Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 447/2018 -2
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Vic
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 188/2015
Parte recurrente/Solicitante: Adoracion , Bernardino
Procurador/a: SILVIA GALCERAN TUBAU, SILVIA GALCERAN TUBAU
Abogado/a:
Parte recurrida: IGNORATS OCUPANTS, Angelica , Carlos
Procurador/a: MARIA ROSER MAGRO ARXER
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 1188/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar
Ledesma Ibañez
Barcelona, 2 de diciembre de 2019
Ponente: Juan Bautista Cremades Morant

Antecedentes

Primero. En fecha 13 de abril de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 188/2015 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Vic a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a SILVIA GALCERAN TUBAU, en nombre y representación de Adoracion y Bernardino contra Sentencia - 18/11/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a MARIA ROSER MAGRO ARXER, en nombre y representación de Angelica y Carlos , siendo también parte IGNORATS OCUPANTS.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Se desestima la demanda interpuesta por Bernardino y Adoracion contra Carlos y Angelica y otros posibles ocupantes de la finca sita en CALLE000 nº NUM000 de Sant Julià de Vilatorta, con condena en costas a la parte actora.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 06/11/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se (1) declare la extinción del contrato de arrendamiento 'por temporada' de 1.7.1975 sobre la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 de S. Julià de Vilatorta concertado entre D. Carlos y D. Jose Ramón , desde el 1.11.2013, (2) se declare la nulidad del contrato verbal de arrendamiento celebrado entre D. Carlos (o con cualquier otro posible ocupante) y D. Jose Ramón (no consta prueba sobre la renta, ni sobre su pago, ni sobre la realidad del contrato); subsidiariamente, se declare su extinción, desde el 1.1.2014 (resultando de aplicación, en su caso, la LAU 29/94)o 'des de la data que finalment es determini per lautoritat judicial', (3) se acuerde el desalojo de D. Carlos , Dª Angelica y cualquier otro posible ocupante, (4) se fije la cantidad correspondiente a la renta del arrendamiento, que estima provisionalmente, a la espera de la pericial correspondiente, en 600 €/ mes, (5) Se declare la obligación solidaria de los demandados de abonar a los actores las sumas de 1105 € por IBI, 9162 por basuras, 28691 € por agua, 425 € por luz, sin perjuicio de nuevas facturas y recibos que se vayan abonando durante el procedimiento, y 15.000 € por rentas desde marzo de 2013 (a la espera del informe pericial correspondiente), más las que se vayan devengando hasta recuperar la posesión (posteriormente, se 'actualizó' en, respetivamente, 64282,58640, 71665, 137458 y 33.600 €, f. 361 y ss), (6) SUBSIDIARIAMENTE a todo lo anterior y para el caso de que se reconozca la existencia y vigencia del contrato de arrendamiento, (a) se fije la renta (que estima, provisionalmente, en 600 €), (b) se declare la obligación solidaria de abonar las sumas referidas en el extremo 5º. A dicha pretensión se opusieron D. Carlos y Dª Angelica alegando la existencia de un contrato inicial de arrendamiento de temporada por una renta de 2000 pta/mes que, después, por acuerdo verbal entre las partes, se transformó en un contrato de arrendamiento de vivienda 'de durada vitalicia' (sic), con una renta, incluidos suministros e impuestos, de 60 € mes.

La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición de las costas a los actores, al considerar suficientemente acreditada (por las testificales y el padrón) la realidad del contrato de arrendamiento sobre vivienda habitual, verbal, alegado por los demandados desde 1996, por una renta de 60 €/mes, considerando de aplicación la LAU 29/1994, en concreto el art. 9 (en relación con. El 1581 CC) respecto de su duración, 'no siendo posible la rescisión instada por la parte actora' (sic). Frente a dicha resolución se alzan los actores (D.

Bernardino y Dª Adoracion ) por: (1) infracción de los arts. 339.2 (denegación de la pericial para determinar la renta) y 218 LEC (incongruencia), (2) error en la apreciación de la prueba testifical y en la aplicación del derecho, en cuanto a la determinación de la renta (aplicación de la doctrina del 'abuso del derecho'), (3) lo mismo, respecto de la duración del contrato indeterminada ('vitalicia'), por una renta de 60 €, incluyendo suministros agua y luz, no actualizable, con posibilidades de subrogación; (4) no imposición de las costas por las dudas de hecho y de derecho. Queda en tales términos planteado el debate en esta alzada, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.



SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) D. Bernardino y D. Rubén , y Dª Adoracion (inicialmente actores) herederon en 2013 de su tio D. Jose Ramón , la finca sita en la CALLE000 NUM000 de S. Julià de Vilatorta (escritura de aceptación de herencia, inscrita en el Registro de la Propiedad, docs. 1 y 2 dda); D. Rubén falleció en 1.8.2016, y su viuda, sucesora, manifestó su voluntad de desistir del procedimiento (f. 74 y ss), y se la tuvo por desistida, por auto de 24.11.2016.

2) La referida finca, casa con dos plantas, hallándose los contadores de agua - comunes - en el piso inferior, se hallaba ocupada por 2 arrendatarios: a) D. Ambrosio , la primera planta, desde hacía unos 30 años, para usarla los fines de semana, no siendo su vivienda habitual b) D. Carlos , la segunda planta, como vivienda habitual, aunque sólo disponía del anterior contrato de arrendamiento por temporada (verano y fines de semana), doc. 3 dda.

3) A partir de 1996, los demandados permanecieron en la vivienda de forma continuada, como vivienda habitual; y así lo hicieron siendo arrendador D. Jose Ramón , hasta que falleció en agosto de 2016.

4) Se abonaba la renta en metálico sin que mediase recibo, atendida la relación de confianza entre arrendador y arrendatario; y tras el fallecimiento del arrendador original, se ofreció dicha a los actores en cuantía de 60 €/ mes, por todos los conceptos, que la rechazaron, procediendo a su consignación, tampoco aceptada (docs. 4 a 7 dda, f. 188 y ss), lo que motivó el sobreseimiento del expediente.

5) Los actores propusieron a los referidos arrendatarios la alternativa de adquirir la finca o concertar contratos de arrendamiento para regularizar la situación, ante lo cual: (1) el Sr Ambrosio manifestó que desistía del arrendamiento y no le interesaba la compra, abandonando la finca en septiembre de 2013; (2) el Sr. Carlos , que no estaba interesado en adquirir la finca ni en concertar nuevo arrendamiento, mostrando su intención de continuar en las condiciones que, según manifestaban, habían acordado verbalmente con el Sr. Jose Ramón en 1996, como arrendamiento de vivienda habitual, desde cuya fecha se halla empadronado con su esposa en la referida vivienda (doc. 7 dda), abonando una renta mensual de 60 €, impuestos incluidos, luz y agua, a cuya renta dicen - ha de estarse, tras un inicial arrendamiento de temporada ('verano y fines de semana') de 1.7.1975, concertado 'por tiempo indeterminado' por una renta de 2000 ptas/mes (doc. 3 dda).

6) En 25.9.2013, se remitió al Sr. Carlos un burofax, poniendo de manifiesto la voluntad de los actores de no continuar el contrato de temporada, así como que quedaba resuelto en 1.11.2013, y la existencia de facturas por suministros pendientes de pago, al igual que las rentas, e instando al requerido a celebrar nuevo contrato de arrendamiento (doc. 4 dda).

7) En 1.10.2013, el Sr. Carlos formuló denuncia contra los actores por coacciones (d. 5 dda) que dio lugar al juicio de faltas 517/2013 del Juzgado 1 de Vic después diligencias previas705/2013 del mismo juzgado (f. 41 ), que fueron sobreseídas provisionalmente, confirmado en apelación (f.89 y ss); asimismo, contestó al anterior burofax (doc. 6 dda).

(1), (2) (3), (4) (5), (6) SUBSIDIARIAMENTE a todo lo anterior y para el caso de que se reconozca la existencia y vigencia del contrato de arrendamiento, (a) se fije la renta (que estima, provisionalmente, en 600 €), (b) se declare la obligación solidaria de abonar las sumas referidas en el extremo 5º

TERCERO.- No resulta cuestionada la extinción del contrato de arrendamiento 'por temporada' de 1.7.1975; y los mismos demandados alegan que dicha relación fue sustituida desde 1996 por un contrato verbal de arrendamiento, de duración indefinida, por una renta de 60 €, que incluía todos los conceptos (suministros luz, agua, impuestos, ...). El pronunciamiento 'declare la extinción del contrato de arrendamiento 'por temporada' de 1.7.1975 sobre la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 de S. Julià de Vilatorta concertado entre D.

Carlos y D. Jose Ramón , desde el 1.11.2013' resulta inútil, al estar contestes las partes en que dicho contrato quedó extinguido, y por ello no resulta incongruente la sentencia por omisión de pronunciamiento.

