Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00045/2017

N10250

PLAZA MERCAT, 12

Tfno.: 971-728892/712454 Fax: 971-227217

N.I.G.07040 42 1 2014 0015508

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000576 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000517 /2014

Recurrente: Gaspar , Paloma

Procurador: ESPERANZA NADAL SALOM, ESPERANZA NADAL SALOM

Abogado: RAIMUNDO ZAFORTEZA FORTUNY, RAIMUNDO ZAFORTEZA FORTUNY

Recurrido: Alicia

Procurador: FRANCISCO BARCELO OBRADOR

Abogado: MARTÍN LUIS ALEÑAR FELIU

S E N T E N C I A Nº 45

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En PALMA DE MALLORCA, a veintiuno de febrero de dos mil diecisiete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO número 517/2014, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 1 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION número 576/2016, entre partes, de una como demandada apelante, D. Gaspar y Dª Paloma , representada por el Procurador de los Tribunales, Dª ESPERANZA NADAL SALOM y asistida por el Abogado D. RAIMUNDO ZAFORTEZA FORTUNY; y de otra como parte demandante apelada, Dª Alicia , representada por el Procurador de los Tribunales, D. FRANCISCO BARCELO OBRADOR y asistida por el Abogado D. MARTÍN LUIS ALEÑAR FELIU.

Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Palma, en fecha 27 de enero de 2016, se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:'Que debo estimar y estimo en parte la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Barceló Obrador, en nombre y representación de Dª Alicia , contra Dª Paloma y D. Gaspar declarando que los demandados adeudan 4261,78 euros correspondientes a las rentas de febrero y marzo de 2014 a razón de 2130,89 euros al mes así como que los demandados son responsables de las reparaciones necesarias a efectuar en la vivienda como consecuencia de la incorrecta devolución del inmueble, por lo que vienen obligados a abonar el importe de las reparaciones que asciende a 16845,04 euros de cuya suma debe restarse la fianza de 6000 euros y por tanto la parte demandada viene obligada a abonar por tal concepto 15106,82 euros condenando a la parte demandada a estar y pasar por tales declaraciones y a abonar dichas sumas más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Que contra la anterior resolución y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 15 de febrero del corriente año, quedando el recurso concluso para dictar la presente resolución.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Son hechos reconocidos por ambas partes:

A) Que la demandante Dª Alicia , como arrendadora, y D. Gaspar y Dª Paloma , como arrendatarios, concertaron en fecha 10.02.2.009 un contrato de arrendamiento sobre la vivienda compuesta de planta baja, dos plantas superiores y un semisótano, con jardín de unos 150 m2 de superficie y piscina de unos 32 m2, sito en el DIRECCION000 nº NUM000 de esta Ciudad, por una renta de 2.000 euros al mes actualizable, y prestaron una fianza de 6.000 euros ( tres mensualidades de renta).

B) Dicho contrato se extinguió el día 31 de marzo de 2.014, lo que supone una duración de cinco años y dos meses.

C) Los arrendatarios dejaron de abonar las dos últimas mensualidades de renta por importe de 2.130,89 euros cada una de ellas, por considerar que debían compensarse con el importe de la aludida fianza.

D) La arrendadora no ha devuelto un posible resto de la fianza por considerar la existencia de desperfectos en la vivienda, cuyo coste de reparación considera superior a la misma.

En la demanda instauradora de esta litis, la arrendadora demandante reclama a los arrendatarios la suma de 19.522,74 euros por desperfectos que cita, acompañando un peritaje emitido por D. Heraclio , 4.261,78 euros por las dos mensualidades de renta, y a tal suma le descuenta los 6.000 euros de la fianza, lo que supone una cantidad de 17.784,52 euros. Resalta la existencia de una falta continuada de conservación y mantenimiento en el inmueble que imputa a los arrendatarios, más 'huellas' resultantes de actos que podría considerar como violentos.

