Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00137/2017

N10250

COMANDANTE CABALLERO Nº 3 - 3º 33005 OVIEDO

Tfno.: 985968730/29/28 Fax: 985968731

ITP

N.I.G.33024 47 1 2012 0000269

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000436 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. DE LO MERCANTIL N. 3 de GIJON

Procedimiento de origen:INC.CONCURSAL CONTRATOS OBLI RECIPROC(61.2) 0000297 /2012

Recurrente: Felicisima , Ruth

Procurador: Mª PILAR CANCIO SANCHEZ

Abogado: ASTOR PRENDES GARCIA

Recurrido: ADMINISTRACION CONCURSAL DE PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES CONTREMA S.L., PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES CONTREMA S.L. , SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA S.A.

Procurador:

Abogado: ANA MARIA MUÑIZ CASARES

SENTENCIA nº 137/17

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

DON JOSE ANTONIO SOTO JOVE FERNANDEZ

MAGISTRADOS

DON GUILLERMO SACRISTÁN REPRESA

DON JAVIER ANTÓN GUIJARRO

En Oviedo, a dieciséis de mayo de dos mil diecisiete.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 1ª, de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los Autos de INC. CONCURSAL CONTRATOS OBLI RECIPROC (61.2) 297/2012, procedentes del JDO. DE LO MERCANTIL N. 3 con sede en GIJON, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN)436/2016, en los que aparece como parte apelante, DOÑA Felicisima y DOÑA Ruth , representadas por la Procuradora de los Tribunales, DOÑA Mª PILAR CANCIO SANCHEZ, asistidas por el Abogado DON ASTOR PRENDES GARCIA, y como parte apelada, la ADMINISTRACION CONCURSAL DE PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES CONTREMA S.L., bajo la dirección de la Abogado DOÑA ANA MARÍA MUÑIZ CASARES, y como apeladas no comparecidas en esta instancia PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES CONTREMA S.L. y SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA S.A. (SAREB).

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.-El Juzgado de lo Mercantil núm. 3 con sede en Gijón dictó Sentencia en los autos referidos con fecha cinco de julio de dos mil dieciséis, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Desestimar la demanda interpuesta por doña Felicisima y Doña Ruth representadas por la procuradora doña Pilar Cancio Sánchez frente a Promociones y Construcciones Contrema SL representado por el procurador Don Alberto Llano Pahíno y la administración concursal de Promociones y Construcciones Contrema SL y a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria SA, absolviendo a las demandadas de las pretensiones de la actora a quién impongo el pago de las costas.'.

TERCERO.-Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.-Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 16 de Mayo de 2017, quedando los autos para sentencia.

QUINTO.-En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS,siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. Don JAVIER ANTÓN GUIJARRO.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes

Consta en las actuaciones que Doña Felicisima firmó en fecha 1 septiembre 2011 con 'Promociones y Construcciones Contrema, S.L.' un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 (Gijón) por una renta mensual de 1.030,39 euros, conviniendo asimismo en la cláusula 12ª una opción de compra por un precio de 235.455 euros más el impuesto que legalmente sea procedente, si bien de dicha cantidad 'se descontarán todas las cantidades abonadas por la inquilina o arrendataria, en concepto de arriendo, desde su inicio hasta el momento en que se notifique por el optante al concedente el ejercicio de dicho derecho', y pactando finalmente que este derecho de opción de compra finalizaría el 31 agosto 2015.

Por otra parte aparece que Doña Felicisima firmó el 1 junio 2012 con 'Promociones y Construcciones Contrema, S.L.' un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE001 nº NUM001 puerta DIRECCION000 (Gijón) por una renta mensual de 1.372,25 euros, conviniendo asimismo en la cláusula 12ª una opción de compra por un precio de 234.000 euros más el impuesto que legalmente sea procedente, si bien de dicha cantidad 'se descontarán todas las cantidades abonadas por la inquilina o arrendataria, en concepto de arriendo, desde su inicio hasta el momento en que se notifique por el optante al concedente el ejercicio de dicho derecho', y pactando finalmente que este derecho de opción de compra finalizaría el 31 junio 2016.

La sociedad 'Promociones y Construcciones Contrema, S.L.' fue declarada judicialmente en concurso mediante Auto de fecha 18 diciembre 2012 por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Gijón . En el curso de este proceso concursal tanto Doña Ruth como Doña Felicisima dirigieron sendos escritos de 20 julio 2015 a la Administración concursal ofreciendo la primera de ellas un precio de 142.000 euros y la segunda un precio de 138.000 euros por la compra de las respectivas viviendas que ocupan, procediendo la Administración concursal a solicitar autorización judicial para la venta en tales condiciones. El Juzgado dictó Auto de 4 noviembre 2015 denegando la autorización por cuanto las hipotecas que gravan las viviendas que se pretenden vender tienen un importe muy superior al precio de venta propuesto, habiéndose opuesto además el titular del crédito hipotecario a dicha venta.

SEGUNDO.-Cuestión planteada

Doña Ruth y Doña Felicisima presentan ahora demanda en la que vienen a solicitar la venta directa de las viviendas arriba reseñadas por el precio de 140.000 euros y 138.000 euros respectivamente.