Tampoco resulta cuestionado que los demandados residieron de forma habitual en la vivienda, al menos, desde 1996, y que el arrendador original falleció en 2016.

En este sentido, convine decir que existe plena libertad en la forma en que puede efectuarse el contrato de arrendamiento, siendo válido, legal y lícito el contrato de alquiler celebrado en cualquier forma, incluso verbal.

Ahora bien, tanto arrendador como arrendatario pueden pedirse entre sí que se proceda a la formalización del contrato por escrito ( art. 37 LAU, en relación con el 1278 CC), lo que, en todo caso, facilitará la prueba sobre su existencia y contenido (sujetos, objeto, duración, renta,...); en todo caso, ha de constan por escritura para tener acceso al Registro. (efectos frente a terceros, art. 1549 CC) ; y si bien el art. 1280, pfo. 2º CC, establece que 'También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas.', dicha exigencia de forma no es ad solemnitatem sino ad probationem, como prueba del contrato ( SSTS 18.6.1902, 5.12.1940, 30.4.1955, 3,2.1987, 23.11.1989, 27.2.1999, 29.2.2004,...), pudiendo ser acreditada por cualquier medio válido en derecho.



CUARTO.- La realidad del contrato verbal de arrendamiento de vivienda habitual deriva: a) del hecho, no cuestionado de que a partir de que se jubiló el arrendatario, los demandados permanecieron en la vivienda de forma continuada, como vivienda habitual; y así lo hicieron siendo arrendador D. Jose Ramón , hasta que falleció en agosto de 2016. En este sentido, se manifiesta el anterior arrendatario de la planta baja, al afirmar que 'Antes iban solos los fines de semana, y después fijaron allí su residencia permanente', desde '1990 o 1995'; y, en el mismo sentido, el resto de los testigos.

b) los testigos Sres. Plácido y Rogelio , primero ante el Juez de Paz de S. Joan de Vilatorta y después en la vista, coincidentes y coherentes, con detalle, no tachados (propuestos por ambas partes), sujetos a contradicción, sin que existan méritos para dudar de su testimonio, en el sentido de que conocen al demandado desde, el primero, hace 17 (en la vista dice 20) años y el segundo, 40, ha estado en su vivienda en régimen de alquiler, pagando una renta antigua de 60 €/mes, e incluso el primero realizó obras de acondicionamiento y mejora, a cargo del arrendatario, salvo las obras efectuadas en el muro de separación de los jardines , que se abonaron a medias, y el segundo contribuyó en las obras de mejora como industrial; así como que, al jubilarse el demandado, pasaron a vivir definitivamente en la finca.

c) El testigo D. Jose Pablo , fue tachado por amistad íntima con el demandado, dependencia e intereses compartidos, y de hecho admite en la vista ser amigo del hijo de los demandados desde hacía 40 años; manifiesta que los demandados vivían desde aproximadamente el 90 , y que había acompañado alguna vez en su coche al Sr. Carlos donde vivía el Sr. Jose Ramón para pagarle la renta y cree recordar que pagaba unas 10.000 pts.

d) El testigo Sr. Ambrosio , quien era arrendatario de la planta baja (durante unos 30 años, y hasta hace unos 4 años), y conocía por ello al arrendador original y a los arrendatarios, sus vecinos de la primera planta; era arrendatario para los fines de semana y vacaciones, y abonaba 60 € de 'renta', por todos los conceptos, incluidos suministros (porque solo habían unos contadores, comunes, en la planta baja), y lo hacía en metálico, acudiendo al Mas del arrendador, un par de veces al año, sin que mediara recibo; que por 'las olimpiadas' los demandados iniciaron su estancia en la parte superior de la casa de manera fija.

De cuyos datos deriva la existencia de un contrato de arrendamiento sobre vivienda habitual, concertado en el contexto de Plena y recíproca confianza, entre las partes, y que la gestión de los arrendamientos se basaba en la misma, de forma que los arrendatarios mantenían la vivienda en perfectas condiciones, realizando las reparaciones necesarias, en principio a cargo del arrendador; no existiendo contadores separados para la vivienda superior e inferior, era evidente la dificultad de determinar a quién correspondían los gastos, .....