Los arrendatarios demandados se oponen básicamente conforme a las argumentaciones que se expondrán al referir el recurso de apelación, y en lo sustancial, que los defectos ya existían al inicio del contrato o son derivados del uso normal del inmueble.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, y como argumentos más relevantes refiere:

A) Los desperfectos aludidos en la demanda son imputables a los arrendatarios. No ha resultado acreditado por los demandados que el inmueble se entregare en mal estado; en el contrato figura que los inquilinos declaran encontrar la vivienda en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de la conservación. El testigo Sr Oscar , de la inmobiliaria que intermedió en el arrendamiento, señala que los arrendatarios vieron la vivienda antes de suscribir el contrato, y no pusieron objeciones.

B) La fianza cumple funciones de garantía al arrendador al asegurarle las indemnizaciones por desperfectos que se produzcan en la vivienda. Los arrendadores tienen obligación de cuidar la cosa como un diligente padre de familia, conforme al artículo 1.552.2 CC , y para eximirse de su responsabilidad deben acreditar que los desperfectos se deben al uso normal y adecuado de la misma, conforme al destino para el que ha sido cedida. No cabe compensar la fianza con las dos mensualidades de renta.

C) Imputa a los arrendatarios demandados los desperfectos por falta de la debida conservación de la vivienda arrendada. Acoge el peritaje del Sr. Heraclio , quien visita la vivienda pocos días después de la devolución de las llaves, y aprecia un mal uso de la vivienda, una situación de abandono del jardín y de la piscina, un deterioro generalizado de la carpintería y persianas de las distintas estancias, así como moho en algunos puntos de la casa.

D) En la cuantificación de los desperfectos tiene en cuenta que la vivienda ha sido nuevamente arrendada en julio de 2.014 al yerno de la actora, -Sr. Pedro Antonio -, y que, en atención a las facturas aportadas por la parte actora en el acto de la audiencia previa en septiembre de 2.015, debe estarse, no a la valoración estimativa del perito, sino a la realidad de las facturas acordes con los desperfectos apreciados por el perito en su dictamen. No tiene en cuenta la factura de pintura plástica en techos y paredes, sino únicamente en alguna de las dependencias. Acoge la procedencia de facturas por carpintería, jardín y piscinas, y las cifra en 16.845,04 euros. Esta Sala no logra deducir qué concretas cantidades ha tenido en cuenta. Al sumar dicha cantidad las dos mensualidades de renta debidas y descontarles la fianza, la suma final en que se estima la demanda asciende a 15.106,82 euros.

Dicha resolución es apelada por la representación de los inquilinos demandados en petición de nueva sentencia que desestime la demanda. Como resumen del escrito de interposición del recurso, debemos destacar:

A) Sobre la situación del inmueble en el momento de su entrega a los arrendatarios, era deficiente, con ocultación por la arrendadora de importantes vicios y desperfectos anteriores a la firma del contrato, que deberían haber sido subsanados por la arrendataria y a su cargo; a la actora le corresponde la carga de la prueba del estado de la vivienda, y la actora no lo ha acreditado; el perito de la actora dice lo desconoce; el testigo Sr Oscar hizo gala de una memoria groseramente selectiva, negándose a responder preguntas refiriendo no recordarlo; las fotos son de 2.008 y colgadas en Internet recogen las mejores tomas; los demandados han presentado documentos acreditativos de que la actora entregó la vivienda en condiciones inadecuadas de instalaciones de electricidad y gas, con gastos de 7.255 euros en electricidad, 254,76 euros en inodoro y grifos, 1.772,80 en obras de albañilería, con lo que efectuó unos gastos de 9.667,78 euros en los primeros meses; en la grabación de septiembre de 2.011 el Sr Gaspar reconoce la subsanación; la actora conocía la mala situación de las ventanas (documentos 14 y 16 de la contestación a la demanda); y que la declaración contenida en el contrato es redactada por la propiedad y sobre la misma debe prevalecer el resto de la prueba practicada, y más cuando eran vicios o defectos ocultos.