La Sentencia de fecha 5 julio 2016 dictada por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Gijón desestima la demanda al entender que concurre la excepción de cosa juzgada operada por el Auto que denegaba la autorización judicial, a lo que se añade que el importe de los créditos hipotecarios a cuyo pago que están afectas las fincas supera con creces el valor de tasación, habiéndose opuesto a la venta el titular de tales créditos (SAREB), así como que lo solicitado no es el cumplimiento de la opción de compra sino la adquisición de los inmuebles por el precio que las solicitantes consideran adecuado.

En el recurso de apelación presentado por Doña Ruth y Doña Felicisima se trata de combatir primeramente que exista cosa juzgada por cuanto la solicitud de autorización judicial se presentó en su día en los términos interesados por la Administración concursal no por las ahora apelantes, por lo que no concurre el requisito de identidad subjetiva. Se continúa alegando que aún cuando las hipotecas que pesan sobre las viviendas mantienen un crédito importante, las rentas abonadas por las inquilinas hasta la actualidad junto con el precio ofertado cubre casi en su totalidad el valor de tasación de tales fincas.

TERCERO.-La preclusión de la presente demanda de incidente concursal

Tras la declaración del concurso de acreedores rige la regla según la cual continuarán vigentes los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento con cargo a una y otra parte ( art. 61-2 L.C .), lo que posibilita a cualquiera de ellas para compelir a la contraria al cumplimiento de lo que hubieran convenido con anterioridad al momento de aquella declaración. Sin embargo en el caso presente cabe apreciar que cuando Doña Ruth y Doña Felicisima se dirigieron mediante sendos escritos de 20 julio 2015 a la Administración concursal no lo hicieron para exigir el cumplimiento de la opción de compra convenida en los contratos firmados en su día. En la cláusula 12ª de tales contratos se determina con claridad el precio de la opción de compra, y así en el caso del contrato de Doña Ruth se dice que el precio será el de 235.455 euros más el impuesto que legalmente sea procedente, al que se deberá descontar las cantidades abonadas por la inquilina en concepto de arriendo. Si tenemos presente que Doña Ruth pagaba una renta mensual de 1.030,39 euros y estuvo disfrutando del alquiler un total de 47 mensualidades hasta el momento en que presentó aquel escrito, encontramos que de aquel precio deberá restar 48.428,33 euros por el repetido concepto, lo que dejaría reducido el precio de la compra a 187.026,67 euros, ello sin computar los impuestos que sean de aplicación. Y en cuanto al contrato de Doña Felicisima se pactaba que el precio inicial de compra era de 234.000 euros, pagando una renta mensual de 1.372,25 euros, por lo que si estuvo en alquiler 38 meses el precio final por la compra será de 181.854,50 euros también sin computar los impuestos.

Frente a ello encontramos que en los repetidos escritos de 20 julio 2015 Doña Ruth ofrece una suma como precio de compra de 142.000 euros y Doña Felicisima de 138.000 euros. Pero lo relevante viene dado por la circunstancia de que la Administración concursal se dirigió a su vez a la Juez del concurso articulando la vía de la autorización judicial prevista en el art. 188 L.C . para proceder a la transmisión de tales fincas, y de este modo el Juzgado concedió el trámite de audiencia a las partes personadas por 5 días, presentando la SAREB escrito de oposición a la venta. Finalmente el Juzgado dictó Auto de 4 noviembre 2015 denegando la autorización solicitada. Esto es, las arrendatarias ahora demandantes no vinieron a exigir el cumplimiento de un contrato en cuanto a la cláusula que vinculaba a las partes firmantes sino que, en su lugar, se acomodaron a que se siguiera una tramitación prevista legalmente para las autorizaciones discrecionales que pueden ser concedidas por el Juez a la Administración concursal por razones de oportunidad o por el mejor interés del concurso.

El art. 188-3 L.C . en su versión original disponía que 'Contra el auto que conceda o deniegue la autorización solicitada no cabrá más recurso que el de reposición, sin perjuicio del derecho de las partes a plantear la cuestión a través del incidente concursal'. Esta norma fue reformada el Real Decreto-ley 3/2009, de 27 de marzo y en la actualidad su texto es 'Contra el auto que conceda o deniegue la autorización solicitada no cabrá más recurso que el de reposición'.

Con independencia de que la intención de aquella reforma parece ser la de excluir la posibilidad de que la cuestión sometida a autorización judicial pueda ser nuevamente reproducida por la vía del incidente concursal, lo decisivo en el caso ahora examinado viene a ser que las partes ahora demandantes Doña Ruth y Doña Felicisima se aquietaron frente al Auto de 4 noviembre 2015 al no presentar recurso de reposición frente a la denegación de la autorización judicial, decisión que por ello mismo devino firme. Por tanto, en este estado de cosas, resulta manifiesto que ha precluido para las interesadas el ejercicio de la acción que ahora pretenden en su demanda de incidente concursal en la que vienen a ofertar el mismo precio propuesto en su día en el trámite de autorización judicial, procediendo en consecuencia el rechazo del recurso de apelación.

CUARTO.-Costas

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC procede imponer a las apelantes las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación presentado por Doña Ruth y Doña Felicisima contra la Sentencia de fecha 5 julio 2016 dictada por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Gijón , debemos acordar y acordamos CONFIRMARLA con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.