(aparte de que no se acredita por los actores si el importe reclamado corresponde a los demandados, limitándose a reclamar el 50% hasta que abandonó el otro arrendatario y, a partir de entonces el 100%, no existía pacto de asunción del IBI; ni se entregan recibos de renta ni se reclamaban por los arrendatarios; en el que la renta - por todos los conceptos - era de 60 €, incluidos suministros de agua y luz; y, en fin, no consta se actualizarse la renta, hasta el fallecimiento del arrendador original.

Consecuentemente, no puede prosperar la pretensión de que se declare la nulidad del contrato verbal de arrendamiento celebrado entre D. Carlos (o con cualquier otro posible ocupante) y D. Jose Ramón (no consta prueba sobre la renta, ni sobre su pago, ni sobre la realidad del contrato), ni la subsidiaria de que se declare su extinción, desde el 1.1.2014 (resultando de aplicación, en su caso, la LAU 29/94) o 'des de la data que finalment es determini per lautoritat judicial', debiendo resultar tal último dato de la prueba practicada y de las reglas sobre su carga.



QUINTO.- En orden a la duración del contrato, sostienen los demandados que se trata de un contrato de arrendamiento 'vitalicio', en el sentido de sujeto a prórroga forzosa.

Y ello en base a que, tras la jubilación del demandado, vendieron su vivienda y se fueron a residir de forma habitual a la vivienda de autos; y ello ocurrió con posterioridad a la entrada en vigor del RDL 2/1985 (en este sentido, los Sres. Ambrosio , Jose Pablo , Jose Pablo , Ambrosio ...).

Por de pronto, en un contrato de arrendamiento posterior al 1.1.1995, no cabía pactar la prórroga forzosa; en este sentido, la STS 6.9.2011 declara que en un contrato de vivienda regido por la LAU 1994 no cabe pactar prórroga forzosa, pues altera la esencia y naturaleza del contrato que deber ser de duración determinada.

Sí aparece suficientemente acreditada su formalización entre 1990 hasta 1995, es decir, contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad al 9.5.1985 y antes del 1.1.1995, vigente en esa fecha, en cuyo caso, de conformidad con lo dispuesto en la D.T. 1ª. de la LAU 29/94, se regirán por el TRLAU 1964 y por el art. 9 del RDL 2/85, regulando éste su duración, por tanto, durarán el tiempo libremente pactado, no existiendo prórroga forzosa ex art. 57 TRLAU , a menos que se pacte expresamente. Una vez finalizado el plazo contractual, si el arrendatario continúa en la ocupación, resultará de aplicación el art. 1581 en relación con el art. 1566 CC, y podrá producirse la tácita reconducción, por un plazo de 3 años, sin perjuicio de la facultad de no renovación del art. 9. Y transcurridos esos tres años rigiéndose el arrendamiento renovado por las normas de la LAU 29/94, la tácita reconducción de acuerdo con los arts. 1566 y 1581 CC.



SEXTO.- Tras un período inicial de confusión tanto en la doctrina como en la jurisprudencia acerca de la interpretación y alcance del art. 9 del R.D. Ley 2/85, se consolidó la postura jurisprudencial que consideraba que los contratos de arrendamiento sometidos a la legislación especial de arrendamientos urbanos concluidos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma se encontraban excluidos del beneficio de la prórroga forzosa, salvo que las partes contratantes pacten la sumisión a la misma, bien constando ésta expresamente en el contrato bien porque resulte que fue tal la intención de las partes, de tal manera que, en caso de que tal sumisión sea implícita, ésta deberá deducirse de actos inequívocos y concluyentes. Así pues, es preciso determinar cual fue la voluntad de las partes al concluir el contrato, a través de la interpretación de éste.

Si la cuestión es dudosa hay que entender que no existe tal sometimiento. Las recientes sentencias de fecha 7.7.2010 (núms. 414/10 y 415/10) van aún más allá y, reforzando la STS de 29.12.2009, la 415/10; si subsiste la duda sobre si las partes quisieron someterse o no a la prórroga forsoza, debe entenderse que no existe esa sumisión, conclusión que resulta más conforme con el carácter bilateral y sinalagmático del contrato de arrendamiento y con su naturaleza jurídica, de carácter temporal y duración limitada, que precisamente pretendió recuperar el legislador con la publicación del RD 2/85 y que se había desdibujado por el carácter proteccionista de 1964 (conviene recordar el art. 1286 CC: ' las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza del contrato').

