiedad a favor del testigo Sr. Juan Manuel que es su actúal pareja como éste declaró.



TERCERO.- Por la estimación en parte del recurso, en materia de costas, según los arts. 394 y 398 de la LEC , no se hace expresa imposición de las de esta instancia .

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación en parte del recurso de apelación formulado por la representación de ADMIGEST INTEGRADA, S.L., contra la sentencia de fecha 6/7/2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Quart de Poblet en el Juicio Verbal nº 173/18 , debemos revocarla y, en su lugar, dictar otra por la que, con estimación parcial de la demanda: 1)Se declara resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes sobre el local de negocio-nave sito en la Avinguda de la COVA 148 de Manises con condena de la demandada a que lo deje libre, vacuo y expédito en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo. 2) Se condena a la demandada al pago de 3.000 euros por las rentas debidas de abril, mayo y junio del 2018 y de las que vayan venciendo hasta la entrega de la posesión, sin perjuicio que se esté a las objeto de ulterior consignación judicial en tanto conste su recepción por la actora; 3) No procede hacer expresa imposición de costas ni la apertura de pieza de multa por mala fe procesal .

Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Contra esta resolución no cabe recurso salvo el de casación por interes casacional conforme a los arts.477.2.3 º y 477 de la LEC en su redacción por la Ley 37/2011, y extraordinario por infracción procesal a interponer en el plazo de 20 días.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/ a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veinticinco de febrero de dos mil diecinueve.