B) En cuanto a la existencia e imputabilidad de los defectos, la sentencia de instancia da por supuesta su existencia, sin motivarlo, ni ofrecer razonamiento alguno, asumiendo acríticamente el informe del Sr. Heraclio , y soslayando toda referencia al informe del Sr Mario ,- que desvirtúa el anterior-; existencia de una incongruencia omisiva por no referir la imputabilidad de los daños, y con ello vulnera el principio de carga de la prueba, la cual incumbe a la parte actora y no tiene en cuenta la falta de mantenimiento anterior por la arrendadora en una vivienda de 25 años de antigüedad; la propiedad viene obligada a conservar y reparar la vivienda, evitando su deterioro, de modo que debe afrontar los trabajos y reparaciones necesarios para evitar su menoscabo, pérdida o destrucción; el inquilino no responde de los deterioros por el paso del tiempo en la carpintería exterior y de daños por no efectuar la propiedad un adecuado mantenimiento; la práctica totalidad de los desperfectos debían ser reparados por la propiedad.

C) Respecto de la cuantificación de los daños, debe estarse a las facturas presentadas, no a las cantidades orientativas fijadas en la demanda y en el peritaje; median grandes diferencias entre las cantidades fijadas en la demanda, y las reflejadas en las facturas aportadas en la audiencia previa, y debe atenderse a estas últimas, como se argumenta en la sentencia de instancia, tal como indicaron los dos peritos; la sentencia yerra al hacer la cuantificación de las facturas con el criterio expuesto, ya que mal puede ascender a 16.845,05 euros, cuando el importe de todas las facturas es de 13.654,69 euros, y, además, la sentencia excluye el pago parcial de algunos de ellos, el error es manifiesto y la suma de todas las facturas presentadas asciende a 11.015,23 euros; efectúa un desglose de las partidas que a su juicio se recogen en las facturas, y no en la demanda ni en su peritaje, y concluye en que si del total importe de las facturas por importe de 13.654,69 euros, reducimos las partidas no reclamadas en la demanda, que, a su juicio, ascienden a 7.729,77 euros, según desglose que efectúa dicha parte, resultaría un total de 4.608,52 euros; no se han acreditado que hubieren sido satisfechas por el demandante, y que correspondan a trabajos reclamados con la demanda; en la jardinería no expresa los trabajos efectuados entre marzo y julio, y debería aplicarse una depreciación por antigüedad de 25 años según aplica el perito Sr Mario .

D) La actora incurrió en mora al no devolver el importe de la fianza a la conclusión del contrato, habiendo sido requerido de ello por los arrendatarios.

E) Compensación con el coste de reparaciones e instalaciones pagadas por los arrendatarios y que incumbían a la propiedad, que cifra en 9.667,78 euros, con lo que faltaría acción para reclamar 4.261,78 euros por compensación automática con el importe de la fianza.

La representación de la parte demandada solicita la confirmación de la sentencia recurrida. En cuanto a la valoración de los daños argumenta que las facturas que se presentan lo eran a título informativo sin pretensiones de sustituir la suma reclamada en la demanda, y lo era para que se tuviese constancia del gasto que estaba efectuando la propiedad, de modo que nada se reclama sobre dichas facturas, que son parte de los trabajos efectuados, que la propiedad, por su elevado importe, no puede asumir hasta el momento; falta de fijación en la sentencia de instancia de los cálculos efectuados, y considera que ha atendido a las facturas de carpintería por 6.860,50 euros, del jardín por 1.536,44 euros, y de la piscina por 1.030,69 euros, a los que incrementa en los conceptos 1,2,3,4,5,6,8,9,11,12 y 14, y a estos últimos con suma de 5.313,49 euros le suma un 15% de beneficio industrial y un 21% de IVA con un resultado total de 16.821,35 euros, fijando el Juez, 16.843,04 euros.

SEGUNDO.-En cuanto al primer motivo del recurso y el estado en que se hallaba la vivienda, la Sala ratifica la acertada fundamentación del Juzgador de instancia, sin que se aprecie ningún error en la valoración de la prueba, y cabe concluir en que al inicio del arriendo no se presentaban los defectos o desperfectos que más adelante se indicarán, y que no se ha infringido ninguna norma de carga de la prueba, ya que:

A) No se aprecian en las fotos tomadas por la agencia inmobiliaria que actuó como intermediaria al concertarse el arrendamiento, y que obran unidas a las actuaciones, unos cinco meses antes de la fecha de su inicio.

B) En el documento en el que se contienen las estipulaciones del contrato se dice la vivienda se recibe en perfecto estado. Los inquilinos ahora demandados no opusieron objeción alguna a tal cláusula.

C) Los arrendatarios demandados pudieron visitar la vivienda antes de suscribir el contrato, como señala el testigo Sr Oscar , y no pusieron objeción alguna. Tampoco consta queja alguna en los dos primeros años del arrendamiento, y la primera documentada es de septiembre de 2.011 y que no vino motivada por quejas de los arrendatarios, sino por negarse éstos a una actualización de la renta, so pretexto de haber realizado algunas obras en la finca.

D) El aludido testigo intermediario, en el que no se aprecia ninguna circunstancia que haga dudar de su credibilidad, no observó desperfecto o deficiencia alguna en el piso antes de ser arrendado cuando acudió al mismo para enseñarlo a los clientes.

E) Falta de prueba de que se trate de vicios ocultos que no puedan ser apercibidos a simple vista. En este sentido, la demandada sostiene haber efectuado gastos en electricidad, gas, fontanería y obras, sobre las cuales sólo presenta una factura por obras en baño, alicatado de paredes y conducto de ventilación de gas por importe de 1.772,80 euros en factura sin IVA, la instalación de un grifo e inodoro por 254,76 euros, de pintura por 385 euros y albaranes de material de aire acondicionado y electricidad sin IVA y por importe de 7.255 euros. La demandada pretende con tal documentación, y, a la vez, acreditar que el estado del inmueble no era el adecuado, y, de otra, reclamar su importe a la arrendadora a modo de compensación con hipotéticos desperfectos. En cuanto al primer aspecto, cabe reseñar que no consta con claridad que los materiales mencionados en el albarán de mayor cuantía se hubieran instalado en dicha vivienda, con falta de la adecuada factura, y que se tratase de obras de conservación y no de mejora en la instalación eléctrica. No se entiende que si tan peligrosa era la instalación eléctrica, en lo que pudiera ser un vicio oculto, no efectuare queja formal a la arrendataria, y esperase dos años a manifestarlo, y más cuando tales obras son susceptibles de ser consideradas, al menos en parte, como mejoras en las instalación eléctrica y aire acondicionado que los arrendatarios no pensaban reclamar a la arrendadora. Además, no efectuaron la necesaria comunicación previa exigida por el artículo 21 de la LAU , y tales obras no guardan relación o son distintas de las deficiencias ahora reclamadas.

La conversación grabada es de septiembre de 2.011 y la controversia no era una queja por mal estado, sino por el malestar de los inquilinos ante una solicitud de subida de la renta conforme a la actualización pactada, por cuanto afirmaban que habían efectuado unas mejoras. El aspecto más relevante de los controvertidos en esta litis es el mal estado de la carpintería exterior, y sobre el mismo, en la aludida conversación se dijo que las ventanas no cerraban. En el documento 14 de la contestación, en carta que lleva fecha de 29 de septiembre de 2.012, el arrendatario dice que no es cuestión de mantenimiento, pero las ventanas están hinchadas con el paso del tiempo, y, en algún caso, completamente deformada, a lo cual la arrendadora contesta con la carta del documento nº 14, que las ventanas se les entregaron barnizadas, y hay que cuidarlas periódicamente, algunas eran nuevas colocadas tres meses antes del inicio del arrendamiento, evitando dejarlas abiertas en días de viento y barnizarlas periódicamente para que se conserven. En las fotos del inicio del arrendamiento no se aprecian ventanas en mal estado, pero en marzo de 2.014 los defectos eran evidente y su estado deplorable, tal como se aprecia en las fotos aportadas.

Por todo ello, procede desestimar el motivo del recurso, y concluir que no se presentaban las deficiencias al inicio del arrendamiento.

TERCERO.-En cuanto a la existencia de las deficiencias, la prueba pericial presentada por la actora, junto con las fotos aportadas, algunas contenidas en acta notarial de abril de 2.014, ponen de relieve la existencia de los mismos en la entrega de la vivienda por los arrendatarios.

Cuestión esencial de esta litis, es determinar si los mismos son consecuencia de un deficiente cuidado imputable a los arrendatarios, cuestión relacionada con determinar qué grado de influencia puede tener la antigüedad de los mismos. A este respecto el Juzgador de instancia, sin más consideración y sin distinguir los distintos defectos del informe, acoge el dictamen del Sr. Heraclio y los imputa exclusivamente al arrendatario en atención al artículo 1.555 del CC , por no haber usado de la cosa arrendada con la diligencia de un buen padre de familia destinándola al uso pactado. De la resolución de instancia se infiere que ha acogido en su integridad el dictamen del Sr. Heraclio , con lo que, implícitamente, no comparte el dictamen del perito de la contraparte -Sr. Mario -, a quien ni siquiera cita, con lo cual imputa todos los defectos a un deficiente mantenimiento o a causas imputables a los arrendatarios, y, por ello, no se produce ningún supuesto de incongruencia omisiva en la sentencia.

A tenor del artículo 21.1 de la LAU , el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al inquilino a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1564 CC . En su apartado 3 se indica que el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones que contempla el párrafo 1, y las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario.

En cuanto a la imputabilidad al arrendatario, deben tratarse por separado cada uno de los vicios o deterioros alegado:

A) El más relevante es el de la carpintería de madera, pues las fotos ponen de relieve un deterioro muy importante en las persianas exteriores de madera, que no se producen en un período corto de tiempo, así como en aspectos de la carpintería interior. Algunas persianas se hallan totalmente rotas. Los peritos discrepan sobre si la falta de conservación es imputable a una parte en concreto, cada uno recoge el criterio seguido por la parte que los presenta. El perito de la parte actora Sr. Heraclio indica: la existencia de 'falta de conservación y lógica reparación de los distintos elementos de carpintería de madera.... que, en la actualidad presentan superficies dañadas; erosionadas y desgastadas por roces y manchadas por el hecho de posibles arañazos de mascotas, y en general por la humedad debida al barrido de fregona ( o utensilio similar) soportado por los bajos, así como madera descompuesta, roturas, persianas descolgadas con herrajes desprendidos, etec, debido al hecho de dejar dichos elementos sin sujeción frente a la acción de viento y lluvia' . Califica de acciones violentas 'las visibles hendiduras que presentan las superficies de varias hojas chapadas de las puertas de paso de baños y dormitorios, atribuidos a golpes practicados de manera expresa y violenta (en algunos casos con intento de reparación chapucera)'. El perito Sr. Mario se limita a indicar de forma escueta que se trata de falta de conservación imputable a la propiedad. Atendido el conjunto de la prueba, la Sala acoge el dictamen del Sr. Heraclio , y considera que son imputables al inquilino, y en especial, en la carpintería exterior, por falta de cuidado en días de viento o de lluvia abundante, pues el deterioro es muy relevante y generalizado. Es llamativo que, a pesar del deterioro creciente, en gran parte debido a dejarlas abiertas a la acción del viento y la lluvia, por no cerrarlas los inquilinos en tal situación, ni siquiera se mandase formal requerimiento a la parte arrendadora al menos para procurar detener el progresivo deterioro. En la carpintería interior es por un uso descuidado o por golpes propinados de manera dolosa o imprudente a tales puertas. Se parte del hecho de que las persianas no presentaban problema alguno en la fecha en que se concertó el arriendo, y la primera queja se produce dos años después diciendo que no encajan bien, lo que se debe, según tal peritaje, al hecho de quedar hinchadas por una exagerada humedad recibida y sometidas a la acción del viento, y al año siguiente las partes discutían sobre quien debía barnizarlas.

En la carpintería interior se aprecia una falta de mantenimiento ordinario, en algunos casos con ralladuras propias de la acción de mascotas, en otras por algún golpe, imputables a los arrendatarios. La apelante alega que, en su caso, debería rebajarse algún porcentaje por la antigüedad de 25 años de tal carpintería. La Sala considera improcedente efectuar reducción alguna, pues conforme a dicho peritaje lo decisivo ha sido la falta de cuidado de los arrendatarios, más relevante en cuanto a las persianas exteriores, cuyo deterioro apreciable en las fotografías es debido a dejarlas a la acción del viento y abiertas a la del agua de lluvia con deterioro progresivo.

B) El deterioro del jardín es evidente, se aprecia en el dictamen y en las fotos, y es un incumplimiento de la obligación de los arrendatarios de cuidar la vivienda con la diligencia de un buen padre de familia. No consta en el contrato que la propiedad deba asumir labores de jardinería, con lo cual, en el contexto de una vivienda arrendada con aproximadamente 150 m2 de zona ajardinada, según peritaje de la parte actora, el normal mantenimiento debe ser asumido por los arrendatarios, o por personas a su cargo.

C) El deterioro de la piscina, con agua sucia, semivacía y objetos tirados dentro de la misma apreciable en las fotografías, es una clara negligencia imputable a los inquilinos, pues a los mismos les correspondía velar por un adecuado mantenimiento de la piscina, con depuración del agua cuando corresponda, emplear las sustancias pertinentes, y sin que conste un defectuoso funcionamiento de la maquinaria que exigiera la reposición de la misma. Los arrendatarios no han acreditado un defectuoso funcionamiento de la maquinaria, ni han efectuado requerimiento alguno para la reparación de los aparatos de depuración de la piscina.

D) En cuanto a la pintura de las paredes, no apreciamos responsabilidad de los arrendatarios, no existe ninguna obligación de los mismos de entregar el piso recién pintado tras los cinco años y dos meses de duración del contrato. Las manchas de moho por humedades no son imputables al inquilino, y serán procedentes de filtraciones de agua del exterior, o humedades de condensación, según se afirma en una carta remitida por la arrendadora a los arrendatarios. No estimamos que sea exigible una limpieza continuada de los arrendatarios ante la consecuencia de una humedad que es debida a un hipotético defecto de construcción, cuya reparación, obviamente, no corresponde a los mismos.

E) La reconstrucción del tabique de la cocina no es un desperfecto, sino una obra de escasa entidad realizada por los arrendatarios en la cocina, según indican, porque no les cabía una nevera grande. No consta autorizada por la arrendadora, pero tampoco consta queja alguna cuando en septiembre de 2.011 realizó una visita a la vivienda. No obra prueba en autos a tenor de la cual suponga un demérito para la vivienda, ni de que la misma se haya restituido con posterioridad por la arrendadora. Por tanto, consideramos que no ha lugar a la reclamación por dicho motivo.

F) En cuanto a la puerta del garaje, el dictamen pericial de la actora pone de manifiesto un uso inadecuado de la misma por los arrendatarios. En el mismo sentido, el zumbador del garaje. El perito Sr. Heraclio destaca el desprendimiento de las gafas de sujeción del marco perteneciente a la puerta basculante del garaje respecto de la obra, lo cual atribuye 'al reiterativo y un tanto violenta falta de un mínimo de atención, correspondiente a las maniobras de abertura y cierre de la misma.'

G) En cuanto al capítulo 11 de laca nitrocelulósica de elementos metálicos, no se ha explicado adecuadamente en qué consiste este defecto, o que acciones lo han provocado, con lo cual, en caso de duda no, se aprecia responsabilidad de los arrendatarios.

CUARTO.-En cuanto a la determinación de la cuantía de la reparación de los desperfectos, la situación es problemática, puesto que esta Sala no puede deducir qué concretos criterios ha utilizado el Juzgador de instancia para llegar a fijar la cuantía de los daños, lo que dificulta sensiblemente su revisión en esta alzada. De la fundamentación de dicha resolución, no plantea problemas el hecho de que calcula el coste de la carpintería en 6.850,50 euros, de la reposición del jardín en 1.536,44 euros, y de la reparación de la piscina en 1.030,64 euros, acogiendo facturas presentadas por la parte actora en el acto de la audiencia previa. Admite parcialmente los gastos de pintura por considerar que existen superficies reclamadas sobre las que no existía moho, y, en lo demás, dice que deben prevalecer las facturas presentadas por la parte actora en el acto de la audiencia previa sobre las valoraciones de los peritos, pero no explica qué conceptos, aparte de los anteriormente dichos, ha utilizado para llegar a la cifra final de 16.845,04 euros. Ante ello, la representación de la actora argumenta que el Juzgador de instancia ha padecido error aritmético al computar las distintas cuantías de facturas y documentos presentados, y efectúa un conjunto de operaciones para reducir aspectos de facturas y documentos aportados en la audiencia previa, que dice no son reclamados en la demanda. Por su parte la representación de la demandada efectúa un voluntarista esfuerzo para 'cuadrar' en lo posible dicha suma, sin conseguirlo pero llegando a 24,11 euros de diferencia combinando los tres aspectos antes indicados (piscina, jardín y carpintería) y sumando distintos conceptos del peritaje del Sr Heraclio , con exclusión de algunas partidas. Esta última tesis tiene el problema de que alguna de las partidas fijadas en el dictamen puede englobarse como parte de los arreglos de carpintería. La Sala considera que antes de especular sobre lo que ha querido indicar el Juzgador de instancia, lo conveniente hubiere sido que hubieran solicitado aclaración de sentencia sobre el particular. Por tanto, esta Sala debe partir del hecho de que no es posible conocer qué concretas partidas han llevado al Juzgador a la suma fijada de 16.845,05, euros, si exceptuamos las partidas antedichas de jardinería, piscina y carpintería. Es evidente que no se limita a recoger el importe de las facturas presentadas en la audiencia previa, pues las mismas únicamente ascienden a 13.644,70 euros, y, además contienen algunos conceptos no reclamados en la demanda, como es el aparato de aire acondicionado con su financiación, y otros que guardan relación con una 'puesta a punto' del inmueble para ser nuevamente ocupado, en este caso, por un yerno de la actora. De todo ello cabe colegir que aparte de los cuatro apartados antedichos (carpintería, jardinería, piscina y parte de la pintura), el Juzgador de instancia ha acogido algunos conceptos de la valoración del perito de la actora, pero desconocemos cuáles, y como ha coordinado las facturas con el peritaje del Sr. Heraclio .

Tal como señala la representación de la actora, es evidente que dicha parte efectúa su reclamación acorde con el peritaje del Sr Heraclio , en una demanda interpuesta tres meses después de la extinción del contrato, en fecha que es de suponer no se habían realizado las reparaciones en su integridad. No obstante, es evidente que las reparaciones deben efectuarse con mayor o menor prontitud para una adecuada habitabilidad de la vivienda, y conocer el importe de tal rehabilitación, al menos por dichos conceptos, es una importante prueba, si bien es cierto que la actora puede modificar aspectos de la rehabilitación, esto es, sustituir carpintería exterior de madera por aluminio y cambiar dos ventanas, con lo cual la indemnización debe corresponder con el coste de la reparación de las mismas. En este sentido, el mismo perito Sr. Heraclio indica que es una valoración orientativa, que debería ceder conforme al coste de las facturas aportadas. Por tanto, no es admisible la sustitución de la indemnización por la suma de importe de facturas o notas de compra, alguna de las cuales - como la del aire acondicionado- ni siquiera son reclamadas.

No consideramos procedente ninguna deducción por antigüedad.

Por todo ello, la Sala considera procedentes las facturas de carpintería, jardinería, y piscina referidas en la sentencia de instancia; no ha lugar a atender los conceptos de restituir la obra de una pared ni los gastos de pintura; son admisibles los gastos de la puerta del garaje y zumbador del garaje por 417,50 euros más 15% BI más IVA, y desestimar los restantes conceptos por escasa explicación de los mismos como la laca nitrocelulósica de elementos metálicos, o por no constar guarden relación de causalidad con un uso descuidado de la vivienda. Por tanto,

El importe de la indemnización será 6.850,50 euros por la carpintería, por la reposición del jardín en 1.536,44 euros, la reparación de la piscina en 1.030,64 euros, 580,94 euros por el garaje (a los 417,50 euros se les incrementa en un 15 % por beneficio industrial y en un 21% de IVA), el importe de las dos mensualidades de renta debidas 4.261,70 euros. En total, 14.260,22 euros, a las que debe descontarse el importe de 6.000 euros de la fianza. Por tanto, fija el importe de la indemnización en un principal de 8.260,22 euros. Por tanto, se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto.

Ante la existencia de importantes desperfectos en el inmueble, la actora no incurrió en mora en relación con la fianza. Aparte de ello, la prestación de una fianza no legitima al inquilino a que deje de abonar la renta de los últimos meses de duración del contrato.

No ha lugar a la compensación de dicha cantidad con el importe de obras efectuadas por los arrendatarios en el inmueble, en algún caso de mejora, sin autorización expresa del arrendador, ni notificación previa al mismo (con lo cual no se cumple el requisito de la notificación previa del artículo 21.3 LAU ). Aparte de ello, no se ha presentado factura en relación con las obras de mejora de la instalación eléctrica, sino la simple presentación de un albarán de compra de material eléctrico, respecto del que no se prueba dónde se ha ubicado. En lo demás son obras efectuadas sin autorización de mejora a interés y mejor comodidad de los inquilinos, respecto de las cuales el arrendador no tiene obligación de abonar. La excepción sería la inspección del gas, pero no fue reclamada y no se efectuó requerimiento previo.

QUINTO.-Que con respecto a las costas, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394 de la L.E.C ., al ser parcial la estimación de la demanda no procede hacer especial pronunciamiento sobre las de la primera instancia; y tampoco con respecto a las de esta alzada, en virtud de lo dispuesto en el art. 398 del mismo texto legal , al no ser esta sentencia confirmatoria de la impugnada

Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la LOPJ introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito para recurrir a la parte apelante.

Fallo

1)ESTIMAR PARCIALMENTE el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador Dª Esperanza Nadal Salom, en nombre y representación de D. Gaspar y Dª Paloma , contra la sentencia de fecha 27 de enero de 2.016 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Palma, en los autos Juicio ordinario, de los que trae causa el presente Rollo.

2)DEBEMOS REVOCAR parcialmente dicha resolución, en el único aspecto relativo a la cuantía objeto de condena, la cual se rebaja a la suma de 8.260,22 euros. Dicha cantidad devengará el interés legal desde la fecha de la interposición de esta demanda, y el del artículo 576 LEC desde la fecha de la sentencia de primera instancia.

3)Nose efectúa expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias. Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir a dicha parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.