La STS 22.6.2009, reiterando la de 25.11.2008, viene a establecer que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que su validez es incompatible con el establecimiento de una duración 'indefinida' o con expresiones similares ('por años', o como aquí se dice 'vitalicia'), y sin que quepa reconducir tales expresiones a un supuesto de prórroga forzosa, cuyo pacto, siendo posterior al 9.5.1985, debería constar con toda claridad y sin ninguna duda; indefinido o por años, no puede significar más que - lógicamente, por aquella temporalidad - no definido, o a 'definir' con la expresa previsión que, para el caso (no se ha fijado el término, o se ha establecido por 'años' o 'meses',..), establece el art. 1981 CC, es decir será como se ha fijado el alquiler (anual, mensual,...) de manera que transcurrido dicho plazo, solo puede continuar por tácita reconducción, salvo denuncia ex art. 1566. En el mismo sentido las SSTS 22.7.2008, 31.10.2008, 25.11.2008, 22.6.2009, 18.12.2009, 29.12.2009, 10.3.2010, 18.3.2010, 7.7.2010 (SS. núm. 415/10), 26-4-2011, 30-5-201, 15-6-201, 11.7.2011; la STS 7.7.2010 (ROJ 3519/2010 . Pont R. GARCIA VARELA ) decide '1º.- Reiterar como doctrina jurisprudencial que la existencia de cláusulas oscuras en contratos de arrendamiento celebrados una vez se produjo la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 no permite considerar que existe pacto expreso de sometimiento al régimen de prórroga forzosa regulado en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.' En fin, la STS 88/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 19 de Febrero de 2016 ( remitiéndose a la de sentencia núm. 204/2013, de 20 marzo) viene a establecer que la fijación de una duración ilimitada no comporta la intención de quedar sometido a una prórroga forzosa. La expresión 'tiempo indefinido' consignada en el contrato de arrendamiento no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento una deducción inequívoca del articulado del contrato.

En el caso presente, no puede hablarse de 'literalidad' del contrato, en tanto que es verbal, y de la prueba practicada, no se desprende palmariamente que era la voluntad de los contratantes la referida sumisión.

SÉPTIMO.- Si ello es así, sí procede la extinción del contrato de arrendamiento, no desde la fecha del burofax, referido al contrato de temporada, ya extinguido, sino desde la presentación de la demanda, en la que consta inequívocamente la voluntad de no renovación; consecuentemente, procede condenar a los demandados al desalojo de la vivienda, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal.

Ahora bien, lo que no procede es que 'se fije la cantidad correspondiente a la renta del arrendamiento, que estima provisionalmente, a la espera de la pericial correspondiente, en 600 €/mes', pues consta acreditada una renta de 60 € mensuales, por todos los conceptos, no actualizada en el curso del arrendamiento, y, en todo caso, su actualización debería hacerse conforme a las DDTT LAU 94. Tampoco que 'se declare la obligación solidaria de los demandados de abonar a los actores las sumas de 1105 € por IBI, 9162 por basuras, 28691 € por agua, 425 € por luz, sin perjuicio de nuevas facturas y recibos que se vayan abonando durante el procedimiento, y 15.000 € por rentas desde marzo de 2013 (a la espera del informe pericial correspondiente), más las que se vayan devengando hasta recuperar la posesión (posteriormente, se 'actualizó' en, respetivamente, 64282,58640, 71665, 137458 y 33.600 €, f. 361 y ss)', por las razones apuntadas, sino la de abonar los 60 € mensuales, cuya total cuantía consta consignada.

OCTAVO.- Consecuentemente, con estimación parcial del recurso, procede la estimación parcial de la demanda, en el sentido de declarar la extinción del contrato de arrendamiento verbal sobre la vivienda arrendada, desde la presentación de la demanda, y condenar a los demandados al desalojo de la misma, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal; no procede fijar la renta en el sentido pretendido, quedando establecida en la suma de 60 € por todos los conceptos, así como condenar a los demandados a abonar a los actores la referida renta, cuya cuantía consta consignada. Todo ello, sin declaración especial sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Fallo

QUE estimando parcialmente el recurso formulado por D. Bernardino , y Dª Adoracion contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, estimamos parcialmente la demanda formulada por aquellos, y declaramos la extinción del contrato de arrendamiento verbal sobre la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 de S. Julià de Vilatorta desde la presentación de la demanda, y condenamos a D. Carlos y Dª Angelica al desalojo de la misma, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal; declaramos que la renta del referido contrato es de 60 € por todos los conceptos, y condenamos a los demandados a abonar a los actores la referida renta, cuya cuantía consta consignada. Todo ello, sin declaración especial sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :